Zusammenziehen - Mietvertrag ändern? Das müssen Sie wissen!

Viele Menschen kennen die Situation: Man ist verliebt und verbringt beinahe jede Nacht zusammen. Ein Partner hat schon lange einen Großteil seines alltäglichen Hab und Guts beim anderen – warum sollte man also doppelt Miete zahlen? Rund um das Zusammenziehen gibt es allerdings ein paar mietrechtliche Dinge, die beachtet werden sollten. Was passiert beispielsweise mit dem Mietvertrag? Soll oder muss er geändert werden? Und darf der Vermieter nach Einzug des Partners die Miete erhöhen – oder das Einziehen des Partners gar verbieten? Diese und weitere Fragen rund um die rechtliche Situation des Zusammenziehens werden hier erklärt.

Rechtsfolge des gemeinsamen Mietvertrags – Gesamtschuldnerstellung

Zieht der Partner ein, sollte man überlegen, den Mietvertrag zu ändern. Für einige Paare hat der gemeinsame Mietvertrag eine symbolische Bedeutung. Man darf jedoch nicht vergessen, dass es ebenfalls die Rechtslage verändert, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen. Der Partner wird dann gleichberechtigter Mitmieter der Wohnung. Wünschen sich beide Partner eine gleichberechtigte Stellung gegenüber dem Vermieter, ist die Änderung durchaus sinnvoll. Verpflichtend ist eine Mietvertragsänderung hingegen nicht.

Wird der Mietvertrag dahingehend geändert, dass beide Partner Hauptmieter werden, entsteht eine Gesamtschuldnerstellung im Sinne des § 421 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gegenüber dem Vermieter. Das bedeutet zunächst, dass beide Partner gleichermaßen Haftung für Miet- und Betriebskosten übernehmen. Vermieter begrüßen diese Änderung häufig, da sie nun zwei Ansprechpartner und damit eine doppelte Absicherung im Bezug auf die Mietkosten haben. Da beide Partner vollumfänglich haften, kann sich der Vermieter im Zweifelsfall aussuchen, von wem er die Miete verlangt. Er kann sie von jedem Mieter im vollen Umfang verlangen (allerdings nur einmal pro Monat). In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter im Falle einer Trennung sogar die ganze Miete von dem Partner verlangen kann, der bereits physisch ausgezogen ist. In § 426 BGB ist dafür wiederum ein Ausgleichsanspruch des zahlenden Gesamtschuldners gegenüber dem anderen Gesamtschuldner geregelt. Der zahlende Partner darf sich dann in der Regel die Hälfte des Geldes (je nach interner Vereinbarung auch des gesamten Betrag) vom anderen Partner wiederholen.

Die gemeinsame Bindung ist eine weitere Folge des gemeinsamen Mietvertrags. Beide Partner sind demnach gemeinsam an den Mietvertrag gebunden, was zur Folge hat, dass sie nur gemeinsam kündigen können. Möchte ein Mieter hingegen alleine ausziehen, benötigt er einen Entlassungsvertrag. Dafür brauchte er die Einwilligung des Vermieters. Andersherum heißt das auch, dass der Partner, der zuerst in der Wohnung lebte, den anderen nicht ohne Weiteres herauswerfen kann. Für den zugezogenen Partner kann dies eine zusätzliche Absicherung sein.

Gleichzeitig erhalten beide Partner die gleichen Rechte gegenüber dem Vermieter. So haben beide Ansprüche auf Zahlung der Kaution oder Nebenkostenrückerstattungen. Der Vermieter kann solche Beträge jedem Mieter schuldbefreiend zahlen. Dies ist über die Gesamtgläubigerschaft aus § 428 BGB geregelt. Im Extremfall kann das beispielsweise im Fall von Auszug und Trennung bedeuten, dass ein Partner die gesamte Kaution zurückerhält, obwohl er sie nie bezahlt hat. In § 430 BGB ist zwar ein Ausgleichsanspruch für diese Fälle geregelt, in der Praxis kann die Durchsetzung dessen allerdings schwierig sein (beispielsweise wenn der Partner mittellos ist oder unbekannt verzieht).

Rechtslage ohne Änderung des Vertrages

Wird keine Veränderung des Mietvertrags vorgenommen, bleibt der Partner, der bisher in der Wohnung gelebt hat, alleiniger Mieter. Das bedeutet, egal, was geschieht, er ist dem Vermieter gegenüber alleine verpflichtet und berechtigt. Er haftet im Zweifelsfall auch für Verschulden des Partners. Andersherum hat der Partner keinerlei Rechte an der Wohnung. Er kann keine Forderungen gegenüber dem Vermieter stellen und auf die Vertragsbeendigung nicht einwirken.

Alternativen zum gemeinsamen Mietvertrag

Wer keinen gemeinsamen Mietvertrag möchte und sich dennoch rechtlich absichern will, kann alternativ einen Untermietvertrag erstellen. Dieser entsteht zwischen dem Hauptmieter (der bisherige Mieter der Wohnung) und dem neuen Untermieter (dem neu eingezogenen Partner). Der neue Untermieter erhält dadurch zwar keine Rechte dem Vermieter gegenüber, allerdings entstehen Rechte und Pflichten zwischen Hauptmieter und Untermieter. In diesem Vertrag können die beiden Partner beispielsweise Miet- und Betriebskostenzahlungen vereinbaren, sich gegen Schadensersatzansprüche absichern und Kündigungsfristen für den Fall eines Auszugs (beispielsweise aufgrund einer Trennung) festhalten.

Höhere Kosten nach Zusammenziehen

Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht darauf, die Miete nach Einzug des Partners zu erhöhen. Das darf auf Grundlage des § 553 BGB geschehen. Demnach handelt es sich bei der Mieterhöhung in dem Fall nicht um einen Zuschlag neben der Miete, sondern um eine Vertragsanpassung aufgrund des erhöhten Mietgebrauchs. In einigen Fällen verzichten die Vermieter allerdings auf diese Mieterhöhung. Wahrscheinlicher ist, dass die Betriebskosten steigen. Schließlich erhöht sich der Verbrauch von Wasser, Strom, Heizung und auch Müll nach dem Einzug einer zweiten Person.

Die Mietkaution hingegen darf aufgrund des Einzugs einer weiteren Person in der Regel nicht erhöht werden. Laut Gesetz darf sie maximal das Dreifache einer Monatsmiete betragen (ohne Pauschale oder Vorauszahlung für Betriebskosten). Beträgt die Kaution bereits drei Monatsmieten, darf der Vermieter sie nicht erhöhen. Wenn Partner sich die Kaution dennoch teilen wollen, kann der neu eingezogene Partner dem bisherigen Mieter die Hälfte der eingezahlten Kaution auf das eigene Konto überweisen. Allerdings sollte man für den Fall einer Trennung genau darauf achten, ob und wie man dies regeln möchte.

Brauche ich eine Erlaubnis des Vermieters?

Wer seinen Partner in die eigene Wohnung einziehen lassen möchte, sollte sich vor dem Einziehen die Erlaubnis des Vermieters einholen. In der Regel ist dies eine reine Formalie. Der Vermieter wird selten etwas gegen den Einzug des Partners haben – und darf rechtlich gesehen auch nur in Ausnahmefällen Nein sagen.

Ausnahmen bestehen für den Fall, dass familiäre Verbindungen zum Zugezogenen bestehen: Kinder, Eltern oder auch bereits verheiratete Partner dürfen auch ohne Erlaubnis des Vermieters einziehen. Um Unstimmigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, schadet es jedoch auch hier nicht, vorher mit dem Vermieter zu sprechen.

Übrigens gibt es keine Regel dafür, wie lange Besucher in der eigenen Wohnung bleiben dürfen. Das gehört zum geschützten Teil der Privatsphäre des Mieters. Wenn ein Partner also monatelang bereits wie ein Gast in der eigenen Wohnung übernachtet (seinen eigentlichen Lebensmittelpunkt aber noch in der eigenen Wohnung hat), darf der Vermieter nichts dagegen sagen. Anders sieht die Sache nur aus, wenn Geld eine Rolle spielt. Wer von seinem Besuch Aufenthaltsgeld kassiert oder gar Miete verlangt, muss mit dem Vermieter sprechen. Auch wenn der Partner dauerhaft in die eigene Wohnung einzieht, muss der Vermieter informiert werden – egal, ob er sich an der Miete beteiligt oder nicht.

Und wenn der Vermieter mit dem zusätzlichen Bewohner nicht einverstanden ist?

Vermieter müssen dem Zuzog des Partners in der Regel zustimmen. Die Personenangaben im Mietvertrag sind grundsätzlich Richtwerte – das bedeutet, sie sind nicht bindend. Der Vermieter darf dem Einzug des Partners nur widersprechen, wenn er dafür besondere überwiegende Gründe hat. Rechtlich basiert dies auf dem § 553 BGB. Anders sieht dies übrigens bei Untermietern im Allgemeinen aus. Ein Lebenspartner zählt jedoch nicht als Untermieter, auch wenn er einen Teil der Miete zahlt und dies vertraglich festgehalten wurde.

Überwiegende Gründe des Vermieters bestehen nur in Einzelfällen. Herkunft und finanzielle Situation des Partners dürfen beispielsweise keine Rolle spielen. Gründe sind unter anderem dann gegeben, wenn durch die Aufnahme des Partners eine Überbelegung der Wohnung eintritt (und dadurch etwa eine übermäßige Abnutzung erwartet wird) oder wenn negative Auswirkungen auf die Hausgemeinschaft zu erwarten sind. Für eine Überbelegung der Wohnung existiert keine genaue Definition, allerdings sind die Fälle nur sehr begrenzt und selten relevant. Gründe sind auch dann gegeben, wenn der Partner für den Vermieter unzumutbar ist.

Um sich rechtlich abzusichern, sollten Mieter den Lebenspartner mit vollem Namen, der derzeitigen Anschrift und seiner Tätigkeit in einem Schreiben ankündigen. Dies gilt vor allem, wenn der Mietvertrag geändert werden soll. Dann sollte auch der Wunsch nach Aufnahme in den Mietvertrag begründet werden. Dafür reicht es, die Planung einer gemeinsamen Lebensgestaltung anzukündigen. Idealerweise wird vermerkt, dass der Wunsch nach dieser gemeinsamen Lebensgestaltung erst nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten ist.

Fazit - Zusammenziehen: Mietvertrag ändern?

Möchten Partner zusammenziehen, haben sie die Möglichkeit, den Mietvertrag dahin gehend zu ändern, dass beide Partner aufgenommen werden. Dies ist nicht verpflichtend. Ob es sich lohnt, hängt häufig von der individuellen Situation des Paares ab. Werden beide Partner aufgenommen, erhalten Sie dem Vermieter gegenüber die gleichen Rechte und Pflichten. Bleibt nur der erste Mieter im Mietvertrag stehen, gehören ihm diese Rechte und Pflichten alleine. Beide Varianten bringen Vor- und Nachteile mit. Alternativ besteht die Möglichkeit einen Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und zugezogenem Partner aufzustellen. Dieser stellt eine rechtliche Absicherung dar und gewährleistet gleichzeitig ein höheres Maß an Autonomie.