Mietpreisbremse: Definition, Geltungsbereich & Co.

Die Mietpreisbremse dient dazu, dass die Mieten von Wohnungen nicht über ein bestimmtes Maß hinaus gehen. Die Mietpreisbremse wird einzeln von den Bundesländern festgelegt. Eine gesetzliche Definition der Mietpreisbremse gibt es nicht. Meistens ist im Zusammenspiel bei Begrenzungen von Miethöhen bei Wieder- oder Neuvermietung die Rede von der Mietpreisbremse. Des Weiteren ist der Begriff der Mietpreisbremse auch im Zusammenhang mit der im Jahr 2013 eingeführten Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von Bestandsmietverhältnissen gebräuchlich.

Was ist die Mietpreisbremse?

Seit 2015 gibt es das Gesetz zur Mietpreisbremse. Dieses Gesetz sieht vor, dass bei Abschluss eines Mietvertrages die Miete nicht höher als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf. Davon sind aber sanierte Wohnungen und Neubauten ausgenommen.

Die Bundesländer können für fünf Jahre festlegen, für welche Gebiete die Mietpreisbremse gelten soll. Mehrere Bundesländer haben sich diese Rechtsverordnung zu eigen gemacht und einige Gebiete definiert, die diesem Gesetz unterworfen sind.

Allerdings haben einige Gerichte entschieden, dass die beschlossenen Rechtsverordnungen aufgrund formeller Fehler unwirksam sind. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass es einer Begründung zur Umsetzung der Mietpreisbremse bedarf. Es reicht nicht aus, die Begründung einer Verordnung erst nachträglich zu veröffentlichen.

Im August 2019 hat das Bundesverfassungsgericht jedoch entschieden, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse rechtskonform sind. Vermieter sind somit nicht in ihren Rechten beeinträchtigt.

Der Bundestag hat im Februar 2020 beschlossen, dass die Umsetzung der Mietpreisbremse durch die Bundesländer verlängert werden kann. Somit haben die Bundesländer nunmehr die Möglichkeit, die Mietpreisbremse, die in manchen Orten in den Jahren 2020/21 ausgelaufen wäre, bis Ende des Jahres 2025 umzusetzen. Die Regelungen zur Mietpreisbremse werden bis 2029 verlängert – so besagt es die Verständigung im Koalitionsvertrag zwischen SPD, Grüne und FDP.

Wie verhält sich die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen?

Bei bestehenden Mietverträgen hat ein Vermieter die Möglichkeit, die Miete innerhalb von drei Jahren maximal 20 % anzuheben (Kappungsgrenze). Die Mieterhöhung ist aber in jedem Fall durch die ortsübliche Vergleichsmiete gedeckelt. Nachgewiesen werden kann die ortsübliche Vergleichsmiete entweder aufgrund Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten, des Mietspiegels oder auch einer Auskunft aus der Mietdatenbank. Eine Ausnahme besteht bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen. Hier gilt diese Beschränkung nicht. Das Gesetz sieht hierzu eine Sondervorschrift vor.

Für bestehende Mietverträge wurde deshalb eine Änderung im Jahr 2013 eingeführt – die sogenannte Mietpreisbremse. Per Rechtsverordnung können also die Bundesländer selbst bestimmen, welche Gebiete unter die Mietpreisbremse fallen. Vor allem Gebiete mit knappem, bezahlbarem Wohnraum fallen darunter. In diesen Gebieten liegt die Kappungsgrenze dann bei 15 % innerhalb von drei Jahren und nicht – wie normalerweise – bei 20 %. Insgesamt haben sich (damals) 13 Bundesländer (heute 14) auf eine Mietpreisbremse eingelassen. Welche dazugehören, erfahren Sie weiter unten.

Auch die Vergleichsmieten unterliegen dem Gesetz

Die Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete ist im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) geregelt.

Der Vermieter kann also nicht willkürlich eine Mieterhöhung vornehmen, sondern muss sich an das Gesetz halten. Damit der Vermieter die Mieterhöhung begründen kann, muss er die ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen. Aber auch für Mieter ist die Vergleichsmiete essenziell. Denn anhand dieser können Sie als Mieter feststellen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt und angemessen ist.

Wie Sie die Vergleichsmiete berechnen, beleuchten wir im Nachfolgenden noch etwas näher. Auch der Unterschied zwischen Vergleichsmiete und Mietspiegel wird noch einmal verdeutlicht.

Das Wichtigste zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Was bedeutet eigentlich „ortsübliche Vergleichsmiete“?

Genau genommen können Sie anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete feststellen, wie der Mietpreis vor Ort für ähnliche Wohnungen ist.

Wer bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete?

Aus § 558 BGB können Sie entnehmen, was eine ortsübliche Vergleichsmiete ist. Die Faktoren, die in diesem Paragrafen geregelt sind, ergeben dann die übliche Miete an einem bestimmten Ort. Sämtliche dort gemachten Angaben richten sich an Mietobjekte für Wohnraum, die sich auf dem freien Markt ohne Mietpreisbindung befinden. Dies bedeutet, dass sich die Miete auch nach Angebot und Nachfrage richtet.

Wo ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu finden?

Einsehen können Sie die Übersicht normalerweise in einer Mietdatenbank oder in Form eines Mietspiegels.

Erläuterung der vier Varianten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete können Sie mit 4 verschiedenen Möglichkeiten ermitteln. Diese Möglichkeiten sind folgende:

1. Ermittlung über den Mietspiegel,
2. Ermittlung über ein Sachverständigengutachten,
3. Ermittlung anhand von Vergleichswohnungen,
4. Ermittlung aufgrund einer Auskunft der Mietdatenbank.

Eines dieser 4 Verfahren kann also von einem Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 BGB als Begründung für eine Mieterhöhung dienen.

Die Ermittlung der Vergleichsmiete anhand dem Mietspiegel

Natürlich ist die Vergleichsmiete einfacher zu ermitteln, wenn es für den Ort oder die Stadt einen Mietspiegel gibt. Herausgegeben wird dieser Mietspiegel von den zuständigen Gemeinden bzw. der jeweiligen Stadt und den Vermieter- und Mieterverbänden. Aus diesem Mietspiegel geht hervor, wie viel Miete für einen Wohnraum in einem jeweiligen Gebiet gerade gezahlt wird. Unterschieden wird dabei nochmals zwischen einem qualifizierten und einfachen Mietspiegel.

Der einfache Mietspiegel
Bei einem einfachen Mietspiegel erhalten Sie Auskunft über die ortsüblichen Mieten oder bzw. um die zu zahlenden Entgelte in ähnlichen Gebieten. Erstellt wird dieser Mietspiegel – wie bereits erwähnt – zwischen der Interessenvertretung der Vermieter und Mieter und der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde. Alle 2 Jahre wird dieser Mietspiegel der Marktentwicklung angepasst.

Der qualifizierte Mietspiegel
Auch aus dem qualifizierten Mietspiegel können Sie die ortsüblichen Vergleichsmieten ersehen. Dieser wird ebenfalls von der Interessenvertretung der Vermieter und Mieter und der Stadt erstellt. Allerdings wird der qualifizierte Mietspiegel aufgrund anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen festgelegt. Der qualifizierte Mietspiegel muss ebenfalls alle 2 Jahre der Marktentwicklung angepasst werden. Nach vier Jahren muss er aber zwingend neu erstellt werden.

Aus rechtlicher Sicht wird davon ausgegangen, dass alle gesetzlichen Vorgaben des qualifizierten Mietspiegels dann erfüllt sind, wenn sich die aus dem qualifizierten Mietspiegel ablesbaren Werte auch tatsächlich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete decken.

Die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen berechnen

Ist in einem Ort oder einer Stadt kein Mietspiegel vorhanden, können auch Wohnungen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Möchte also Ihr Vermieter eine Mieterhöhung erzielen, muss er zunächst drei unterschiedliche Wohnungen finden, die Ihrer sehr ähnlich sind.

Folgende Merkmale spielen dabei eine Rolle:

• Die Größe: Die Quadratmeterzahlen sollten möglichst nah an der Ihrer Wohnung liegen. Je mehr sie von Ihrer abweicht, umso schwieriger wird es, für Ihren Vermieter, die Mieterhöhung zu begründen.
• Anzahl der Räume: Nicht nur die Quadratmeterzahl ist entscheidend. Wichtig ist auch, wie viele Räume die Wohnungen besitzen, denn natürlich lässt es sich in einer 70 m² Wohnung mit 2 Zimmern komfortabler wohnen als mit 4 Zimmern.
• Lage: Die Lage der Vergleichswohnungen muss mit Ihrer Wohnung ungefähr ähnlich sein. Befindet sich Ihre Wohnung in einem gutbürgerlichen Viertel, können keine Wohnungen aus einer problematischen Gegend herangezogen werden.
• Das Baujahr: Auch das Alter der Vergleichswohnungen sollte ungefähr dem Alter Ihrer Wohnung entsprechen.
• Ausstattung: Auch dieser Aspekt spielt eine große Rolle. Das ist bei Ihnen etwa Fußbodenheizung sowie ein teurer Parkettboden verlegt und haben eine gehobene Einbauküche oder besitzt Ihre Wohnung moderne Fenster; all das muss natürlich auch bei den Vergleichswohnungen vorhanden sein.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Vergleichswohnungen so zu wählen, dass Sie als Mieter auch die Richtigkeit der Angaben überprüfen können. Hierzu sollte der Vermieter auf jeden Fall die genaue Adresse, Geschossangabe und Lage der Wohnung angeben.

Gut zu wissen:
Wählt Ihr Vermieter die Variante mithilfe von drei Vergleichswohnungen die Mieterhöhung zu ermitteln, zählt nicht der Mittelwert dieser drei Wohnungen. Lediglich die Wohnung mit der niedrigsten Miete darf als Ausgangspunkt genommen werden. Die Erhöhung darf nicht dazu führen, dass Ihre Wohnung teurer ist, als die Wohnung, mit der niedrigsten Miete der 3 vergleichbaren Wohnobjekte.

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mithilfe eines Sachverständigengutachtens

Auch die Ermittlung aufgrund eines Sachverständigengutachtens kann in Betracht gezogen werden. Der Sachverständige muss öffentlich bestellt und vereidigt sein und sein erstelltes Gutachten auch begründen.

Er muss beispielsweise angeben, wie er auf die ortsübliche Vergleichsmiete gekommen ist. Normalerweise wird ein Experte ebenfalls 3 Vergleichswohnungen heranziehen. Benennen muss er diese Wohnungen in seinem Gutachten jedoch nicht. Lediglich die ermittelten Mietpreisspannen muss er anführen.

Aus dem Gutachten muss außerdem hervorgehen, dass der Sachverständige anhand von Bestands- und Neumieten die Vergleichsmiete ermittelt hat. Ebenso muss er die betreffende Wohnung, in der die Miete erhöht werden soll, auch besichtigt haben. Bei größeren Wohnanlagen kann sich der Gutachter auch noch eine andere vergleichbare Wohnung anschauen.

Wenn Ihr Vermieter auf Grundlage eines Gutachtens die Miete erhöht, hat er dieses Gutachten in vollem Umfang beizufügen.

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der Mietdatenbank

Bei der Mietdatenbank geht es um eine „Sammlung“ aller fortlaufenden Mieten, die die Gemeinden und Interessenvertreter der Mieter und Vermieter anerkannt oder geführt haben.

Innerhalb des betrachteten Wohnbereichs kann aufgrund der Mietdatenbank für einzelne Wohnungen ein Rückschluss auf die zum Zeitpunkt geltende Vergleichsmiete gezogen werden. Aufgrund der stetigen fortlaufenden Führung dieser Datenbank ist sie sogar aktueller als der Mietspiegel.

Wie kann ich die ortsübliche Vergleichsmiete ausfindig machen?

Nicht nur Geschäftsleute können die ortsübliche Vergleichsmiete einsehen, sondern auch Privatpersonen. Der Mietspiegel und deren Änderungen sollen nämlich nach § 558c Abs. 4 Satz 2 BGB veröffentlicht werden.

Liegt ein Mietspiegel in Ihrer Gemeinde vor, so können Sie diesen bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung einsehen.

Als Privatperson können Sie aber auch Einblick in die Mietdatenbank erhalten. Manchmal fällt hierfür jedoch eine Gebühr an. Eingesehen kann diese Datenbank entweder bei der Stadt oder bei den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter, je nachdem, wer diese Datenbank führt.

Welche Bundesländer führen eine Mietpreisbremse?

Nachfolgend können Sie ersehen, welche Bundesländer die Mietpreisbremse eingeführt haben.

• Bayern mit aktuell insgesamt 203 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Regensburg, Nürnberg, Ingolstadt, München, Bamberg.
• Baden-Württemberg mit aktuell 89 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Freiburg i. Br., Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg.
• Berlin (ganz Berlin)
• Brandenburg mit aktuell 19 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Hoppegarten, Potsdam.
• Bremen (ganz Bremen außer Bremerhaven)
• Hamburg (ganz Hamburg)
• Hessen mit aktuell 49 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Wiesbaden, Frankfurt a. M., Darmstadt.
• Mecklenburg-Vorpommern (Greifswald und Rostock)
• Niedersachsen mit aktuell 18 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Braunschweig, Hannover, Wolfsburg.
• Nordrhein-Westfalen mit aktuell 18 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Münster, Köln, Düsseldorf, Bonn
• Rheinland-Pfalz (Landau in der Pfalz, Mainz, Trier, Speyer)
• Sachsen (Leipzig, Dresden)
• Schleswig-Holstein mit aktuell 12 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Wyk auf Föhr, Sylt, Kiel, Kampen.
• Thüringen (Jena und Erfurt)

Wie Vermieter ganz bewusst die Mietpreisbremse umgehen

Hierbei sind der Kreativität keine Grenzen gesetzt. Ein beliebter Trick von Vermietern sind die sogenannten wohnwerterhöhenden Merkmale. Hierzu gibt der Vermieter etwa eine Barrierefreiheit an, die eine höhere Miete begründen würde. Oftmals sind diese Vorgaben aber nicht gegeben, was die Mieter meistens gar nicht wissen. Auch bei Modernisierungen schummeln Vermieter gerne. Häufig geben Sie an, die Mietpreisbremse gilt bei Modernisierungsmaßnahmen nicht. Dieses Argument machen sie sich zu eigen und erhöhen die Miete. Werden die Modernisierungsmaßnahmen dann überprüft, zeigt sich, dass die Anforderungen an eine umfassende Modernisierung keinesfalls erfüllt wurden.

Was für eine Art Vermieter sind diese Leute?

Der Schwerpunkt dieser Vermieter liegt eindeutig bei den großen Immobilienkonzernen. Hierzu gehören beispielsweise Akelius, Deutsche Wohnen oder auch GMRE. In letzter Zeit tritt auch Vonovia häufig in Erscheinung. Beinahe alle großen Vermietungsgesellschaften werden aktenkundig. Dies ist aber auch nicht verwunderlich, da sie börsenorientiert arbeiten und natürlich auf maximale Gewinnerzielung aus sind. Hinzu kommt, dass sie es vom Gesetzgeber einfach zu leicht gemacht bekommen, mit einer Gesetzesverletzung noch einmal davonzukommen. Deshalb haben sie auch überhaupt keine Skrupel vor Gesetzesverletzungen. Unterschätzen Sie jedoch nicht jene Vermieter, die sich oft durch größere Hausverwaltungen vertreten lassen.

Fazit: Die Mietpreisbremse

Schlussfolgernd kann festgehalten werden, dass die Mietpreisbremse eine deutliche Verlangsamung des Mietanstiegs hervorgerufen hat. Sie wird zwar nicht immer ganz strikt eingehalten, aber dennoch entfaltet sie einen messbaren Bremseffekt.