Mieter wirft Zigarettenkippen: Rechte, Abmahnung & Kündigung

In jedem Mietverhältnis gibt es Rechte und Pflichten, die sowohl den Mieter als auch den Vermieter betreffen. Doch was passiert, wenn ein Mieter seine Zigaretten aus dem Fenster wirft? Ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung? Welche Rolle spielt die Hausordnung und welche Bedeutung hat eine Abmahnung in diesem Zusammenhang? Dies sind Fragen, die wir in dem folgenden Beitrag klären werden.

Darf ein Mieter bei sich zu Hause rauchen?

Ja, ein Mieter darf in den Wohnungen jeder seinen Rauchgewohnheiten nachgehen, wie er möchte. Auch dann, wenn Mitmieter unter oder über ihnen wohnen und sich über den Rauchqualm aufregen, weil aus der Wohnung unter oder über ihnen regelmäßig Rauch in ihre Zimmer drängt, weil über und unter ihnen die Mieter auf dem Balkon regelmäßig rauchen.

Kann ich einen Mieter fristlos kündigen, wenn dieser andauernd seine Zigaretten aus dem Fenster schmeißt?

Nein, Mieter kann nicht sofort fristlos gekündigt werden, wenn er dauernd raucht und seine Zigaretten aus dem Fenster wirft. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 29. Juni 2006 entschieden (Aktenzeichen: VIII ZR 124/05) (http://lexetius.com/2006,2009), dass das Rauchen in der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zudem bedarf eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 BGB einer vorherigen Abmahnung. Anders sieht es bei einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 BGB aus. Gekündigt könnte hierbei unter einem Vorwand – nämlich wegen vertragswidrigen Mieterverhaltens, die auf die Hausordnung zurückzuführen ist.

Welche Rolle spielt die Hausordnung in diesem Falle?

Das Zusammenleben in einem Haus, wo viele Mietparteien wohnen, erfordert gegenseitige Rücksichtnahme aller Hausbewohner/Hausbewohnerinnen. Um dieses ungestörte Zusammenleben zu sichern, wird mit jedem Mietvertrag auch eine Hausordnung zur Kenntnis genommen und unterschrieben.

Fraglich ist daher, ob auch Sie eine solche Hausordnung besitzen? Und ob diese Hausordnung rechtsverbindlicher Bestandteil des Mietvertrages ist?

Denn eine Hausordnung beinhaltet auch den Absatz, dass "wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung, auch nach Aussprachen oder Abmahnungen, als mietvertragswidriges bzw. genossenschaftswidriges Verhalten" betrachtet werden und zur fristlosen Kündigung des Dauernutzungsvertrages, folglich dem Mietvertrag, sowie dem Ausschluss aus der Genossenschaft führen.

Wie wird eine Hausordnung wirksam?

Es gibt 2 Arten, wie die Hausordnung als rechtsverbindlicher Bestandteil des Mietvertrages wirksam geworden ist:

1. Der Mietvertrag enthält eine Klausel in Bezug auf die Hausordnung: Die Hausordnung vom ________(Datum der Hausordnung) ist Bestandteil des Mietvertrages und diesem Vertrag als Anlage beigefügt.
2. Die Hausordnung enthält eine Klausel in Bezug auf den Mietvertrag: „Diese Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages vom ____ (Datum des Mietvertrages) zwischen ___________ (Mieter) _______ (Vermieter).

Inwiefern ist eine Abmahnung notwendig und welche Rolle spielt diese?

Eine solche Abmahnung, die bei Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung notwendig ist, ist die Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen.

Sie kann entweder mündlich oder schriftlich dem Mieter erklärt werden. In dieser Erklärung muss ersichtlich werden, dass der Vermieter den Mieter zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen auffordert. Dabei kann dem Mieter eine Frist gesetzt werden, innerhalb derer er die gewünschte Handlung vornehmen oder bestimmte Handlungen, wie bei Ihnen, unterlassen soll.

Was passiert, wenn der Mieter der Abmahnung nicht nachkommt?

Wenn der Mieter nun den Aufforderungen nicht nachkommt, drohen ihn weitere rechtliche Folgen – u.a. die außerordentliche fristlose Kündigung. Besondere Anforderungen an die Form einer Abmahnung sind nicht gestellt. Aber hinsichtlich der späteren Beweisgründe innerhalb der gerichtlichen Auseinandersetzung, ist es empfehlenswert, die Abmahnung auf dem schriftlichen Weg dem Mieter zukommen zu lassen.

Was gilt es bei der Abmahnung zu beachten?

Form & Inhalt der Abmahnung

Am besten wäre es, wenn Sie die Abmahnung in Gegenwart von Zeugen in den Briefkasten des jeweiligen Mieters hineinstecken. In der Abmahnung muss detailliert und konkret das vertragswidrige Mieterverhalten ersichtlich sein. Behauptungen reichen in der Hinsicht nicht aus.

Fachgerechte Protokollierung der Verstöße

Es muss protokolliert werden, wann und um wie viel Uhr der Mieter aus dem Balkon seine Zigarettenstummel hinunterwirft, wie beispielsweise hier:

Am Vormittag des 29. Januar 2013 um 7 Uhr morgens stand Herr Mieter in seinem Balkon und hat seine Zigarettenstummel hinuntergeworfen. Gesehen wurde er von den Nachbarn: (Namen nennen).
Die Zigarettenstummel landeten im Balkon oder im Garten des Nachbarn (Name nennen) und verursachte diesen Schaden _____________________ (Foto hinzufügen).

Fazit

Im Mietrecht ist das Rauchen in der eigenen Wohnung grundsätzlich erlaubt. Jedoch kann ständiges Wegwerfen von Zigarettenkippen aus dem Fenster als vertragswidriges Verhalten angesehen werden. Eine fristlose Kündigung ist in diesem Fall allerdings nicht ohne Weiteres möglich. Sie erfordert eine vorherige Abmahnung und eine genaue Dokumentation des Verhaltens des Mieters. Die Hausordnung kann hierbei eine wichtige Rolle spielen, da sie als rechtsverbindlicher Bestandteil des Mietvertrages das Zusammenleben in einem Mehrparteienhaus regelt.