Eigenbedarfskündigung durch kommunale Wohnungsgesellschaften zur Unterbringung von Flüchtlingen

Eigenbedarfskündigung durch kommunale Wohnungsgesellschaften zur Unterbringung von Flüchtlingen

19 Oktober 2015 - 09:40
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Weltweite Krisenherde und Bürgerkriege haben einen noch nie da gewesenen Flüchtlingsstrom zur Folge. Immer mehr Menschen versuchen weltweit, ihre Heimat zu verlassen und in anderen Ländern Schutz zu suchen. Alleine im Jahre 2015 wurde die Zahl der Flüchtlinge und Asyl suchenden in Deutschland mehrfach nach oben korrigiert. Gingen die entsprechenden Stellen zunächst von 450.000 Asylbewerbern aus, wurde diese Zahl auf 750.000 korrigiert. Mittlerweile wird für 2015 von über einer Million Flüchtlingen ausgegangen. Diese Menschen benötigen Wohnraum, wobei jeder Asylbewerber nach den Regelungen des Asylbewerberleistungsgesetzes (AsylbLG) einen Rechtsanspruch auf Grundleistungen hat, zu denen auch eine angemessene Unterkunft zählt.

Unterbringung

Gegenwärtig sind alle Unterkünfte für Flüchtlinge voll. Turnhallen, ganze Hotels oder Jugendherbergen wurden angemietet. Städte und Gemeinden appellieren an private Vermieter, leer stehende Wohnungen zur Verfügung zu stellen.

Einzelfälle

Einige Gemeinden gehen weiter, indem sie private Wohnungen beschlagnahmen oder ihren Mietern sogar kündigen. So wurde ein Fall aus der nordrhein-westfälischen Stadt Nieheim bekannt. Dort solle eine 51-jährige Mieterin ihre Wohnung verlassen, weil ihr von der kommunalen Wohnungsgesellschaft gekündigt wurde. Die Wohnungsgesellschaft machte Eigenbedarf geltend, da sie keinen anderweitigen Platz für Flüchtlinge gefunden hatte. 

Weiterhin wurde ein Fall aus Lindlar bekannt, wo die Gemeinde einer 81-jährigen Seniorin die Wohnung gekündigt hatte. Die Gemeinde machte ebenfalls Eigenbedarf geltend, um den Wohnraum für Flüchtlinge zur Verfügung zu stellen. Das Gebäude sei schon früher ein Übergangswohnheim gewesen und werde wieder diesem Zweck zugeführt.

Kommunen in Zugzwang 

Um die Unterbringung von Flüchtlingen zu ermöglichen, müssen Kommunen tief in die Tasche greifen. Teilweise werden 50,00 bis 100,00 Euro pro Asylbewerber und Tag an Vermieter bezahlt. Vor diesem Hintergrund erscheint die Vermietung von Wohnraum an Asylbewerber durchaus lukrativ. Lt. Statista GmbH betragen die Mieten in Städten mit höchsten Mietpreisen etwa 15,24 Euro pro Quadratmeter Wohnraum. In München müsste ein Mieter für eine Wohnung von 80 Quadratmetern etwas mehr wie 1.200,00 Euro zahlen, wobei in vielen anderen Städten die Mieten jedoch deutlich niedriger liegen. Wird beispielsweise ein Betrag von 50,00 Euro pro Asylbewerber und Tag zugrunde gelegt, würde ein Vermieter für die gleiche Fläche Wohnraum eine monatliche Miete in Höhe von etwa 8.000 bis 9.000,00 Euro erhalten. Es ist daher naheliegend, dass Vermieter bestrebt sind, ihre Wohnungen für Flüchtlinge zur Verfügung zu stellen. 

Anmeldung von Eigenbedarf durch kommunale Wohnungsträger
Grundsätzlich kann Eigenbedarf nur von natürlichen Personen angemeldet werden. Dies ist in der Regel der Fall, wenn der Vermieter selbst oder ein naher Familienangehöriger in die gekündigte Wohnung ziehen möchte. Fraglich ist, ob Städte, Gemeinden oder kommunale Wohnungsträger sich ebenfalls auf Eigenbedarf berufen können. 

Berechtigtes Interesse

Vermieter können nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses den Mietvertrag ordentlich kündigen. Grundlage hierfür bietet § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Rechtsnorm wurde geschaffen, um einen Mieter vor willkürlichen Kündigungen und sogar dem Verlust des Lebensmittelpunktes zu schützen. (vgl. Bundestagsdrucksache 7/2011). 

Eigenbedarf 

Ein berechtigtes Interesse, nach dem eine Kündigung möglich ist, liegt in der Regel bei Eigenbedarf vor. Der Vermieter benötigt die vermieteten Räume entweder für sich, für zum eigenen Hausstand gehörende Personen oder seine Familienangehörigen (vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zu den Familienangehörigen zählen die eigenen Kinder, Stiefkinder, Eltern, Geschwister, Nichten oder Neffen. Ebenso werden als Familienangehörige Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Schwager, Schwägerin oder Lebensgefährten anerkannt. 

Allerdings gewährt das BGB einen weiten Spielraum, mit dem eine Kündigung durch den Vermieter begründen werden kann. Diese Rechtsnorm ist im Zusammenhang mit der Kündigung von Wohnungen und anschließender Vermietung an Flüchtlinge von Bedeutung. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen, wenn er durch Fortsetzung des Mietverhältnisses einer "angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" gehindert ist und ihm erhebliche Nachteile entstehen. 

Diese Regelung verbietet zunächst eine Kündigung, um durch eine anderweitige Vermietung eine höhere Miete zu erhalten. Der Vermieter kann jedoch diesen Ausschlusstatbestand durch eine rechtliche Neugestaltung der erneuten Vermietung umgehen. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ermöglicht grundsätzlich alle Verwertungsmöglichkeiten. Zulässig ist der Verkauf des Objektes oder eine Vermietung der Wohnung als Geschäftsraum und eine Nutzung für eigene gewerbliche Zwecke. Denkbar wäre beispielsweise die Möglichkeit, die Wohnung an einen gewerblichen Mieter zu vermieten. Dieser gewerbliche Betreiber könnte dann den an ihn vermieteten Wohnraum wieder zur Beherbergung von Flüchtlingen nutzen. 

Unklare Rechtslage 

Demnach sind die rechtlichen Möglichkeiten für einen Vermieter sehr hoch. Ebenfalls hat die Rechtsprechung bislang noch nicht geklärt, ob - bedingt durch den massiven Zustrom von Flüchtlingen - eine Kündigung von Wohnraum beispielsweise durch kommunale Gesellschaften mit anschließender Neu- oder Weitervermietung zulässig ist. Zur Zeit ist offen, wie die Gerichte eine juristische Einordnung der gegenwärtigen Situation durch den Wohnraumbedarf infolge des Zuzugs von Flüchtlingen vornehmen. Die Rechtsprechung wird schon sehr bald eine Abwägung der unterschiedlichen Interessen von Bestandsmietern, Eigentümern und Vermietern aber auch den wohnungssuchenden Flüchtlingen durchführen müssen.

Abwehr von Eigenbedarf durch die Mieter

Macht der Vermieter vom Eigenbedarf Gebrauch, muss er "vernünftige, nachvollziehbare" Gründe haben, weshalb er die Wohnung selbst benötigt. Kündigungen treffen jedoch oft alte Menschen, die teilweise schon ihr langes Leben in der Wohnung verbracht haben. Der Mieter kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur abwenden, wenn er sich im Mietrecht auf eine Sozialklausel beruft. Diese Regelung befindet sich in § 574 des BGB. Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn oder seine Angehörigen eine Härte darstellt. Eine Härte liegt zum Beispiel bei hohem Alter des Mieters, einer langen Dauer des Mietverhältnisses, bei schwerer Erkrankung, Behinderung oder Schwangerschaft vor. Möchte der Mieter von seinem Recht auf Widerspruch Gebrauch machen, muss er nach § 574 b BGB zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses der ausgesprochenen Kündigung schriftlich widersprechen. Wird der Widerspruch vom Vermieter nicht anerkannt, muss ein Gericht darüber entscheiden, welche Interessen stärker zu gewichten sind. 

Gütliche Einigung

Gerichte sind laut § 278 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) verpflichtet, bei Streitigkeiten möglichst eine gütliche Einigung zu erwirken. Ob eine Kündigung gerechtfertigt ist, wird im Rahmen einer Beweisaufnahme geklärt. Häufig werden jedoch Vergleiche geschlossen, bei denen der Mieter die Kündigung akzeptiert und vom Vermieter als Gegenleistung eine finanzielle Abfindung erhält. Dennoch wird sich für einen Vermieter, selbst wenn er eine Abfindung zahlt, die Unterbringung von Flüchtlingen finanziell rentieren.

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