Wohnen ohne Mietvertrag: Ist Miete ohne Mietvertrag möglich?

Welche Regelungen gelten, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt? Einfach gesagt, eine mündliche Vereinbarung ist genauso rechtsverbindlich wie ein schriftlicher Mietvertrag. Allerdings ist es nicht unbedingt ratsam eine Vereinbarung, ohne einen schriftlichen Vertrag zu treffen. Daher wird ein Vermieter in der Regel an einem schriftlichen Mietvertrag, in dem die Höhe der monatlichen Mietkosten, die genaue Bezeichnung des Mietobjektes und der Beginn und eventuell das Ende des Mietverhältnisses angeführt sind, interessiert sein. Freilich ist es keine Pflicht, den Mietvertrag in schriftlicher Form zu erstellen. Zur Mietvertrag Vorlage gelangen.

Ein Mietverhältnis kann auch zustande kommen, wenn der Vertrag nicht schriftlich fixiert wurde. Beim Wohnen ohne Mietvertrag einigen sich Vermieter und Mieter über die Gebrauchsüberlassung des Mietobjektes (Haus, Wohnung). Neben dem monatlich abzuführenden Mietzins werden in der Regel keine Vereinbarungen getroffen. Ist kein schriftlicher Mietvertrag vorhanden, dann sind die Regeln des BGB §535 ff für Mieter und Vermieter bindend. Sie beinhalten die Fälligkeiten der zu zahlenden Miete, Kündigungsfristen sowie das Recht auf Mietminderung bei vorhandenen Mängeln.

Zu beachten: Haben die Mietparteien keine Vereinbarung über eine Tierhaltung getroffen, ist es dem Mieter erlaubt, Kleintiere wie Hamster, Zierfische oder Ziervögel in der Wohnung zu halten. Bei größeren Tieren wird meist im Einzelfall entschieden.

Was passiert, wenn ich keinen Mietvertrag habe?

Unentgeltliches Wohnen

Überlässt ein Vermieter einer anderen Person (Verwandten, Freund) eine Wohnung ohne dafür Entgelt zu verlangen, wurde kein Mietverhältnis begründet. Das "Wohnen ohne Mietvertrag" ohne einen vereinbarten Mietzins ist in diesem Fall als Leihe einzuordnen. Unter Freunden und Verwandten kommt es nicht selten vor, dass für die Nutzung einer Wohnung kein Entgelt verlangt wird. Wird dafür keine Gegenleistung erbracht, liegt in der Regel auch kein Mietverhältnis vor. Wenn die Vereinbarung als "Leihvertrag" einzuordnen ist, richten sich die Rechte und Pflichten der Parteien nach den §§ 598 ff. BGB. Der Entleiher eines Wohnraums genießt allerdings nicht den geltenden Mieterschutz, der in den §§ 549- 577a BGB geregelt ist.

Entgeltliches Wohnen ohne Mietvertrag

Sobald ein Vermieter einem Mieter den Zutritt zur Wohnung gewährt, ihm die Schlüssel übergibt und die Mietzahlung entgegennimmt, kommt ein mündlicher Mietvertrag zustande. Eine Vermietung ohne Mietvertrag ist rechtlich zulässig. Mieter und Vermieter befinden sich keinesfalls im rechtsfreien Raum. Diese Form der Vermietung ohne Mietvertrag bietet dem Mieter, wie bereits berichtet, alle gesetzlichen Rechte, die einem regulären Mieter mit Vertrag zustehen, einschließlich Wasser, Heizung, einer sicheren Umgebung usw.

Er ist aber auch verpflichtet, seinen Mietzins pünktlich zu bezahlen. Es gelten die Regelungen des BGB. Der Vermieter steht bei dieser Art der Vermietung in der Regel schlechter da als sein Mieter. Denn im Falle von Streitigkeiten gilt die im Bundesgesetzbuch festgehaltene Beweispflicht. Daher ist es ratsam, wenigstens die wichtigsten Punkte, die das Mietverhältnis betreffen, schriftlich festzuhalten. Bei einem mündlich abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich automatisch um einen unbefristeten Vertrag. Mündliche Absprachen sind nicht gültig. Ein zeitlich befristeter Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.

Miete ohne Mietvertrag: Nebenkosten

Bei einem Mietverhältnis ohne schriftlichen Mietvertrag geht aus § 556 BGB hervor, dass der Vermieter mit seinem Mieter beim Einzug mündlich vereinbaren kann, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Liegt kein schriftlicher Vertrag vor und gab es zudem auch keine mündliche Vereinbarung bezüglich der Nebenkosten, so hat der Vermieter Neben- und Betriebskosten zu bezahlen. Eventuell wurde ohnehin eine Inklusivmiete (inklusive der Nebenkosten) vereinbart.

Eine Nebenkostenrechnung ist in einem solchen Fall für den Mieter irrelevant, denn für eventuell entstandene Nachzahlungen muss der Vermieter aufkommen. Ebenso verhält es sich mit Schönheitsreparaturen, die während des Mietverhältnisses anfallen. Sie sind Sache des Vermieters, der daher gewiss an einem schriftlichen Mietvertrag interessiert sein wird. Wird ein schriftlicher Vertrag erstellt, der die Verantwortlichkeiten von Mieter und Vermieter anführt, weiß jeder, wo er steht und was er zu erwarten hat. In der Folge lassen sich spätere Streitigkeiten einfacher vermeiden.

Wohnen ohne Mietvertrag, wann ist die Miete fällig?

Wurde nicht schriftlich vereinbart, zu welchem Zeitpunkt der Mietzins spätestens zu entrichten ist, gibt der § 556b Abs.1 BGB die Fristen vor. Das Bundesgesetzbuch bestimmt, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte (Monate) zu bezahlen ist, nach denen sie bemessen ist. Das bedeutet, dass der Mieter seinen Mietzins spätestens bis zum dritten Werktag eines neuen Monats, im Voraus entrichten muss. Der Sonnabend gilt laut dem Urteil, des BGH vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09-, nicht als Werktag.

Kündigungsfristen beim Wohnen ohne Mietvertrag

Um vertragsrechtlich geschützt zu sein, muss ein Mieter lediglich das Datum des Einzugs in die Wohnung (das Haus) und die Zahlung der Miete nachweisen. Nachdem dies festgestellt wurde, gelten für das Mietverhältnis gewissermaßen die gleichen Grundlagen wie bei einer schriftlich geschlossenen Vereinbarung. Wenn kein Mietvertrag vorliegt, der auf die Kündigungsfrist von Vermieter und Mieter eingeht, ergeben sich die Fristen der ordentlichen Kündigung aus dem Mietrecht § 573c BGB. Danach ist es zulässig, dass der Vermieter seinem Mieter bis zum 3. Werktag eines Monats zum übernächsten Monat kündigt. Dieselbe Kündigungszeit gilt auch für den Mieter. Es gibt allerdings gewisse Voraussetzungen, bei denen das Mietrecht kürzere oder längere Kündigungsfristen vorsieht.

Fazit: Miete ohne Mietvertrag

Unter dem "Wohnen ohne Mietvertrag" versteht man im Allgemeinen, dass ein mündlicher Mietvertrag geschlossen wurde, aber dass keine Vertragsurkunde existiert, in der die Rechte und Pflichten der Parteien festgehalten sind. Wird die Wohnung einem Freund oder Verwandten aufgrund eines Leihvertrags unentgeltlich überlassen, dann handelt es sich um kein Mietverhältnis, sondern im Allgemeinen um eine Leihgabe.