Kleinreparaturklausel: Pflichten, Höchstgrenze & mehr

Wer zahlt eigentlich die Kosten für die Reparatur eines tropfenden Wasserhahns? Oder die Kosten für den Ersatz kaputter Fliesen? Mit diesen Fragen haben sich schon einige Gerichte intensiv befasst und für solche Fälle, die sogenannte Kleinreparaturklausel für den Mietvertrag entwickelt. Wenn Sie jetzt im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) nach einer Definition des Begriffs „Kleinreparatur“ suchen, werden Sie jedoch nichts finden. Doch die Gerichte haben sich diesbezüglich auf § 28 Abs. 3 S. 2 der II. Berechnungsverordnung (II BV) berufen. Hierin heißt es wörtlich:

„Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

Normalerweise greift diese Spezialvorschrift nur für preisgebundenen Wohnraum. Von den Gerichten wurde sie aber als einschlägig empfunden und somit in Form der Kleinreparaturklausel weiterentwickelt. Doch was sagt diese genau aus?

Was ist die Kleinreparaturklausel?

Sie finden sie fast in jedem Mietvertrag: die Kleinreparaturklausel. Aus dieser geht hervor, dass Mieter für kleinere Reparaturen selbst aufkommen müssen. Jedoch müssen drei Voraussetzungen gegeben sein, damit diese Klausel überhaupt wirksam ist. Wenn auch nur eine Bedingung nicht erfüllt ist, muss der Mieter nichts zahlen, da die Klausel unwirksam ist.

1. Voraussetzung: Kleine Reparaturen

Es darf sich tatsächlich nur um kleine Reparaturen handeln, und zwar an jenen Gegenständen, die der Mieter häufig oder gar täglich in Gebrauch hat. Hierunter fallen beispielsweise die Duschbrause, der Wasserhahn, Rollläden, Fenster- und Türverschlüsse, Lichtschalter, Steckdosen oder Jalousien. Ausgeschlossen von Kleinreparaturen sind etwa Schäden an der Heizung oder ein kaputtes Zuleitungsrohr zur Badewanne.

Sind jedoch in der Kleinreparaturklausel Gegenstände aufgeführt, auf die der Mieter keinen direkten Zugriff hat (unter anderem Heiztherme), ist die Klausel unwirksam. Das hat zur Folge, dass der Mieter hierfür keine Kosten zu übernehmen hat.

Es ist nicht immer leicht auseinanderzuhalten, was eine Kleinreparatur ist und was nicht. Als Beispiel nennen wir Ihnen noch drei weitere Fälle, die gerichtlich entschieden wurden.

Fall 1:

Eine wirtschaftlich sinnhafte Erneuerung von verkalkten Wasserhähnen fällt nicht unter die Kleinreparaturklausel. Ein Mieter hat keinen Einfluss auf die Verkalkung und kann deshalb auch nicht für die Reparatur belangt werden.

Fall 2:

Die Reparatur einer Steckdose hingegen muss vom Mieter bezahlt werden, es sei denn, die Höchstgrenze für Kleinreparaturen ist überschritten worden. Das Amtsgericht Berlin-Mitte begründete seine Entscheidung damit, dass ein Installationsgegenstand für Elektrizität dem häufigen Zugriff eines Mieters ausgesetzt ist.

Fall 3:

Ein Entlüften mit einem Spezialschlüssel der zentralen Heizungsanlage und die damit verbundene Fußbodenheizung wird nicht von der Kleinreparaturklausel umfasst.

2. Voraussetzung: Höhe der Kosten

Die Kosten einer Reparatur darf eine gewisse Höchstgrenze nicht überschreiten, ansonsten ist die Klausel unwirksam. Lange Zeit lag diese Grenze zwischen 75 und 80 Euro. Manche Gerichte akzeptieren bezüglich permanent steigender Kosten manchmal auch Beträge zwischen 100 und 150 Euro.

3. Voraussetzung: Jährliche Obergrenze

Eine jährliche Obergrenze für Kleinreparaturen muss im Mietvertrag fixiert sein. Normalerweise liegt diese Grenze bei sechs bis acht Prozent von der Jahresbruttokaltmiete. Eine Regelung, in der der Mieter automatisch beispielsweise 5 % aller Reparaturkosten zu zahlen hat, ist unwirksam.

Sind die Mieter verpflichtet, sich bei größeren Reparaturen zu beteiligen?

Streit um die Kleinreparaturen gibt es häufig. Oftmals wird angenommen, dass der Mieter auf alle Fälle die im Mietvertrag vereinbarte Höchstgrenze bezahlen muss, auch wenn die Rechnung der Reparatur teurer ist. Dem ist aber nicht so. Der Mieter muss nur für Rechnungen von Kleinreparaturen aufkommen, die unterhalb der Höchstgrenze liegen.

In einem Fall vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf wurde entschieden, dass ein Mieter einen defekten Fenstergriff zu bezahlen hatte, dessen Kosten sich auf 50 Euro beliefen. Im Mietvertrag war eine Höchstgrenze von 75 Euro vereinbart. Hätten sich die Kosten beispielsweise auf 90 Euro belaufen, hätte der Mieter gar keine Zahlung leisten müssen.

Muss ich als Mieter die Eigentümer informieren?

Sobald in der Wohnung ein Mangel auftritt, ist der Mieter verpflichtet, sofort den Vermieter darüber zu informieren, damit dieser eine Reparatur veranlassen kann. Somit sollen größere Schäden vermieden werden. Legt der Mieter selbst Hand an, kann er hierfür keine Kosten geltend machen, da er die Kosten für diese Reparatur nur schlecht nachweisen kann. Auch eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter solche Arbeiten selbst ausführen soll, wäre unwirksam. Wenn eine Reparatur durch einen Handwerker erfolgen soll, ist der Vermieter hier in der Pflicht, einen entsprechenden Auftrag zu erteilen.

Was ist die gesetzliche Grundlage hinter der Kleinreparaturklausel?

Es gibt im Mietrecht keine Bestimmung, die besagt, dass der Mieter für die Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache verpflichtet ist. Im Gegenteil: Es wird sogar ausdrücklich festgehalten, dass das Sache des Vermieters ist. Hierzu heißt es in § 535 BGB:

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Viele Vermieter umgehen diesen Passus mithilfe der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Demnach überträgt sie alle kleineren Reparaturpflichten an den Mieter. Das ist zwar zulässig, keine Frage, jedoch ist die Rechtsprechung hier sehr streng. Nur wenn die drei oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind, ist diese Klausel wirksam und der Mieter muss für Reparaturen bezahlen.

Wann ist die Kleinreparaturklausel unwirksam?

Grundsätzlich liegen unzulässige Kleinreparaturklauseln vor, wenn:

• sich der Mieter an Reparaturen für Strom-, Wasser- oder Gasleitungen beteiligen soll.
• keine Höchstgrenze für Reparaturmaßnahmen in der Klausel angegeben ist.
• der Mieter sich bei allen Reparaturen zumindest anteilig oder mit einem festgesetzten Betrag verpflichtend beteiligen soll.
• im Mietvertrag eine Vornahmeklausel festgehalten ist, die besagt, dass der Mieter selbst die Reparaturen durchzuführen beziehungsweise zu organisieren hat.
• der Mieter in eine renovierungsbedürftige oder unrenovierte Wohnung eingezogen ist.
  Vorsicht: Auch wenn der Mieter und Vormieter eine Renovierungsvereinbarung treffen, muss der Mieter trotzdem nicht die ungültige Klausel akzeptieren.

Somit ist festzuhalten, dass der Mieter für keine Kosten aufkommen muss, wenn eine unwirksame Klausel im Mietvertrag vorhanden ist.

Der Vermieter hat indes auch nicht das Recht, eigenmächtig und einseitig den Mietvertrag abzuändern. Diese Änderung geht nur mit Zustimmung des Mieters.

Wer hat die Reparaturen durchzuführen?

Zwar muss der Mieter die Kosten für eine wirksame Kleinreparaturklausel tragen, jedoch ist er nicht dazu verpflichtet, selbst die Reparatur durchzuführen oder einen Handwerker zu beauftragen. Dies gilt insbesondere auch für die Rechnung. Zunächst muss der Vermieter die Reparatur bezahlen und kann die Kosten dann anschließend vom Mieter einfordern. Des Weiteren dürfen Kleinreparaturen nicht mit der Nebenkostenabrechnung verrechnet werden. Der Vermieter hat über die Kleinreparatur eine gesonderte Rechnung zu stellen.

Vorsicht: Wenn es sich nicht gerade um unaufschiebbare Reparaturen handelt (Wasserohrbruch), muss der Mieter sämtliche Mängel zunächst dem Vermieter unverzüglich melden und ihn zur Beseitigung dieser auffordern. Veranlasst ein Mieter selbst eine Reparatur, kann er als Auftraggeber bei Fehlern oder Mängeln bedingt durch den Handwerker in die Haftung genommen werden.

Wie hoch dürfen die Kleinreparaturkosten sein?

Vermieter besitzen die Möglichkeit im Mietvertrag eine Klausel zu bestimmen, wonach der Mieter für Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden aufkommen muss. In der Klausel muss unter anderem festgehalten sein, wie hoch die Obergrenze für solche Reparaturen innerhalb eines Jahres ist. Entweder muss der Mieter demnach in einem Jahr höchstens 150 bis 200 Euro insgesamt für alle Kleinreparaturen oder 8 % von der Jahresmiete zahlen.

Fazit: Die Kleinreparaturklausel im Überblick

Schlussendlich kann also festgehalten werden, dass der Vermieter in überschaubarer Höhe bestimmte Kleinreparaturen auferlegen kann. Diese müssen sich jedoch an die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung festgelegten Obergrenze halten. Zu beachten gilt, dass eine solche Klausel nicht zu weit gefasst werden darf. Dies bedeutet, dass Gegenstände, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, auch nicht unter die Klausel fallen. Vermieter sollten sich diesbezüglich vor Erstellung eines Mietvertrages umfangreich beraten lassen, um eine Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel zu verhindern.