Rohr verstopft: Wasserschaden, Kostenträger & mehr

Täglich sind deutsche Gerichte darum bemüht, Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern zu lösen. Oftmals streiten die Parteien über Schäden, die an der Mietsache entstanden sein. Hierbei stellt sich regelmäßig die Frage, wer die Kosten für die Schadensbeseitigung zu tragen hat. Insbesondere der Wasserschaden zählt in der deutschen Justiz zu einem Dauerthema. Es ist leicht vorstellbar, dass ein Wasserschaden, verursacht durch Rohrbruch, einen hohen finanziellen Aufwand mit sich bringt. Die Situation verschärft sich freilich, wenn der Schaden nicht unverzüglich festgestellt wird, sodass er sich zum Nachteil des Mietobjekts fortschreitend ausbreiten kann.

Kann der Vermieter von mir die Kosten bei einem Wasserschaden ersetzt verlangen? 

Die Frage, ob der Vermieter jegliche Kosten bei einem Wasserschaden von dem Mieter ersetzt verlangen kann, kann nicht so einfach pauschal beantwortet werden. Zunächst ist auf die zutreffenden Normen zu schauen. Zentrale Norm für das Mietverhältnis ist § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Nach dieser Vorschrift hat "der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten". Aus dem Wortlaut des Gesetzes könnte allerdings der falsche Eindruck entstehen, dass der Vermieter in jedem Fall für die Schadensbeseitigung verantwortlich ist. Dies ist in der Realität nicht so.

Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter sogar das Recht ein, dass er nicht dazu verpflichtet werden kann, die Abwasserrohre sowie -leitungen regelmäßig zu kontrollieren, falls sich keinerlei Anhaltspunkte für Unregelmäßigkeiten ergeben (vgl. AG Menden, Urteil vom 02.09.1998, Az.: 4 C 117/98). 

Wann trägt der Mieter grundsätzlich die Kosten des Schadens bei einem Wasserschaden?

Der Gesetzgeber hat ausdrücklich geregelt, dass der Mieter die Kosten, die für die Schadensbeseitigung der Verstopfung notwendig sind, selbst tragen muss, wenn er den Schaden schuldhaft verursacht hat. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob das Abwasserrohr bzw. eine Leitung verstopft, weil der Mieter selbst oder aber ein Besucher für den Sachschaden verantwortlich ist. Insoweit haftet der Mieter auch für seine Gäste.

Wann hat der Mieter die Verstopfung zu vertreten?

Fraglich ist allerdings, wann der Mieter den Sachmangel in Form der Verstopfung zu vertreten hat. Der Umkehrschluss aus § 538 BGB ergibt, dass die Mietperson nur für solche Mängel verantwortlich gemacht werden kann, die gerade nicht durch einen vertragsgemäßen Gebrauch verursacht worden sind. Liegt ein Mangel vor, der sowohl auf einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch als auch auf einen Mangel an der Mietsubstanz selbst beruhen kann, trägt der Vermieter nach § 558 BGB die Beweislast. Das bedeutet, dass er darlegen und beweisen muss, dass der Schaden nicht seiner Risikosphäre zuzuordnen ist.

In der Regel wird dieser Beweis nur durch ein Gutachten von einem Sachverständigen zu erbringen sein. Gelingt ihm dieser Beweis, trägt der Mieter in der Regel die Kosten für die Schadensbeseitigung. Ausnahmsweise ist der Anspruch jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter seinerseits nachweisen kann, dass beispielsweise ein Fehler innerhalb der Konstruktion schadenursächlich geworden ist (vgl. OLG Karlsruhe 09.08.1984, WM 1984,267 = ZMR 1984, 418). Dieser Beweis wird ihm jedoch nur in wenigen Fällen gelingen können. 

Wann trägt der Vermieter die Kosten für den Schaden? 

Der Vermieter trägt dann die Kosten für den Schaden, der durch die Verstopfung des Rohres entstanden ist,

• wenn ein Fehler an der Mietsubstanz vorliegt,
• wenn der Mieter nicht ursächlich für den Schaden ist,
• wenn der Vermieter nicht herausfinden kann, welcher Mieter den Schaden angerichtet hat und
• wenn er erst gar keinen Beweis antritt.

In diesen Fällen muss sich der Vermieter den entstandenen Schaden auch zurechnen lassen. Insoweit wird dann vermutet, dass er seine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat, sodass ihn der Mieter in Anspruch nehmen kann.

Was ist, wenn der Mieter für den Wasserschaden ursächlich war? Welche Kosten muss er tragen?

Der Mieter kann für sämtliche Schäden und Kosten haftbar sein, die infolge seiner unsachgemäßen Nutzung der Mietsache entstanden sind. Ist die Verstopfung des Abwasserrohres beispielsweise auf eine Babywindel, Damenbinden, Katzenstreu, Ohrstäbchen etc. zurückzuführen, obliegt der Schaden seinem Verantwortungsbereich.

Sind Klauseln über die Haftungsfrage bei Wasserschäden im Mietvertrag wirksam?

Häufig versuchen Vermieter die Haftungsfrage bereits im Mietvertrag eigenmächtig zu regeln. Dazu verwenden sie Klauseln, die besagen, dass sämtliche Mieter im Falle einer Verstopfung gemeinschaftlich und zu gleichen Teilen für die Kosten der Wiederherstellung aufkommen müssen. Derartigen Vereinbarungen hat die Rechtsprechung jedoch einen Riegel vorgeschoben (vgl. nur OLG Hamm, RE, WM 82,201). Durch die generalisierte Abwälzung der Kosten werden Mieter unsachgemäß benachteiligt. Zudem weichen derartige Regelungen zu sehr von dem mietrechtlichen Grundgedanken des § 538 BGB ab, der lediglich die Haftung bei einem Vertreten müssen normiert. Angesichts dessen sind solche Klauseln im Mietvertrag unwirksam.

Was kann der Mieter vom Vermieter bei einem Wasserschaden als Schadensersatz verlangen?

Des Weiteren stellt sich häufig die Frage, welche Ansprüche Mieter gegenüber ihrem Vermieter geltend machen können, wenn durch die Verstopfung eine Überflutung verursacht wird, die den Gebrauch der Mietsache nachteilig einschränkt. Nach §§ 535, 536, 536 a BGB können Betroffene die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der gemieteten Räume verlangen.

Möglicherweise kommt auch eine Mietminderung in Betracht, wobei dies voraussetzt, dass der Vermieter nach Kenntniserlangung durch den Mieter untätig bleibt. Zudem kann auch Schadensersatz bzgl. der durch den Wasserschaden entstandenen Schäden verlangt werden. Hierbei wird der Zeitwert der Gegenstände ersetzt. Hat ein Mitmieter den Wasserschaden verursacht, können die übrigen Parteien hingegen keinen Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen (LG Hannover, Urteil vom 08.07.1999, Az.: 3 S 373/98). Dieser Fall wird insbesondere dann interessant, wenn durch das Wasser Objekte innerhalb der Mieträumlichkeiten beschädigt worden sind.

Nachbar ist für den Schaden ursächlich - welche Ansprüche bestehen ihm gegenüber?

Wird ein Mietobjekt von mehreren Parteien bewohnt, und führt eine Verstopfung nunmehr zu einem Schaden, liegt die Beweislast wiederum beim Vermieter, welcher konkrete Mieter den Sachschaden schuldhaft verursacht hat. Nur in diesem Fall haftet der konkrete Verantwortliche für sämtliche Kosten, die für die Beseitigung aufzubringen sind. Diesen Nachweis wird er jedoch in der Regel nicht erbringen können, sodass er dann die Kosten selbst zu tragen hat, die für die Beseitigung der Verstopfung nötig sind. Dies gilt jedenfalls für das Hauptabflussrohr, das in dem Mietobjekt verlegt worden ist.

Kann der Vermieter hingegen darlegen und beweisen, welcher konkrete Mieter für den Schaden verantwortlich ist, haftet dieser den Mitmietern gegenüber auch für Beschädigungen an Mietgegenständen, die durch die Rohrverstopfung verursacht worden sind. Wird durch austretendes Wasser beispielsweise die Einbauküche eines Mieters beschädigt oder gar zerstört, kann dieser seinen Anspruch auf Schadensersatz und Ersatz der notwendigen Aufwendungen gegenüber dem Verursacher geltend machen. In diesem Fall haftet demnach der Schädiger und somit nicht der Vermieter.

Allerdings muss der Vermieter seinerseits Nachteile beseitigen, um den vertragsgemäßen Gebrauch an der Mietsache zu gewährleisten (§ 535 BGB, OLG Frankfurt, 1. November 1990 16 U 146/89, WuM 1991, 88-89). Der Mieter hat folglich einen Beseitigungsanspruch derjenigen Schäden, die an der Mietsache selbst entstanden sind, unabhängig davon, dass ein Mitmieter den Schaden tatsächlich verursacht hat.

Ferner ist es dem Mieter auch nicht zuzumuten, die vom Vermieter veranlassten Reparaturmaßnahmen, ohne seine Anwesenheit durchführen zu lassen. Entscheidet er sich folglich dafür, während der Arbeiten in seiner Wohnung zu bleiben, kann er vom Vermieter auch den Ersatz der Aufwendungen verlangen, die für seine Anwesenheit notwendig geworden sind (LG Berlin, Urteil vom 24.10.2005, Az.: 67 S 177/05).

Fazit zum Thema Rohr verstopft & Wasserschaden

Wasserschäden durch Rohrbruch oder Verstopfung können zu erheblichen Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern führen. Wer letztendlich die Kosten für die Schadensbeseitigung trägt, hängt davon ab, wer den Schaden verursacht hat und ob der Schaden durch einen Mangel an der Mietsubstanz oder durch unsachgemäße Nutzung der Mietsache durch den Mieter entstanden ist. Die Rechtsprechung hat klare Richtlinien zur Klärung dieser Fragen festgelegt, einschließlich der Ungültigkeit von Klauseln, die die Kosten pauschal auf alle Mieter umlegen. Dabei ist stets das individuelle Verhalten und die spezifischen Umstände jedes Einzelfalls zu berücksichtigen.