Räumungsklage: Ablauf, Dauer, Hinweise & Ratgeber

Reicht ein Vermieter eine form- und fristgerechte Kündigung ein, muss der Mieter ausziehen. Geschieht dies nicht oder nicht innerhalb des angegebenen Zeitraums, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. In dem Fall entscheidet das Gericht über den Fall und bestätigt gegebenenfalls die Kündigung. Die Folge einer solchen gerichtlichen Bestätigung ist die Einleitung der Zwangsräumung durch den Vermieter. Doch welche Voraussetzungen müssen für die Räumungsklage erfüllt sein? Welche Kosten sind mit der Klage verbunden? Und welche Möglichkeiten bestehen für Mieter, sich gegen die Klage zu wehren? Die Antworten auf diese und andere Fragen lesen Sie im Folgenden.

Was ist eine Räumungsklage?

Mieter und Vermieter streiten sich nur allzu oft – vor allem, wenn es an die Kündigung des Mietverhältnisses geht. Kündigt der Vermieter auf rechtmäßiger Basis, muss der Mieter ausziehen – ob er will oder nicht. Doch was passiert, wenn der Mieter den Auszug verweigert?

In dem Fall hat der Vermieter die Möglichkeit, das Gericht die Kündigung bestätigen zu lassen und eine Zwangsräumung einzuleiten: die Räumungsklage nach § 940a der Zivilprozessordnung (ZPO). Diese gerichtliche Möglichkeit wurde ihm vor allem deshalb gewährt, da er alleine kaum andere Optionen hat, den Mieter aus den Wohnräumen zu bewegen. Zwar kann er weiter verhandeln und drängen – drastischere Maßnahmen darf er jedoch nicht ergreifen. Das Austauschen der Schlösser oder das selbstständige Ausräumen der Möbel des Mieters sind beispielsweise nicht ohne Weiteres möglich. Im schlimmsten Fall kann sich ein Vermieter auf die Art sogar strafbar machen. Daher ist der gerichtliche Weg oft der beste.

Nachdem Klage eingereicht wird, bestätigt das Gericht entweder die Kündigung oder deckt Fehler auf. Wird die Kündigung bestätigt, erhält der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel. Dieser erlaubt ihm, die Zwangsräumung zu veranlassen. Allerdings wird dem Vermieter zuvor noch eine neue, vom Gericht festgelegte Frist zum eigenständigen Verlassen der Wohnräume gegeben. Mehr über die Kündigung eines Mietvertrages erfahren!

Welche Voraussetzungen hat eine Räumungsklage?

Eine erfolgreiche Räumungsklage basiert auf zwei wichtigen Voraussetzungen:

• Die rechtsgültige Kündigung

• Der Ablauf der Kündigungsfrist

Eine rechtsgültige Kündigung muss schriftlich erfolgt sein. Mündliche Kündigungen von Mietverhältnissen sind nicht gültig. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, muss er außerdem einen Kündigungsgrund angeben (etwa Eigenbedarf). Zu unserem Eigenbedarfskündigung Muster gelangen.

Die Gründe für die Räumungsklage sind die gleichen, die auch für die Kündigung angegeben wurden. Vermiete haben insbesondere das Recht zu kündigen, wenn:

• der Mieter (erheblich) im Zahlungsverzug ist

• sonstige Pflichtverletzungen des Mieters bestehen

• der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann

• der Mieter nach dem Auszug Hausratsgegenstände zurücklässt

• der Mieter regelmäßig den Hausfrieden stört (etwa durch Lärmbelästigung)

Die Räumungsklage hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn die gesetzlichen Kündigungsfristen abgelaufen sind. Diese betrifft in der Regel drei Monate. Durfte der Vermieter aufgrund besonderer Gründe fristlos kündigen, hat der Mieter in der Regel 14 Tage Zeit zum Ausziehen. Solche Kündigungsgründe sind in § 534 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten. Vor allem handelt es sich dabei um erhebliche Vertragsverletzungen (etwa die unerlaubte Untervermietung der Wohnung an Dritte). Normalerweise werden dem Mieter obendrein weitere 14 Tage Zeit gewährt, wenn die Klage erfolgreich war. Erst nach Ablauf dieser Zeit darf der Vermieter die Zwangsräumung einleiten.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Die Räumungsklage beginnt beim Vermieter: Zieht der Mieter nicht aus, hat dieser das Recht, gerichtliche Schritte einzuleiten. Wie genau der restliche Weg abläuft, hängt vom Streitwert und von der vom Vermieter gewählten Art der Räumung ab.

Der Grundablauf

Die Klage muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Zuständig ist in der Regel das Amtsgericht des eigenen Bezirks. Alternativ kann die Klage auch vor dem zuständigen Landgericht eingereicht werden, allerdings nur, wenn der Streitwert bei über 5.000 € liegt oder die Klage gewerblicher Natur ist. Der Vermieter hat sodann einen Gerichtskostenvorschuss zu zahlen.

Im nächsten Schritt wird die Klageschrift dem Mieter zugeschickt. Dieser hat nun zwei Möglichkeiten: Er kann die Klage sofort akzeptieren und ausziehen oder er verteidigt sich vor Gericht. Zieht der Mieter vor Gericht, muss er sich zur Klageschrift äußern. Er kann in seiner Stellungnahme beispielsweise versuchen zu erklären, warum die Kündigung des Vermieters nicht in Ordnung war oder dass ein besonderer Härtefall vorliegt.

Auf die Stellungnahme des Mieters darf der Vermieter abermals reagieren, bevor es zur Hauptverhandlung kommt. Können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, beginnt der Prozess. Unter Umständen werden dabei im Rahmen der Hauptverhandlung auch Zeugen vernommen und anderweitige Beweise gesichtet (unter anderem Kündigungsschreiben oder anderweitiger schriftlicher Austausch zwischen beiden Parteien, Fotos beschädigter Möbel, etc.). Der zuständige Richter entscheidet am Ende der Hauptverhandlung über die Räumung.

Zwei Arten der Räumung – welche wird bevorzugt?

Gibt der Richter der Räumung statt, hat der Vermieter zwischen zwei Räumungsarten zu wählen. Die klassische Art ist die Räumung durch den Gerichtsvollzieher. Die Alternative ist die sogenannte Berliner Räumung, bei der der Vermieter den Großteil der Räumung selber übernimmt.

Die Räumung durch den Gerichtsvollzieher hat für den Vermieter den Vorteil, dass er kaum selber Hand anlegen muss. Der Gerichtsvollzieher beauftragt etwa ein Umzugsunternehmen oder einen ähnlichen Betrieb, der den Hausrat des Mieters einlagern lässt. Außerdem beauftragt er einen Schlosser, der das Schloss austauscht, damit der Mieter keinen Zutritt mehr zur Wohnung hat. Der Nachteil dieser Variante für den Vermieter sind die Kosten. Eine klassische Räumung kostet viel Geld – für eine durchschnittliche Wohnung fallen nicht selten zwischen 4.000 und 6.000 € an.

Der Vorteil der Berliner Räumung liegt wiederum darin, dass die Kosten wesentlich günstiger sind. In der Regel bleiben sie zwischen 150 und 200 €. Der Nachteil dieser Räumungsart liegt darin, dass der Vermieter den größten Teil der Arbeit übernehmen muss. Der Gerichtsvollzieher ist während der Räumung vor Ort. Der Hausrat des Mieters verbleibt in der Wohnung und wird dort eingelagert, bis der Vermieter ihn zu einem späteren Zeitpunkt selber entsorgt. Im Allgemeinen ist es dem Vermieter nicht erlaubt, die Ausstattung des Mieters vor Ablauf eines Monats zu entsorgen. So wird dem Mieter noch Zeit gegeben, sein Eigentum selber abzuholen. Während dieser Zeit muss der Vermieter häufig mit der voll stehenden Wohnung verbleiben.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Durchschnittlich dauert eine Räumungsklage zwischen sechs und zwölf Monaten. Die genaue Zeit ist sehr von den Umständen des Einzelfalls abhängig. So kann etwa ein Versäumnisurteil den Prozess bereits nach zwei Monaten beenden, wenn sich der Mieter zur Klageschrift gar nicht äußert. Eine sehr zeitintensive Beschäftigung mit dem Fall durch zahlreiche Beweise, Zeugenvernahmen, eine ausführliche Erklärung seitens des Mieters und ähnliche Details kann wiederum zu einem langen Prozess führen. Auch ein Personalmangel kann die Dauer hinausziehen. Im schlechtesten Fall kann eine Räumungsklage sogar bis zu zwei Jahre dauern.

Falls Sie mehr über die Dauer einer Räumungsklage erfahren möchten, so können wir Ihnen unseren Ratgeber zu diesem Thema empfehlen.

Was kostet die Räumungsklage und wer zahlt?

Ob Sie eine Räumungsklage einreichen wollen oder ob Sie sich als Mieter mit einer Klage konfrontiert sehen – sicherlich fragen Sie sich sofort: „Was kostet mich das?“

Die Kosten der Klage

Die Kosten der Räumungsklage können nicht auf einen Durchschnittsbetrag festgelegt werden, da sie vom Streitwert abhängen. Die genaue Berechnung legt den jährlichen Nettokaltmietenbetrag (NKW) der Wohnräume (oder Gewerberäume) zugrunde. In einfachen Worten: Zwölf mal Nettokaltmiete = Streitwert.

Ein Beispiel: Beträgt die monatliche Kaltmiete 500 €, sind das 6.000 € im Jahr. Der Streitwert der Räumungsklage liegt also bei 6.000 €. Bestehen Mietrückstände, können diese auf die Nettokaltmiete addiert werden. Dadurch erhöht sich der Streitwert. Hat der Mieter beispielsweise 1.000 € Mietrückstand zu verzeichnen, beläuft sich der Gesamtstreitwert auf 7.000 €. Diese Summen würden dafür sorgen, dass die Klage vor dem Landgericht einzureichen ist.

Wie hoch die Gebühren sind, ist im Gerichtskostengesetz festgehalten. Dort steht, wie hoch die Kosten bei welchem Streitwert sind. Zusätzlich zu den Gerichtsgebühren fallen Kosten für Räumung und Umzug, für eventuelle Gutachten und Einlagerung an. Auch Sachverständige, Gerichtsvollzieher und möglicherweise Zeugenvernehmungen können die Kosten erhöhen.

Wer zahlt die Kosten?

Der Vermieter muss mit Klageeinreichung einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Im Falle einer erfolgreichen Klage muss der Mieter jedoch die Gerichts- und Anwaltskosten des Vermieters übernehmen. Nur wenn die Klage keinen Erfolg hat, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. Der Mieter hat außerdem die Kosten für Aufwendungen, Einlagerungen und Schadensersatz zu zahlen.

Doch was passiert, wenn der Mieter nicht in der Lage ist zu zahlen oder sich verweigert? In dem Fall muss der Vermieter die Kosten vorstrecken. Für das Gericht zählt zunächst nur, dass die Kosten gezahlt werden – nicht, wer sie zahlt. Allerdings hat der Vermieter das Recht, die Schulden des Mieters einzutreiben – im schlechtesten Fall mit einer neuen Klage. Wer eine gute Rechtsschutzversicherung hat, braucht sich vor den Kosten zunächst nicht zu fürchten – diese kann sämtliche Kosten übernehmen. Da im Falle einer Räumungsklage häufig auch finanzielle Einbußen durch Mietschulden anfallen, sind Vermieter in für solche Fälle stets mit guten Versicherungen auf der besseren Seite. So kann etwa eine Mietausfallversicherung vor Schäden durch Mietrückstände absichern.

Für Mieter: Wie kann ich eine Räumungsklage verhindern?

Können Mieter eine Räumungsklage verhindern? Die kurze Antwort: Ja. In wenigen Ausnahmefällen kann sich ein Mieter vor der endgültigen Räumung schützen. In manchen Fällen kann sich der Mieter in letzter Minute doch noch mit dem Mieter einigen und unter anderem überfällige Miete nachzahlen, bevor es zur Räumung kommt. Außerdem lohnt es sich für Mieter häufig, Kündigungen und Urteile zu überprüfen. Möglicherweise war die Kündigung entgegen der Annahme des Vermieters nicht rechtmäßig und der Mieter kann dahin gehend zur Klageschrift Stellung nehmen. Selbst ein Räumungsurteil sollte zur Sicherheit auf alle Details geprüft werden. Ein Anwalt kann dabei helfen und rechtssichere Auskunft geben.

Befindet sich der Mieter in einer Situation, die einen besonderen Härtefall begründet, kann er der Räumung ebenfalls entgehen. Er muss den Härtefall in der Stellungnahme zur Klageschrift begründen. Je ausführlicher die Situation, die den Härtefall begründet, beschrieben wird, desto erfolgsversprechender ist der Fall. Das Gericht beurteilt Härtefälle abhängig vom Einzelfall. Beispiele für Härtefälle sind:

• Der Arbeitgeber des Mieters zahlt kein oder nur verspätetes Gehalt, was den Mieter wiederum in Zahlungsverzögerung gegenüber dem Vermieter bringt

• Der Mieter ist schwanger, schwer krank, körperlich oder geistig behindert oder aufgrund des Alters benachteiligt

• Die Räumung würde zur Obdachlosigkeit des Mieters führen

Letztlich schützt den Mieter auch ein Wohnrecht auf Lebenszeit vor einer Kündigung und Räumung. Ist das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen, kann der Vermieter dieses nicht umgehen – auch dann nicht, wenn ein anderer das Wohnrecht gewährt hat (beispielsweise wenn der Vermieter die Wohnung von einem Elternteil geerbt hat, was dem Mieter damals Wohnrecht einräumte).

Räumungsklage und Nutzungsentschädigungsklage – geht beides gleichzeitig?

Wenn der Vermieter die Wohnung nicht nach eigenen Vorstellungen nutzen kann, weil ein Mieter sich weigert, auszuziehen, hat er ein Recht auf Nutzungsentschädigung. Dieses Recht kann er genauso wie die Räumung gerichtlich durchsetzen lassen. Gemäß § 546a BGB kann er die Klage auf Nutzungsentschädigung gemeinsam mit der Räumungsklage einreichen. Ob der Vermieter die Klagen gleichzeitig oder nacheinander einreicht, bleibt ihm selbst überlassen. Das zeitgleiche Einreichen hat den Vorteil, dass das Verfahren günstiger wird, als bei zwei getrennten Prozessen. Dennoch kann die gleichzeitige Klage auf Nutzungsentschädigung den Gesamtprozess auch verzögern. Dies passiert vor allem dann, wenn die Höhe der Entschädigung unklar ist und umständlich berechnet werden muss. Ob sich die gemeinsame Klageeinreichung lohnt, hängt also sehr vom Einzelfall ab.

Fazit – das müssen Sie bei einer Räumungsklage beachten

Die Räumungsklage ist das letzte Mittel des Vermieters, einen Mieter zum Auszug zu bewegen. Basiert sie auf einer rechtswirksamen Kündigung, wird sie in der Regel Erfolg haben. Das Gericht vergibt dann einen Räumungstitel und lässt den Hausrat des Mieters einlagern. Prozessdauer und Kosten der Räumungsklage hängen sehr vom Einzelfall ab. In besonderen Härtefällen können Mieter die Räumungsklage abwehren.

Solche Härtefälle liegen insbesondere vor, wenn der Mieter aufgrund der Räumung obdachlos werden würde oder besondere Umstände – wie etwa eine Schwangerschaft – die Räumung unzumutbar machen. Wer sich gegen eine Räumungsklage wehren möchte, sollte sich anwaltliche Hilfe suchen. Ein Anwalt kann rechtssichere Auskunft über Kündigungsschreiben, Klageschrift und Urteil geben. In einigen Fällen lassen sich vor der Hauptverhandlung doch noch außergerichtliche Lösungen finden (etwa durch Nachzahlung der Mietrückstände durch den Mieter). Mieter und Vermieter können also von einem letzten Austauschversuch profitieren.