Aufgrund des vielerorts stark begrenzten Wohnraumes haben Vermieter häufig “die Qual der Wahl”: Insbesondere in attraktiven Wohngegenden können sie sich die Mieter frei aussuchen. Daher haben es Mieter immer schwieriger, einen Mietvertrag für eine geeignete Wohnung abzuschließen. Einen Vorteil im Wettbewerb um Wohnraum haben jedoch solche Mieter, die über eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verfügen. Was eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung überhaupt ist, für was sie verwendet wird, wer sie ausstellt und ob ein Mieter Anspruch auf die Ausstellung einer solchen Bescheinigung hat, wird in diesem Beitrag verständlich erläutert.
Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, häufig auch als Mietzahlungsbestätigung bezeichnet, dient als Nachweis dafür, dass Sie Ihren bisherigen Mietzahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind. Dies macht Sie bei Bewerbungen für andere Mietwohnungen für den jeweiligen Vermieter besonders attraktiv, da er so ein gewisses Vertrauen in Ihre “Zahlungsmoral” gewinnt. So kann Mietausfällen vorgebeugt bzw. dessen Risiko verringert werden.
Leider kommt es im Zusammenhang mit Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen in der Praxis aber immer wieder zu Fälschungen: Denkbar ist beispielsweise, dass ein Vermieter die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für seinen Mieter ausstellt, obwohl dieser die Miete häufig nicht vollständig oder nicht rechtzeitig gezahlt hat. Das Motiv des Vermieters hierbei: So erhöht er die Chancen darauf, dass der Mieter eine neue Wohnung findet, sodass der Vermieter den unerwünschten Mieter loswerden kann!
Außerdem kann es vorkommen, dass Mieter sich die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung selbst ausstellen und die Unterschrift des Vermieters fälschen. In diesem Fall sollte der Vermieter erfragt und kontaktiert werden, um die Echtheit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung überprüfen zu können.
Von wem wird die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausgestellt?
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist stets vom Vermieter zu auszustellen. Dies kann, muss aber nicht immer zugleich der Eigentümer der Immobilie sein. Viele Mieter erleichtern das Prozedere, indem sie selbst eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aufsetzen, die der Vermieter dann nur noch unterschreiben muss.
Muss der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Nein, Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, selbst wenn der Mieter sich stets vertragsgerecht verhalten hat. Dies wurde höchstrichterlich vom Bundesgerichtshof im Jahre 2008 entschieden (BGH VIII ZR 238 08). Etwas anderes gilt dann, wenn in Ihrem Mietvertrag eine solche Pflicht des Vermieters explizit aufgenommen wurde. Untersuchen Sie Ihren Mietvertrag daher unbedingt auf eine solche Klausel!
Generell empfehlen wir, sich nochmals mit dem Vermieter in Kontakt zu setzen, sofern er auf erstes Anfragen die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verweigert. Schildern Sie ihm Ihre Situation und zeigen Sie ihm auf, welche Vorteile er mit Ihnen als langjährigem, vertragstreuen Mieter genossen hat. Häufig lassen sich Vermieter noch umstimmen.
Hat eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch Nachteile?
Für den Mieter ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausschließlich vorteilhaft: Durch sie wird bescheinigt, dass er seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag stets gewissenhaft nachgekommen ist.
Anders kann dies jedoch für den Vermieter aussehen: Unter Umständen kann die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nämlich als Verzicht auf noch offene Zahlungen, insbesondere der Betriebskosten, auszulegen sein.
Was muss zwingend in der Bescheinigung enthalten sein?
Was in die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aufgenommen werden muss, ist nicht gesetzlich geregelt. Wir halten jedoch folgende Angaben für sinnvoll und erforderlich:
- Angaben zum bisherigen Vermieter und Mieter (Name, Anschrift, Telefonnummer, ggf. E-Mail-Adresse)
- Angaben zur Kündigung des Mietverhältnisses (Zeitpunkt der Kündigung, Dauer des Mietverhältnisses, ggf. Kündigungsgrund)
- Bestätigung, dass der Vermieter die Mietzahlungen stets vertragsgerecht vom Mieter erhalten hat und keine Mietschulden mehr bestehen
- Ort, Datum u. Unterschrift des Vermieters.
Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter sich weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen?
Wie bereits dargestellt hat der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter darauf, dass dieser ihm eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellt. Allerdings hat der Mieter zumindest ein Recht darauf, dass ihm über seine Zahlungen Quittungen vom Vermieter ausgestellt werden, § 368 BGB. Sofern der Vermieter sich also weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, sollten sie jedenfalls auf Quittungen bestehen.
Ansonsten besteht natürlich noch die Möglichkeit, dem potenziellen neuen Vermieter die Mietzahlungen an den alten Vermieter mit ausgedruckten und ggf. geschwärzten Kontoauszügen nachzuweisen.
Kostet eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Geld?
Aufgrund des oben schon dargestellten, kurzen und leichten Aufbaus einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung müssen sie diese nicht käuflich erwerben, sondern können sie auch selbst aufsetzen. Wichtig ist dabei nur, dass alle oben genannten Infos enthalten sind und die Bescheinigung vom Vermieter unterschrieben wurde. Manche Vermieter verlangen für die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eine kleine Aufwandsentschädigung, was grundsätzlich zulässig ist.
Kann eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für Untermieter ausgestellt werden?
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung greift stets nur im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter / Vermietern. Da der Untermieter lediglich in einem vertraglichen Verhältnis zum Hauptmieter, nicht aber zum Vermieter steht, ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, ausgestellt vom Vermieter an den Untermieter, nicht möglich.
