Kündigungsverzicht Mietvertrag: Ausschluss, Pflichten & mehr

Möchten sich Mieter und Vermieter bei unbefristeten Mietverträgen für einen bestimmten Zeitraum absichern, vereinbaren sie manchmal einen Kündigungsverzicht. Dieser Verzicht, auch Kündigungsausschluss genannt, kann entweder auf eine zeitliche Dauer oder bestimmte Formen der Kündigung begrenzt werden. Was genau ein solcher Verzicht bedeutet, welche Folgen er hat und was sonst beachtet werden soll, wird im Folgenden erläutert.

Was bedeutet Kündigungsverzicht?

Ein Kündigungsverzicht wird mit einer Klausel im Mietvertrag vereinbart. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen! Die Klausel kann durch gemeinsame Arbeit entstehe oder einseitig festgelegt werden. Grundsätzlich ist der Verzicht nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich, da befristete Mietverträge von vornherein eine festgelegte Dauer vereinbaren. Während dieser Dauer ist eine ordentliche Kündigung ohnehin nicht möglich. Ein Kündigungsverzicht, dessen Dauer weniger als ein Jahr beträgt, darf ohne schriftliche Vereinbarung festgehalten werden, obgleich dabei ein Beweis im Streitfall nur schwer erbracht werden kann. Kündigungsverzichte, die eine Dauer von über einem Jahr haben, müssen schriftlich festgehalten werden.

Der Kündigungsausschluss bezieht sich stets auf die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Außerordentliche Kündigungsrechte bleiben unberührt. Während der vereinbarten Dauer darf der Mietvertrag als Folge nicht ordentlich gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung wird allerdings zum Ablauf des Zeitraums wieder möglich. Wurde nichts abweichend vereinbart, gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen. Alternativ können sich Mieter und Vermieter auch auf andere Fristen einigen – allerdings niemals zum Nachteil des Mieters.

Die vereinbarte Frist der Klausel gilt von dem Tag des Vertragsschlusses an. Sie ist für beide Parteien bindend. Soll die Kündigung zum Ende des Zeitraums stattfinden, muss sich die kündigende Partei auch hier an die gesetzliche oder vereinbarte Frist halten. In der Regel bedeutet dies, dass die Kündigung des Mietvertrags drei Monate vor dem Enddatum eingereicht werden muss. Die gesetzliche Regel zur Einhaltung der Kündigungsfrist ist in § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach muss die Kündigung zum Ablauf des Kalendermonats erfolgen.

Kündigungsausschluss als Formularklausel

Ein Mietvertrag kann einen Kündigungsausschluss als sogenannte Individualvereinbarung oder durch Formularklauseln beinhalten. In dem Fall wurde die Ausschlussklauseln nicht gemeinschaftlich erarbeitet, sondern einseitig vorgegeben. Dies ist für die Wirksamkeit der Klauseln kein unerheblicher Faktor.

Handelt es sich um einen Formularmietvertrag, also einen, der bereits einseitig vorgegeben wurde, darf der Kündigungsverzicht keine längere Dauer als vier Jahre betragen. Diese Regel entspricht der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2010. Die meisten Verträge beinhalten solche Klauseln mit geringerer Dauer. Üblich ist eine Vereinbarung über einen Kündigungsverzicht für zwei Jahre. Ist die Klausel wirksam, kann sie in der Regel im Nachhinein nicht verändert werden. Ist eine Klausel jedoch einseitig für mehr als vier Jahre vorgegeben, ist die Klausel nicht wirksam.

Die Kündigungsverzichtsklausel kann auch nur eine der Mietparteien betreffen. So kann es beispielsweise vorkommen, dass nur Mieter dazu verpflichtet werden, auf eine Kündigung zu verzichten. Dies gilt allerdings nur bei sogenannten Staffelmietverträgen. Verzichtet wiederum nur der Vermieter einseitig auf die Kündigung, unterliegt dies keiner zusätzlichen Beschränkung. Da das Mietrecht vor allem Regelungen zum Mieterschutz beinhaltet, darf ein Vermieter sogar für einen längeren Zeitraum auf das Kündigungsrecht verzichten. Da auch dies jedoch die außerordentlichen Kündigungen nicht einschließt, gilt der Verzicht im Grunde nur für die Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf. Zu unserem Eigenbedarfskündigung Muster gelangen.

Kündigungsausschluss als gemeinsame Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter

Vereinbaren Mieter und Vermieter gemeinsam eine individuelle Ausschlussklausel über die Kündigung, gelten abweichende Regelungen. So darf eine Kündigungsausschlussklausel eine Dauer von mehr als vier Jahren beinhalten, sofern der Vermieter den Mieter ausdrücklich darauf hinweist, dass ihre Vereinbarung von den üblichen gesetzlichen Bestimmungen abweicht. Allerdings ist eine Dauer, die über vier Jahre hinaus geht, auch hier nicht bei Staffelmietverträgen erlaubt. Das gilt sowohl für Vereinbarungen, die einseitig den Mieter treffen als auch für solche, die sich auf beide Parteien beziehen. Eine Vereinbarung, die nur den Vermieter betrifft, darf wiederum stets mit längerer Dauer vereinbart werden.

Überschreitet die Dauer einer individuell vereinbarten Ausschlussklausel die zulässige Dauer, wird die Klausel nicht vollständig unwirksam. Vielmehr wird nur der Teil der Dauer unwirksam, der über die zulässige Dauer hinausgeht. Sind beispielsweise vier Jahre wirksam möglich gewesen, die Klausel betrifft jedoch fünf Jahre, dann müssen sich die Parteien an die Vier-Jahres-Frist halten.

Welche Vor- und Nachteile hat der Kündigungsverzicht?

Der Kündigungsverzicht kann eine oder beide Vertragsparteien absichern. Für den Mieter bedeutet dies zumeist, dass ihm während der vereinbarten Dauer kein Rauswurf wegen Eigenbedarf droht. Der Vermieter hat die Sicherheit, über den vereinbarten Zeitraum einen zuverlässigen Mieter zu haben. Allerdings nimmt der Kündigungsverzicht den Parteien auch die Freiheit und Flexibilität, die ohne einen solchen Ausschluss kommt. Mieter können beispielsweise nicht flexibel auf Umstände reagieren, die sie andernfalls zum Auszug motivieren würden. Eine Ausschlussklausel sollte daher vor Unterzeichnung gut durchdacht werden.

Ist die Kündigungsausschlussklausel wirksam?

Nicht jeder vereinbarte Kündigungsverzicht ist auch automatisch wirksam. Der wichtigste Aspekt der Wirksamkeit liegt in der Dauer des Kündigungsverzichts. Überschreitet die vereinbarte Dauer die zulässige Länge, kann das zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen. Während individuell vereinbarte Klauseln nur teilweise unwirksam werden, gelten für vorformulierte Klauseln andere Regeln. Das Überschreiten der Frist führt in diesen Fällen zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung.

Eine andere Ausnahme betrifft Studierende. Der BGH entschied im Jahr 2009, dass bei Mietverträgen mit Studierenden ein Kündigungsverzicht von maximal zwei Jahren vereinbart werden darf. Das gilt für alle Zimmer oder Wohnungen, die zum Zweck der Studienaufnahme angemietet werden. Diese Regelung soll auf die stetig wechselnden und oft unbeständigen Lebensverhältnisse von Studierenden reagieren.

Außerordentliche Kündigungen

Das BGB hält einige Gründe für sogenannte außerordentliche Kündigungen fest. Dies sind Kündigungen des Mietverhältnisses aufgrund von besonderen Umständen. Einige Gründe führen sogar dazu, dass die gesetzliche Kündigungsfrist nicht eingehalten werden muss. Außerordentliche Kündigungsgründe sind vorwiegend eine Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses für eine Partei oder besondere Umstände, die nicht in der Macht des Kündigenden liegt. Das sind beispielsweise erhebliche Vertragsverletzungen einer Partei oder Familienzuwachs des Mieters, der das Weiterleben in der bisherigen Wohnung unzumutbar macht. Solche Gründe sind vom Kündigungsausschluss unberührt.

Fazit: Kündigungsverzicht Mietvertrag

Der Kündigungsverzicht kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter Sicherheit für eine gewisse Dauer geben. Es sollte allerdings beachtet werden, dass der Ausschluss den jeweiligen Parteien ein nicht unerhebliches Maß an Flexibilität nimmt. Der Ausschluss sollte daher gut durchdacht werden. In der Regel ist eine Dauer von vier Jahren gestattet. Außerordentliche Kündigungen bleiben von Verzichtserklärungen unberührt. Sie sind in jedem Fall weiterhin gestattet.