Kleinstreparaturen: Pflichten der Mieter, Höchstgrenze & Co

In aller Regel ist der Vermieter für die Instandhaltung einer Wohnung verantwortlich. Für kleinere Reparaturen oder Bagatellschäden darf er allerdings die Kosten auf die Mieter übertragen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn eine solche Vereinbarung auch schriftlich im Mietvertrag unter der Berücksichtigung bestimmter Kriterien festgehalten wurde. Daher behandeln wir in diesem Artikel alles rund um das Thema Mietvertrag Kleinstreparaturen.

Was sind Kleinstreparaturen?

Sie fragen sich höchstwahrscheinlich, was Kleinreparaturen überhaupt sind? Um es einfach zu halten, geht es hierbei um Reparaturen bis 100 Euro. Dies aber auch nur an Gegenständen, die zur Wohnung gehören und die Sie als Mieter auch unmittelbar nutzen und gebrauchen. Manchmal werden die Kleinreparaturen auch als „kleine Instandhaltungen“ bezeichnet.

Muss der Mieter in jedem Fall die Kleinreparaturen bezahlen?

Der Mieter hat für diese Kleinreparaturen nur aufzukommen, wenn dies auch explizit im Mietvertrag festgehalten wurde. So kann der Mieter zur Zahlung von „Beseitigungen von Bagatellschäden“ oder „kleinere Instandsetzungen“ herangezogen werden. Damit die sogenannte Kleinreparaturklausel auch Gültigkeit erlangt, muss sie strenge Grenzen beachten. Ist die Klausel gültig, so haftet der Mieter auch für kleinere Reparaturen, deren Schäden nicht durch ihn entstanden sind. Dies bedeutet also, dass es keine Rolle spielt, ob der Schaden fahrlässig oder vorsätzlich verursacht wurde.

Welche Angaben müssen im Mietvertrag gemacht werden?

Aus einem Mietvertrag muss ersichtlich sein, welche Teile des Mietobjekts unter eine Kostentragungspflicht fallen. Hierbei darf es auch nur um Teile gehen, mit denen der Mieter häufig in Kontakt steht (BGH NJW 189/2248). Neben den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. BV genannten Gegenstände, gehören hierzu auch Markisen, Rollläden, Jalousien und unter Umständen sogar mitvermietete Gegenstände wie Waschmaschinen, Kühlschränke oder sonstiges. Nach Ansicht des BGH ist diese Beschränkung notwendig, da der Mieter ja schließlich auch für Schäden haftet, die nicht durch ihn verschuldet wurden.

Oberflächliche Klauseln, in denen beispielsweise nur steht „Der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung“ sind somit unwirksam. Damit würde der Vermieter auf den Reparaturkosten sitzen bleiben, da die Klausel weder den Umfang noch den Betrag begrenzt. Deshalb werden auch in fast allen Mietverträgen parallel zu den Gegenständen, die in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung genannt werden, zusätzlich folgende „kleinere Instandhaltungen“ aufgelistet:

• Gas und Wasser,
• Elektrizität
• Tür- und Fensterverschlüsse sowie
• Verschlussvorrichtungen von Markisen, Fensterläden und Jalousien.

Was zählt alles zu den Kleinreparaturen?

Nachstehend möchten wir Ihnen einen kleinen, aber detaillierten Einblick in Gegenstände geben, die den Kleinreparaturen angehören:

Elektrizität

Antennen- und Internetanschlussdosen, Steckdosen, Klingelanlage der Wohnungstür, Schalter, Raumstrahler.

Wasser

Mischbatterien, Wasserhähne, Brauseschläuche und Duschköpfe, WC-Spülkästen, Ventile, Spül-, Wasch- und Toilettenbecken, Badewannen, Duschtassen.

Gas

Gasabsperrhähne, Warmwasserbereiter.

Heiz- und Kocheinrichtungen

Kachelöfen, Öfen, Kochplatten und Kochherde, Heizkörperventile.

Fenster- und Türverschlüsse

Verschlussriegel, Fenster- und Türgriffe, Türschlösser (auch Sicherheitsschlösser), Umstellvorrichtungen zum Öffnen oder Kippen von Fenster und Türen, hydraulische Türschließer.

Verschlussvorrichtungen an Fensterläden

Elektrische Rollladenöffner und -schließer, Rollladengurte.

Wie viel muss ich als Mieter zahlen, wenn ich zahlen muss?

Eine genaue Höchstgrenze durch den Vermieter gibt es nicht. Im Einzelfall wird dies von den Gerichten bestimmt. Als Höchstgrenze wird hier unter anderem eine Handwerkerstunde zuzüglich Material, Fahrtkosten und Mehrwertsteuer herangezogen. Der Bundesgerichtshof hatte hierzu im Jahr 1989 eine Klausel gebilligt, in der ein Mieter eine Reparatur in Höhe von 50 Euro zu zahlen hatte (Urteil BGH vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88). Im Verlauf der letzten Jahre wurde diese Höchstgrenze immer wieder von den Gerichten erhöht.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hatte mit Urteil vom 03.08.2017 (Az.: 106 C 46/17) entschieden, dass es eine Höchstgrenze von 120 Euro für angemessen erachtet. Welche Summe letztlich das zuständige Gericht im Einzelfall für angemessen hält, ist nur schwer vorherzusagen. Gesichert dürfte derzeit jedoch der Höchstbetrag von 100 Euro sein. Ob die 120 Euro ebenso gerechtfertigt sind, wird wohl noch eine Weile umstritten bleiben. Dies wissen auch die Eigentümerverbände, weshalb sie ihre Mietvertragsvordrucke entsprechend sensibilisiert formulieren.

Gut zu wissen:

Da die letzten Jahre die Handwerkerpreise immer weiter steigen, dürfen auch die Höchstgrenzen zur Kleinreparaturklausel höher ausfallen. Dies gilt aber immer nur bei Neuvermietungen. Während eines laufenden Mietvertrags hat der Vermieter kein Recht, die Kostengrenze eigenmächtig nach oben zu setzen. Würde also als Kostengrenze für Kleinreparaturen ein Betrag in Höhe von 50 Euro im Mietvertrag stehen, so muss der Vermieter sich auch daran halten, selbst wenn bei Neuverträgen schon 100 Euro zulässig wären. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen.

Wie hoch ist die jährliche Höchstgrenze?

Für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen in einem Jahr anfallen, muss hierfür eine jährliche Höchstgrenze im Mietvertrag festgehalten werden. Aktuell beläuft sich dieser auf 75 Euro bis 110 Euro je Einzelreparatur und 6 % (Urteil BGH vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91) bis 10 % (OLG Hamburg, WM 1991, Seite 385) der Kaltmiete als jährlichen Gesamtbetrag.

Umstritten ist bisher aber noch, ob der Gesamtbetrag als absoluter oder prozentualer Wert ausgewiesen sein muss. Gegner des prozentualen Ausweises begründen dies mit einem Verstoß gegen § 307 BGB, da die Miete im Verlauf der Zeit bedingt durch Mieterhöhungen steigen kann.

Muss ich auch für Kleinreparaturen am Haus der Mietwohnung aufkommen?

Die Reparaturkosten dürfen sich nur auf Gegenstände beziehen, die sich in der angemieteten Wohnung befinden. Das bedeutet, dass eine defekte Flurbeleuchtung oder der brummende Klingelknopf am Klingeltableau voll zulasten des Vermieters geht.

Wer muss den Handwerker beauftragen?

Steht bei Ihnen in der Mietwohnung eine Reparatur an, so ist es Aufgabe des Vermieters, einen Handwerker einzubestellen. Er muss ihn zunächst sogar auch bezahlen. Wenn in Ihrem Mietvertrag vereinbart wurde, dass Sie als Mieter den Handwerker bestellen und zuerst zahlen sollen, dann ist die Klausel unwirksam! Demnach heißt es im Urteil des BGH vom 06.05.1992 (Az.: VIII ZR 129/91) wörtlich:

„Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen.“

Darf der Vermieter eine anteilige Kostenübernahme verlangen?

Nein. Es kommt immer auf den tatsächlichen Rechnungsbetrag an. Der Mieter muss nur für Zahlungen aufkommen, deren Rechnungsbetrag insgesamt den festgelegten Betrag nicht übersteigt. Der Vermieter kann also nicht verlangen, dass Sie sich als Mieter anteilig an der Rechnung beteiligen.

Als Vermieter sollten Sie sich immer getrennte Rechnungen ausstellen lassen. Angenommen, Vermieter und Mieter haben sich auf einen Kleinreparaturbetrag in Höhe von 80 Euro geeinigt. Der Vermieter lässt nun einen defekten Klingelknopf und einen tropfenden Wasserhahn im Bad des Mieters von einem Hausmeisterdienst wechseln. Um unnötigen Diskussionen aus dem Weg zu gehen, ist es ratsam, dass der Vermieter für beide Reparaturen auch gesonderte Rechnungen verlangt.

Fazit zum Thema Mietvertrag Kleinstreparaturen

Im Mietvertrag muss zum einen immer angegeben sein, wie hoch der Betrag höchstens für einzelne Reparaturen und zum anderen, wie hoch er jährlich für alle Kleinreparaturen sein darf. Die Kleinreparaturklausel gilt nur für Gegenstände, zu denen der Mieter auch häufigen Zugriff hat. Als Mieter müssen Sie nur der Zahlung der Reparatur nachkommen, nicht aber der Durchführung der Reparatur. Liegen die Reparaturkosten über dem vereinbarten Betrag, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, anteilmäßig die Kosten zu tragen.