Abmahnung Mieter: Gründe, Rechte & Formulierung

Jeder Vermieter hofft, sein Eigentum an jemanden zu vermieten, der pünktlich die Miete bezahlt, sich um das Haus oder die Wohnung kümmert und zudem noch ein rücksichtsvoller Nachbar ist. Nicht selten laufen die Dinge aber anders als geplant. Es gibt Situationen, in denen Vermieter an ihre Mieter eine Abmahnung schicken müssen. Damit machen sie diese auf ihr Fehlverhalten aufmerksam und ermutigen sie, ihr Verhalten zu ändern. Zu den gängigsten Fällen gehören: Zahlungsrückstände oder die unerlaubte Weitergabe der Mietwohnung an Dritte oder der Mieter stört seine Nachbarn (insbesondere) zu Ruhezeiten.

Wie schreibe ich eine Abmahnung an den Mieter?

Eine Abmahnung zu schreiben, gehört gewiss nicht zu den angenehmsten Aufgaben eines Vermieters. Eigentlich könnte eine Abmahnung hierzulande auch mündlich ausgesprochen werden. Es sollte dann aber unbedingt ein Zeuge zugegen sein. Denn die Beweislast im Falle einer Räumung liegt nämlich beim Vermieter. Im Allgemeinen erfolgt die Abmahnung aber schriftlich per Brief oder E-Mail. Dabei gilt es, auf den Ton zu achten. Das Schreiben sollte in einem höflichen, professionellen Ton verfasst werden. Es gilt alles zu vermeiden, was als bedrohlich und als Belästigung empfunden werden könnte. Zudem muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Abmahnung dem Mieter tatsächlich zugegangen ist.

Was muss in einer Abmahnung vom Vermieter stehen?

Obwohl im deutschen Mietrecht keine gesetzliche Form der Abmahnung vorgeschrieben ist, ist es essenziell, auf die korrekte Form zu achten. Die Abmahnung sollte daher Folgendes beinhalten:

Die Adressierung der Abmahnung an alle im Mietvertrag stehenden Mieter. Zudem sollte der Sachverhalt (Grund der Abmahnung) möglichst genau dargestellt werden, am besten inklusive Datum, Uhrzeit und eventuell vorhandener Zeugen. Für die Beseitigung der Pflichtverletzungen bzw. zur Aufnahme der Pflichten wird eine angemessene Frist gesetzt. "Die Autoreifen im Gang des Kellers sind bis zum 22.7.2022 um 20 Uhr zu entfernen!" Danach werden die rechtlichen Konsequenzen und Folgen, die bei Nichteinhaltung (fristlose Kündigung, Schadenersatzforderung) drohen, angeführt. Natürlich muss die Frist so gesetzt werden, dass der Mieter ausreichend Gelegenheit hat, sein Verhalten zu ändern und seinen Pflichten nachzukommen. Das Schriftstück wird von allen im Mietvertrag genannten Vermietern unterschrieben.

Wofür kann man Mieter abmahnen?

Wenn sich der Mieter vertragswidrig verhält, kann er abgemahnt werden. Hilft ein persönliches Gespräch nicht und der Mieter fällt dauernd durch Zahlungsrückstände auf oder bezahlt seine Miete gar nicht, so darf ihn der Vermieter abmahnen. Dem Mieter wird durch die Abmahnung die Gelegenheit gegeben, die fristlose Kündigung abzuwenden, indem er seine Mietschulden begleicht. Andernfalls können Vermieter laut § 940a Zivilprozessordnung (ZPO) eine Räumungsklage einreichen. Ab Zustellung der Räumungsklage bleiben dem Mieter immer noch zwei Monate Zeit, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen und die Mietschulden zu begleichen. Ausnahme: wenn neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin erteilt wurde.

Weitere Abmahngründe sind die unerlaubte Weitergabe der Wohnung an Dritte. Lärmbelästigung durch häufige und laute Partys oder Renovierungsarbeiten zu Ruhezeiten. Die Abmahnung wird auch erteilt, falls der Mieter seinen Pflichten zu vereinbarten Reinigungsarbeiten oder zu Schönheitsreparaturen nicht nachkommt. Zudem, wenn mehrere Personen als vertraglich vereinbart in der Wohnung wohnen oder wenn es durch falsches Lüften und Heizen zur Schimmelbildung kommt. Ein weiterer Grund für eine Abmahnung ist, wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt oder er den Vermieter oder Nachbarn bedroht oder verletzt.

Wie viele Abmahnungen vor Kündigung der Mieter?

Mit der Abmahnung zeigt der Vermieter dem Mieter die Gelbe Karte. Kommt der Mieter den Abmahnungen nicht fristgerecht nach, kann der Vermieter für die entstandene Schäden Schadenersatz fordern (vgl. § 280 BGB). Hält der Mieter etwa seine Verpflichtungen bei den Reinigungsarbeiten weiter nicht ein, wird er erneuert gemahnt. Danach kann eine fristlose Kündigung der letzte Schritt sein. Wegen Kleinigkeiten haben es Vermieter in der Regel aber schwer, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen.

Wann ist eine Wohnung verwahrlost?

Eine Wohnung gilt als verwahrlost, wenn sie komplett zugestellt ist, sodass kein Luftaustausch mehr möglich ist und sich Schimmel bildet. Dringt Gestank ins Treppenhaus oder in andere Wohnungen, sodass sich die anderen Mieter belästigt fühlen, ist eine fristlose Kündigung unter Berufung auf ein Urteil des Amtsgerichts Münster (Aktenzeichen: 3 C 4334/10) gerechtfertigt. Da die andere Hausbewohner dadurch beeinträchtigt werden, sei auch der Hausfrieden gestört.

Wie schreibe ich eine Abmahnung an den Vermieter?

Wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt, ist es auch möglich, dass Mietparteien ihren Vermieter abmahnen. Falls ein persönliches Gespräch erfolglos bleibt und er auch weiterhin seinen Aufgaben nicht nachkommt, dürfen Mieter eine Abmahnung an ihren Vermieter aussprechen. Dieses Vorgehen hat im Allgemeinen auch vor Gericht Bestand, denn auch ein Vermieter muss den Auflagen und Pflichten, die im Mietvertrag verankert sind, nachkommen. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen!

Die Abmahnung an den Vermieter muss von Fall zu Fall unterschiedlich abgefasst werden. Nach dem Absender und dem Datum folgt die Anschrift des Vermieters. Danach folgen die genaue Bezeichnung der Mietwohnung und der detaillierte Sachverhalt. Kommen Sie mit dem Zweck Ihrer Abmahnung direkt auf den Punkt und weisen Sie frühzeitig auf den Mietvertrag und eventuelle Verstöße hin. Das kann zum Beispiel eine notwendige Reparatur oder Instandsetzung sein. Mithilfe von Beweisfotos lässt sich der Mietmangel vielfach zusätzlich aufzeigen. Reparaturanfragen schriftlich zu formulieren, kann ein effektiver Weg sein, um Ergebnisse zu erzielen.

Eventuell wird der Mietgebrauch durch Lärmbelästigungen durch die Nachbarn oder den Vermieter selbst gestört. Mögliche Folgen wie gesundheitliche Probleme, Brand, Einbruch oder Überfall erwähnen, wenn das Problem nicht umgehend behoben wird. In der Abmahnung wird eine angemessene Abhilfefrist gesetzt. Danach werden noch (in einem sachlichen Ton) die Konsequenzen aufgezeigt, die sich aus dem Nichteinhalten der Verpflichtungen ergeben. Am Ende folgt die Unterschrift des Mieters/der Mietparteien. Um den Fall zu stärken, sollte der Brief von so vielen Mietern wie möglich unterschrieben werden.

Fazit: Abmahnung Mieter - diese Möglichkeiten haben Sie!

Vermieter stellen eine Abmahnung aus, um den Mieter auf sein Fehlverhalten aufmerksam zu machen. Mietparteien, die in ein Haus oder in eine Wohnanlage einziehen, müssen sich an die im Mietvertrag festgelegten Bedingungen und Vorschriften halten. Mit der Unterzeichnung sind sie an einen rechtsgültigen Vertrag gebunden. Wenn Mieter ihr Fehlverhalten auch nach der Abmahnung nicht ändern, dürfen sie vom Mieter gekündigt werden. Denn mit der Abmahnung werden sie vom Vermieter auf ein Problem aufmerksam gemacht, das gelöst werden muss, um ein erfolgreiches Mietverhältnis aufrechtzuerhalten.