Als Vermieter Wohnung betreten: Ratgeber zum Zutrittsrecht!

Als Vermieter Wohnung betreten: Aus Sicht des Vermieters gibt es verschiedene Gründe, die Wohnung seines Mieters betreten zu wollen. Denkbar sind insbesondere anstehende Reparaturen, geplante Wohnungsbesichtigungen oder einfach nur der Wunsch, mal "nach dem Rechten" zu sehen. Ob dem Vermieter hierzu überhaupt grundsätzlich ein Recht zusteht, in welchen Fällen er die Wohnung betreten darf, ob und wie sich der Mieter gegen den Zutritt wehren darf und wann der Vermieter durch sein Verhalten sogar den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs verwirklicht, wird in diesem Beitrag erläutert.

Hat der Vermieter das Recht die Wohnung zu betreten?

Ja, unter gewissen, aufgrund der Schutzwürdigkeit des Mieters sehr engen Voraussetzungen darf der Vermieter die Wohnung betreten: Allerdings muss stets ein konkretes, berechtigtes Interesse des Vermieters hierfür gegeben sein. Ein generelles Zutritts- oder Besichtigungsrecht steht dem Vermieter nicht zu. Der Grund: Während der Dauer des Mietvertrages gewährt § 535 BGB allein dem Mieter das Recht, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen. Dieses Interesse ist zudem sogar als Grundrecht in Art. 13 Abs. 1 des Grundgesetzes geschützt.

Da das Thema eines Zutrittsrechts in der Praxis höchst umstritten ist, haben sich deutsche Gerichte seit jeher häufig mit diesen Fragen befasst. Im nächsten Unterpunkt werden die gängigsten Gründe für ein Zutrittsrecht des Vermieters dargestellt.

Als Vermieter Wohnung betreten: Wann darf der Vermieter die Mieträume betreten?

Ein zum Zutritt berechtigendes Interesse des Vermieters ist insbesondere in folgenden Fällen anzunehmen:

1. Geplante Erhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen
   Gemäß §§ 555a, 555d BGB ist der Mieter verpflichtet, erforderliche Maßnahmen zur Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung zu dulden. Da der Vermieter für diese Maßnahmen konkrete Vorkehrungen treffen sowie untersuchen muss, ob überhaupt Bedarf für diese besteht, steht ihm in diesen Fällen ein Zutrittsrecht zu.
2. Installation von Verbrauchsmessgeräten sowie Ablesen des Verbrauchs
   Ein Betretungsrecht der Wohnung besteht auch dann, wenn Messgeräte zur Erfassung des jeweiligen Verbrauchs von Wasser, Strom oder Gas installiert werden oder die Werte abgelesen werden müssen.
3. Kauf- oder Mietinteressenten
   Ein berechtigtes Interesse ist ferner dann gegeben, wenn der Vermieter den Verkauf der Mietwohnung oder eine Neuvermietung beabsichtigt. Ansonsten wäre dem Vermieter die Möglichkeit genommen, geeignete Käufer bzw. im Neuvermietungsfall Mieter zu finden - wer kauft bzw. mietet schon eine Wohnung, ohne diese vorher besichtigt zu haben?
4. Vermieterpfandrecht
   Auch wenn der Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend macht, ist ein Betretungsrecht gegeben. Ein solches kann an in die Mietwohnung eingebrachten Sachen des Mieters entstehen, sofern dieser seine Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht begleicht. Da das Vermieterpfandrecht nur durchgesetzt werden kann, wenn der Vermieter die Wohnung betreten kann, wird ihm für diesen Fall ein Zutrittsrecht zugesprochen.
5. Individuelle Vereinbarung im Mietvertrag
   Weiterhin kann sich ein Zutrittsrecht unmittelbar aus dem Mietvertrag (zum Mietvertrag Muster) ergeben, sofern eine entsprechende (wirksame!) Klausel enthalten ist.

Bei allen Zutritten des Vermieters gilt: Der Zutritt hat so schonend wie nur möglich erfolgen. Hierzu gehört insbesondere, dass der Vermieter sich grundsätzlich unter Wahrung einer angemessenen Frist ankündigen muss. Für den Mieter wäre es inakzeptabel, stets damit rechnen zu müssen, dass der Vermieter in die Wohnung "hereinplatzt".

Als Frist werden mindestens 24 Stunden vor dem geplanten Besuch als angemessen erachtet. Um auf Nummer Sicher zu gehen, sollten Vermieter den geplanten Besuch so früh wie nur möglich mitteilen. Auch die Besuchszeiten an sich müssen angemessen sein; so entschied beispielsweise das Landgericht Frankfurt, dass Besuche nur ausnahmsweise bis 20 Uhr erfolgen können. Des Weiteren ist auch die Besuchsdauer relevant: Diese sollte so kurz wie nötig gehalten werden, um den Mieter nicht unangemessen zu belasten.

Demgegenüber besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH, NZM 2014, 635), kein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, völlig unabhängig von einem konkreten Anlass die Mietwohnung zu betreten, um zu überprüfen, ob "alles in Ordnung" ist. Selbiges gilt natürlich auch dann, wenn der Vermieter in periodischen Abständen die Wohnung betreten möchte, um immer wieder "nach dem Rechten" zu sehen.

Wie lange vorher muss sich der Vermieter ankündigen?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter sich mindestens 24 Stunden vorher ankündigen muss. Bei besonderen Umständen, die den Mieter besonders belasten (beispielsweise wenn eine umfassende, mehrere Stunden dauernde Untersuchung der Wohnung auf Schädlings- oder Schimmelbefall und sonstige Mängel vom Vermieter geplant ist) ist dem Mieter mehr Zeit einzuräumen, um sich auf den Besuch einstellen zu können.

Darf der Vermieter auch ohne Erlaubnis in die Wohnung?

Das Recht, die Wohnung auch ohne Erlaubnis des Mieters zu betreten, beschränkt sich nur auf Notfälle, beispielsweise bei einem von einem anderen Mieter mitgeteilten Brand aus der Wohnung oder einem Wasserrohrbruch.

Wie oft muss ich meinen Vermieter in die Wohnung lassen?

Die Frage, wie oft der Vermieter ein Recht zum Betreten der Wohnung hat, lässt sich nicht pauschal beantworten und ist stets vom Einzelfall abhängig. Sofern der Vermieter jedoch keinen konkreten Anlass zum Betreten der Wohnung hat, ist ihm dies nicht erlaubt.

Darf ich dem Vermieter den Zutritt verweigern?

Als Mieter dürfen sie dem Vermieter den Zutritt zunächst verweigern, selbst wenn er eigentlich ein Recht zum Betreten der Wohnung hat (beispielsweise weil ein solches Recht wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde oder er die Wohnung betreten möchte, um Modernisierungsmaßnahmen vorzubereiten). Doch aufgepasst: Eine solche unberechtigte Verweigerung kann für den Mieter mit folgenschweren Konsequenzen verbunden sein. Wird die Besichtigung nämlich unberechtigterweise verweigert, so begründet dies für den Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5.10.2010 - VIII ZR 221/09).

Wann begeht der Vermieter Hausfriedensbruch?

Ein Betreten der Wohnung durch den Vermieter kann sogar strafrechtliche Konsequenzen haben: Betritt er die Wohnung gegen den Willen des Mieters und ist das Betreten nicht gerechtfertigt, beispielsweise deshalb, weil er durch das Betreten eine drohende Gefahr abwenden möchte (etwa einen Brand oder einen Wasserschaden durch Wasserrohrbruch), ist eine Verurteilung wegen Hausfriedensbruchs denkbar. Dies zieht in den meisten Fällen eine Geldstrafe nach sich, kann im Einzelfall jedoch auch mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet werden, § 123 Abs. 1 StGB.

Fazit zum Thema: Als Vermieter die Wohnung betreten

Ein Vermieter hat nicht das grundsätzliche Recht, die Wohnung seines Mieters zu betreten. Er benötigt immer ein konkretes und berechtigtes Interesse. Dieses Interesse ist durch Gesetze und Gerichtsurteile eng definiert und dient dem Schutz der Privatsphäre des Mieters. Unberechtigtes Betreten kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich strafrechtlicher Verfolgung. Daher sollten Vermieter immer sicherstellen, dass sie ein berechtigtes Interesse haben und die notwendigen Formalitäten, wie die rechtzeitige Ankündigung, einhalten.