Das Wohnrecht auf Lebenszeit berechtigt eine Person dazu, bis zu ihrem Tod in einer Wohnung oder einem Gebäude, die nicht zu seinem Eigentum gehört, zu leben. Wohnrechtinhaber erhalten in dem Zusammenhang einige Rechte und Pflichten, die sie beachten müssen. Vor allem die Unterschiede zu einem Mietvertrag auf Lebenszeit und dem Nießbrauch sollten klar sein.
Was bedeutet es, Wohnrecht auf Lebenszeit zu haben?
Das Wohnrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genau geregelt. Wohnrecht auf Lebenszeit bedeutet, dass der Wohnende bis zu seinem Lebensende ein Recht auf das Wohnen in den vereinbarten Räumlichkeiten hat. Gemäß § 1093 BGB hat der Wohnrechtinhaber sogar das Recht, den Eigentümer des Wohnraumes von diesem Wohnraum auszuschließen. Schließlich wird der Wohnraum sozusagen zu seiner Privatsphäre.
Rechte und Pflichten im Rahmen des Wohnrechts
Wohnrecht geht nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten einher. Zu den Rechten des Wohnraumberechtigten gehören vor allem das Aufnahmerecht, das Bleiberecht und das Nutzungsrecht. Das Aufnahmerecht ist in § 1093 BGB geregelt. Demnach darf der Wohnberechtigte Familienmitglieder, Partner und Partnerinnen, Kinder und Pflegepersonen in den Haushalt aufnehmen. Familien können so jederzeit zusammen finden.
Das Bleiberecht beinhaltet das Recht des Wohnberechtigen, in der Wohnung oder dem Zimmer zu verbleiben, selbst wenn der Eigentümer wechselt. Wird die Immobilie verkauft, hat der Wohnraumberechtigte grundsätzlich das Recht, in dem Wohnraum zu verbleiben.
Das Nutzungsrecht schließlich umfasst das Recht der umfassenden Nutzung an allen Räumlichkeiten des Wohnraumes. Unter dieses Nutzungsrecht fällt auch das Recht zur Nutzung der zugehörigen Immobilienanlagen. Dazu zählen vor allem Heizungen. Ebenso fällt das Recht der Nutzung der Gemeinschaftsräume unter das Nutzungsrecht, beispielsweise die Nutzung der Waschküche oder eines (Fahrrad-) Kellers.
Zu den Pflichten des Wohnraumberechtigten fällt die Zahlung von Nebenkosten bzw. die Kostenübernahme bestimmter Ausgaben. Mehr über die Nebenkostenabrechnung erfahren! Dazu zählen insbesondere Reparaturkosten, die für den Erhalt der Immobilie wichtig sind.
Kann das Wohnrecht auf Lebenszeit erlöschen?
Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Wohnraumberechtigten. Soll das Recht vor diesem Zeitpunkt erlöschen, muss dies im gegenseitig Einverständnis geschehen. Wie die Beantragung des Rechts erfolgt in dem Fall auch die Aufhebung durch einen Vertrag vor einem Notar.
Ohne gegenseitiges Einverständnis gibt es nur wenige Voraussetzungen, unter denen Vermieter oder Eigentümer das Wohnrecht wieder entziehen können. Dazu zählen insbesondere solche Fälle, in denen der Wohnrechtsinhaber Vertragsvereinbarungen verletzt. Regelmäßig wird dies Bestand haben, wenn Schadensersatz oder Unterhaltsanspruch durch Gericht bestätigt wurden, wenn das Wohnrecht von vornherein auf Dritte übertragbar gewesen ist und wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt.
Auch Wohnrechtsinhaber können das Recht nur in Ausnahmefällen einseitig beenden. Auch Mieter können das Wohnrecht entsprechend nicht kündigen. Ein Kündigungsgrund liegt nicht allein dadurch vor, dass ein Mieter ein Wohnrecht nicht nutzt. Vielmehr erlischt das Wohnrecht nach gegenseitig einvernehmlicher Aushebung, kraft Gesetzes oder wenn die Ausübung des Wohnrechts ausgeschlossen ist. Für letzteren Fall muss die Nutzung des Rechts tatsächlich oder rechtlich dauernd ausgeschlossen sein. Ob ein solcher Grund vorliegt, muss im Einzelfall durch Abwägung der Umstände entschieden werden.
Ist ein Wohnrecht zugesichert worden und wird der Wohnraum an einen neuen Eigentümer übergeben, darf der neue Eigentümer dem Wohnraumberechtigten nicht ohne weiteres kündigen. Der Wohnraumberechtigte hat zumindest dann ein Bleiberecht, denn der neue Eigentümer über das Wohnrecht informiert war und dieses auch im Kaufvertrag festgehalten wurde. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies bestätigt.
Wann und warum wird Wohnrecht vereinbart?
Lebenslanges Wohnrecht wird vor allem aus zwei Hauptgründen vereinbart: Finanzielle Vorteile und persönliche Gründe. Zu den finanziellen Vorteilen zählen vor allem steuerliche Vorteile. Eltern, die ihren Kindern ein Bleiberecht in einer Immobilie verschaffen wollen, müssten im Falle einer Vererbung oder einer Schenkung erheblich Steuerzahlungen einplanen. Selbst im Falle einer Schenkung und einer Wohnrechtsübertragung an die Eltern entstehen deutliche steuerliche Vorteile. Alle zehn Jahre kann der Schenkungsfreibetrag in Höhe von 400.000 € gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz genutzt werden.
Zu den persönlichen Gründen zählen vor allem Absicherungen. Immobilienbesitzer können sich so beispielsweise absichern, wenn sie eine Immobilie verschenken möchten, bis zu ihrem Tod aber noch darin leben wollen. Wird ein Wohnrecht offiziell und notariell vereinbart, brauchen sie sich keine Sorgen darüber zu machen, was passiert, wenn sich das Verhältnis zu dem Beschenkten deutlich verschlechtert. Auch als Absicherung gegen erbrechtliche Ansprüche an einen Lebenspartner sind solche Vereinbarungen sinnvoll.
Wie wird ein lebenslanges Wohnrecht mietrechtlich vereinbart?
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit wird in der Regel in Form eines (schuldrechtlichen) Vertrages vereinbart. In dem Vertrag werden die individuellen Konditionen des Vertrages festgehalten. Empfehlenswert, wenngleich nicht verpflichtend, ist die Eintragung des Wohnrechts in das Grundbuch. Auf die Art schützt das Recht auch gegenüber Dritten. Ein Vertrag ohne Grundbucheintragung schützt den Wohnberechtigten nur gegenüber dem Wohnraumeigentümer.
Soll das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen werden, gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder das Wohnrecht auf Lebenszeit wird als persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen oder das Wohnrecht wird als dingliches Recht eingetragen. Als solches gilt es auch für Familienangehörige oder Pflegepersonen auf Seiten des Wohnberechtigten.
Welche steuerlichen Verpflichtungen gehen mit dem Wohnrecht einher?
Wer ein lebenslanges Wohnrecht erhalten hat und dafür keine Miete zahlen muss, verfügt rechtlich betrachtet über einen Geldwert: Schließlich bewohnt er kostenfrei einen Wohnraum und darf dort bis zu seinem Lebensende verweilen. Auf diesen Geldwert sind daher Steuern zu zahlen. Die Höhe der Steuern wird durch der Jahreskaltmiete und dem Kapitalwert des Wohnraumes berechnet. Die Jahreskaltmiete wird durch das zuständige Finanzamt anhand des regionalen Mietspiegels ermittelt. Der Wert der Jahreskaltmiete wird mit dem Kapitalwert multipliziert (das heißt, der noch zu erwarteten Wohndauer). Die Berechnung des Kaitalwertes findet ebenfalls durch das zuständige Finanzamt statt. Dafür wird die Kapitalwerttabelle des Bundesfinanzministeriums zur Hilfe gezogen.
Kann man das Wohnrecht auf Lebenszeit in Geld umwandeln?
Viele Menschen fragen sich, ob eine Ausgleichszahlung möglich ist, wenn das Wohnrecht schon nicht einseitig gekündigt werden kann. Dies ist jedoch nur in sehr seltenen Fällen möglich. Ist beispielsweise eine Geschäftsgrundlage weggefallen und waren die Änderungen nicht vorhersehbar, ist eine Umwandlung in einen Geldanspruch oder eine andere Anpassung möglich. Eine Störung der Geschäftsgrundlage liegt etwa dann vor, wenn der Wohnrechtsinhaber dauerhaft in ein Pflegeheim zieht und beide Vertragsparteien nicht damit gerechnet haben.
Alternativ können sich Wohnrechtsinhaber einen Untermieter (zum passenden Untermietvertrag Muster) suchen, der finanzielle Einnahmen generiert. Einem solchen Untermieter muss der Wohnrechtsinhaber jedoch offen sein. Den Anspruch in einen Geldanspruch umzuwandeln ist entsprechend schwierig und erfordert unter Umständen anwaltliche Hilfe.
Wohnrecht gegen Mietvertrag auf Lebenszeit – welche Unterschiede sind zu beachten?
Anders als das Wohnrecht auf Lebenszeit beinhaltet ein Mietvertrag auf Lebenszeit das Recht, die Wohnung bis ans Lebensende (kostenpflichtig) zu mieten. Dabei handelt es grundsätzlich um einen normalen Mietvertrag, mit dem einzigen Unterschied, das die Befristung durch die Lebensdauer des Mieters erfolgt. Miete, Reparaturzahlungen und andere Kosten müssen ganz normal, wie bei anderen Mietverträgen auch, bezahlt werden.
Wohnrecht oder Nießbrauch – was sind die Unterschiede?
Das Wohnungsrecht aus § 1093 BGB ist im Grunde eine Unterkategorie des Nutzungsrechts, das auf eine einzige Immobilie beschränkt ist. Der Begriff Nießbrauch hingegen bedeutet wörtlich den Fruchtgenuss (aus dem Lateinischen „usus fructus“). Das bedeutet, wer Nießbrauch an einem Wohnraum hat, darf nicht nur den Wohnraum nutzen, sondern auch Früchte daraus ziehen. Das gilt für alle Sachen, an denen eine Person Nießbrauch erhält – nicht nur Wohnungen oder andere Immobilien. Das heißt, ein Nießbraucher darf eine Wohnung beispielsweise auch vermieten, um daraus Mieteinahmen (die Früchte) zu ziehen. Jemand, der Nießbrauch an einem Garten hat, darf nicht nur in dem Garten verweilen, sondern auch Früchte eventuell vorhandener Sträucher, Bäume oder anderer Pflanzen ziehen.
Eine Person, die Wohnrecht inne hat, darf wiederum nur den Wohnraum nutzen – keine Früchte daraus ziehen. Wer Wohnrecht auf Lebenszeit hat, darf entsprechend bis zu seinem Tod in einer Wohnung bleiben, darf den Wohnraum wiederum jedoch nicht vermieten und dadurch Geld erzielen. Wohnrecht kann außerdem auf einzelne Räume und Bereiche beschränkt werden.
Fazit: Lebenslanges Wohnrecht
Wohnrecht auf Lebenszeiten verschafft einem Menschen die Möglichkeit, bis zu seinem Tod ein Recht auf Nutzung und Bleibe in einem Wohnraum zu haben. Mit diesem Recht gehen auch einige Pflichten einher, die Sie beachten müssen. Wichtig ist vor allem Wohnrecht nicht mit Nießbrauch oder anderen ähnlichen Rechten zu verwechseln.
