- Starre Fristen wie alle 5 Jahre in AGB sind unwirksam (BGH seit 2004).
- Unrenoviert übergeben: keine Renovierungspflicht ohne Ausgleichsregelung.
- Vermieter trägt Renovierungskosten nach unwirksamer Klausel selbst.
Klauseln mit starren Renovierungsfristen wie "alle 5 Jahre" sind unwirksam — § 535 Abs. 1 BGB legt die Renovierungspflicht beim Vermieter, und der BGH kippt solche AGB-Übertragungen seit 2004 systematisch (BGH VIII ZR 361/03; VIII ZR 185/14; VIII ZR 79/22). Wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben und gab es keinen angemessenen Ausgleich, schulden Sie bei Auszug keine Renovierung. Bereits einbehaltene Kaution können Sie in diesem Fall zurückfordern.
Gesetzliche Grundlage: Vermieter trägt die Renovierungspflicht
Das BGB sieht in § 535 Abs. 1 S. 2 vor, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat. Schönheitsreparaturen — also Streichen, Tapezieren, Lackieren — sind damit gesetzlich Sache des Vermieters.
Per AGB-Klausel kann die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen werden. Das ist grundsätzlich zulässig — aber solche Klauseln werden vom BGH streng kontrolliert, weil sie vom gesetzlichen Leitbild abweichen.
Das Streichen oder Tapezieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Türen und Fenstern (innen). Nicht dazu gehören: Bodensanierung, Reparatur von Wasserhähnen, Austausch von Armaturen — das sind Instandhaltungsarbeiten des Vermieters.
Der BGH hat mit diesem Urteil seine Linie aus BGH VIII ZR 242/13 (18.03.2015) bestätigt: Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB) und ist unwirksam, weil sie ihm bei Vertragsschluss mehrere hypothetische Rechenschritte abverlangt, ohne dass er die tatsächlich auf ihn zukommende Kostenbelastung verlässlich abschätzen kann.
Neu in VIII ZR 79/22: Als Individualvereinbarung kann eine solche Klausel dagegen grundsätzlich wirksam sein — aber nur bei echtem Aushandeln (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Der Vermieter muss den Klauselinhalt ernsthaft zur Disposition stellen; die bloße Auswahl zwischen vom Vermieter vorformulierten Varianten genügt nicht.
Die wichtigsten Unwirksamkeitsgründe im Überblick
"Küche alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, Schlafzimmer alle 7 Jahre renovieren" — ohne Rücksicht auf tatsächlichen Zustand. BGH VIII ZR 361/03 (23.06.2004): Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB.
Wohnung war bei Einzug nicht frisch renoviert, Vermieter hat keinen angemessenen Ausgleich gewährt. BGH VIII ZR 185/14 (18.03.2015) — ein Nachlass von nur einer halben Monatsmiete genügte dem BGH dort nicht als Ausgleich.
"Bei Auszug zahlt der Mieter anteilige Renovierungskosten je nach Wohndauer." Unangemessene Benachteiligung, weil der Mieter den Kostenanteil nicht verlässlich abschätzen kann. BGH VIII ZR 242/13 (18.03.2015); bestätigt durch VIII ZR 79/22 (06.03.2024).
"Bei Auszug ist die Wohnung frisch renoviert zu übergeben" — unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung oder der tatsächlichen Nutzungsdauer. BGH VIII ZR 316/06 (12.09.2007).
Klauseln, die Eigenrenovierung verbieten und professionelle Ausführung vorschreiben (z. B. "nur durch Malerfachbetrieb"). BGH VIII ZR 294/09 (09.06.2010).
"Der Mieter ist zur Renovierung verpflichtet, wenn und soweit dies aufgrund des Zustandes der Wohnung erforderlich ist." Knüpft an tatsächlichen Bedarf an — grundsätzlich zulässig.
Wenn die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde und eine klare, am Bedarf orientierte Renovierungspflicht vereinbart ist. Wirksam, wenn alle Formvorgaben des BGH erfüllt.
Rechtsfolge: Vermieter muss selbst renovieren — teils sogar auf Verlangen des Mieters
Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurechtgestutzt — sie fällt ersatzlos weg (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion). Es gilt dann wieder die gesetzliche Regelung: Der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen vollständig.
Der BGH geht noch einen Schritt weiter: Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen und verschlechtert sich der Zustand während der Mietzeit wesentlich, kann er die Renovierung vom Vermieter verlangen. Er muss sich dann aber regelmäßig zur Hälfte an den Kosten beteiligen, weil er die Wohnung von vornherein unrenoviert angemietet hatte (BGH VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18, 08.07.2020).
Prüfungsschema: Ist Ihre Klausel wirksam?
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Schritt 1: Zustand bei Einzug prüfen — War die Wohnung bei Mietbeginn frisch renoviert? Wenn ja, weiter zu Schritt 2. Wenn unrenoviert → Ausgleich geprüft?
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Schritt 2: Starre Fristen? — Enthält die Klausel feste Zeitintervalle (3/5/7 Jahre) ohne Bedarfsvorbehalt? Wenn ja → Klausel unwirksam. Kein Renovierungsanspruch.
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Schritt 3: Endrenovierungsklausel? — Verlangt der Vertrag bei Auszug eine Komplettrenovierung unabhängig vom Zustand? Wenn ja → Klausel unwirksam.
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Schritt 4: Nur professionelle Ausführung? — Verbietet die Klausel Eigenrenovierung? Wenn ja → Klausel unwirksam (zumindest in diesem Teil).
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Wenn alle Tests bestanden: Klausel ist potenziell wirksam. Vermieter kann Renovierung verlangen — aber nur für tatsächlich abgenutzte Bereiche.
Beweislast: Wer muss was beweisen?
Wenn der Vermieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen fordert, trägt er die Beweislast für eine wirksame Klausel und den tatsächlichen Renovierungsbedarf. Hierfür ist das Einzugsprotokoll entscheidend: Wurde der Zustand bei Einzug dokumentiert? Wenn nein, kann der Vermieter den ursprünglichen Zustand oft nicht beweisen.
Wichtig für beide Seiten: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren bereits 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Wer als Vermieter zu lange wartet, verliert den Anspruch selbst bei wirksamer Klausel.
Wichtig: Kaution und unwirksame Klausel
Wurde die Kaution wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen einbehalten und stellt sich heraus, dass die Klausel unwirksam war, kann der Mieter den einbehaltenen Betrag nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückfordern — auch noch nach Ablauf des Mietverhältnisses, innerhalb der 3-jährigen Verjährungsfrist. Eine vollständige Übersicht, welche Abzüge der Vermieter von der Kaution vornehmen darf, bietet unser Ratgeber zur Mietkaution-Rückforderung.
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