Nachtrag zum Mietvertrag: Notwendigkeit, Muster & mehr!

Es gibt bestimmte Situationen im Leben, da kann ein Nachtrag zum Mietvertrag notwendig werden. Die Umstände, die zu Mietbeginn geherrscht haben, bleiben in manchen Fällen nicht immer gleich. Wann genau der Nachtrag nötig wird und was es dabei alles zu beachten gibt, erklären wir Ihnen im nachfolgenden Artikel zum Thema Nachtrag zum Mietvertrag.

Was macht den Nachtrag zum Mietvertrag aus?

Der Nachtrag an sich ist ein genauso wichtiges Dokument wie der eigentliche Mietvertrag. Auch der Nachtrag muss einvernehmlich erfolgen, was bedeutet, dass Mieter und Vermieter diesem Nachtrag zustimmen und ihn unterschreiben müssen. Dies bedeutet nicht, dass der bestehende Mietvertrag dadurch ungültig wird; vielmehr erfolgt durch den Nachtrag eine Änderung verschiedener Punkte. Diesen Änderungen stimmen dann Vermieter und Mieter mit ihrer Unterschrift zu. Es sollte im Nachtrag immer ein erkennbarer Bezug auf den eigentlichen Mietvertrag zu sehen sein.

Vorsicht

Wurde der Nachtrag schon von beiden Seiten unterschrieben und wird unter den Unterschriften noch etwas ergänzt, muss unter dem Zusatz ebenfalls noch einmal unterschrieben werden. Nur Absätze, die mit den Unterschriften beider Parteien unterzeichnet werden, sind rechtlich gültig.

Welche Gründe rechtfertigen einen Nachtrag zum Mietvertrag?

Bei folgenden beispielhaften Sachverhalten sollte ein schriftlicher Nachtrag unbedingt erfolgen:

• eine Verminderung oder Mieterhöhung von über 10 %
• eine gewichtige Veränderung der Wohnfläche
• ein nachträglicher Kündigungsverzicht im Mietvertrag
• Änderungen hinsichtlich der Vertragslaufzeit
• die Einräumung der Option auf Verlängerung
• das Verbot oder die Erlaubnis einer Untervermietung
• Aufnahme eines weiteren Mieters in den bestehenden Mietvertrag
• die Änderung der Zahlungsweise der Miete (beispielsweise von monatlich auf quartalsweise)

Selbst wenn beide Parteien mit einer der oben genannten Änderungen aufgrund mündlicher Absprache einverstanden sind, reicht dies nicht aus. Sollte es zu gegebener Zeit einmal zu Unstimmigkeiten wegen dieser Punkte kommen, zählt allein das, was schriftlich festgehalten und auch von beiden Parteien unterschrieben wurde.

Welche Folgen haben Formfehler?

Vor allem, wenn es um mündliche Absprachen bezüglich der Vertragslaufzeit geht, können nicht richtig festgehaltene Nachträge weitreichende Folgen haben. Es gibt Situationen, in denen Mietverträge befristet sind und länger als ein Jahr bestehen sollen. Eine vorherige Kündigung wird gleichzeitig ausgeschlossen. Besonders für Vermieter ist solch eine Konstellation ideal, wenn sie wissen, dass sie die Immobilie in einem gewissen Zeitraum nicht benötigen, danach jedoch Pläne für sie haben.

Deshalb muss ein solcher Mietvertrag immer in Schriftform abgeschlossen werden. Erfolgt dies nicht, wandelt er sich automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag gemäß § 550 BGB um. Auch die ordentliche Kündigung wird dann gleichzeitig wirksam. Gleiches gilt auch für den Nachtrag zum Mietvertrag. Wird dieser ebenfalls nicht in gültiger Schriftform abgeschlossen, ist er hinfällig, selbst wenn der hauptsächliche Mietvertrag korrekt und schriftlich abgefasst wurde. Wer also sichergehen möchte, dass bei einer geänderten Vertragslaufzeit nicht die ordentlichen Kündigungsfristen laufen, der sollte auch den Nachtrag schriftlich und in korrekter Form abfassen.

Brauchen Vermieter für alle Änderungen die Zustimmung der Mieter?

Möchte der Vermieter die Wohnungsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, kann er die Zustimmung des Mieters gemäß § 558 BGB verlangen. Würde der Vermieter jedoch aufgrund von Erfahrungswerten die Betriebskostenpauschale erhöhen, kann er dies ohne Zustimmung der Mieter durchsetzen. Auch die Anpassung des Verteilerschlüssels geht ohne Zustimmung der Mieter.

Vorsicht

Mit dem Umlageschlüssel dürfen keine Anteile einer leer stehenden Wohnung auf andere Mieter umgelegt werden.

Was muss ich bei Mieterwechsel beachten?

Wenn die Mieter im Mietvertrag wechseln, handelt es sich immer um eine sogenannte Vertragsübernahme. Im Vergleich zu einer Aufhebung des Mietvertrags und Abschluss eines neuen Mietvertrags, bleiben bei einer Vertragsübernahme die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter bestehen, da der neue Mieter diesen zustimmt und regelmäßig übernimmt.

Alle Mietvertragsparteien müssen bei dieser Vereinbarung zum Mieterwechsel im Laufe des bestehenden Mietverhältnisses mitwirken. Was mit gegebenenfalls offenen Ansprüchen wie beispielsweise Mietrückstände oder Betriebskostennachzahlungen passieren soll, entscheidet dann die Gestaltung der Übernahmevereinbarung.

Deshalb ist der Nachtrag ein ebenso wichtiges Dokument wie der eigentliche Mietvertrag und sollte deshalb von beiden Seiten gut durchdacht sein.

Als Vermieter sollten Sie sich deshalb über entsprechende Rechtsfolgen bewusst sein und diese auch mit dem eintretenden oder ausscheidenden Mieter besprechen. Klären Sie als Vermieter etwa folgende Punkte:

• Ab wann soll ein Mieterwechsel rechtlich gültig sein?
• Was soll mit aktuell offenen Forderungen gegenüber dem aktuellen Mieter passieren?
• Was passiert mit der Schönheitsreparaturverpflichtung?
• Soll die Abrechnung zum Austrittszeitpunkt erfolgen oder wird diese vom Nachmieter übernommen?

Fazit: Der Nachtrag zum Mietvertrag

Stehen größere Veränderungen der Ausgangssituation an, sollten diese vom Mieter und Vermieter schriftlich in Form eines Mietvertragsnachtrags festgehalten werden. Nur wenn beide Parteien ihre Unterschriften unter die Änderungen gesetzt haben, ist dieser rechtlich gültig. Jedoch gibt es einige Ausnahmefälle, bei denen der Vermieter Änderungen ohne Zustimmung des Mieters vornehmen darf. Im Nachtrag zum Mietvertrag sollte unbedingt immer auf den Ursprungsvertrag Bezug genommen werden, damit Rechtssicherheit darüber besteht, um welchen Vertrag es sich genau handelt. Gelangen Sie zu unserem Mietvertrag Muster!