Mietkaution zurückfordern 2026: Fristen, Abzüge & Musterbrief

• Kaution nach angemessener Prüffrist zurückzahlen — Richtwert 3–6 Monate, keine starre Frist (BGH VIII ZR 263/14).
• Maximale Kautionshöhe: drei Monatskaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB).
• Mahnung schicken, Frist setzen — dann per Mahnbescheid eintreiben.

Der Vermieter muss die Mietkaution nach Mietende innerhalb von 3 bis 6 Monaten zurückzahlen — bei ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zu 12 Monate (BGH VIII ZR 71/05). Die maximale Kautionshöhe beträgt drei Monatskaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Wer länger wartet, kann schriftlich mahnen und notfalls klagen.

Grundregel: § 551 BGB und die Anlage der Kaution

Der Vermieter muss die Kaution insolvenzsicher und getrennt vom eigenen Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Üblich ist ein separates Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.

Legt der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß an, kann der Mieter die insolvenzsichere Anlage verlangen — und bis dahin laufende Mietzahlungen in Höhe der Kaution zurückbehalten. Verbraucht der Vermieter das Geld für eigene Zwecke, kommt zudem eine Strafbarkeit wegen Untreue in Betracht (§ 266 StGB). Geht der Vermieter insolvent, schützt die getrennte Anlage den Mieter: Er kann die Kaution aus der Insolvenzmasse aussondern (§ 47 InsO).

Die maximale Kautionshöhe beträgt drei Monatskaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam — der Mieter kann den überschießenden Betrag zurückfordern. Der Mieter darf die Kaution außerdem in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

Zulässige Kautionsformen

• Barkaution: Der Standardfall — Überweisung oder Bareinzahlung an den Vermieter, der das Geld getrennt anlegt.
• Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter legt das Geld selbst an und verpfändet das Konto an den Vermieter. Vorteil: Das Geld bleibt nachweisbar getrennt.
• Bürgschaft: Statt einer Barkaution kann der Vermieter eine Mietbürgschaft akzeptieren — dann fließt kein Geld, und es entstehen keine Zinsen.
• Kautionsversicherung: Der Mieter zahlt eine laufende Prämie statt einer Einmalzahlung. Achtung: Die Prämien sind verloren und summieren sich über Jahre oft auf mehr als die Kaution selbst.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Das Gesetz nennt keine starre Frist. Nach gefestigter BGH-Rechtsprechung steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungszeit zu, um offene Ansprüche zu prüfen und Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Als Richtwert gilt:

• 3–6 Monate für normale Fälle (Schönheitsreparaturen, kleinere Schäden)
• bis zu 12 Monate, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht (der Vermieter kann einen Teil der Kaution zurückbehalten, bis die Abrechnung erfolgt ist)

Nach Ablauf dieser Prüfungszeit muss der Vermieter abrechnen und den verbleibenden Betrag auszahlen. Er darf nicht unbegrenzt warten. Erst mit der Abrechnung — oder mit Ablauf der angemessenen Prüfungsfrist — wird der Rückzahlungsanspruch fällig; ab dann läuft auch die Verjährung.

Beispiel: Das Mietverhältnis endet am 31. März, die Wohnung wird ohne erkennbare Schäden übergeben, es stehen keine Mietrückstände aus. Eine Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr liegt bereits vor. Dann ist eine Prüfungsfrist von 3 Monaten großzügig bemessen — spätestens Anfang Juli kann der Mieter die volle Kaution samt Zinsen verlangen und mahnen. Behält der Vermieter wegen der laufenden Abrechnungsperiode einen Teil ein, darf das nur ein realistischer Sicherheitsbetrag sein, etwa in Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen — nicht die gesamte Kaution.

Was darf der Vermieter abziehen — was nicht?

Für jeden Abzug trägt der Vermieter die Beweislast: Er muss darlegen, welcher Schaden besteht, dass der Mieter ihn verursacht hat und welche Kosten konkret anfallen. Entscheidendes Beweismittel ist das Übergabeprotokoll — beim Auszug dokumentierte Mängel kann der Mieter später kaum bestreiten, nicht dokumentierte der Vermieter kaum beweisen.

Altersabschlag: Wie viel darf abgezogen werden?

Muss ein Schaden beseitigt werden, ist der Abzug "neu für alt" zu berücksichtigen: Ein 15 Jahre altes Parkett hat einen geringeren Wert als ein neues. Der Schadensersatz bemisst sich nur nach dem tatsächlichen Minderwert, nicht nach dem Neupreis. Gerichte orientieren sich an anerkannten Lebensdauertabellen.

Rechenbeispiel: Ein Teppichboden mit einer üblichen Lebensdauer von 10 Jahren wird nach 8 Jahren durch einen Brandfleck unbrauchbar. Der Vermieter kann nur den Restwert ersetzt verlangen — also 20 % der Neuverlegungskosten. Kostet der neue Teppich 2.000 €, sind maximal 400 € von der Kaution abziehbar.

Verjährung der Vermieteransprüche: nur 6 Monate

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in 6 Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Wer also acht Monate nach Auszug erstmals mit Schadensersatzforderungen konfrontiert wird, kann die Einrede der Verjährung erheben.

Aber Vorsicht: Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter mit bereits verjährten Schadensersatzforderungen noch gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen darf, wenn der Schaden vor Ablauf der Verjährungsfrist entstanden ist (BGH, Urteil vom 10.07.2024 — VIII ZR 184/23). Die Kaution sichert solche Forderungen also auch über die 6-Monats-Grenze hinaus ab.

Musterbrief: Rückforderung der Mietkaution

Wenn der Vermieter nicht reagiert: Nächste Schritte

Stellen Sie vorab sicher, dass das Mietverhältnis formell korrekt beendet wurde — eine rechtswirksame Kündigung in Schriftform ist Voraussetzung für den Rückforderungsanspruch. Eine fertige Kündigungsvorlage für die Wohnung steht kostenlos auf JuraRat zur Verfügung.

Ab dem Verzug — also nach Ablauf der im Mahnschreiben gesetzten Frist — schuldet der Vermieter zusätzlich Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Auch die Kosten eines danach eingeschalteten Anwalts kann der Mieter als Verzugsschaden ersetzt verlangen.

1. Erinnerungsschreiben mit Fristsetzung

   Zweites Schreiben per Einwurf-Einschreiben. Kurze Frist (7–14 Tage). Ankündigung rechtlicher Schritte.

2. Mieterverein oder Rechtsberatung

   Die Beratung im Mieterverein ist günstig (Jahresbeitrag meist 60–100 €) und effektiv. Oft genügt ein Anwaltsschreiben, damit der Vermieter zahlt.

3. Mahnbescheid

   Online-Antrag beim zuständigen Mahngericht (§§ 688 ff. ZPO). Kosten: eine halbe Gerichtsgebühr, mindestens 38 €. Schnell, kostengünstig und hemmt die Verjährung.

4. Klage vor dem Amtsgericht

   Bei Gegenwehr des Vermieters. Für Wohnraummietsachen ist das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert zuständig (§ 23 Nr. 2a GVG); Anwaltszwang besteht nicht. Verjährung beachten: 3 Jahre ab Jahresende der Fälligkeit.