Mietminderung: Gründe, Höhe & Berechnung

Mit diesem Thema beschäftigten sich Vermieter erst, wenn plötzlich ein Teil der Miete vom Mieter fehlt. Einem Mieter steht es nämlich gesetzlich zu, die Miete bei Mängeln zu mindern. Dies bedeutet aber nicht im Umkehrschluss, dass auch jede Mietminderung gerechtfertigt ist. Die Rechtslage ist nicht immer ganz klar, deshalb möchten wir Ihnen einige wichtige Grundkriterien zum Thema Mietminderung näher bringen.

Was versteht man unter Mietminderung?

Von einer Mietminderung wird gesprochen, wenn der Mieter ausnahmsweise dazu berechtigt ist, weniger Miete zu zahlen, als er eigentlich müsste. Ein Mieter muss sich normalerweise an den Mietvertrag halten und die vereinbarte Miete an den Vermieter bezahlen. Zahlt der Mieter zu wenig Miete, kann der Vermieter den Rest einfordern. Es gibt jedoch einige Ausnahmefälle, in denen ein Mieter berechtigt ist, weniger Miete zu bezahlen. Dazu gehört beispielsweise dieser Ausnahmefall, der in § 536 BGB geregelt ist. Daraus geht hervor, dass der Mieter zur Kürzung der Miete berechtigt ist, wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist und wenn durch diesen Mangel eine ordnungsgemäße Nutzung der Mietsache nicht mehr gewährleistet ist.

Welche Gründe gibt es für Mietminderung?

Bei Rechts- und Sachmängeln steht es Mietern gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu, die Miete zu kürzen. So heißt es wörtlich:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Somit ergeben sich im alltäglichen Leben unterschiedliche Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen. Berechtigte Gründe können unter anderem sein:

• Die Heizung ist defekt
• Die Fenster sind undicht
• Die Wohnung erlitt einen Wasserschaden durch Starkregen, der durch das undichte Fenster vorgedrungen ist
• Erhebliche Unterschreitung der im Vertrag angegebenen Mietfläche (zum Beispiel, wenn die Quadratmeterzahl der Wohnfläche 15 % kleiner ist, als angegeben)
• Befall mit Ungeziefer, zum Beispiel Ratten
• Kompletter Ausfall der Elektrizität
• Gesundheitliche Gefährdung durch Schadstoffe
• Schimmel in der Wohnung
• Lärmbelästigung durch Nachbarn
• Zur Wohnung gehörendes Bestandteil ist nicht nutzbar
• Es befindet sich ein Bordell im Mietshaus
• Bauarbeiten in der Nacht

In der Regel geht aus allen Mietminderungsgründen hervor, dass eine Tauglichkeit des Mietobjekts, die vertraglich bestimmt wurde, nicht mehr gegeben ist. Oftmals muss diese „Tauglichkeit“ (oder Nicht-Tauglichkeit) durch einen Gerichtsbeschluss erzielt werden. Denn eine allgemeine Liste mit anerkannten Mängeln, die eine Mietminderung rechtfertigen würden, gibt es nicht.

Was sind keine Gründe für eine Mietminderung?

Mietminderungen sind nur zulässig, wenn der entstandene Mangel nicht durch schuldhaftes Verhalten entstanden ist. Ein Wasserschaden, den der Mieter selbst verursacht hat, zählt beispielsweise nicht zu den Mietminderungsgründen. Ausgeschlossen für eine Mietminderung sind folgende Fälle:

• Der Mieter hat den Mangel gar nicht angezeigt.
• Der Mieter wusste vor Zustandekommen des Mietverhältnisses über den Mangel Bescheid, ist aber dennoch das Mietverhältnis eingegangen.
• Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ist nur sehr gering beeinträchtigt.
• Der Mangel besteht wegen energetischen Sanierungsmaßnahmen, die aber nicht länger als drei Monate dauern.

Was ist die Mietminderungstabelle?

Es gibt verschiedene Internetseiten, auf denen man die Mietminderungstabelle einsehen kann. Diese Tabelle basiert auf verschiedenen Gerichtsurteilen.

Aus dieser Tabelle ist dann der jeweilige Mietminderungsgrund sowie die entsprechende Höhe der Minderung ersichtlich. Tatsächlich entscheiden jedoch in erster Linie Sie als Mieter selbst, wie hoch die Mietminderung ausfallen soll. Sollte darüber gerichtlich verhandelt werden, entscheidet das Gericht.

Deshalb sollten Sie die nachstehende Liste wirklich nur als möglichen Richtwert nutzen. Möchten Sie eine Mietminderung durchführen, empfehlen wir Ihnen, sich im Vorfeld mit dem Mieterverein oder einem fachkundigen Rechtsanwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist, beraten zu lassen. Besitzen Sie eine Mietrechtsschutzversicherung, wird diese die Kosten für eine Beratung höchstwahrscheinlich übernehmen.

Was muss ich als Mieter wissen?

Zwar haben Sie als Mieter das Recht, die Miete zu kürzen, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Jedoch birgt die Mietminderung auch einige Tücken.

Sie müssen als Mieter detailliert nachweisen können, dass es sich wirklich um einen minderungswürdigen Mangel handelt. Dafür sollten Sie bestenfalls Belege erbringen. Für eine Lärmbelästigung sollten Sie deshalb ein Lärmprotokoll führen, welches Sie als Beleg vorzeigen können. Bei defekten Heizungen können Fotos Ihnen als Beleg dienen.

Was muss ich als Vermieter wissen?

Genauso wie für Mieter ist es auch für Vermieter wichtig, im Vorfeld die Rechtfertigung der Mietminderung zu prüfen. Diese Prüfung bewegt sich teilweise im Bürgerlichen Gesetzbuch. Außerdem muss zusätzlich noch geprüft werden, ob der festgestellte Mangel tatsächlich dem Vermieter zugeschrieben werden kann.

Eine ausschlaggebende Rolle spielt der Mietvertrag, denn in diesem ist genau festgehalten, welchen Zustand die Mietsache vorweisen sollte. Deshalb ist es für Vermieter wichtig, schon bei Vertragsabschluss festzuhalten, welche Mängel nicht behoben werden können.

Insbesondere sollte auch im Mietvertrag die exakte Quadratmeterzahl der Wohnfläche angegeben sein. Wenn sich später herausstellt, dass die Wohnfläche deutlich geringer ausfällt, als im Mietvertrag angegeben, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung. Hier gelangen Sie zu unserer Mietvertrag Vorlage.

Wenn Ihr Mieter einen berechtigten Mangel feststellt, sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, diesen Mangel innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist zu beseitigen. Beseitigen Sie als Vermieter den Mangel innerhalb der Frist, hat der Mieter danach auch keinen Anspruch mehr auf Mietminderung.

Wie gehe ich bei einer Mietminderung am besten vor?

In jedem Fall ist es empfehlenswert einen Anwalt bei Mietminderungen einzuschalten. Ein Anwalt kann dem Mieter schon im Vorfeld aufgrund diverser Gerichtsurteile erläutern, wie viel Mietminderung realistisch ist.

Wie lange darf ich die Miete kürzen?

Als Mieter sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass ein Vermieter dazu berechtigt ist, Ihnen fristlos zu kündigen, sobald zwei Monatsmieten ausgefallen sind. Mindern Sie beispielsweise Ihre Miete über 5 Monate lang um 40 %, sind Sie demnach mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Wenn sich herausstellt, dass der Minderungsgrund nicht gerechtfertigt war, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Wir empfehlen Ihnen, den geminderten Anteil der Miete immer auf die Seite zu legen. Sollte sich dann herausstellt, dass Sie nicht zur Mietminderung berechtigt waren, können Sie den Mietrückstand sofort ausgleichen.

Was sind die Voraussetzungen für eine Mietminderung?

Wenn Sie als Mieter einen Mietmangel feststellen, ist es wichtig, diesen Mangel direkt dem Vermieter gegenüber anzuzeigen. Zeitgleich mit der Mängelanzeige dürfen Sie als Mieter einen Teil der Miete einbehalten.

Schlüssigen Nachweis bereithalten

Als Mieter haben Sie nur ein Recht auf Mietminderung, wenn Sie den Mangel beweisen können. Eine konkrete Beschreibung nach Ort, Art und Zeitpunkt der aufgetretenen Mängel ist erforderlich. Ein lapidarer Hinweis auf eine eingeschränkte Wohnungsnutzung genügt in diesem Fall nicht.

Kann ich eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Üblicherweise ist der Mieter erst zur Mietminderung berechtigt, sobald er Mängel angezeigt hat. In einigen Ausnahmefällen besteht jedoch das Anrecht auf eine rückwirkende Mietminderung. Hierzu wären folgende Fallkonstellationen denkbar:

• wenn Ihnen der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags bekannte Mängel verschwieg,
• wenn Ihnen als Mieter erst nach einiger Zeit auffällt, dass die Wohnfläche wesentlich kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben (in diesem Fall besteht sogar noch nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Mietminderung),
• wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein Rückforderungsrecht für die Vergangenheit vermerkt wurde.

Wie rechne ich die Mietminderung aus?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem konkreten Einzelfall. Hier fließen unter anderem Umstände ein, wie sehr die Wohnung von dem Mangel betroffen ist und wie lange die Funktionseinschränkung besteht. Die Mietminderung erfolgt prozentual auf Basis der Gesamtmiete, also inklusive Heiz- und Nebenkosten. Mehr über die Nebenkostenabrechnung erfahren!

Besteht ein erheblicher Mangel (beispielsweise durch extremen Schimmelbefall mit Gesundheitsgefährdung), wäre sogar eine Mietminderung in Höhe von 100 % denkbar.

Berechnungsbeispiel

Sie sollten nicht nur nach „Gefühl“ die Miete mindern. Die Berechnung an sich ist ziemlich komplex, bei der einige Faktoren berücksichtigt werden müssen. Damit Sie bei der Berechnung zur Mietminderung auf der sicheren Seite sind, sollten Sie sich diesbezüglich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder dem Mieterschutzbund wenden. Wenn Sie die Miete unangemessen hoch kürzen, kann es schnell zu einem Mietrückstand kommen. Die schlimmste Folge eines Mietrückstandes kann die fristlose Kündigung sein.

Anhand des nachfolgenden Beispiels könnte sich eine Mietminderung wie folgt berechnen:

Geht man von einer Kaltmiete von 500 Euro aus, zu dem noch ein Betriebskostenvorschuss in Höhe von 100 Euro sowie Heizkostenvorauszahlung von 100 Euro hinzukommen, ergibt dies eine Bruttowarmmiete in Höhe von 700 Euro. Durch einen Wasserschaden entsteht an der Mietsache ein Mangel, weshalb vorübergehend ein Zimmer in der Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann. Ein Anwalt ermittelt nach sorgfältiger Überprüfung eine Minderungsquote von 30 %. Demnach würden 30 % von 700 Euro abgehen. Die Mietminderung beträgt also in diesem Fall 210 Euro, wonach der Mieter nur noch eine Miete von 490 Euro zu zahlen hätte.

Fazit: Die Mietminderung im Überblick

Wenn Sie Vermieter sind und Ihr Mieter die Miete kürzt, sollten Sie zunächst einmal Ruhe bewahren. Überprüfen Sie zunächst, ob die Mietminderung überhaupt rechtens und angemessen in der Höhe ist. Vielleicht wäre ein gemeinsames Gespräch zwischen Mieter und Vermieter ratsam. Manchmal lässt sich dadurch unkompliziert ein Mangel an der Wohnung schnell beseitigen. So würde sich auch die Dauer und Höhe der Mietminderung in Grenzen halten. Wenn ein Mieter zu Unrecht die Miete mindert und auch nicht für ein Einigungsgespräch bereit ist, hilft nur noch die Einschaltung eines Fachanwaltes.