Wir haben folgende Anfrage von unserem Nutzer Tom erhalten:
Hallo,
wir sind seit 8 Jahren Mieter einer Wohnung. Der neue Eigentümer hat Eigenbedarf angemeldet. Kündigungsfrist sind 9 Monate, soweit alles ok und im Einverständnis.
Nun zum Problem: Der Notarvertrag über den Kauf der Wohnung ist vom 27.04.2014. Hierin gibt es einen Pasus, dass die Käufer bereits jetzt unter Zustimmung der alten Eigentümer das Recht zum Kündigen haben. Dazwischen gibt es viele Pasus und sonstige Mitteilungen, die unserer Meinung nach widersprüchlich sind hinsichtlich Kaufpreiszahlung/Nutzung/Bezug Miete), aber das betrifft uns eher nicht.
Unsere Frage:
Kann man, ohne Zustimmung des Mieters, bereits im Notarvertrag festlegen, dass der neue Käufer das Recht auf die Kündigung hat oder ist egal was da zwischen den Parteien vereinbart wurde, das BGB anzuwenden mit Beginn Kündigungsmöglichkeit ab Eintragung im Grundbuch? Weil dann schaut es nämlich anders aus und die Kündigung geht erst nach deren Eintragung, was für uns 2-3 Monate Aufschub bedeuten würde (wollen wir nicht ausnutzen, da aber die bisherige (bereits intensive) Wohnungssuche sich schwierig gestaltet, möchten wir ggf. die Zeit auch als Puffer haben.
Vielen Dank für eine Antwort, wenn möglich auch mit §-Angaben, da wir die Kündigung vom Rechtsanwalt zugestellt bekommen haben.
Danke,
Tom
Antwort unserer Nutzerin Justitia:
Hallo Tom,
der Notarvertrag bezieht sich auf den Käufer der Wohnung und dem Verkäufer der Wohnung.
Also wenn nun eine Wohnung verkauft wird, die derzeit noch vermietet ist, geht der MIetvertrag und alle anderen Rechte und Pflichten des Alt-Eigentümers auf den Neu-Eigentümer über. Dies muss selbstverständlich auch im Kaufvertrag festgehalten werden. Ergibt sich jedoch auch aus dem § 566 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/566.html). D.h. wenn nun Ihr Vermieter Ihnen kündigt und sie bspw. am 1.7. den Vermieterwechsel haben, müssen Sie auch bei dem Neuvermieter zum gekündigten Zeitpunkt bspw. zum 31.8. durch den Altvermieter ausziehen und die Schlüssel dem Neuvermieter überreichen.
Der Neu-Eigentümer ist nach Eintrag im Grundbuch berechtigt zu kündigen.
Jedoch wurde bei Ihnen wahrscheinlich vor dem Verkauf bereits darauf geeinigt, dass die Wohnung unvermietet erworben wird, wodurch Ihnen bereits jetzt gekündigt wurde, damit Sie rechtszeitig die Wohnung frei ist.
Aus dem BGB selbst ergibt sich auch die Möglichkeit, dass der Neu-Eigentümer kündigen darf. Jedoch gibt es hier einige Hürden, die der Neu-Eigentümer überspringen müsste.
Soweit ich das hier beurteilen kann, könnte hier eine unwirksame Eigenbedarfskündigung vorliegen. Aus welchen Grund kündigt Ihnen denn Ihr derzeitiger Vermieter die Wohnung?
Falls der Vermieter (jetzt) sich auf Eigenbedarf beruft, muss er ein berechtigtes Interesse aufweisen. Dies reicht nicht aus, wenn er die Wohnung weiter veräußern möchte. Dieser Grund ist unwirksam. D.h. dann müssten Sie sich an keine Kündigung halten und müssten selbst kündigen, damit Sie das Mietverhältnis beenden könnten
Je nach dem, ob Sie nun tatsächlich ausziehen möchten und die Kündigung Ihnen gerade zurecht kommt, können Sie um mehr Zeit zu gewinnen, der Eigenbedarfskündigung widersprechen. Jedoch sollten Sie hierbei die Frist beachten, falls der jetzige Vermieter sich auf ein wirksames berechtigtes Interesse berufen sollte.
Der Widersprch muss gem. § 574 b Abs. 2 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html) spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden.
Die Kündigung müsste dann für den Mieter eine Härte bedeuten. Gem. § 574 Abs. 2 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/574.html) liegt auch dann eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Hierzu müssten Sie jedoch Nachweise über Wohnungsangebote dem Vermieter vorbringen.
Liebe Grüße
Neues Anliegen von Tom:
Hallo,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Aber ich glaube, ich habe mich nicht klar ausgedrückt.
Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist vom neuen Vermieter, also vom neuen Eigentümer der Wohnung. Die Härtefallsache ist uns bekannt. Darum geht es uns aber weniger, da wir mit der Wohnung abgeschlossen haben (normalerweise bekommt sie uns nicht raus -> Familie mit Kleinkind gegen 1 erw. alleinstehende Frau mit fast volljährigem Kind & sie zieht in eine kleinere Wohnung). Also Kündigung ist grundsätzlich ok, wir möchten nur eine richtige Kündigung haben, die auch passt (wenn sie schon gleich mit einem Anwalt kommt).
Die neue Eigentümerin kündigt uns, weil sie einen Notarvertrag hat, in dem sich die Parteien (Käufer/Verkäufer) darauf einigen, dass sie die vermietete Wohnung bereits kündigen darf durch den Kaufvertrag.
Meiner Meinung können sie das schon vereinbaren, aber es ist für mich als Mieter nicht bindend. ich war nicht anwesend und habe dem auch nicht zugestimmt.
Für mich als Mieter zählt, wer Eigentümer der Wohnung ist. Dieser darf mich auch kündigen. Eigentümer ist wer im Grundbuch steht. Da ich keinen Nachweis habe, dass die neue Eigentümerin auch wirklich im Grundbuch steht, ist das Kündigungsschreiben für mich nicht relevant.
So verstehe ich das BGB.
Ich werde jetzt ein Schreiben an den Anwalt machen, dass ich die Kündigung als gegenstandslos erachte, bis mir eine neue Kündigung inkl. Grundbuchauszug mit Eintragung der neuen Eigentümerin vorliegt.
Bin ich da richtig?
Vielen Dank.
Tom
Erneute Antwort von Justitia:
Da habe ich Sie tatsächlich falsch verstanden.
Es ist tatsächlich richtig, dass der Neu-Eigentümer durch eine Ermächtigung (Abtretungserklärung), die der Alt-Eigentümer diesem im Rahmen des Kaufvertrages (Notarvertrag) einräumt zur Kündigung vor Eintrag ins Grundbuch berechtigt ist.
Diese Abtretungserklärung gilt gem. § 185 Abs. 1 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/185.html) dann wie eine Einwilligung des Berechtigten (Verkäufers/Alt-Eigentümers) zur vorgenommenen Verfügung (hier Kündigung) des Nichtberechtigten (Käufer/Neu-Eigentümer aufgrund des fehlenden Grundbucheintrags).
Der noch nicht im Grundbuch eingetragener Neu-Eigentümer kann nur die Mietverhältnisse kündigen, die auch an seiner Stelle der Alt-Eigentümer gekündigt hätte. D.h. im Rahmen der Ermächtigung (Abtretungserklärung) überträgt der Alt-Eigentümer dem Neu-Eigentümer seine eigenen Rechte geltend zu machen.
Das wären Fälle, wo der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt (bspw. Nichtzahlung der Miete, lautes Musik hören (nach mehrmaligen abmahnen) etc.)
Jedoch fällt die Eigenbedarfskündigung nicht darunter, weil es eine Kündigungsart ist, die der Neu-Eigentümer für sich, folglich aus eigenem Interesse geltend macht. Kündigungen aus eigenem Interesse können nur für Personen gelten, die im Grundbuch eingetragen sind. Der Erwerber eines vermieteten Grundstücks ist erst dann zur Kündigung im eigenen Namen berechtigt, wenn die Vermieterrechte und -pflichten auf ihn übergegangen sind. Dies erfolgt gem. § 566 BGB mit dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers.
Eine solche Eigenbedarfskündigung durch den noch nicht im Grundbuch eingetragenen Neu-Eigentümer ist unwirksam. Auch wenn ein Notarvertrag vorliegt.
Sie können sich gerne darauf berufen und den Eintrag ins Grundbuch, sowie die Urkunde darüber, dass der Neu-Eigentümer das Objekt erworben hat (Kaufvertrag), es zu sehen, weil Sie es möglicherweise anzweifeln etc.
Oder gleich einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren und darin das Kündigungsende im Einvernehmen festlegen. Jedoch sollten Sie hierbei beachten, dass die Berufung auf eine mögliche Härte wie es beim Widerspruch ist, nicht eingreift.
Liebe Grüße
