Modernisierungsumlage: Die Mieterhöhung nach Modernisierung!

Der Vermieter möchte einen Fahrstuhl ins Gebäude einbauen, vielleicht sogar eine neue Heizungsanlage – darüber freuen sich Mieter häufig nur im ersten Moment. Was zunächst nach mehr Komfort im Eigenheim klingt, kann sich schnell in Form von einer Mieterhöhung in eine Unannehmlichkeit umwandeln. Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Unter welchen Bedingungen und was Sie sonst noch zum Thema Mieterhöhung nach Modernisierung wissen müssen, lesen Sie hier.

Was bedeutet Modernisierung genau?

In § 555b Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Begriff der Modernisierung geregelt. Demnach gehören zur Modernisierung bauliche Veränderungen, die im Gesetz genau benannt sind. Dazu zählen:

• energetische Modernisierungen
• Maßnahmen, die zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder zum Klimaschutz beitragen, sofern keine energetische Modernisierung vorliegt
• Maßnahmen zur Einsparung von Wasser
• Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen
• Maßnahmen, durch die eine Mietsache erstmalig an ein öffentliches Netz im Sinne des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird
• Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern
• Maßnahmen, die auf Umständen basieren, die der Vermieter nicht vertreten muss, sofern sie keine Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a BGB darstellen
• Maßnahmen, die der Erschaffung neuen Wohnraumes dienen

Alle Modernisierungsmaßnahmen haben gemeinsam, dass sie der Verbesserung des Mietobjektes dienen. Ob sie in der Mietwohnung selber oder an einem anderen Ort auf dem Grundstück des Wohnobjektes durchgeführt werden, ist unerheblich. Typische Maßnahmen sind der Einbau eines Fahrstuhls, die Errichtung eines Balkons, Schallschutzmaßnahmen wie der Einbau von Schallschutzfenstern und -wänden, der Austausch eines Gasherds gegen einen Ceran-Elektroherd, die Installation einer Klingel mit Gegensprechanlage oder der Einbau eines Einbruchsschutzes an der Haustür. Auch Maßnahmen wie der Einbau eines Fahrradkellers im Gebäude oder einer Gartenanlage auf dem Hof gehören dazu. Für solche Modernisierungsmaßnahmen kann eine Mieterhöhung gerechtfertigt sein.

Worin unterscheiden sich diese von Erhaltungsmaßnahmen?

Modernisierungsmaßnahmen in dem oben genannten Sinne müssen klar von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a BGB abgegrenzt werden. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die der Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache dienen. Sie führen also zu keiner allgemeinen Verbesserung, sondern sorgen lediglich dafür, dass der vereinbarte oder gebrauchsgemäße Zustand erhalten bleibt. Dazu zählen etwa einfache Reparaturmaßnahmen, um Mängel und Schäden zu beheben. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters und dürfen nicht auf den Mieter abgeladen werden. Werden im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen auch Reparaturmaßnahmen vorgenommen, muss der Vermieter diese Kosten von den Modernisierungskosten abziehen.

Welche Voraussetzungen gelten für eine Mieterhöhung nach Modernisierung?

Modernisierungsmaßnahmen können sich nur unter bestimmten Bedingungen in einer Mieterhöhung niederschlagen. Vor allem muss der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen. Dafür gilt eine Frist von drei Monaten vor Baubeginn. Die Information muss dem Mieter in Textform vorgelegt werden. Eine solche Modernisierungsankündigung muss gemäß § 555c BGB die Art und den Umfang (in wesentlichen Zügen) der Modernisierungsmaßnahme ankündigen. Außerdem muss sie den voraussichtlichen Baubeginn sowie die voraussichtliche Dauer der Bauarbeiten benennen. Letztlich ist der Mieter mit der Ankündigung auch über die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten zu informieren. Nur wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Mieter die Maßnahmen dulden.

Im Anschluss muss eine konkrete Mieterhöhung in Form einer Mieterhöhungserklärung (in Textform) angekündigt werden. In dieser muss dem Mieter nachvollziehbar dargestellt werden, welche Modernisierungskosten angefallen sind und wie sie sich auf die zukünftige Miete auswirken werden. Eine erhöhte Miete darf mit Beginn des dritten Monats nach Zugang dieser Erklärung verlangt werden.

Erfolgt keine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen, darf der Mieter sich dagegen wehren und beispielsweise sogar Bauarbeitern den Zutritt zur Wohnung verbieten. Duldet der Mieter die Baumaßnahmen dennoch, darf der Vermieter auch eine Mieterhöhung verlangen. Allerdings kann er sie in dem Fall erst neun Monate nach Zugang einer Mieterhöhungsausklärung einfordern.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?

Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Haben die für die Modernisierungsmaßnahmen beispielsweise 1000 € gekostet, darf der Vermieter theoretisch die Jahresmiete um 110 € anheben. Haben die Modernisierungsmaßnahmen mehrere Wohnräume betroffen (beispielsweise durch Einbau eines Fahrstuhls oder Fahrradkellers) muss er die Kosten angemessen auf alle Wohnungen aufteilen, wie bei den Nebenkosten sonst auch. Dabei steht dem Vermieter jedoch ein Ermessensspielraum zu.

Unzumutbarkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung

In einigen Fällen kann eine Mieterhöhung nach Modernisierung dem Mieter unzumutbar sein. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa der tatsächlichen Höhe der angefallenen Kosten. Für den Ausschluss der Mieterhöhung muss ein Härtefall im Sinne des § 559 Abs. 4 BGB vorliegen. Das ist der Fall, wenn die Mieterhöhung dem Mieter eine Härte darstellt, die unter Würdigung aller berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Das wiederum bedeutet, dass eine Abwägung aller Interessen auf beiden Seiten stattfinden muss.

Die Abwägung der Interessen hat die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters zu berücksichtigen. Dazu gehört, das Nettoeinkommen zu betrachten und die möglicherweise durch die Modernisierung gesunkenen Betriebskosten einzubeziehen. Eine Pauschalisierung der Zumutbarkeitsgrenze ist für solche Fälle nicht möglich. Vielmehr muss auf den konkreten Einzelfall der jeweiligen Personen Rücksicht genommen werden. Grundsätzlich soll dem Mieter nach Zahlung der Miete ein Einkommen verbleiben, mit dem er seine bisherigen Lebensverhältnisse beibehalten kann.

Auch für diese Interessenabwägung gibt es wiederum Ausnahmen. Die bestehen dann, wenn die Modernisierung stattfand, um einen Zustand zu erwirken, der allgemein üblich ist. Das Gleiche gilt für Modernisierungen, die aufgrund von Umständen stattfinden, die der Vermieter nicht vertreten muss – etwa energetische Maßnahmen aufgrund von einer neuen Energiesparverordnung.

Was kann ich im Falle einer Unzumutbarkeit machen?

Wer glaubt, dass die Mieterhöhung unzumutbar ist, muss dies dem Vermieter rechtzeitig mitteilen. Die Mitteilung ist spätestens bis zum Ende des Monats nach Erhalt der Modernisierungserklärung einzureichen. Das bedeutet, der Mieter muss die eventuelle Unzumutbarkeit bereits vor Zugang der Mieterhöhungserklärung einreichen. Das liegt daran, dass eine eventuell anstehende Mieterhöhung bereits in der Modernisierungserklärung festgehalten wird. Die Mitteilung des Mieters muss in Textform eingereicht werden. Dem Vermieter sind die Umstände des Härtefalls zu erklären. Wer die Frist versäumt, hat in der Regel kaum Chancen, einen Härtefall rechtlich zu begründen.

Ausnahmen bestehen in den Fällen, in denen die Modernisierungserklärung fehlerhaft ist. Fehlen Angaben, insbesondere über die Fristen zur Härtefallerklärung, beginnt die Frist für den Mieter nicht zu laufen. Dann reicht es aus, wenn der Mieter den Vermieter über einen Härtefall bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen informiert.

Fazit: Mieterhöhung nach Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen können mit einer Erhöhung der Jahresmiete um bis zu 11 % der angefallenen Kosten einhergehen. Dies ist rechtlich nur in den geregelten Fällen der Modernisierungsmaßnahmen möglich. Hier ist insbesondere die Trennung zu reinen Erhaltungsmaßnahmen zu beachten. Der Vermieter muss den Mieter über die Details der Modernisierungsmaßnahmen und einer erwarteten Mieterhöhung informieren. Gegen diese Mieterhöhung nach Modernisierung kann sich der Mieter in den Fällen wehren, in denen die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder fehlerhaft angekündigt wurden oder sofern ein Härtefall vorliegt. In Fällen, in denen es zu Streitigkeiten kommt, hilft anwaltliche Beratung. Zu den häufigsten Fällen, in denen gerichtliche Schritte eingeleitet werden, zählen solche, in denen keine klare Trennlinie zwischen Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen gezogen werden kann.