Vermietetes Haus verkaufen: Wertminderung, Eigenbedarf & Co

Besitzen Sie ein vermietetes Haus und denken darüber nach, es zu verkaufen? Gehen Sie gut informiert an den Immobilienverkauf heran, damit alles reibungslos abläuft und Sie auch einen angemessenen Verkaufspreis erzielen. Im nachfolgenden Artikel zum Thema vermietetes Haus verkaufen, finden Sie alle relevanten Informationen, um einen kompletten Überblick zu erhalten.

Kann man ein Haus mit Mietern verkaufen?

In der Regel wirft ein vermietetes Einfamilienhaus nur wenig Rendite ab. Dies liegt nicht zuletzt an dem eher ungünstigen Zusammenspiel zwischen Mieteranzahl und Quadratmeterzahl. Die vergleichsweisen vielen Quadratmeter des Hauses müssen für einen alleinigen Mieter bezahlbar bleiben und das knabbert leider ganz schön an der Mietrendite. Überdies liegen viele vermietete Häuser eher in ländlichen Regionen und die Mieten sind hier ohnehin schon geringer als in der Stadt. Hinzu kommen dann auch noch für Vermieter die höheren Instandhaltungskosten eines Hauses als bei einer Wohnung.

Zusammengenommen kann man also sagen, dass der Verkauf eines solchen Hauses Kapital freisetzen wird, welches die letzten Jahre nur wenig Rendite eingebracht hat. Legen Sie dann das freigewordene Kapital auf den Aktienmärkten an, sind die Ertragschancen dort wesentlich höher.

Kann man Mieter wegen Hausverkauf kündigen?

Selbstverständlich klingt es für die meisten Vermieter verlockend, ihre Mieter noch vor dem Verkauf des Hauses loszuwerden, damit ein guter Preis erzielt werden kann.

Der Gesetzgeber hat jedoch dieser Möglichkeit unzählig große Steine in den Weg gelegt. Ein Verkauf einer vermieteten Immobilie stellt nämlich kein Kündigungsgrund für Mietverträge dar. Somit bleiben Vermieter nur noch folgende Möglichkeiten:

Eigenbedarfskündigung

Ein Vermieter kann immer dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Familienangehörige von ihm oder er selbst in dem Haus leben möchte (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dieser Kündigungsgrund ist jedoch an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. Die einziehende Person muss nämlich ein berechtigtes Interesse an dem Einzug nachweisen können. Sie ahnen es bereits, eine reine Gewinnerzielungsabsicht eines späteren Hausverkaufs gehört nicht zu den berechtigten Interessen.

Tatsächlich müssen Sie sogar auch noch drei Jahre lang nach dem Auszug des vorigen Mieters die Immobilie selbst bewohnen. Zudem kann ein Mieter einer Eigenbedarfskündigung auch widersprechen, sollten bestimmte Härtefälle vorliegen. Dies kann der Fall sein, wenn ein Mieter schon ein entsprechend hohes Alter aufweist, schwanger oder behindert ist. Diese Art der Kündigung sollte also – wenn überhaupt – unbedingt vorausschauend und ohnehin mit Bedacht gewählt werden. Gerichte prüfen nämlich sehr akribisch die Eigenbedarfskündigung. Ein Mieter kann zudem auch noch Jahre später Schadensersatz beziehungsweise einen erneuten Einzug verlangen. Hier gelangen Sie zu unserem Eigenbedarfskündigung Muster.

Mietaufhebungsvertrag

Mit einem solchen Aufhebungsvertrag einigen sich beide Parteien auf Konditionen für einen vorzeitigen Auszug. Grundsätzlich sind sie frei verhandelbar. Vermieter könnten etwa ihren Mietern eine Art „Auszugsprämie“ anbieten. Beispielsweise als Einmalzahlung, damit der Mieter auch ohne Kündigung das Haus räumt.
Einzelnen Klauseln oder dem kompletten Mietaufhebungsvertrag kann ein Mieter aber auch vor Abschluss widersprechen. Sobald eine Unterschrift geleistet wurde, sind die Vereinbarungen aber bindend.

Hier gelangen Sie zu unserem Mietaufhebungsvertrag Muster!

Was hat es mit dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ auf sich?

Sie wollen Ihrem Mieter kündigen und dann die leer stehende Immobilie verkaufen? Das geht nicht. Niemand kann seinen Mieter so einfach vor die Tür setzen, denn es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ (§ 566 Abs. 1 BGB). Dies bedeutet, dass der neue Käufer das aktuelle Mietverhältnis übernehmen muss. Und dies zu den gleichen Konditionen wie bisher. Dies gibt dem Mieter Sicherheit und dient zum Schutz.

Sobald eine Immobilie verkauft wurde, tritt der neue Eigentümer in die Pflichten und Rechte des Vormieters ein. Natürlich kann der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend machen, aber nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, wonach entweder Familienangehörige oder er selbst dort einziehen möchte.

Wer kauft ein vermietetes Haus?

Drei Personengruppen kommen für den Kauf eines vermieteten Hauses in Betracht:

• Käufer, die eine sichere Kapitalanlage suchen
  Zahlen Ihre Mieter immer pünktlich und verlässlich die Miete, kann sich auch der neue Eigentümer über regelmäßige Mieteinnahmen freuen. Zwar ist die Rendite dann immer noch nicht höher, aber dennoch verhältnismäßig sicher.

• Der aktuelle Mieter
  Im Vergleich zu Mietern von Wohnungen steht Mietern von Häusern zwar kein Vorkaufsrecht zu, aber trotzdem kann der Vermieter zunächst den Mieter ansprechen, wenn er beabsichtigt, das Haus zu verkaufen.

• Eigennutzer
  Die allermeisten Hauskäufer wollen natürlich nach dem Erwerb ihrer neuen Immobilie diese selbst nutzen. Aber zuerst müssen Sie sich um den Auszug des bisherigen Mieters kümmern. Hier hilft ausschließlich die Eigenbedarfskündigung. Dieser Prozess beansprucht in der Regel viel Geld und Zeit. Dieses spätere Investment des Käufers sollte beim Verkauf schon berücksichtigt und die Immobilie von Anfang an billiger angeboten werden.

Wie geht man bei Besichtigungen eines Mietshauses vor?

Besichtigungstermine in einem Mietobjekt können nicht zu jedem beliebigen Zeitpunkt stattfinden. Natürlich ist es für den potenziellen Käufer wichtig, das Haus nicht nur von außen zu sehen. Im Gesetz ist geregelt, wann Besichtigungstermine in einem vermieteten Wohnobjekt stattfinden können. Vermieter haben natürlich das Recht Hausbesichtigungen durchzuführen, jedoch müssen die Termine mit den aktuellen Mietern abgestimmt werden.

Als Eigentümer mit potenziellen Interessenten dürfen Sie nur in Begleitung des Mieters das Haus betreten, nachdem der Termin mit diesem abgestimmt wurde.

Der Mieter muss pro Woche bis zu zwei Stunden Besichtigungszeit akzeptieren. Alles, was darüber hinausgeht, kann er verweigern. Gesetzlich nicht erlaubt sind Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen. Dies gilt auch, wenn der Bewohner nicht vor Ort oder Urlaubs-abwesend ist. Der Mieter kann in diesen Fällen den Zutritt verweigern.

Tipp

Sie sollten als Vermieter gemeinsam mit Ihrem Mieter ein Besichtigungstermin pro Woche abstimmen. Am besten finden die Termine in kompakten Blöcken statt. So beeinträchtigen Sie so wenig wie möglich Ihren aktuellen Mieter.

Zu folgenden Zeiten können Besichtigungen stattfinden:

• Vermieter sollte ungefähr 14 Tage vorher die Besichtigungstermine ankündigen.

• Angemessene Tageszeiten für Besichtigungen sind zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 16 und 18 Uhr.

• Als Vermieter müssen Sie mindestens 24 Stunden im Voraus Termine ankündigen, die Ihr Mieter bestätigen muss.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Prinzipiell hat der Mieter kein Vorkaufsrecht, wenn ein Mietobjekt zum Kauf angeboten wird. Ein solches Vorkaufsrecht steht Mietern nur zu, wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bewohnen (§ 577 BGB). Übrigens gilt dies auch für Bewohner von Eigentumswohnungen, wenn diese verkauft werden sollen.

Selbstverständlich hat der Vermieter die Möglichkeit, das Wohnobjekt seinem aktuellen Mieter zum Kauf anzubieten, wenn er dies möchte und das auch bekundet.

Wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarf sinnvoll, wenn das Haus verkauft werden soll?

In aller Regel können Sie einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen. Hier gelangen Sie zu unserem Mietvertrag Muster. Wollen Sie diesen Weg jedoch dazu nutzen, um das Haus später verkaufen zu können, sollten Sie einige Dinge beachten:

• Sollte beim Mieter ein Härtefall vorliegen, kann dieser der Kündigung widersprechen.

• Als Vermieter müssen Sie die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen einhalten.

• Gemäß § 573 BGB müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Ein berechtigtes Interesse wäre es, wenn Sie selbst einziehen möchten, Ihre Familienangehörigen oder andere Angehörige Ihres Haushaltes wie beispielsweise ein Lebenspartner oder die Kinder. Der Status allein ist jedoch weiterhin nicht ausreichend, denn Sie müssen die Kündigung auch begründen. Anerkannte Gründe sind unter anderem der Wunsch, im eigenen Haus zu leben und eine Mietwohnung zurückzulassen sowie ein Kinderwunsch.

• Eigenbedarfskündigungen sind bei befristeten Mietverträgen nicht gültig.

• Als Vermieter sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass die Kündigung möglicherweise gerichtlich überprüft wird. Dies kostet enorm viel Zeit und kann dann schlussendlich noch dazu führen, dass Ihre vorgebrachten Gründe für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend sind.

Möchten Sie oder jemand anderes aus dem oben genannten Personenkreis die Immobilie bewohnen, ist darauf zu achten, dass diese Person mindestens auch drei Jahre dort wohnen muss. Übrigens können Sie auch einen Eigenbedarf geltend machen, wenn Sie das Haus als Zweitwohnsitz nutzen möchten. Dort setzen aber die Gerichte strenge Maßstäbe hinsichtlich der Begründung an.

Vorsicht

Täuschen Sie eine Eigenbedarfskündigung nur vor, gehen Sie ein hohes Risiko dahin gehend ein, dass der Mieter Sie auf Schadensersatz verklagen kann. Und zu guter Letzt kann dieser möglicherweise wieder einziehen. Deshalb ist und bleibt ein Auflösungsvertrag die bessere Variante.

Fazit zum Thema vermietetes Haus verkaufen

Möchten Sie ein vermietetes Haus verkaufen, ist ein Mieter oftmals eine Wertminderung. Eben, weil die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie dadurch eingeschränkt ist und entsprechend die Anzahl von Kaufinteressenten mindert. Weniger emotionale Werte bringen Kapitalanleger mit, da sie selbst nicht in das Haus einziehen möchten. Normalerweise sind Gründe wie eine gute Lage zum Arbeitsplatz oder der Geschmack des Hauskäufers gegeben, die aber in diesem Fall entfallen. Nur die Rendite der Immobilie ist entscheidend, was wiederum zu einem geringeren Verkaufswert führen kann. In nur wenigen Ausnahmefällen kann ein zuverlässiger Mieter den Wert der Immobilie steigern. Beispielsweise dann, wenn sich die Immobilie in einer Lage befindet, wo nur schwer neue Mieter zu finden sind.