Fälle, in denen der Mieter mit der angemieteten Wohnung nicht zufrieden ist, kommen immer wieder vor. Möglicherweise wurden Mängel verschwiegen oder der Mieter hatte keine Möglichkeit, die Wohnung zu besichtigen und findet sie bei Einzug in einem anderen Zustand vor, als erwartet. In diesen Fällen möchten viele Mieter vom Vertrag zurücktreten bzw. den Mietvertrag widerrufen. Doch ist dies ohne weiteres möglich? Und welche Alternativen gibt es?
Vom Mietvertrag zurücktreten: Die Grundvoraussetzungen
Zahlreiche Verträge lassen sich grundsätzlich zurückrufen. Dazu gehören unter anderem Kaufverträge und Bauverträge. Im Mietrecht gibt es das Widerrufsrecht jedoch nur unter bestimmten Bedingungen. Möchte der Mieter einen Mietvertrag zurückrufen, muss er ein Verbraucher sein. Zum Mietvertrag Muster gelangen! Das bedeutet, er hat Mieträume für die private Nutzung gemietet und nicht für den Betrieb eines Gewerbes. Der Vermieter hingegen muss Verbraucher sein. Für ihn hat die Vermietung also gewerbliche Züge. Je nach Rechtsprechung muss er zwischen drei und acht Wohnungen vermieten und damit sein Gewerbe bestreiten.
Ein Vermieter, der nur eine einzige Wohnung vermietet, wird hingegen nicht als Unternehmer bezeichnet. Einzige Ausnahme: Kümmert sich eine Hausverwaltung um die Mietangelegenheiten, erhält der Mieter (sofern er Verbraucher ist) auch ein Widerrufsrecht von privaten Vermietern. Diese Vorschriften gelten, da das Widerrufsrecht häufig nur dem Mieter zusteht, der in seiner Position grundsätzlich schützenswert ist. Sind Mieter und Vermieter hingegen gleichgestellt (etwa, weil beide Kaufleute sind), fällt diese Schutzfunktion weg.
Mietvertrag widerrufen aufgrund vertraglicher Vereinbarung
Haben Mieter und Vermieter vertraglich ein Rücktrittsrecht vereinbart, haben beide Seiten die Möglichkeit, den Vertrag zu widerrufen. Dies gilt ohne die Angabe von Gründen. Allerdings greift das Widerrufsrecht nur, wenn der Beginn des Mietverhältnisses noch aussteht. Hat das Mietverhältnis bereits begonnen, ist ein Widerruf trotz Vereinbarung nicht mehr möglich. Der Beginn fällt auf das vereinbarte Einzugsdatum. Hat ein Mieter zuvor bereits eine Kaution gezahlt, gilt dies nicht als Beginn des Mietverhältnisses. Im Falle eines Widerrufs hat er die Möglichkeit, die Kaution zurückzuerhalten.
Mietvertrag widerrufen aufgrund eines Fernabsatzvertrages
Ein Mietvertrag wird normalerweise in der Schriftform geschlossen. Allerdings besteht in einigen Fällen auch die Möglichkeit eines sogenannten Fernabsatzvertrages. Dann wurde der Mietvertrag über das Telefon, per E-Mail oder sogar über SMS oder andere Messenger-Dienste abgeschlossen. Verbraucher haben laut Fernabsatzgesetz generell ein Widerrufsrecht. Dies gilt entsprechend auch für Mieträume.
Unzumutbarer Zustand und arglistige Täuschung
Häufig finden Streitigkeiten über Mietverträge aufgrund von schlechten Zuständen der Wohnungen statt. Findet ein Mieter die Wohnung beispielsweise mit erheblichen Mängeln oder Bauschäden vor, möchte er nicht selten vom Vertrag zurücktreten. Ein Rücktrittsrecht besteht in diesem Fall jedoch nicht. Der Mieter hat allerdings in vielen Fällen die Möglichkeit eine außerordentliche und fristlose Kündigung einzureichen. Gründe dafür können etwa nasse Wände in Schlafzimmern, defekte Heizungen oder starker Schimmelbefall sein.
Ein wenig anders gestaltet sich der Fall bei einer arglistigen Täuschung. Gemäß § 123 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat der Mieter in diesem Fall ein Recht auf Anfechtung des Mietvertrages. Das Gleiche gilt umgekehrt für den Vermieter. Gründe für eine arglistige Täuschung können das bewusste Verschweigen von Mängeln sein oder falsche Angaben über das Einkommen des Mieters. Hat die Anfechtung Erfolg, verliert der Vertrag rückwirkend Gültigkeit. Dies ist übrigens laut Rechtsprechung auch nach Einzug und sogar noch nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich.
Widerruf eines Haustürgeschäfts
Wurde ein Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters getroffen, handelt es sich um ein sogenanntes Haustürgeschäft. Das gilt auch für den Fall, dass der Vertrag am Arbeitsplatz des Mieters getroffen wurde. Ebenso handelt es sich um ein Haustürgeschäft, wenn Änderungen am Vertrag oder zusätzlich Vereinbarungen außerhalb der Geschäftsräume getroffen werden. Bei Haustürgeschäften erhalten Mieter stets ein Recht auf Widerruf.
Welche Folgen hat der Widerruf?
Wird erfolgreich von einem Mietvertrag zurückgetreten, verliert der Vertrag seine Gültigkeit. Ein Mietverhältnis besteht danach nicht mehr. Für den Mieter bedeutet das, dass er bis Ablauf der Widerrufsfrist ausziehen muss. Der Vermieter hat dem Mieter bereits bezahlte Kosten zu erstatten. Dazu gehören beispielsweise bisherige Mietzahlungen, die Kaution und auch bereits gezahlte Nebenkosten. Anschließend findet eine Wohnungsübergabe, die mit einem Übergabeprotokoll dokumentiert wird.
Alternativen zum Mietvertrag widerrufen
Wenn ein Widerruf keine Aussicht auf Erfolg verspricht oder nach Versuch erfolglos bleibt, bleiben dem Mieter andere Möglichkeit(en). So kann er seinen Vermieter um einen Aufhebungsvertrag bitten. Dort werden Auszugsdatum und Abmachungen im Bezug auf Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten vereinbart. Auch die Rückerstattung der Mietkaution sowie der Betriebskosten müssen festgehalten werden. Je nach Vereinbarung wird auch die Nachmietersuche aufgenommen. Der Vertrag kann nur im beiderseitigen Einverständnis aufgestellt werden. Er ist nur mit Unterschrift beider Parteien gültig.
Eine andere Möglichkeit für den Mieter ist das Vorschlagen eines Nachmieters. Manche Vermieter lassen sich auf eine verkürzte Kündigungsfrist ein, wenn zum Auszugsdatum ein neuer Nachmieter gefunden wird. Verpflichtet zu diesem Kompromiss oder zur Annahme eines Nachmieters ist der Vermieter allerdings nicht. Mieter können manchmal die Suche vereinfachen, indem sie einen Nachmieter suchen, der ihnen möglichst ähnlich ist (also als Alleinstehender ebenfalls eine alleinstehende Person oder bestenfalls ein Pärchen suchen, idealerweise mit ähnlichen Einkommensverhältnissen). Allerdings müssen die Details zuvor mit dem Vermieter geklärt werden. In dem Zusammenhang kann der Mieter den Vermieter nach Wünschen bezüglich eines Nachmieters fragen.
Als letzte Alternative bleibt nur die ordentliche Kündigung. Diese beendet das Mietverhältnis innerhalb einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Vermieter am dritten Werktag des Monats erreichen.
Form und Frist des Widerrufs
Für den Widerruf haben Mieter 14 Tage Zeit. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter den Mieter ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Ist dies nicht geschehen, verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage. Der Mieter erhält also ein ganzes Jahr mehr Zeit. Der Widerruf läuft unter keinen bestimmten Formvoraussetzungen abseits der Schriftform. Es reicht, wenn der Mieter in einem Schreiben deutlich erklärt, dass er von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen möchte. Das Widerrufsschreiben muss allerdings die Kontaktdaten des Mieters und Vermieters, sowie das Ausstellungsdatum und die Unterschrift des Ausstellers beinhalten.
Fazit – Rücktritt vom Mietvertrag
Mieter können nur unter besonderen Voraussetzungen einen Mietvertrag widerrufen. Die Gründe dafür könnten beispielsweise in verschwiegenen Mängeln oder der Verweigerung der Besichtigungsmöglichkeit liegen. Ein Widerrufsrecht hat der Mieter jedoch nur, wenn der Vermieter Unternehmer ist, da der Mieter dann schützenswerter ist. Alternativ können Mieter versuchen, den Mietvertrag durch Nachmietersuche oder einen Aufhebungsvertrag zu beenden.
