So einfach ist es leider bei dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen gem. § 543 BGB gegenüber Hartz IV-Empfängern nicht. Grundsätzlich ist es so, dass ein Vermieter wegen unregelmäßigen, unpünktlichen und unvollständigen Mietrückständen fristlos kündigen kann.
Mietrückstände vom Mieter durch das Jobcenter
Der BGH hat bzgl. Hartz IV-Empfängern entschieden, dass ihnen wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Jobcenter nicht ohne Weiteres fristlos gekündigt werden kann (BGH Urteil vom 21. Oktober 2009, Az.: VIII ZR 4/09 – http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=49925&pos=0&anz=1).
Die Rechtsprechung sieht in den Mietrückständen keine Pflichtverletzung des Mieters, da das Jobcenter die Leistungen für Unterkunft und Heizung seinem Leistungsempfänger nicht rechtzeitig überwiesen hat. Daher kann ein Verschulden des Amtes nicht dem Mieter zugerechnet werden. Das Jobcenter handelt in diesem Fall nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters. Es agiert lediglich als staatliche Stelle, um den Leistungsempfänger (Mieter) Leistungen zur Sicherung seines Lebensunterhaltes (Existenzminimum) zu bewilligen. Bei der Bewilligung der Leistungen nach dem SGB II nimmt das Jobcenter hoheitliche Aufgaben wahr.
Die fristlose Kündigung
Jedoch kommt dann eine fristlose Kündigung in Betracht, wenn die Vertragsverletzungen nachhaltig sind und wenn dem Vermieter eine Forstsetzung des Mietverhältnisses wegen den unpünktlichen Mietzahlungen nicht zugemutet werden kann. Die Vertragsverletzungen sind dann nicht nachhaltig, wenn es sich um wenige Tage Verspätung der Mietzahlungen.
Sie sollten auch wissen, dass Ihre Mieter bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Klage die ausstehenden Mietrückstände begleichen können – ohne dass dabei die fristlose Kündigung wirksam wird. Hierfür reicht die Zusicherung des Jobcenters/Mieters vollkommen aus, dass es/sie die rückständige Miete übernimmt.
Daher ist in solchen Situationen fraglich, ob überhaupt eine treue Klage in Betracht kommen kann. Ich würde Ihnen in solchen Situationen dazu raten, anwaltlichen Rat sich zu holen.
Es könnte sein, dass Ihre fristlose Kündigung nicht wirksam ist. D.h. das auch die Frist in diesem Fall nicht einzuhalten wäre. Ich würde Ihnen jedoch empfehlen nochmals Ihre Mieter über die Frist im Rahmen eines Schreibens zu informieren und ggf. unter Berücksichtigung der Umstände die Frist verlängern und nach Nachweisen fordern.
Ob nun Ihre Mieter andere Kleidungsweisen haben oder womöglich einer anderen Religion angehören als Sie, sollte nicht die Wohnungssuche erschweren. Falls es dies leider doch tut, – was ich wirklich sehr traurig finden würde – müssen Sie dies im Rahmen der verlängerten Frist berücksichtigen, wenn Sie meinen, dass das zu einem Problem wird.
Um einen schnellen Auszug zu gewährleisten, müssten Sie als Vermieter eine Räumungsklage einreichen.Vor Gericht könnte auch Ihre Kündigung als unwirksam erklärt werden.Bevor Sie die fristlose Kündigung aussprechen, wäre eventuell ratsam gewesen, eine Abmahnung zu schreiben. Weil es sich hierbei um Hartz IV-Empfängern handelt, die Ihr Existenzminimum vom Jobcenter (einem Amt) erhalten.
Häufig gestellte Fragen
Wir haben die häufigsten Fragen zu diesem Thema gesammelt und gruppiert. Hier findet ihr unsere Antwort auf eure Fragen!
Wie schnell muss man bei einer fristlosen Kündigung ausziehen?
Die Räumungsfrist nach einer fristlosen Kündigung beträgt in der Regel mindestens 1 bis 2 Wochen, um dem Mieter einen angemessen Zeitraum für den Auszug aus der Wohnung zu geben.
Was passiert nach einer fristlosen Kündigung der Wohnung?
Nach einer fristlosen Kündigung wird dem Mieter ein angemessener Zeitraum angeboten, um die Wohnung zu räumen.
Falls der Mieter trotz einer fristlosen Kündigung nicht auszieht, so ist der Vermieter in der Lage eine Räumungsklage zu erheben.
Wie lange dauert eine Räumungsklage nach fristloser Kündigung?
Die Räumungsklage nach der fristlosen Kündigung beträgt in der Regel mindestens 3 Monate.
Achtung: Falls Sie den Mieter aufgrund von Zahlungsrückständen fristlos kündigen kann dieser die offenen Beträge noch ausgleichen und somit die fristlose Kündigung unwirksam machen.
Wie lange nach fristloser Kündigung Miete zahlen?
Die Miete muss bis zum Tag des Auszugs gezahlt werden.
Kostenlose Vorlage für den Vermieter
Um den Mietvertrag mit dem Mieter auflösen zu können, muss ein triftiger Grund vorliegen. Dabei sind Zahlungsrückstände die häufigste Ursache. Falls der Mieter innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete garnicht oder nur teilweise zahlt oder eine offene Restsumme in Höhe von zwei Monatsmieten zu zahlen hat, können Sie als Vermieter weitere Schritte einleiten. Für die fristlose Kündigung haben wir ein Muster für Sie vorbereitet, welches Sie kostenfrei verwenden können.
