Eigentümerwechsel Mietvertrag: Regeln, Pflichten & Gesetze!

Ihr Telefon klingelt und am anderen Ende ist Ihr Vermieter, der um einen Besichtigungstermin für einen Kaufinteressenten bittet. Stopp – meine Wohnung soll verkauft werden? Als Mieter sind Sie jetzt natürlich erst einmal verunsichert. Könnte jetzt die Kündigung drohen oder gibt es vielleicht enorme Mieterhöhungen?

Als Mieter sollten Sie erst einmal Ruhe bewahren. In den meisten Fällen sind Mieter bei einem Eigentümerwechsel durch das deutsche Mietrecht gut geschützt. Deshalb sollten Sie als Mieter Ihre Pflichten und Rechte gut kennen. In diesem Beitrag geht es also rund um das Thema Eigentümerwechsel & Mietvertrag.

Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieter vor dem Verkauf?

Schon vor dem tatsächlichen Vermieterwechsel sollten Sie als Mieter einige Dinge beachten.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Möchte Ihr Vermieter sein Eigentum verkaufen, so hat er ein begründetes Interesse daran, die Immobilie möglichen Interessenten zu zeigen. Deshalb sind Sie als Mieter angehalten, Innenbesichtigungen Ihrer Wohnung zuzulassen. Gesetzliche Regelungen, wie oft Sie diese Besichtigungen dulden müssen, gibt es allerdings nicht.

Klar ist jedoch, dass Besichtigungen zu unmöglichen Zeiten oder eine Art „Tag der offenen Tür“ nicht geduldet werden müssen. Als Faustregel kann festgehalten werden: Pro Woche sollte sich der Mieter einen Nachmittag für Besichtigungen freihalten.

Unbegrenzt gilt dies jedoch auch nicht. Sollte sich der Prozess des Verkaufs über mehrere Monate hinziehen, reduziert sich die Frequenz für Besichtigungen. Deshalb reicht es völlig aus, wenn sie alle zwei bis drei Wochen einen Termin dulden. Außerdem muss der Termin vorher mit dem Mieter abgesprochen werden. Wie lange im Voraus ein Besichtigungstermin angekündigt werden muss, ist nicht festgehalten. In der Regel sollte er aber schon einige Tage im Voraus angekündigt werden.

Auch bei der eigentlichen Besichtigung gelten besondere Regeln. Die Wohnung ist schließlich Ihr privater Lebensbereich. Fotos ohne Ihr Einverständnis darf deshalb niemand schießen. Auch dürfen Sie das Öffnen von Schränken unterbinden; schließlich besichtigt er die Wohnung und nicht Ihr Inventar.

Besitze ich als Mieter ein Vorkaufsrecht?

Sie fühlen sich wohl in Ihrer Bleibe? Es ist jedoch beabsichtigt, diese zu verkaufen? In manchen Fällen kann es sein, dass Sie ein sogenanntes Vorkaufsrecht haben.

Sobald feststeht, dass die geliebte Wohnung verkauft werden soll, würden Sie sie am liebsten selbst kaufen. Üblicherweise besitzen Sie als Mieter kein Vorkaufsrecht, denn der Vermieter kann frei entscheiden, wem er sein Eigentum verkauft.

Allerdings gibt es hier eine Ausnahme: Wenn ein Mehrfamilienhaus während Ihrer Mietzeit im Grundbuch in gesonderte Eigentumswohnungen aufgesplittet wurde, haben Sie ein Vorkaufsrecht! Sie müssen in diesem Fall von Ihrem Vermieter benachrichtigt werden, sobald er einen Käufer für das Eigentum gefunden hat.

Sie haben nämlich zwei Monate Zeit, in denen Sie entscheiden können, ob Sie in genau die Konditionen eintreten möchten, die Ihr Vermieter mit dem neuen Käufer vereinbart hat.

Erhalten Sie von Ihrem Vermieter keine Mitteilung darüber, kann es ziemlich teuer werden für den Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat nämlich mit Urteil vom 21.01.2015 (Az.: VIII ZR 51/14) entschieden, dass der ursprüngliche Eigentümer dem Mieter die Differenz zahlen muss, sollte der Mieter später vom neuen Eigentümer die Wohnung zu einem höheren Betrag angeboten bekommen.

Vorsicht

Wenn eine Wohnung schon einmal nach Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft wurde und diese nun erneut veräußert werden soll, besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht mehr.

Kann der Vermieter aufgrund eines Verkaufs den Mietvertrag kündigen?

Grundsätzlich ist ein geplanter Verkauf einer Immobilie kein Kündigungsgrund. Hier greift der Grundsatz gemäß § 566 BGB: Kauf bricht Miete nicht. Demnach wäre eine vor diesem Hintergrund abgegebene Kündigung nicht wirksam. Möglich wäre allerdings, dass der neue Eigentümer nach dem Verkauf wegen Eigenbedarf kündigt.

Bekomme ich nach dem Verkauf einen neuen Mietvertrag?

Wie bereits soeben erwähnt gilt in Deutschland der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Damit darf der aktuell herrschende Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel gleichbleibend weiterlaufen. Der neue Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass der bestehende Mietvertrag abgeändert beziehungsweise ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Selbst dann nicht, wenn der alte Vertrag für den Neu-Vermieter schlechtere Bedingungen beinhaltet. Gelangen Sie zu unserem Mietvertrag Muster.

Kann der neue Vermieter die Wohnung einfach kündigen?

Grundlos darf der neue Vermieter den Mietvertrag nicht einfach kündigen. Er kann nur aus denselben Gründen kündigen, die auch für den alten Vermieter galten. Mehr über das Thema Kündigung - Mietvertrag erfahren.

Darf der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen?

Möchte der neue Vermieter die Wohnung selbst oder für einen nahen Angehörigen nutzen, dann hat er das Recht auf Eigenbedarfskündigung. Hierbei greifen die normalen Kündigungsfristen des Mietrechts. Demnach kann der Vermieter also ehestens mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Deshalb ist die Angst vieler Mieter bei einem Verkauf nicht ganz unbegründet. Insbesondere beim Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen besteht die Gefahr der Eigenbedarfskündigung. Bei Mehrfamilienhäusern ist dieses Risiko eher gering.

Eine solche Kündigung kann also durchaus berechtigt sein. Als Mieter sollten Sie die Kündigung auf jeden Fall von einem Mietrechts-Fachanwalt überprüfen lassen und weiter, ob Sie der Kündigung widersprechen können. Möglich ist dies beispielsweise aus sozialen Gründen. Solche Gründe könnten etwa ein betagtes Alter sein oder Sie finden keine entsprechende Ersatzwohnung. Zumindest können solche soziale Härtegründe meistens für Aufschub sorgen und in manchen Fällen kann so die Kündigung sogar abgewehrt werden.

Kann der neue Eigentümer wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen?

In manchen Situationen kann auch der neue Eigentümer kündigen, falls er das Eigentum angemessen wirtschaftlich verwerten möchte. Solch ein Fall würde vorliegen, wenn ein Haus fast leersteht, baufällig erscheint und der neue Eigentümer es neu bauen oder abreißen lassen will.

Berechtigt wäre eine solche Kündigung, wenn die derzeitigen Gegebenheiten für den Vermieter wirtschaftlich nicht vertretbar wären. Kein Kündigungsgrund wäre lediglich das Ziel des neuen Eigentümers, eine höhere Miete zu erhalten. Sollten Sie eine Kündigung erhalten haben, die auf angemessener wirtschaftlicher Verwertung basiert, können Sie sich in diesem Fall ebenfalls mit sozialen Härtegründen behelfen.

Gibt es einen besonderen Kündigungsschutz bei Umwandlung in Wohnungseigentum?

Sie genießen als Mieter einen besonderen Kündigungsschutz, wenn Ihre Wohnung während der Mietzeit in Wohnungseigentum umfunktioniert wurde. Das heißt, dass ein Mietshaus in unterschiedliche Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Dies ermöglicht den Vorgang, die Wohnungen einzeln verkaufen zu können.

Wenn dies bei Ihnen der Fall ist, dann gilt eine Sperre zur Kündigung von mindestens drei Jahren. Für einzelne Gemeinden kann diese Sperrfrist von der Landesverordnung sogar auf maximal zehn Jahre verlängert werden. Während dieser Zeit kann der Vermieter grundsätzlich nicht ordentlich kündigen. Er hat nur noch die Möglichkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Zum Beispiel dann, wenn Sie Ihre Miete nicht zahlen.

Droht mir nach dem Wechsel des Eigentümers eine Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung nach dem Wechsel des Eigentümers ist nur aus wichtigem Grund möglich. Beispielsweise nach einer Sanierung oder im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

In manchen Fällen würde der neue Eigentümer gerne die Miete für bestehende Wohnungen erhöhen. Doch auch bei einem Eigentümerwechsel ist dies nur mit den oben genannten beiden Gründen möglich.

Wurden Modernisierungsmaßnahmen in Ihrer Wohnung durchgeführt, die den Wohnwert langfristig erhöhen oder dabei helfen, dass Sie Wasser und Energie einsparen können, dann darf die Miete erhöht werden. Mehr zum Thema Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen erfahren.

In einigen Fällen versucht der neue Käufer jedoch auch nur, ein Mietshaus zu „entmieten“. Damit möchte er erzielen, dass er die Wohnungen einzeln verkaufen oder teurer vermieten kann. Sollte bei Ihnen solch ein Verdacht vorliegen, sollten Sie sich am besten mit Ihren Nachbarn absprechen, da diese oftmals die gleichen Probleme haben. Manchmal kann auch der Mieterbund Abhilfe schaffen oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Es kann dann nämlich überprüft werden, ob die Verfahrensweise des neuen Eigentümers überhaupt rechtlich zulässig ist.

Ab wann muss die Miete beim neuen Vermieter sein?

Der neue Eigentümer gilt erst dann als Ihr neuer Vermieter, wenn dieser im Grundbuch vermerkt ist und der Eigentumsübergang abgeschlossen ist. Dies bedeutet für Sie als Mieter, dass Sie erst dann an den neuen Eigentümer Ihre Miete zahlen müssen, sobald der Alteigentümer und der neue Eigentümer Ihnen dies schriftlich mitgeteilt haben. Sollten hierüber Unklarheiten bestehen, könnte ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch Klarheit über die Verhältnisse schaffen.

Wenn Sie sich unsicher über die Eigentumsverhältnisse sind, besteht jedoch auch die Möglichkeit für Sie, die Miete beim zuständigen Amtsgericht zu deponieren (§ 372 BGB). So können Sie verhindern, dass Sie Ihre Miete an den unberechtigten Vermieter überweisen und so unbeabsichtigt in Zahlungsverzug geraten.

Was passiert mit der Kaution beim Eigentümerwechsel?

Bezüglich Ihrer Mietkaution brauchen Sie sich als Mieter keine Gedanken zu machen. Sie haben einen Anspruch darauf, dass Sie die Kaution bei Auszug vom neuen Vermieter zurückgezahlt bekommen. Dieser ist nämlich Rechtsnachfolger des alten Eigentümers.

Manchmal kann es jedoch vorkommen, dass Sie die Mitteilung vom neuen Eigentümer erhalten, dass er die Kaution nicht vom Vorbesitzer bekommen habe und er deswegen die Kaution nicht auszahlen kann. Als Mieter kann Ihnen das aber egal sein. Ein Eigentümer ist immer verpflichtet, dem Mieter seine Mietkaution nach Auszug auszuzahlen. Dabei spielt es keine Rolle, ob er die Kaution vom alten Eigentümer bekommen hat oder nicht.

Unser Tipp

Verlangen Sie als Mieter immer einen Nachweis darüber, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem restlichen Vermögen auf einem Konto, welches pfändungssicher ist, angelegt hat. Zu solch einer Anlage ist ein Vermieter nämlich verpflichtet. Somit kann auch die Kaution im Fall einer Insolvenz des neuen Eigentümers nicht verloren gehen.

Mehr über das Thema Mietkaution Rückzahlung erfahren!

Fazit zum Thema Eigentümerwechsel Mietvertrag

Im deutschen Mietrecht wird Mieterschutz großgeschrieben. Schwierigkeiten können höchstens entstehen, wenn der neue Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte oder Luxussanierungen durchführen will. In solchen Fällen ist es ratsam, sich schnelle Hilfe bei Experten zu suchen – beispielsweise beim Fachanwalt für Mietrecht oder beim Mieterverein.