Kann ich einen Mieter fristlos kündigen, wenn dieser andauernd seine Zigaretten aus dem Fenster schmeißt?
Einem Mieter kann nicht sofort fristlos gekündigt werden, wenn er dauernd raucht und seine Zigaretten aus dem Fenster wirft. Das Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 29. Juni 2006 entschieden (Aktenzeichen: VIII ZR 124/05) (http://lexetius.com/2006,2009), dass das Rauchen in der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zudem bedarf eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 BGB einer vorherigen Abmahnung. Anders sieht es bei einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 BGB aus. Gekündigt könnte hierbei unter einem Vorwand – nämlich wegen vertragswidrigen Mieterverhaltens, die auf die Hausordnung zurückzuführen ist.
Das Zusammenleben in einem Haus, wo viele Mietparteien wohnen, erfordert gegenseitige Rücksichtnahme aller Hausbewohner/Hausbewohnerinnen.
Um dieses ungestörte Zusammenleben zu sichern, wird mit jedem Mietvertrag auch eine Hausordnung zur Kenntnis genommen und unterschrieben.
Fraglich ist daher, ob auch Sie eine solche Hausordnung besitzen?
Und ob diese Hausordnung rechtsverbindlicher Bestandteil des Mietvertrages ist?
Denn eine Hausordnung beinhaltet auch den Absatz, dass “wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung, auch nach Aussprachen oder Abmahnungen, als mietvertragswidriges bzw. genossenschaftswidriges Verhalten” betrachtet werden und zur fristlosen Kündigung des Dauernutzungsvertrages, folglich dem Mietvertrag, sowie den Ausschluss aus der Genossenschaft führen”.
Es gibt zwei Arten wie die Hausordnung als rechtsverbindlicher Bestandteil des Mietvertrages wirksam geworden ist:
1. Der Mietvertrag enthält eine Klausel in Bezug auf die Hausordnung: „Die Hausordnung vom ____________________(Datum der Hausordnung) ist Bestandteil des Mietvertrags und diesem Vertrag als Anlage beigefügt.
2. Die Hausordnung enthält eine Klausel in Bezug auf den Mietvertrag: „Diese Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrags vom ________________ (Datum des Mietvertrags) zwischen _______________________ (Mieter) ___________________ (Vermieter).“
Eine solche Abmahnung, die bei Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung notwendig ist, ist die Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Sie kann entweder mündlich oder schriftlich dem Mieter erklärt werden. In dieser Erklärung muss ersichtlich werden, dass der Vermieter dem Mieter zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen auffordert. Dabei kann dem Mieter eine Frist gesetzt werden innerhalb derer er die gewünschte Handlung vornehmen soll oder bestimmte Handlungen, wie bei Ihnen, unterlassen soll. Wenn der Mieter nun den Aufforderungen nicht nachkommt, drohen ihn weitere rechtliche Folgen – u.a. die außerordentliche fristlose Kündigung. Besondere Anforderungen an die Form einer Abmahnung sind nicht gestellt. Aber hinsichtlich der späteren Beweisgründe innerhalb der gerichtlichen Auseinandersetzung, ist es empfehlenswert, die Abmahnung auf dem schriftlichen Weg dem Mieter zukommen zu lassen.
Am besten wäre es, wenn Sie die Abmahnung in Gegenwart von Zeugen in den Briefkasten des jeweiligen Mieters hineinstecken. In der Abmahnung muss detailliert und konkret das vertragswidrige Mieterverhalten ersichtlich sein. Behauptungen reichen in der Hinsicht nicht aus.
Es muss protokolliert werden, wann und um wie viel Uhr der Mieter aus dem Balkon seine Zigarettenstummel hinunter wirft:
Am Vormittag des 29. Januar 2013 um 7 Uhr morgens stand Herr Mieter in seinem Balkon und hat seine Zigarettenstummel hinunter geworfen. Gesehen wurde er von den Nachbarn: (Namen nennen).
Die Zigarettenstummel landeten im Balkon oder im Garten des Nachbarn (Name nennen) und verursachte diesen Schaden _____________________ (Foto hinzufügen).
Grundsätzlich hat jeder Mensch das Recht darauf, in seiner Wohnung tun und lassen zu können, was er mag. Doch diese Freiheit endet dort, wo die Freiheit anderer Menschen beeinträchtigt wird. Daher haben Vermieter das Recht ihren Mieter zu untersagen, in Gemeinschaftsräumen (Treppenflur, Waschküche, gemeinsamer Partyraum) zu rauchen, wenn Mietmieter dort keinen Rauchqualm haben wollen.
Nichtsdestotrotz darf in den Wohnungen jeder seinen Rauchgewohnheiten nachgehen, wie er möchte. Auch dann, wenn Mitmieter unter oder über ihnen wohnen und sich über den Rauchqualm aufregen, weil aus der Wohnung unter oder über ihnen regelmäßig Rauch in ihre Zimmer drängt, weil über und unter ihnen die Mieter auf dem Balkon regelmäßig rauchen. In Ihrer Schilderung kommt es sogar zu einer Sachbeschädigung gem. § 303 StGB und zivilrechtlich hätten Sie einen Anspruch auf Schadenersatz hinsichtlich des Sonnenschirmes. Demnach würde ich Ihnen empfehlen, den Mieter beim Rauchen zu beobachten und ob er wirklich seine Zigarettenstummel hinunter wirft.
Am besten wäre es, wenn Sie ihn fotografieren würden, das Foto als Beweis in seine Abmahnung einfügen würden, damit sein vertragswidriges Verhalten ihm ersichtlich wird. Ansonsten können Sie ihm eine ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB unter Einhaltung der Frist aussprechen.
