- Untervermieten ohne Erlaubnis: Vertragsverstoß, Gefahr fristloser Kündigung.
- Teiluntervermietung: gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 BGB).
- Airbnb gewerblich nutzen: kommunale Zweckentfremdungsverbote prüfen.
Untervermieten ohne Erlaubnis des Vermieters ist eine Vertragsverletzung. Im Wiederholungsfall droht die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Bei der Teiluntervermietung haben Mieter jedoch nach § 553 Abs. 1 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne triftigen Grund, können Sie außerordentlich kündigen oder auf Erteilung der Erlaubnis klagen.
- Der entscheidende Unterschied: Ganz- vs. Teiluntervermietung
- § 553 BGB: Wann haben Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis?
- Vorgehen: So beantragen Sie die Untervermietungserlaubnis richtig
- Musterbrief: Antrag auf Untervermietungserlaubnis
- Untervermietung über Airbnb und Kurzzeitvermietungsplattformen
- Konsequenzen unerlaubter Untervermietung
- Abmahnpflicht: Muss der Vermieter erst abmahnen?
- Besonderheit: Untervermietung an Lebenspartner
Der entscheidende Unterschied: Ganz- vs. Teiluntervermietung
Das Mietrecht macht einen grundlegenden Unterschied danach, ob der Mieter die gesamte Wohnung oder nur einen Teil davon untervermieten möchte. Von dieser Unterscheidung hängt ab, ob der Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis hat oder vollständig auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen ist.
Gesamte Wohnung
- § 540 Abs. 1 BGB: Erlaubnis zwingend erforderlich
- Kein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis
- Vermieter kann frei ablehnen (ohne Angabe von Gründen)
- Folge bei Ablehnung: Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters (§ 540 Abs. 1 S. 2)
- Typisch: Auslandsaufenthalt, berufsbedingte Abwesenheit
Teil der Wohnung
- § 553 Abs. 1 BGB: Anspruch auf Erlaubnis bei berechtigtem Interesse
- Vermieter darf nur aus wichtigem Grund ablehnen
- Kein Anspruch, wenn Person des Untermieters unzumutbar
- Vermieter kann Erlaubnis von angemessenem Untermietzuschlag abhängig machen (§ 553 Abs. 2)
- Typisch: Mitbewohner, Zimmer vermieten, WG
Gesamtuntervermietung bedeutet, dass der Mieter selbst die Wohnung verlässt und sie vollständig an einen Dritten überlässt. Teiluntervermietung liegt vor, wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung wohnt und nur einen Teil (z.B. ein Zimmer) an einen Dritten vermietet. Bleibt der Mieter als Hauptnutzer in der Wohnung, gilt § 553 BGB.
§ 553 BGB: Wann haben Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis?
§ 553 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter bei Teiluntervermietung einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
- Berechtigtes Interesse: Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, das nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist.
- Kein Ablehnungsgrund: Dem Vermieter darf die Überlassung nicht unzumutbar sein.
- Person des Untermieters: Die Person des Untermieters darf keinen Anlass zur Besorgnis geben.
Berechtigte Interessen: Was anerkannt ist
Der Begriff des „berechtigten Interesses“ ist weit gefasst. Das Interesse muss nicht wirtschaftlich sein; es reicht jedes vernünftige, billigenswerte Interesse des Mieters. Entscheidend ist, dass es erst nach Vertragsschluss entstanden ist.
Wann darf der Vermieter ablehnen?
Liegt ein berechtigtes Interesse vor, kann der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nennt als Beispiel: die Person des Untermieters gibt Anlass zur Besorgnis, oder die Wohnung wäre übermäßig belegt. Die Rechtsprechung verlangt konkrete Anhaltspunkte; pauschale Bedenken oder rein wirtschaftliche Erwägungen genügen nicht.
- Zulässige Ablehnungsgründe: einschlägige Vorstrafen des Untermieters, nachgewiesene Störung des Hausfriedens, erhebliche Überbelegung der Wohnung (deutlich mehr Bewohner als Zimmer), Nichtoffenlegung der Identität des Untermieters.
- Unzulässige Ablehnungsgründe: Der Vermieter möchte die Wohnung selbst nutzen, die Erlaubnis würde einen anderen Mieter benachteiligen, wirtschaftliche Nachteile des Vermieters.
Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Teiluntervermietung davon abhängig machen, dass der Mieter einer angemessenen Mieterhöhung (Untermietzuschlag) zustimmt (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine feste Obergrenze nennt das Gesetz nicht; die Gerichte entscheiden nach den Umständen des Einzelfalls, etwa nach der erhöhten Abnutzung und der Zahl der zusätzlichen Bewohner. Der Zuschlag entsteht nicht automatisch: Verlangt der Vermieter ihn nicht ausdrücklich, bleibt die Miete unverändert.
Vorgehen: So beantragen Sie die Untervermietungserlaubnis richtig
Auch wenn Sie einen Anspruch auf Erlaubnis haben, sollten Sie diesen formell korrekt geltend machen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Erlaubnisanträge zu bearbeiten, die keine ausreichenden Informationen enthalten.
Schriftlichen Antrag stellen
Reichen Sie den Antrag stets schriftlich ein (Brief oder E-Mail mit Lesebestätigung). Mündliche Anfragen genügen nicht, um die gesetzlichen Fristen in Gang zu setzen.
Berechtigtes Interesse darlegen
Erklären Sie konkret und ehrlich, warum Sie untervermieten möchten. Finanzielle Gründe, veränderte Lebensumstände oder familiäre Notlagen sollten klar dargestellt werden. Je nachvollziehbarer Ihr Interesse, desto schwerer kann der Vermieter ablehnen.
Person des Untermieters vorstellen
Geben Sie Name, Beruf und ggf. kurze Informationen zum geplanten Untermieter an. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran zu wissen, wer in die Wohnung einzieht. Verweigern Sie diese Angaben, kann er die Erlaubnis zu Recht verweigern.
Zeitraum und Art der Untervermietung angeben
Nennen Sie den geplanten Zeitraum (befristet oder unbefristet), welchen Teil der Wohnung Sie untervermieten möchten und wie das Verhältnis sein wird (WG-ähnlich, separater Raum etc.).
Auf Antwort warten – Frist setzen
Eine Bearbeitungszeit von 2–4 Wochen ist angemessen. Reagiert der Vermieter nicht, setzen Sie eine schriftliche Nachfrist. Bleibt auch diese erfolglos, können Sie bei berechtigtem Interesse auf Erteilung der Erlaubnis klagen. Schweigen gilt nicht als Zustimmung.
Musterbrief: Antrag auf Untervermietungserlaubnis
[Ihre Adresse]
[Name Vermieter/Hausverwaltung]
[Adresse Vermieter]
[Ort], [Datum]
Betr.: Antrag auf Erlaubnis zur Teiluntervermietung gemäß § 553 BGB, [Adresse der Wohnung]
Sehr geehrte/r [Frau/Herr XY],
ich beziehe mich auf den Mietvertrag vom [Datum] über die oben genannte Wohnung und beantrage hiermit die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB.
Berechtigtes Interesse:
[Konkrete Darlegung: z.B. "Aufgrund meines Jobverlustes zum [Datum] bin ich auf Mietentlastung angewiesen. Ich beabsichtige, das Zimmer im Nordflügel (ca. [X] m²) unterzuvermieten, um die Wohnung halten zu können."]
Person des Untermieters:
[Name], [Beruf], geb. [Geburtsdatum]. Weitere Informationen zur Person stelle ich Ihnen auf Wunsch zur Verfügung.
Zeitraum und Umfang:
Geplanter Beginn: [Datum]. Dauer: [befristet bis / unbefristet]. Unterzuvermietender Bereich: [Raumbeschreibung, z.B. "das linke Schlafzimmer, ca. 14 m²"].
Ich bitte Sie, mir Ihre Entscheidung bis zum [Datum, 3–4 Wochen] schriftlich mitzuteilen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift und Name]
Untervermietung über Airbnb und Kurzzeitvermietungsplattformen
Die Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder VRBO ist mietrechtlich als Untervermietung einzustufen und bedarf daher ebenfalls der Erlaubnis des Vermieters. Hinzu kommt oft eine weitere Hürde: das Zweckentfremdungsrecht.
Die unerlaubte gewerbliche oder regelmäßige Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb ist eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung. Der BGH hat entschieden, dass selbst eine erteilte Untervermietungserlaubnis die Überlassung an Touristen nicht abdeckt (BGH, Urteil v. 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). Wer trotz Abmahnung weiter an Touristen vermietet, riskiert die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Zweckentfremdungsverbote in deutschen Städten (Stand 2026)
Bei Airbnb-Nutzung brauchen Mieter in den meisten deutschen Großstädten zwei separate Genehmigungen: erstens die privatrechtliche Erlaubnis des Vermieters (§§ 540, 553 BGB) und zweitens die öffentlich-rechtliche Genehmigung der Kommune nach dem jeweiligen Zweckentfremdungsrecht. Selbst wenn der Vermieter zustimmt, kann die kommunale Behörde die gewerbliche Nutzung untersagen.
Konsequenzen unerlaubter Untervermietung
| Verstoß | Schwere | Rechtsfolge |
|---|---|---|
| Einmalige kurzzeitige Untervermietung ohne Erlaubnis | Gering | Abmahnung durch Vermieter; Aufforderung zur sofortigen Beendigung |
| Untervermietung nach Verweigerung der Erlaubnis | Mittel | Abmahnung + Unterlassungsklage; ggf. ordentliche Kündigung |
| Regelmäßige gewerbliche Kurzzeitvermietung (Airbnb etc.) | Hoch | Fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB); ggf. Schadensersatz |
| Gesamtuntervermietung ohne Erlaubnis; Mieter wohnt nicht mehr dort | Hoch | Fristlose Kündigung; Rückforderung der Wohnung im Wege der Räumungsklage |
| Verstoß gegen kommunales Zweckentfremdungsverbot | Hoch | Bußgeld bis 500.000 € (Berlin); behördliche Nutzungsuntersagung |
Abmahnpflicht: Muss der Vermieter erst abmahnen?
Vor einer fristlosen Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung ist der Vermieter nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich zur Abmahnung verpflichtet, außer die Kündigung ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen sofort gerechtfertigt. Tatsächlich wird bei einmaliger, unbeabsichtigter Untervermietung fast immer zuerst abgemahnt. Bei gewerblicher Kurzzeitvermietung über Airbnb, die bewusst und dauerhaft erfolgt, kann auf die Abmahnung verzichtet werden.
Die Abmahnung muss den Verstoß konkret beschreiben und den Mieter zur Unterlassung auffordern. Sie setzt eine angemessene Frist, üblicherweise 7–14 Tage. Der Mieter sollte nach Erhalt einer Abmahnung sofort reagieren: entweder die unerlaubte Untervermietung beenden oder, wenn er einen Anspruch auf Erlaubnis hat, unverzüglich den formellen Erlaubnisantrag stellen.
Erhalten Sie eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung, handeln Sie sofort: Stellen Sie entweder die Untervermietung ein oder reichen Sie unverzüglich einen schriftlichen Erlaubnisantrag ein. Liegt ein berechtigtes Interesse vor, hat der Vermieter keinen Grund zur Kündigung, wenn Sie den Antrag stellen; er müsste zunächst über den Antrag entscheiden. Lassen Sie die Abmahnung unbeantwortet, riskieren Sie die Kündigung.
Besonderheit: Untervermietung an Lebenspartner
Hier ist zu unterscheiden: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und enge Familienangehörige (insbesondere Kinder) darf der Mieter ohne Erlaubnis aufnehmen, denn sie sind keine „Dritten“ im Sinne des § 540 BGB. Es genügt, den Vermieter über den Einzug zu informieren.
Für den nichtehelichen Lebensgefährten gilt das nicht: Seine Aufnahme ist erlaubnispflichtig. Der BGH hat aber entschieden, dass der Wunsch, mit dem Partner zusammenzuziehen, regelmäßig ein berechtigtes Interesse nach § 553 Abs. 1 BGB begründet. Der Mieter hat also in aller Regel einen Anspruch auf die Erlaubnis (BGH, Urteil v. 05.11.2003, Az. VIII ZR 371/02). Der Vermieter kann nur ablehnen, wenn in der Person des Partners ein wichtiger Grund liegt oder die Wohnung überbelegt würde.
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Zum Mietvertrag-GeneratorWer untervermietet und später auszieht, sollte drei Themen im Blick haben: den ordnungsgemäßen Ablauf der Wohnungsübergabe mit Protokoll, die Rückforderung der Mietkaution innerhalb der gesetzlichen Fristen und die Frage, welche Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag wirksam sind (viele sind es nicht).