- Nach Modernisierung: max. 8 % der Baukosten jährlich als Mieterhöhung.
- Kappungsgrenze: max. 3 EUR/m² Steigerung in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB).
- Ankündigung 3 Monate vor Beginn Pflicht; sonst Mieterhöhung anfechtbar.
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter maximal 8 % der Baukosten jährlich auf die Miete umlegen. Seit 2019 gilt aber eine harte Kappungsgrenze: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete durch Modernisierung um nicht mehr als 3 €/m² steigen, geregelt in § 559 Abs. 3a BGB. Bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² gilt sogar nur 2 €/m². Viele Modernisierungsankündigungen enthalten Fehler, die die Erhöhung ganz oder teilweise unwirksam machen.
Was ist eine Modernisierungsmaßnahme? (§ 555b BGB)
Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zur Mieterhöhung. § 555b BGB unterscheidet:
- Modernisierungsmaßnahmen (Mieterhöhung möglich): Verbesserung des Gebrauchswerts, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, Einsparung von Energie oder Wasser, Schaffung neuen Wohnraums
- Instandhaltungsmaßnahmen (keine Mieterhöhung): Maßnahmen, die den bisherigen Zustand erhalten oder wiederherstellen (z.B. Reparatur defekter Heizung, Austausch maroder Rohre)
Wenn ein alter Heizkessel defekt ist und durch einen neuen ersetzt wird, handelt es sich um Instandhaltung, nicht um Modernisierung. Das gilt auch dann, wenn der neue Kessel effizienter ist. Nur der Mehraufwand über das Instandhaltungsmaß hinaus kann als Modernisierung geltend gemacht werden.
Typische Modernisierungen mit Mieterhöhungsrecht
- Energetische Sanierung: Wärmedämmung von Fassade und Dach, Austausch alter Fenster gegen Wärmeschutzverglasung, Umstellung auf Wärmepumpe oder Fernwärme
- Wohnwertverbesserung: erstmaliger Einbau eines Aufzugs, Anbau eines Balkons, Einbau eines Bades oder einer modernen Heizungssteuerung
- Wassereinsparung: Einbau von Wasserzählern, wassersparende Armaturen
Keine umlagefähige Modernisierung sind dagegen reine Schönheitsmaßnahmen (neuer Fassadenanstrich), die Beseitigung von Baumängeln oder Maßnahmen, die der Mieter bereits selbst auf eigene Kosten durchgeführt hat.
Die Kappungsgrenze: Maximal 3 €/m² in 6 Jahren
§ 559 Abs. 3a BGB (seit 2019): Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete durch Modernisierung um nicht mehr als 3 €/m² Wohnfläche erhöht werden. Bei Ausgangsmiete unter 7 €/m²: nur 2 €/m² Kappungsgrenze. Sonderfall Heizungsmodernisierung (§ 555b Nr. 1 und 1a BGB): Hier gilt seit 2024 eine eigene Kappungsgrenze von 0,50 €/m² in 6 Jahren, auch beim geförderten Heizungstausch, bei dem der Vermieter nach § 559e BGB 10 % der Kosten umlegen darf.
Berechnungsbeispiel: Wie viel darf erhöht werden?
Beispiel: Wärmedämmung einer 80-m²-Wohnung
| Modernisierungskosten gesamt | 50.000 € |
| Davon auf diese Wohnung umgelegt (anteilig) | 15.000 € |
| Jährliche Mieterhöhung (8% nach § 559 BGB) | 1.200 €/Jahr = 100 €/Monat |
| Pro m² (80 m²) | 1,25 €/m²/Monat |
| Kappungsgrenze: 3 €/m² (6 Jahre) | Hier: 1,25 €/m² ≤ 3 €/m² ✓ |
| Zulässige Mieterhöhung | 100 €/Monat |
Vor der Berechnung abzuziehen: Instandhaltungsanteil und Fördermittel
Zwei Posten muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen, bevor er die 8 % ansetzt. Erstens den fiktiven Instandhaltungsanteil (§ 559 Abs. 2 BGB): Kosten, die für ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (etwa weil die 40 Jahre alte Fassade ohnehin saniert werden musste), gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten.
Zweitens Drittmittel (§ 559a BGB): Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten (z. B. KfW- oder BAFA-Förderung) und Zinsvorteile aus zinsverbilligten Förderdarlehen mindern die umlagefähigen Kosten. Eine Erhöhungserklärung, die Fördermittel verschweigt, ist angreifbar. Fragen Sie gezielt nach, ob die Maßnahme gefördert wurde.
Verfahren: Ankündigung und Erhöhungserklärung
Ankündigung (§ 555c BGB) – mindestens 3 Monate vor Beginn
In Textform (E-Mail genügt); mit Art, Umfang, Beginn, Dauer, voraussichtlicher Mieterhöhung und Hinweis auf das Härtewiderspruchsrecht. Fehlende Angaben machen die Ankündigung unwirksam.
Durchführung der Modernisierung
Mieter muss Maßnahmen dulden (§ 555d Abs. 1 BGB), es sei denn: Härteeinwand wurde wirksam erhoben. Mieter kann bei erheblicher Beeinträchtigung Mietminderung während der Bauarbeiten geltend machen.
Mieterhöhungserklärung nach Abschluss (§ 559b BGB)
Textform; Berechnung aufgeschlüsselt nach Wohnfläche und umgelegten Kosten. Mieterhöhung wird frühestens ab dem Beginn des dritten Monats wirksam, der auf den Zugang folgt.
Mieter prüft, zahlt unter Vorbehalt – oder kündigt
Bei Zweifeln an der Berechnung: Zahlung unter schriftlichem Vorbehalt schützt vor Kündigung wegen Mietrückstands. Alternativ besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB): Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung, zum Ablauf des übernächsten Monats; die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.
Folge von Ankündigungsfehlern: Hat der Vermieter die Modernisierung nicht oder fehlerhaft angekündigt, oder fällt die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 % höher aus als angekündigt, verschiebt sich der Eintritt der Mieterhöhung um 6 Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB). Bei einer Erhöhung von 100 €/Monat sind das 600 €, die der Mieter nicht zahlen muss. Die Prüfung der Ankündigung lohnt sich also fast immer.
Vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB)
Bei Modernisierungskosten bis 10.000 € pro Wohnung kann der Vermieter seit 2019 ein vereinfachtes Verfahren nutzen. Der Mechanismus: Von den aufgewandten Kosten werden pauschal 30 % als Instandhaltungsanteil abgezogen; ein Einzelnachweis, welcher Kostenteil auf ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen entfällt, ist nicht erforderlich.
Von den verbleibenden 70 % darf der Vermieter wie üblich 8 % jährlich auf die Miete umlegen. Beispiel: Bei 10.000 € Kosten sind 7.000 € umlagefähig, die jährliche Erhöhung beträgt maximal 560 €, also rund 46,67 €/Monat. Die Kappungsgrenze von 3 €/m² (bzw. 2 €/m²) gilt auch im vereinfachten Verfahren.
Härtefallwiderspruch: Ihre wichtigste Waffe
Wenn die Mieterhöhung nach der Modernisierung eine unzumutbare Härte darstellt, können Sie der Modernisierung (und damit der Mieterhöhung) vor Beginn widersprechen (§ 559 Abs. 4 BGB). Relevante Härtegründe:
- Die neue Miete ist nach der Erhöhung für Sie nicht mehr bezahlbar
- Hohes Alter, Krankheit oder Behinderung machen den Eingriff unzumutbar
- Keine vergleichbaren Wohnungen im Umkreis vorhanden (Verdrängung)
- Die Maßnahme ist für Ihre Wohnnutzung nicht erforderlich
Der BGH verlangt eine Gesamtabwägung im Einzelfall: Eine starre Grenze, ab welchem Anteil der Miete am Einkommen eine Härte vorliegt, gibt es nicht (BGH, Urteil vom 09.10.2019, Az. VIII ZR 21/19). Gerichte prüfen aber erfahrungsgemäß kritisch, wenn die neue Miete deutlich mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens beanspruchen würde. Legen Sie dem Widerspruch deshalb konkrete Einkommensnachweise bei.
Zwei wichtige Ausnahmen (§ 559 Abs. 4 Satz 2 BGB): Der finanzielle Härteeinwand greift nicht, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird (z. B. erstmaliger Einbau eines Bades) oder wenn der Vermieter die Maßnahme aufgrund gesetzlicher Pflicht durchführen muss, etwa Austauschpflichten für alte Heizkessel nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Wichtig für die Frist: Die Härtegründe müssen dem Vermieter grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats mitgeteilt werden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB). Wer die Frist unverschuldet versäumt, kann Gründe ausnahmsweise später nachschieben. Auf diese Frist muss der Vermieter in der Ankündigung hinweisen: Fehlt der Hinweis, läuft sie nicht.
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Zum Mietvertrag-GeneratorWer gegen eine Modernisierungsmieterhöhung vorgeht, sollte auch die Nebenkostenabrechnung im Blick haben: Unser Ratgeber erklärt, wie Sie einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung widersprechen. Außerdem zeigt unser Artikel zu Schönheitsreparatur-Klauseln, welche Renovierungspflichten im Mietvertrag wirksam vereinbart werden können und welche nicht.