Abstandszahlung bei Wohnungen: Definition, Ratgeber & Rechte

Als Mieter haben Sie die Möglichkeit, beim Auszug einer Wohnung mehr Geld zu erhalten, als nur die hinterlegte Kaution. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn Sie Ihr vorhandenes Mobiliar in der Wohnung belassen möchten. Hierzu sollte allerdings schon im Voraus bei Bezug der Wohnung im Mietvertrag festgehalten werden, dass gewisse Möbelstücke beim Auszug in der Wohnung verbleiben. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen. Zu beachten gilt es hierbei auch, dass der Vertrag korrekt formuliert ist. Besondere Obacht gilt bei den Begriffen „Ablöse“ und „Abstandszahlung“. Dies ist nämlich keinesfalls das gleiche und auch in der Rechtsgültigkeit sind sie verschieden. Ebenso gibt es strenge Regeln bei der Berechnung des Zeitwertes. Im nachfolgenden Ratgeber erhalten Sie alle Informationen rund um die Abstandszahlung.

Was ist eine Abstandszahlung?

Abstandszahlungen sind Geldleistungen, die ein anderer Vertragspartner erhält, um ihn zu einer bestimmten Vereinbarung zu lenken. Es gilt jedoch zu beachten, dass weder Vormieter noch Vermieter von einem wohnungssuchenden Mieter Abstandszahlungen, Auszugsprämien oder Maklerprovisionen fordern dürfen. Laut des Deutschen Mieterbundes sind hier nur sogenannte Ablösevereinbarungen zulässig. Mit solchen Verträgen kann ein Mieter dazu verpflichtet werden, bestimmte Gegenstände aus der anzumietenden Wohnung zu übernehmen. Oftmals wird dabei aber von einem „versteckten“ Abstand gesprochen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie als Mieter bei einer Unterzeichnung eines Ablösevertrages darauf achten, dass Sie nicht wertloses Mobiliar zu Höchstpreisen erwerben. Dies ist nämlich laut dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig. Demnach darf kein auffälliges Missverhältnis im Hinblick auf den Preis zu den Möbelstücken bestehen. Dies bedeutet aber nicht gleich, dass jedes Preisangebot des Vermieters überzogen ist. Hierbei gibt es eine klare Regelung: Der Preis darf nicht höher als 50 Prozent über dem Zeitwert liegen. Sie können als Mieter dann zu viel gezahltes Geld wieder zurückverlangen. Hierfür gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

Beispiel:

Befindet sich in der anzumietenden Wohnung eine Einbauküche, die damals für 5.000 Euro neu eingebaut wurde und nunmehr nur noch einen Wert von 1.000 € besitzt, darf der Vermieter für die Küche auch nur diese 1.000 Euro zuzüglich 50 Prozent fordern. Sprich: Mehr als 1.500 Euro dürfte er nicht verlangen. Haben Sie mehr als 1.500 Euro gezahlt, können Sie den Rest innerhalb von drei Jahren zurückfordern. 

Der Unterschied zwischen Abstandszahlung und Ablöse

Ablöse:

Bei der Ablöse wird nicht etwa ein Betrag gezahlt, um früher in eine Wohnung zu kommen, sondern der Vormieter erhält eine Geldleistung für das vorhandene Mobiliar in der Wohnung. Zu solch einem entsprechenden Mobiliar können etwa ein Fußboden oder eine Einbauküche gehören. Betroffen von solch einer Ablöse sind verschiedene Um- und Einbauten, die den Wert der Wohnung deutlich gesteigert haben. Darunter fällt etwa der Einbau eines wertigen Fußbodens, einer neuen Heizung oder die Modernisierung des Bades.

Abstand:

Legt man den Begriff „Abstand“ richtig aus, wird hierfür eine Geldleistung gezahlt, um früher in eine Wohnung einziehen zu können. Dafür muss der Vormieter dann die Wohnung einige Wochen vor dem eigentlichen Auszugstermin frei machen und kann sich dies bezahlen lassen. Beachten Sie jedoch, dass solche Vereinbarungen rechtswidrig sind. Lediglich die Umzugskosten, die dem Vormieter durch den früheren Auszug entstehen, könnten dem neuen Mieter in Rechnung gestellt werden. Dies geht allerdings auch nur unter vorheriger Absprache und Vorlage von Nachweisen. Idealerweise einigen Sie sich als Nachmieter schon im Vorfeld mit dem Vormieter auf eine gewisse Obergrenze, damit es später kein böses Erwachen gibt.

Ist eine Abstandszahlung steuerpflichtig?

Sind Sie Vermieter und leisten an einen Mieter eine Abstandszahlung, so haben Sie die Möglichkeit, diese als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend zu machen. Dies geht jedoch nicht, wenn die Zahlung mit einem Verkauf eines Gebäudes einhergeht. Dann dürfen Sie diese Abstandszahlung nicht als Werbungskosten angeben. Des Weiteren gelten solche Zahlungen auch nicht als anrechenbare Werbungskosten, wenn der zukünftige Zweck etwa die angestrebte Eigennutzung oder eine unentgeltliche Überlassung an eine andere Person darstellt.

Sind Abstandszahlungen unwirksam?

Grundsätzlich bedeuten Abstandszahlungen Geldleistungen von Mietern an den Vormieter für das reine Räumen einer Wohnung. Vor einigen Jahren waren solche Geldleistungen noch Usus, bis zu der Einführung des 4. Mietrechtsreformgesetzes, welches diese Geldleistungen für unzulässig erklärte. Deshalb dürfen reine Abstandszahlungen nicht mehr geleistet werden. Doch auch hier gibt es Schlupflöcher. Wie schon erwähnt kann sich der Vormieter die Umzugskosten vom Mieter für einen Einzug zum früheren Zeitpunkt bezahlen lassen. Pflicht hierbei ist es jedoch, eine entsprechende Vereinbarung darüber zu treffen und alle Rechnungen, die mit dem Umzug verbunden sind, vorzulegen.

Über diverse teilunwirksame Vereinbarungen hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.04.1997 (Az.: VIII ZR 212/96) folgende Regelungen getroffen:

1. § 4a Abs. 2 WoVermittG besagt, wenn ein Vertrag geschlossen wird, der sich aus einem Mietvertrag über Wohnraum ergibt und der Mieter vom Vormieter bestimmte Inventarstücke erwirbt, ist dieser Vertrag im Zweifel gültig. Steht das Entgelt allerdings nicht im Verhältnis zum Wert des Inventars, ist dieser Vertrag unwirksam.
2. Wenn die Vereinbarung über das Entgelt nicht insgesamt nach § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG unwirksam ist, bleibt der unbedenkliche Teil aufrechterhalten.
3. Gemäß § 4a Abs. 1 WoVermittG ist eine Abstandsvereinbarung nicht gültig, wenn es sich bei einer vereinbarten Zahlung entweder um die Abgeltung von Renovierungsarbeiten des Vormieters handelt oder es um die Übernahme von Gegenständen geht.
4. Insbesondere ist die Vereinbarung unwirksam, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen dem aktuellen Zeitwert und der zu leistenden Zahlung vorliegt. Der Wert des Einrichtungsgegenstandes darf nicht mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegen.

Fazit: Ist es sinnvoll, Ablösevereinbarungen zu treffen?

Keine Frage, für jede Partei kann dies sinnvoll sein. Der Vormieter kann so für hochwertige Einbauten einen fairen Preis verlangen und hat somit kein Ärger mit dem Ausbau. Der Mieter wiederum bekommt auf diesem Wege eine günstige Küche oder beispielsweise ein anderes Möbelstück zu einem fairen Preis. Als Mieter müssen Sie jedoch besonders auf der Hut sein, denn oftmals wird ganz gezielt nach Mietern gesucht, die einer überhöhten Ablösevereinbarung zustimmen, nur um die Wohnung zu bekommen. Hier haben leider diejenigen Pech, die nicht viel Geld zur Verfügung haben und bei solchen Preisforderungen nicht mithalten können oder wollen.