Die Maklerprovision bei der Vermietung: wer muss sie zahlen?

Ein Immobilienmakler ist nicht nur auf die Vermittlung von Immobilien, die zum Verkauf stehen, spezialisiert, sondern spielt auch im Bereich der Wohnraumvermietung eine wesentliche Rolle.

Obwohl es überwiegend die Vermieter sind, welche einen Makler mit der Vermittlung ihrer Immobilie beauftragen, werden die hierdurch entstehenden Kosten bislang nahezu ausschließlich von den Mietern getragen.

Gerade in Großstädten steht häufig eine hohe Nachfrage einem knappen Angebot an Wohnraum gegenüber. Vermieter haben daher kaum Probleme, die Kosten für den Makler auf die Mieter abzuwälzen: Wer aus einer großen Anzahl an Interessenten schließlich den Zuschlag für das begehrte Wohnobjekt erhalten hat, wird auch die Maklerprovision in Kauf nehmen, wenn der Abschluss des Mietvertrages davon abhängt. Vor dem Hintergrund, dass der Mieter neben der Provision, die bis zu 2,38 Monatskaltmieten betragen kann, meist auch eine Mietkaution in Höhe von 2 – 3 Monatsmieten leisten muss, stellt dies eine erhebliche finanzielle Belastung für ihn dar.

Durch das geplante Mietrechtsnovellierungsgesetz sollen Regelungen eingeführt werden, welche die Situation der Mieter deutlich verbessern.

Bisherige Rechtslage

Die rechtliche Grundlage für die Maklerprovision findet sich bereits jetzt in den Vorschriften der §§ 652 – 655 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG).

Nach § 2 Absatz 1 der jetzigen Fassung des WoVermRG steht dem Makler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt.

Das Zustandekommen des Mietvertrages ist auch maßgeblich für die Fälligkeit der Provision, entscheidet also darüber, wann der Makler die Zahlung der Provision verlangen kann. Spätestens mit der Unterzeichnung des Mietvertrages ist auch der Provisionsanspruch fällig. Da jedoch der Immobilienmakler verpflichtet ist, eine Rechnung zu erstellen, wird er eine solche übermitteln und in der Regel für deren Ausgleich eine angemessene Frist einräumen. Die Rechnung muss den Anforderungen des Umsatzsteuergesetzes entsprechen, also etwa Rechnungsnummer und Steuernummer enthalten, sowie die Mehrwertsteuer ausweisen. Fehlen diese Angaben, ändert dies nichts an der Fälligkeit des Provisionsanspruchs, der Zahlungspflichtige hat allerdings ein Zurückbehaltungsrecht, er kann also vom Makler zunächst eine ordnungsgemäße Rechnung verlangen, bevor er den Rechnungsbetrag bezahlt.

Die derzeit geltenden Vorschriften beschreiben die grundsätzlichen Voraussetzungen für das Entstehen des Provisionsanspruchs – bezüglich der Frage, wer dem Makler gegenüber zahlungspflichtig ist, fehlt bisher eine gesetzliche Regelung.

Neue Rechtslage

Mit der Gesetzesänderung werden einige Neuerungen bezüglich der Maklerprovision eingeführt, welche durch Änderungen insbesondere der § 2 Absatz 1, 1a und 5 sowie in § 8 WoVermRG, manifestiert werden.

Die maßgeblichen Unterschiede zur bisher geltenden Rechtslage liegen in den folgenden Punkten:

• Während der Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber bislang nicht formgebunden war, ist nunmehr eine schriftliche Vereinbarung erforderlich, in der die konkreten Vertragskonditionen geregelt sind.
• Der Makler hat nur dann einen Anspruch gegenüber dem Wohnungssuchenden auf Zahlung der Maklerprovision, wenn er ausschließlich von dem Wohnungssuchenden mit der Vermittlung eines Mietvertrages beauftragt wurde.
• Hat der Vermieter den Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter beauftragt, ist der Mieter nicht zur Zahlung der Provision verpflichtet, abweichende Vereinbarungen, durch welche die Zahlungspflicht auf den Mieter abgewälzt werden sollen, sind unwirksam.
• Verstöße von Maklern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden die Zahlung der Provision zu verlangen, können mit Bußgeldern verfolgt werden.

Das Bestellerprinzip

Durch die Gesetzesänderung wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass Zahlungspflichtiger der Maklerprovision derjenige ist, der den Makler beauftragt. Dieser hat daher künftig gegenüber dem Mieter nur dann einen Zahlungsanspruch, wenn dieser selbst Auftraggeber, also Besteller ist. Da dies selten der Fall sein dürfte, ist davon auszugehen, dass sich die bisherige Situation umkehren wird und zukünftig nahezu ausschließlich die Vermieter die Maklerprovision bezahlen müssen.

Umgehungsverbote

Um zu verhindern, dass durch abweichende Vereinbarungen die Zahlungspflicht dem Mieter aufgebürdet wird, normiert der neu gefasste Absatz 5 des § 2 WoVermRG ein ausdrückliches Umgehungsverbot, indem klargestellt wird, dass derartige Vereinbarungen unwirksam sind.

Hat daher der Vermieter den Immobilienmakler beauftragt, darf der Makler vom Mieter keine Provision verlangen, Verstöße gegen dieses Verbot können mit Bußgeldern verfolgt werden.

Aber auch der Vermieter darf durch eine individuelle Vereinbarung mit dem Wohnungssuchenden die Zahlungspflicht nicht auf ihn abwälzen. Stimmt der Mieter einer solchen – unwirksamen – Vereinbarung zu, zahlt die Kosten für den Makler und zieht sodann in die Wohnung ein, kann er diese Kosten vom Vermieter zurück verlangen, ohne aus der Wohnung wieder ausziehen zu müssen. Der Mietvertrag ist unabhängig von einer separaten Vereinbarung über die Maklerkosten zu betrachten. Die Unwirksamkeit einer solchen Vereinbarung führt nicht auch zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, so dass dem Mieter sämtliche mietvertraglichen Ansprüche zustehen.

Sollte der Vermieter den Abschluss des Mietvertrages nur unter der Bedingung anbieten, dass der Wohnungssuchende sich verpflichtet, die Provision zu bezahlen, kann diese Vereinbarung unter Umständen sogar sittenwidrig und damit nichtig sein, wenn etwa der Wohnungssuchende dringend auf die Wohnung angewiesen ist und der Vermieter diese Notlage auszunutzen versucht. Hier bleibt die Möglichkeit, den Vermieter auf die gesetzlichen Regelungen hinzuweisen und gegebenenfalls vom Abschluss des Mietvertrages Abstand zu nehmen, möglicherweise kommen auch Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht. Eine Sanktion des Vermieters ist den neuen Regelungen des WoVermRG nicht zu entnehmen.

Ab wann gelten die neuen Regelungen?

Das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz befindet sich derzeit noch im parlamentarischen Verfahren, so dass noch nicht abschließend geklärt ist, wann genau es in Kraft tritt. Voraussichtlich wird dies frühestens am 1. April 2015 der Fall sein, solange gelten in jedem Fall noch die bisherigen Regelungen.

Auswirkungen

Die Einführung des Bestellerprinzips stellt für die Wohnungssuchenden grundsätzlich eine finanzielle Entlastung dar. Während der Vermieter die Provision stets von der Einkommenssteuer absetzen kann, besteht diese Möglichkeit für den Mieter nur dann, wenn er aus beruflichen Gründen neue Räumlichkeiten oder eine Zweitwohnung anmieten muss, etwa weil ihn sein Arbeitgeber in eine andere Stadt versetzt hat.

Aus Sicht der Vermieter stellt sich die Frage, ob angesichts der Kosten möglicherweise auf die Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers verzichtet werden sollte. Dies wiederum hat Auswirkungen auf die Tätigkeit der Makler, die nun einen deutlichen Rückgang der Aufträge befürchten.
Aufgrund des gesetzlichen Verbotes, die Pflicht zur Übernahme der Maklerkosten vertraglich auf den Mieter abzuwälzen, bleibt den Vermietern im Zweifel nur die Möglichkeit, die Kaltmiete für die angebotenen Räumlichkeiten zu erhöhen, um so die zusätzliche Kostenbelastung zu kompensieren.