Mietkaution: Höhe, Rechte, Pflichten & Nichtzahlung

Bei Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses verlangen Vermieter in der Regel eine Kaution. Sie soll zur Sicherheit dienen, falls etwaige Schäden an der Mietsache entstehen oder die Mietzahlungen einmal ausbleiben. In diesem Beitrag erläutern wir alles Wichtige zum Thema Mietkaution und was Mieter und Vermieter wissen sollten.

Was ist eine Mietkaution?

Normalerweise wird die Kaution am Anfang eines Mietverhältnisses beim Vermieter hinterlegt. Diese Mietkaution soll gegenüber Mietschäden absichern. Die Höhe der Mietkaution darf höchsten drei Nettokaltmieten hoch sein. Die Arten der Mietkaution sind etwa Bankbürgschaft, Barkaution oder Mietkautionsversicherung. Mietschäden können unter anderem sein:

• nicht gezahlte Betriebskosten
• ausstehende Miete
• Nachzahlungen, die aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind
• verursachte Schäden durch den Mieter an der Mietsache

Wozu dient die Mietkaution?

Die Mietkaution dient dazu, eventuelle Schäden an der Mietsache abzusichern. Diese Kaution wird zu Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter gezahlt. Kurz gesagt ist die Mietkaution dazu da, um Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, denen der Mieter nicht nachkommt, abzudecken.

Die Mietkaution kann entweder als Barkaution, also in Form eines Geldbetrages oder als Mietbürgschaft von Banken, Privatpersonen oder Versicherungen gezahlt werden. Der Mieter ist nur zur Zahlung einer Kaution verpflichtet, wenn dies auch ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist. Der Höchstbetrag einer Kaution beträgt drei Monatsnettokaltmieten. Somit ist der Vermieter in dieser Höhe abgesichert.

Worauf sollte man bei einer Mietkaution achten?

Wenn Sie schon einmal zur Miete gewohnt haben, werden Sie den Begriff „Mietkaution“ sicherlich kennen. Sie dient als Sicherheitsleistung für den Vermieter und schützt ihn vor eventuellen Schäden an der Mietsache oder bei Mietausfall. Wieso das so wichtig ist? Für die meisten Vermieter stellen Mietausfälle oder andere Mietschäden ein hohes Risiko dar. Bei manchen steht damit sogar die Altersvorsorge auf dem Spiel.

Im Gesetz gibt es hierzu allerdings keinerlei Regelung, die besagt, dass der Mieter bei Einzug in eine Wohnung eine Kaution zu zahlen hat. In Deutschland ist diese Vorgehensweise jedoch allgemein üblich. Es wird wohl kaum noch eine Wohnung zu finden sein, die ohne Kaution zu mieten ist. In jedem Fall muss aber im Mietvertrag die Art, Zahlungsweise und Höhe der Kaution festgehalten sein.

Wie hoch die Kaution höchstens sein darf, ist im Gesetz geregelt: maximal drei Nettokaltmieten. Im Mietvertrag muss jedoch die genaue Höhe aufgeführt sein.

Hier ein kleines Rechenbeispiel: Wenn die Kaltmiete 620 Euro und die Warmmiete 710 Euro beträgt, darf die Kaution den Betrag von 1.860 Euro (620 Euro x 3 Nettokaltmieten) nicht überschreiten. Dies gilt für die Mietbürgschaft und für die Barkaution, denn eine Bürgschaftsurkunde darf auch nicht über diesen Betrag hinaus ausgestellt werden.

Als Berechnungsgrundlage dient ausschließlich die Nettokaltmiete. Deshalb muss sie auch explizit im Mietvertrag aufgeführt sein. So können Fehler bei der Berechnung der Kaution im Voraus ausgeschlossen werden.

Sollte der Vermieter mehr als die drei Nettokaltmieten verlangen, ist der Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet. Wenn Sie nun als Mieter schon zu viel bezahlt haben, liegt eine Übersicherung vor. Sie haben dann das Recht, eine Rückforderung des zu viel gezahlten Betrages zu veranlassen. Wenn eine Bürgschaftsurkunde einen höheren Betrag ausweist, als die zulässigen drei Nettokaltmieten, dann ist die Bürgschaft somit ungültig. Die Absicherung gilt nur in Höhe der rechtskonformen Kaution, also der drei Nettokaltmieten.

Wenn Sie als Mieter eine Wohnung zu einem festen „Warmpreis“ gemietet haben, bleibt die Regelung zur Höhe der Kaution trotzdem bestehen. Dies bedeutet, dass der Vermieter den geschätzten „Warmanteil“ herausrechnen und die Nettokaltmiete im Mietvertrag nachtragen lassen muss.

Unter bestimmten Bedingungen hat der Vermieter das Recht, Ihre Miete zu erhöhen. Doch unbeschadet dessen bleibt die Mietkaution immer gleich, das bedeutet, sie bleibt so, wie sie bei Mietbeginn vereinbart wurde. Sollte diesbezüglich eine andere Klausel im Mietvertrag stehen, ist sie ungültig.

Zudem hat der Mieter das Recht gemäß § 551 BGB die Mietkaution auch in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Beginn der Ratenzahlung ist dann der Anfang des Mietverhältnisses.

Der einzige Ausnahmefall für eine höhere Mietkaution ist folgende: Der Mieter bietet freiwillig eine höhere Kaution an. Der Vermieter darf aber im Schadensfall auch komplett darauf zurückgreifen. Ein kleines Beispiel: Mietet sich ein Student oder Auszubildender eine Wohnung, hat dieser aufgrund des geringen oder nicht vorhandenen Einkommens keine Möglichkeit, eine Wohnung zu bekommen. Hier sind es oftmals die Eltern, die zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft anbieten, womit dann die maximale Höhe der Kaution überschritten wird. Dieser Fall ist rechtens.

Was passiert, wenn ich die Mietkaution nicht zahle?

Dieser Fall ist gesetzlich in § 569 Abs. 2a BGB geregelt. Wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt, hat der Vermieter das Recht, den Mieter fristlos zu kündigen. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es dafür nicht. Dies greift aber nur bei Mietverhältnissen, die nach dem Inkrafttreten einer Mietrechtsreform im Jahr 2013 geschlossen wurden. Für die Mietverhältnisse, die davor geschlossen wurden, ist die Rechtslage bisher nicht richtig geklärt. Oftmals sehen auch hier die Gerichte eine fristlose Kündigung als begründet an. Hierbei muss der Mieter jedoch vorher abgemahnt werden. Mehr über das Thema Abmahnung Mieter erfahren!

Folgende Voraussetzungen – aufgrund Nichtzahlung der Kaution – rechtfertigen eine fristlose Kündigung:

• Der Vermieter muss die Leistung einer Mietkaution ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart haben.
• Der Mieter muss sich mindestens mit zwei Monatskaltmieten betreffend der Kaution in Verzug befinden.
• Der Vermieter muss den Kündigungsgrund eindeutig im Kündigungsschreiben angegeben haben.

Wenn der Mieter plötzlich seine Mietkaution nachzahlt, könnte unter Umständen die Kündigung sogar unwirksam sein.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Laut Mietrecht ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen. Das bedeutet Folgendes:

• Die Mietkaution muss gänzlich getrennt vom restlichen Vermögen des Vermieters auf einem speziellen Mietkautionssparbuch oder Mietkautionskonto insolvenzsicher angelegt sein.
• Die Kaution des Mieters muss zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen bei einem Kreditinstitut mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten hinterlegt werden.
• Möglich ist auch eine Sparanlage auf dem Sparbuch, welche auf den Namen des Vermieters oder Ihren Namen läuft, mit gleichzeitiger Verpfändung an den Vermieter. Diese Entscheidung obliegt jedoch dem Vermieter.

Auch die weitverbreitete Meinung, dass Kautionen nur auf den Namen der Mieter angelegt werden dürfen, ist falsch. Einzige Bedingung ist, dass der Vermieter die Kaution von seinem eigenen Vermögen trennt. Somit entspricht dies gänzlich den gesetzlichen Bestimmungen.

Die Zinsgewinne, die aus der Kaution gewonnen werden, stehen dem Mieter zu. Diese werden zur Mietkautionssumme hinzugerechnet. Für die Versteuerung des Zinsabschlages kommt ebenfalls der Mieter auf. Der Mieter erhält über die Höhe des Zinsgewinnes eine Steuerbescheinigung, die er dann auf seiner Einkommenssteuer anrechnen lassen kann. Übrigens ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter stets den Stand der Verzinsung mitzuteilen. Ein gewisser Aufwand für den Vermieter ist damit natürlich verbunden.

Als Mieter haben Sie das Recht auf einen Nachweis, dass der Vermieter auch rechtmäßig die Kaution hinterlegt hat. Sprich, dass er sie auf einem gesonderten Konto abseits seines privaten Vermögens und mit entsprechender Verzinsung angelegt hat.

Der Vermieter hat sich an das geltende Recht zu halten. Unter Umständen könnte ihm sogar auch Untreue gemäß § 266 StGB vorgeworfen werden. Ein Straftatbestand. Wenn Sie als Mieter Zweifel hegen, dass Ihr Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß hinterlegt hat, sollten Sie unbedingt einen Nachweis der insolvenzfesten Anlage bei ihm anfordern. Wenn sich der Vermieter weigert, einen Nachweis zu erbringen, können Sie entweder den gezahlten Kautionsbetrag zurückverlangen oder die Miete bis zu diesem Betrag (Kautionsbetrag) zurückhalten. Wird dann seitens des Vermieters diese Anlage vorgelegt, ist die einbehaltene Miete sofort nachzuzahlen.

Fazit: Die Mietkaution im Überblick

Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, eine Kaution zu erheben. Sinnvoll ist eine solche Regelung aber auf alle Fälle. Legen Sie als Vermieter unbedingt eine Mietkaution im Mietvertrag fest, um sich vor finanziellen Schäden – verursacht durch den Mieter – abzusichern. Immerhin überlassen Sie Ihr Eigentum einem Fremden. Welche Art der Kaution in Anspruch genommen wird, kann der Vermieter auch mit dem Mieter persönlich vereinbaren. Lediglich die Kautionshöhe ist an eine juristische Grenze gebunden.