Kündigung - Familie mit Kindern

Gespeichert von Ikarus am 10. Mai 2014 - 17:00

Liebes Forum,

ich habe eine 6-Zimmer-Wohnung an eine Famile aus Mazedonien vermietet. Die Familie ist 5-köpfig, hat also 3 Kinder. Das jüngste Kind ist unter 3 Jahre alt. Beide Eltern sind ohne Arbeit und werden vom Sozialamt finanziert. Dies funktioniert aber sehr schleppend.

Vor 3 Monaten war der Rückstand von 2 Monatsmieten aufgelaufen, daraufhin habe ich fristlos gekündigt. Der Mietrückstand vom Sozialamt kurzfristig beglichen.

Ich habe die Kündigung aber nicht zurückgezogen. Die Familie hat glaubhaft versichert, dass sie eine Wohnung sucht und mehrere aussichtsreiche Angebote hätte, weshalb ich, in der Hoffnung auf kurzfristigen Auszug, erst mal abgewartet habe.

Mein 20-jähriger Sohn, der noch zu Hause wohnt, möchte mit zwei Freunden in die Wohnung ziehen.

Auf meine regelmäßige Nachfrage werde ich nun immer brüsker darauf verwiesen, die Mieter wären auf Wohnungssuche, würden aber nichts finden. Und mit 3 Kindern könne ich sie ohnehin nicht "auf die Straße" setzen. Das will ich ja auch nicht, aber ich kann ja nicht ewig warten.

Ich habe nun folgende Fragen:

1. Muss ich eine neue Kündigung mit normaler Frist aussprechen, obwohl ich in der fristlosen Kündigung den Satz "Einer Fortsetzung des Gebrauchs der Wohnung über den 22.02.2014 hinaus wird ausdrücklich widersprochen" stehen hatte?

2. Was kann ich tun wenn die Familie keine geeignete Wohnung findet, was mir aus mehreren Gründen sehr wahrscheinlich scheint. Wie schon erwähnt sind beide Eltern ohne Beschäftigung und die Mutter kleidet sich entsprechend ihrer religösen Gesinnung. Das macht die Wohnungssuche nicht einfacher.  Was kann ich tun?

Vielen Dank für Ihre Antworten.

Ikarus

PS : die fristlose Kündigung habe ich angehängt

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Guten Morgen Ikarus,

so einfach ist es leider bei dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen gem. § 543 BGB gegenüber Hartz IV-Empfängern nicht. Grundsätzlich ist es so, dass ein Vermieter wegen unregelmäßigen, unpünktlichen und unvollständigen Mietrückständen fristlos kündigen kann.

Der BGH hat bzgl. Hartz IV-Empfängern entschieden, dass ihnen wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Jobcenter nicht ohne Weiteres fristlos gekündigt werden kann (BGH Urteil vom 21. Oktober 2009, Az.: VIII ZR 4/09 - http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=49925&pos=0&anz=1).

Die Rechtsprechung sieht in den Mietrückständen keine Pflichtverletzung des Mieters, da das Jobcenter die Leistungen für Unterkunft und Heizung seinem Leistungsempfänger nicht rechtzeitig überwiesen hat. Daher kann ein Verschulden des Amtes nicht dem Mieter zugerechnet werden. Das Jobcenter handelt in diesem Fall nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters. Es agiert lediglich als staatliche Stelle, um den Leistungsempfänger (Mieter) Leistungen zur Sicherung seines Lebensunterhaltes (Existenzminimum) zu bewilligen. Bei der Bewilligung der Leistungen nach dem SGB II nimmt das Jobcenter hoheitliche Aufgaben wahr.

Jedoch kommt dann eine fristlose Kündigung in Betracht, wenn die Vertragsverletzungen nachhaltig sind und wenn dem Vermieter eine Forstsetzung des Mietverhältnisses wegen den unpünktlichen Mietzahlungen nicht zugemutet werden kann. Die Vertragsverletzungen sind dann nicht nachhaltig, wenn es sich um wenige Tage Verspätung der Mietzahlungen.

Sie sollten auch wissen, dass Ihre Mieter bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Klage die ausstehenden Mietrückstände begleichen können –  ohne dass dabei die fristlose Kündigung wirksam wird. Hierfür reicht die Zusicherung des Jobcenters/Mieters vollkommen aus, dass es/sie die rückständige Miete übernimmt.

Daher ist in solchen Situationen fraglich, ob überhaupt eine treue Klage in Betracht kommen kann. Ich würde Ihnen in solchen Situationen dazu raten, anwaltlichen Rat sich zu holen.

Es könnte sein, dass Ihre fristlose Kündigung nicht wirksam ist. D.h. das auch die Frist in diesem Fall nicht einzuhalten wäre. Ich würde Ihnen jedoch empfehlen nochmals Ihre Mieter über die Frist im Rahmen eines Schreibens zu informieren und ggf. unter Berücksichtigung der Umstände die Frist verlängern und nach Nachweisen fordern.

Ob nun Ihre Mieter andere Kleidungsweisen haben oder womöglich einer anderen Religion angehören als Sie, sollte nicht die Wohnungssuche erschweren. Falls es dies leider doch tut, - was ich wirklich sehr traurig finden würde - müssen Sie dies im Rahmen der verlängerten Frist berücksichtigen, wenn Sie meinen, dass das zu einem Problem wird.

Um einen schnellen Auszug zu gewährleisten, müssten Sie eine Räumungsklage einreichen.Vor Gericht könnte auch Ihre Kündigung als unwirksam erklärt werden.Bevor Sie die fristlose Kündigung aussprechen, wäre eventuell ratsam gewesen, eine Abmahnung zu schreiben. Weil es sich hierbei um Hartz IV-Empfängern handelt, die Ihr Existenzminimum vom Jobcenter (einem Amt) erhalten.

 

Viele Grüße

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