Gemeinsamer Mietvertrag - einer zieht aus: der Ratgeber!

Frisch verliebte Paare unterschreiben meist gemeinsam den Mietvertrag ihrer gemeinsamen Wohnung. Doch wie so einiges im Leben können sich natürlich auch die Lebensumstände ändern. Wenn beide Partner einen Mietvertrag unterschrieben haben und nur einer möchte ausziehen, dann gibt es einige wichtige Punkte zu beachten, die wir nachfolgend näher erläutern möchten.

Was passiert, wenn einer von zwei Hauptmietern kündigt?

Wenn einer von zwei Hauptmietern kündigen möchte, hat dieser das Anrecht darauf, dass der andere Mieter an der Beendigung des Mietverhältnisses mitwirkt. Er sollte demnach nicht den Interessen des Kündigenden im Wege stehen und sich der Kündigung anschließen (Urteil BGH vom 16.03.2005, Az.: VIII ZR 14/04 und Urteil LG Hamburg vom 12.11.1992, Az.: 332 O 338/92).

Die Rechtsgrundlage hierfür ergibt sich zum einen aus § 749 Abs. 1 BGB und aus § 730 BGB.

Jeder Teilhaber kann nach § 749 Abs. 1 BGB immerzu die Aufhebung einer Gemeinschaft verlangen. Somit bilden auch nach ständiger Rechtsprechung mehrere Mieter eine Gemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB (vgl. Urteil AG Hannover vom 16.04.1996, Az.: 568 C 2402/96). Dies gilt jedoch nur, sofern sie nicht als GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) anzusehen sind. Die Auflösung der Gemeinschaft erfolgt, sobald das Mietverhältnis gekündigt wird. Die Kündigung kann nur im Falle einer Mietermehrheit erfolgen. Dies bedeutet, dass alle Mieter eine Kündigungserklärung abgeben müssen, in der die übrigen Mieter sich auch gegenüber dem Vermieter bezüglich der Kündigung erklären.

Der in § 749 Abs. 1 BGB verankerte Anspruch besagt, um die Aufhebung einer Gemeinschaft aufheben zu können, müssen alle Teilhaber eine Erklärung abgeben, die zur Verwirklichung der Aufhebung erforderlich sind. Deshalb müssen auch alle Mieter kündigen. Es reicht nicht aus, den Mieter von der Verpflichtung der Zahlung der Miete freizustellen und das Mietverhältnis mit den übrigen Beteiligten fortzuführen (Urteil AG Hannover vom 16.04.1996, Az.: 568 C 2402/96).

Dies wäre zudem dem ausscheidenden Mieter auch nicht zuzumuten. Da eine Freistellung nur das Innenverhältnis betrifft, würde der ausscheidende Mieter gegenüber dem Vermieter Gesamtschuldner im Sinne des § 421 BGB bleiben. Würden jetzt die anderen Mieter die Miete nicht zahlen, kann der ausscheidende Mieter für die Zahlung der kompletten rückständigen Miete herangezogen werden. Ein interner Rückgriffsanspruch gemäß § 426 BGB gegen die übrigen Mieter würde hier ebenfalls nicht greifen, wenn diese zahlungsunfähig sind. Somit würde dem Mieter, der aus dem Mietvertrag ausscheiden möchte, durch die interne Freistellungslösung sogar das Insolvenzrisiko der übrigen Mieter im Falle einer Zahlungsunfähigkeit auferlegt werden (vgl. Urteil OLG Hamburg vom 18.05.2001, Az.: 8 U 177/00).

Besteht bei einer Trennung Sonderkündigungsrecht?

Nein, bei einer Trennung wird Ihnen kein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Dies bedeutet, dass Sie im Regelfall auch die vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten müssen. Des Weiteren können nur alle Mieter gemeinsam kündigen. Trennen Sie sich also von Ihrem Partner, können Sie die gemeinsame Wohnung nicht alleine kündigen. Diese Kündigung wäre somit nicht wirksam und der Vermieter muss sie nicht akzeptieren.

Daher ist es ratsam, im Falle einer Trennung zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Je nach Situation finden Sie eventuell gemeinsam mit Ihrem Vermieter eine individuelle Lösung, mit der alle Beteiligten zufrieden sind. Prinzipiell wäre der Vermieter jedoch im Recht, wenn er auf die Einhaltung der Kündigungsfristen besteht.

Wie kann ich den Mietvertrag alleine fortführen?

Möchte nur ein Partner ausziehen, der andere jedoch in der gemeinsamen Wohnung wohnen bleiben, ist die Sachlage etwas einfacher. Mit dem Vermieter können Sie dann vereinbaren, dass der Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt nur noch auf eine Person umgestellt wird. Hierzu muss der Mietvertrag auch nicht gekündigt werden, sofern der weiterführende Mieter wirtschaftlich in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Dann dürfte der Vermieter in den seltensten Fällen irgendwelche Einwände haben.

Sie können aber schon bei Abschluss eines Mietvertrages entsprechende Vereinbarungen darin festhalten. Hier kann zum Beispiel stehen, dass im Falle einer Trennung, ein Partner aus dem Mietverhältnis ausscheidet und das Mietverhältnis mit dem verbleibenden Partner weitergeführt wird.

Ist Scheidung ein Sonderfall?

Bei einer Scheidung existieren gesonderte Regelungen. Hierbei kommt es darauf an, wie weit die Scheidung schon vorangeschritten ist. Hier kann der Ex-Partner erst einer Kündigung zustimmen, sobald der Scheidungsbeschluss rechtskräftig ist. Dies bedeutet, dass ein noch verheirateter Ehepartner vom anderen nicht die Zustimmung zur Kündigung verlangen kann. Dies kann erst erfolgen, sobald die Scheidung vollzogen ist. Erst wenn jeder Ehepartner den rechtskräftigen Scheidungsbeschluss in den Händen hält, kann eine Änderung des Mietervertrages erfolgen.

Achtung

Nach einer Scheidung kann ein Anspruch auf Unterhaltszahlungen bestehen. Hier kann dann ebenfalls nicht die Zustimmung des anderen Partners zur Kündigung des Mietvertrages verlangt werden. Offiziell geschiedene Eheleute haben nämlich, im Vergleich zu Wohngemeinschaften, das Recht, das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis des anderen Ehepartners zu erzwingen. Auch wenn das entgegen dem Willen des Vermieters wäre. Hier greift § 1568a BGB und somit wäre auch das Fortführen des Mietverhältnisses mit nur einem Partner möglich.

Fazit zum Thema gemeinsamer Mietvertrag - einer zieht aus.

Besteht ein Mietvertrag, in dem mehrere Mieter beteiligt sind, wird stets eine Beteiligung aller Mieter benötigt. Bis auf einige Ausnahmefälle hat ein Mieter gegen den anderen Mieter Anspruch auf Mitwirkung bei der Kündigung.