Mietkaution Rückzahlung: Fristen, Abzüge & Rechte

Die Kaution ist ein Bestandteil des Mietvertrages. Diese Sicherheitsleistung, die der Mieter an den Vermieter bezahlt, beträgt in der Regel maximal drei Kaltmieten. Sie muss vom Vermieter zu marktüblichen Konditionen auf einem separaten Kautionskonto angelegt werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt es dann dazu, die Kaution zurückzubekommen. Daher befasst sich dieser Ratgeber rund um das Thema Mietkaution Rückzahlung!

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?

Sobald das Mietverhältnis beendet ist und alle Forderungen beglichen wurden, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Kaution samt Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen.

Gibt es eine gesetzliche Regelung, wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss?

Es gibt leider keine einheitliche gesetzliche Regelung für den Zeitpunkt der Rückerstattung. Der Zeitpunkt hängt immer vom konkreten Fall ab. Bestehen zum Ende des Mietverhältnisses noch Forderungen an den Mieter (Nachbesserungen bei der Renovierung, Mietschulden, Nachzahlungen bei den Betriebskosten) kann der Vermieter die Mietkaution teilweise oder komplett einbehalten. Ansprüche aus Mietverhältnissen verjähren im Allgemeine innerhalb von sechs Monaten, daher sollte die Kaution spätestens zu diesem Zeitpunkt zurückbezahlt sein.

Zur Überprüfung seiner Ansprüche an den Mieter (offene Betriebskostenrechnung, Schäden an der Wohnung) steht dem Vermieter vor Rückgabe der Kaution eine angemessene Prüffrist zu. Es gibt hierzulande keine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist. Die Gerichte haben in der Vergangenheit unterschiedlich entschieden und die Frist vom jeweiligen Einzelfall abhängig gemacht. Sind nach Beendigung des Mietverhältnisses mindestens drei Monate vergangen, sollte der Mieter die Mietkaution schriftlich vom ehemaligen Vermieter einfordern.

Wenn die Forderungen des Vermieters nach Ansicht des Mieters nicht rechtens sind und weigert sich dieser trotz Aufforderung, die Mietkaution zurückzuzahlen, dann kann der Mieter die Kautionsabrechnung einklagen. Anzumerken gilt es zudem, dass auch Schäden an der Wohnung laut Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Eine Ausnahme stellen offene Betriebskostenabrechnungen dar. Hier kann der Vermieter einen Teil der Kaution so lange zurückhalten, bis die Betriebskostenabrechnung fällig ist.

Falls der Vermieter bei der Kaution offene Ansprüche aufrechnen möchte, muss er dem Mieter schriftlich eine Abrechnung zukommen lassen. Auf der Abrechnung muss die Höhe der Mietkaution einschließlich der Zinsen ersichtlich sein. Die Höhe der Gegenforderungen muss zudem nachvollziehbar dargelegt und verrechnet werden.

Wann bekommt man die Kaution nicht zurück?

Wie bereits angeführt, kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution so lange einbehalten, bis die Nebenkosten vollständig abgewickelt sind. Der Anspruch auf vollständige Rückzahlung der Kaution wird erst fällig, wenn feststeht, dass der Vermieter an den "alten" Mieter keine Forderungen mehr hat. Gründe für das Einbehalten der Mietkaution sind zum Beispiel, ein Mietrückstand, nicht gezahlte Nebenkosten, eine erwartete Nachzahlung aus der noch vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung, etc. Des Weiteren Schäden und Mängel an der Wohnung, welche der Mieter zu verantworten hat. Dem Mieter steht es frei, die Schäden auf eigene Kosten zu beheben. Der Vermieter darf Mietrückstände mit der Kaution verrechnen und er ist obendrein dazu berechtigt, die Kaution bis zu der Höhe der Rückstände einzubehalten.

Hat der Vermieter kein Recht auf Einbehalt der Kaution (Betriebskostenabrechnung schon erstellt, kein Mietrückstand vorhanden), ist es sinnvoll, den Vermieter nach drei Monaten telefonisch um die Rückgabe der Kaution zu bieten. Wenn das nichts hilft, sollte er dem Vermieter schriftlich per Einschreiben eine Frist von 10 oder 14 Tagen setzen. Wenn er trotzdem nicht zahlt, hilft im Allgemeinen ein "Anwaltsschreiben", damit der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt. Ein Rechtsanwalt kann dann entweder gegen den Vermieter einen gerichtlichen Mahnbescheid erwirken oder Klage auf Rückzahlung der Mietkaution erheben. TIPP: Auch der Mieterschutzbund hilft bei Kautionsangelegenheiten.

Was passiert mit der Mietkaution im Insolvenz- oder Todesfall des Vermieters?

Ist der Vermieter zahlungsunfähig, dann ist die Kaution trotzdem sicher, sofern sich dieser an die gesetzliche Auflage gemäß § 551 Absatz 3 gehalten hat und die Kaution auf ein extra Kautionskonto eingezahlt wurde. Der Vermieter kann das Geld dann nämlich ohne Zustimmung des Mieters nicht auf ein Privatkonto überweisen. Liegt die Mietkaution allerdings auf dem privaten Konto des Vermieters, ist sie als Teil der Insolvenzmasse in Gefahr. Selbst wenn beim Insolvenzgericht Anspruch auf die Kaution geltend gemacht wurde, werden Mieter entweder nur sehr wenig oder im schlimmsten Fall gar nichts davon zurückerhalten. Wurde die Kaution allerdings in Form einer Mietbürgschaft eingebracht, dann floss kein Bargeld, denn der Vermieter erhielt eine Bürgschaftsurkunde.

Im Todesfall des Vermieters gibt es entweder per Testament oder Gesetz einen Rechtsnachfolger, der die Kautionskonten erbt. Der Mietvertrag bleibt auch unter einem neuen Vermieter gültig. Die Erben dürfen die Mietkaution ebenso nicht zweckentfremden. Am Nachlassgericht erhalten Mieter Auskunft, wer nun die neuen Vermieter sind.

Ist eine Mietkautionsbürgschaft eine Alternative zur Kaution?

Eine Mietkautionsbürgschaft ist eine alternative Mietsicherungsleistung, bei der der Vermieter genauso abgesichert ist wie mit einer Barkaution. Bei der Bürgschaft zur Sicherstellung der Mietkaution ist die absichernde Bank (Hausbank) oder eine Versicherung Bürge. Kann der Mieter nicht mehr zahlen, springt die Bank mit einer (begrenzten) Zahlung von bis zu drei Monatsmieten ein. Der Vermieter muss allerdings mit der Kautionsbürgschaft anstelle der Barkaution einverstanden sein.

Hat der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keine weiteren Forderungen mehr an seinen ehemaligen Mieter und wurde eine Kautionsbürgschaft als Sicherungsleistung gewählt, so muss er auf der Bürgschaftsurkunde eine Enthaftungserklärung unterschreiben. Mit diesem Dokument kann der Mieter dann bei der Bank (Versicherung) die Bürgschaft kündigen. Hat der Vermieter allerdings noch Forderungen, dann muss er diese beim Bürgen geltend machen. Der Mieter bekommt dann in der Regel eine gewisse Frist, um diese Ansprüche zu widerlegen. Im Schadensfall zahlt der Bürge bei einer Kautionsbürgschaft Geld an den Vermieter aus. Diesen Betrag muss der Mieter der Bank oder Versicherung allerdings zurückerstatten.

Wie fordere ich meine Mietkaution zurück?

In der Regel ist die Rückzahlung der Kaution im Mietvertrag geregelt. Sie erfolgt üblicherweise innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die Mietkaution wird vom Vermieter auf ein separates Kautionskonto einbezahlt. Entstandene Zinsen müssen den Mietern ebenfalls auf sein Konto überwiesen werden. Kommt der Vermieter der Pflicht zur Rückerstattung der Kaution nicht freiwillig nach, dann sollte der Mieter die Mietkaution schriftlich einfordern. Im Internet gibt es für Mieter Musterbriefe als Vorlage zur Rückforderung ihrer Kaution. In diesen Musterschreiben wird dem Vermieter eine Frist für die Überweisung der Kaution einschließlich angefallener Zinsen gesetzt. Die Musterbriefe können nur als Formulierungshilfe dienen. Bei Problemen sollten sich Mieter an eine Anwältin/einen Anwalt oder an den Mieterschutzbund wenden.

Im Todesfall des Vermieters gehen alle Rechte und Pflichten, dazu gehört auch die Rückerstattung der Mietkaution an dessen Erbinnen/Erben über. Für die Mieter ändert sich nichts, außer dass die Kaution nun von einer anderen Person zurückerstattet wird.

Fazit: Mietkaution Rückzahlung - alles, was du wissen musst!

Gesetzlich gibt es keine genauen Regeln, für den exakten Zeitpunkt, an dem die Kaution nach Beendigung eines Mietverhältnisses an den Mieter zurückerstattet werden muss. Entscheidend ist immer der Einzelfall. Eventuell gibt es noch Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die beim Auszug bislang nicht fällig waren. Dann darf er die Kaution auch über die sechsmonatige Frist hinaus einbehalten. Nachzahlungsforderungen wie offene Betriebskosten können in einem solchen Fall von der Kaution abgezogen werden, damit die Mietkaution ihrer Sicherheitsfunktion gerecht wird.