Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter – Mietrecht einfach

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Das deutsche Mietrecht ist mieterfreundlich ausgestaltet. Sofern der Mieter sich an die im Mietvertrag vereinbarten Regeln hält, darf der Vermieter den Mietvertrag nur dann kündigen, “wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat”, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Hierdurch wird der Mieter vor einer willkürlichen Kündigung durch den Vermieter geschützt.

Einer der in der Praxis am häufigsten vorkommenden Kündigungsgründe durch Vermieter ist der sogenannte Eigenbedarf. Benötigt der Vermieter nämlich die vermieteten Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und damit ein Kündigungsgrund, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Wann kann Eigenbedarf als Kündigungsgrund verwendet werden?

Um eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, sind mehrere Voraussetzungen erforderlich.

  1. Natürliche Person als Vermieter

Generell können nur natürliche Personen (Verweis zum Artikel natürliche Personen) Eigenbedarf an einer Wohnung anmelden, weil nur diese wohnen bzw. eine Familie oder einen Haushalt haben können ( BGH NJW 2007, 2845). Juristische Personen (Verweis zum Artikel juristische Personen) können sich grundsätzlich nicht auf den Eigenbedarf als Kündigungsgrund berufen.

2. Selbstnutzung durch den Vermieter

Möchte der Vermieter die Räume für sich selbst nutzen, muss er selbst darin wohnen: Beabsichtigt er lediglich, die Wohnung zu beruflichen Zwecken zu verwenden, ist dies für den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nicht ausreichend. Umgekehrt ist aber nicht erforderlich, dass der Vermieter sämtliche Räume zu Wohnzwecken nutzen möchte. Die Eigenbedarfskündigung ist nämlich auch dann möglich, wenn er die Absicht hat, einen untergeordneten Teil der Räume anderweitig zu nutzen, solange die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken noch im Vordergrund steht (LG Berlin GE 1991, 683).

Anders als das Wort “benötigen” andeutet, darf der Vermieter die Wohnung auch dann zur Selbstnutzung verwenden, wenn der Bedarf hierfür gar nicht dringend ist, beispielsweise wenn er aktuell eine moderne/größere Wohnung bewohnt (Vgl. BVerfG NJW 1994, 309).

Der Vermieter kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs selbst dann aussprechen, wenn er die Wohnung nur vorübergehend nutzen (Beispielsweise während des Umbaus der eigenen Wohnung) oder nur zeitweilig nutzen möchte (Beispielsweise nur an Wochenenden). Um eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, ist also nicht erforderlich, dass der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt in die betroffene Wohnung verlagern möchte (BGH NZM 2017, 846).

Unzulässig ist allerdings eine sogenannte Vorratskündigung. Der Vermieter darf nicht lediglich behaupten, dass in der Zukunft die Möglichkeit besteht, dass er die Räume für sich als Wohnung benötigt. Er muss darlegen und ggf. beweisen, dass sich sein Nutzungswunsch so weit “verdichtet” hat, dass ein konkretes Interesse an alsbaldiger Eigennutzung besteht. Dieses konkrete Interesse ist in der Praxis beispielsweise häufig nach einer Heirat, Verlust/Wechsel der Arbeitsstelle oder Trennung vom Ehepartner, anzunehmen.

3. Nutzung durch Familienangehörige

Wer als “Familienangehöriger” anzusehen ist, wird im Mietrecht nicht vom Gesetz definiert, sodass vor allem Urteile der Rechtsprechung für diese Frage entscheidend sind.

Folgende Personen werden von der Rechtsprechung als Familienangehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB angesehen:

  • Kinder, Enkel Eltern, Geschwister, Großeltern,
  • Ehepartner (sofern Ehe noch besteht), eingetragene Lebenspartner
  • Schwiegereltern (sofern Ehe noch besteht)

In Einzelfällen zugelassen wurden:

  • Neffen/Nichten
  • Onkel/Tanten
  • Stiefkinder
  • Schwager/Schwägerin
  • Cousin/Cousine.

In diesen Konstellationen muss ein enger sozialer Kontakt bestehen. Je entfernter der Grad der Verwandtschaft, desto höher sind die Anforderungen an den Grad der persönlichen Beziehung.

Folgende Personen sind nicht als Familienangehörige anzusehen:

  • Verlobte
  • Lebensgefährten
  • Patenkinder
  • enge Bekannte/Freunde

4. Angehörige des Haushalts

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist auch dann möglich, wenn der Vermieter die Räume für Angehörige seines Haushalts benötigt. Zu den Haushaltsangehörigen zählen insbesondere Pflege- und Hauspersonal. Voraussetzung ist jedoch, dass die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, nicht nur kurzfristig in den Haushalt aufgenommen worden ist, sondern dem Haushalt auf Dauer  angehören soll (Schmidt-Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 51).

Sofern Eigenbedarf aufgrund Pflegepersonals angemeldet wird, ist nicht erforderlich, dass die Pflegebedürftigkeit des Vermieters bereits eingetreten ist. Es genügt, wenn aufgrund äußerer Umstände mit gewisser Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass der Vermieter die Dienste in nächster Zeit für seine Lebensführung benötigt (BayObLG NJW 1982, 1159).

Was sind Gründe für Eigenbedarf?

Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung müssen notwendig und dringlich sein. Um über die möglichen Gründe für eine Eigenbedarfskündigung mehr zu erfahren, können Sie sich unser Blogbeitrag zu diesem Thema durchlesen.

Wie sind die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf?

Für die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf gelten grundsätzlich dieselben Regeln, die für alle ordentlichen fristgemäßen Kündigungen durch den Vermieter gelten. diese Fristen sind in § 573c BGB normiert. Demnach hängt die jeweilige Kündigungsfrist davon ab, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Sind seit Überlassung des Wohnraumes fünf Jahre vergangen, so verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um 3 Monate. Sofern ab diesem Zeitpunkt drei weitere Jahre vergangen, also insgesamt mehr als acht Jahre vergangen sind, steigt die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate auf insgesamt 9 Monate an. Das ergibt folgende Kündigungsfristen in der Übersicht:

Mietdauer: Kündigungsfrist:

0-5 Jahre – drei Monate

5-8 Jahre – sechs Monate

8-x Jahre – neun Monate

Die Kündigung des Mietvertrages muss außerdem spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats dem Mieter zugestellt sein, wenn diese zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam werden soll.

Sie können mehr über die Kündigungsfristen im Mietrecht in unserem Blogbeitrag zu diesem Thema lesen.

Welche Rechte haben Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung?

1.Widerspruchsrecht, § 574 Abs. 1 BGB

Wird dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt, so steht ihm unter umständen ein Widerspruchsrecht zu. Damit kann der Mieter einer ordentlichen befristeten Kündigung oder einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung eine besondere Härte bedeuten würde. Möchte der Mieter so seinen Auszug verhindern, muss er den Widerspruch schriftlich erklären. außerdem muss der Widerspruch dem Vermieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Eine besondere Härte kann in verschiedenen Konstellationen auftreten. Allgemein sind darunter alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (LG Berlin GE 2015, 859). Um ein Widerspruchsrecht auszuüben, müssen diese Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, es reicht aus, dass diese Nachteile wahrscheinlich eintreten werden.

Diese Nachteile müssen außerdem so schwerwiegend sein, dass sie “nicht zu rechtfertigen” sind, § 574 BGB. Dies ist stets eine Frage des Einzelfalls, es müssen alle Nachteile, die für den Mieter entstehen, bewertet werden.

In der Folge wird auf einzelne, in der Praxis häufig angeführte Härtegründe eingegangen:

a) Fehlender Ersatzraum, § 574 II BGB.

Der Härtegrund des fehlenden Ersatzraums ist der in der Praxis häufigste Härtegrund. Dies erfordert, dass der Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Hierbei muss der Mieter alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung ergreifen. Dieser Pflicht des Mieters sind aber in vielerlei Hinsicht Grenzen gesetzt.

Zum einen ist die Suche auf angemessenen Wohnraum beschränkt. Der Mieter kann verlangen, dass die Ersatzwohnung hinsichtlich ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage seinen bisherigen Lebensumständen entspricht. Grundsätzlich muss der Mieter keine wesentliche Verschlechterung seiner bisherigen Wohnverhältnisse hinnehmen.

Zum anderen muss der Mieter nur solche Wohnungen anmieten, die zu zumutbaren Bedingungen angeboten werden. Wohnungen, die im Vergleich zur ortsüblichen Miete enorm überteuert sind oder die er sich aufgrund seiner finanziellen Möglichkeiten eigentlich nicht leisten kann, muss er nicht anmieten.

Zu bedenken ist aber, dass der Mieter seine konkreten Ersatzraumbemühungen dem Vermieter auch darlegen und beweisen muss. Er kann sich nicht auf allgemeine Gründe wie das knappe Wohnungsangebot stützen, ohne wirkliche Bemühungen unternommen zu haben.

b) Hohes Alter des Mieters

Viele Mieter, die sich bereits in einem hohen Alter befinden, bringen dies als besonderen Härtegrund hervor, um den Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieters zu begründen. Sofern der Mieter die Wohnung schon sehr lange bewohnt, wird dies ebenso als Argument für den Widerspruch angeführt.

Beides stellt für sich gesehen jedoch noch keine besondere Härte dar (OLG Köln WuM 2003, 465; LG Berlin MM 1999, 351). Anders wird dies jedoch beurteilt, wenn der Mieter räumungsunfähig ist. Dies ist einerseits der Fall, wenn der Mieter auf Grund seines Alters oder seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen. Andererseits genügt es, wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würden (LG Bochum ZMR 2007, 452).

Sofern der Mieter im hohen Alter nicht räumungsunfähig ist, kann er sich dennoch auf ein Widerspruchsrecht berufen, wenn er wegen seines hohen Lebensalters besondere Schwierigkeiten bei der Ersatzraumsuche hat. Dabei steht es ihm sogar zu, seine Wohnraumsuche auf sein bisheriges Wohnviertel zu beschränken, er muss also keine Wohnungen in anderen Stadtteilen oder Gemeinden suchen.

c) Krankheit, Behinderung

Härte liegt in der Regel auch dann vor, wenn der Mieter aufgrund einer Krankheit an der Räumung gehindert ist. Dies gilt sowohl für körperliche, als auch für geistige Erkrankungen.

Diese Räumungsunfähigkeit ist dann anzunehmen, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Auszug erheblich verschlechtert würden (BGH NZM 2005, 143). Diese Grundsätze gelten auch für Mieter mit körperlichen oder geistigen Behinderungen.

d) Schwangerschaft

Steht die Mieterin selbst oder eine Familienangehörige eines Mieters kurz vor der Geburt eines Kindes, so ist ein Auszug wegen den mit der Schwangerschaft verbundenen, psychischen und physischen Belastungen als besondere Härte anzusehen. Auch in diesem Fall kann also vom Widerspruchsrecht gebrauch gemacht werden, das eine Kündigung wegen Eigenbedarf verhindert.

e) Zusage einer langen Mietzeit und getätigte Aufwendungen für die Wohnung

Die Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter besonders dann ungünstig sein, wenn er in der Vergangenheit hohe Kosten in die Wohnung gesteckt hat, beispielsweise um die Mietsache zu erhalten oder zu verbessern. Dies wird dann der Fall sein, wenn er fest davon ausging, auf lange Zeit in der Wohnung wohnen zu dürfen. In einem solchen Fall kann die frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses einen nicht zu rechtfertigenden Nachteil bedeuten, wenn der Mieter mit einer frühen Kündigung nicht zu rechnen hatte, die Aufwendungen erheblich sind, für einen erheblichen Teil davon beim Auszug kein Ersatz verlangt werden kann und die Aufwendungen durch die Mietzeit noch nicht abgewohnt sind, so dass es zu einem wesentlichen Verlust des Mieters kommen würde (OLG Karlsruhe NJW 1971, 1182).

2.Ausschluss des Widerspruchsrechts, § 574 Abs. 1 S. 2 BGB

Auf das Widerspruchsrecht kann sich der Mieter jedoch nicht berufen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen würde. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine die Mietzahlung nicht leistet ( § 543 Abs. 2 Nr. 3a) BGB) oder die Rechte des Vermieters dadurch erheblich verletzt, dass er die Mietwohnung durch Vernachlässigung erheblich gefährdet (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Was tun wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet?

  1. Widerspruchsrecht ausüben

Sofern der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, kann der Mieter unter umständen ein Widerspruchsrecht haben. Dies ist in der Praxis die am häufigsten verwendete Möglichkeit, die Wirksamkeit der Kündigung zu verhindern.

2. Prüfen des Kündigungsgrundes

Falls dem Mieter kein Widerspruchsrecht zusteht, sollte er auf jeden Fall den Kündigungsgrund des Vermieters gründlich überprüfen.

Mögliche Unwirksamkeitsgründe können hierbei sein:

a) Der Vermieter täuscht den Eigenbedarf nur vor

Dies wird im Zweifel sehr schwer zu beweisen sein, da sich dies in der Regel erst herausstellt, wenn der Mieter die Wohnung bereits räumen musste. Allerdings können im Einzelfall schon vor diesem Zeitpunkt Anhaltspunkte dafür aufkommen, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht.

Stellt sich erst nach dem Auszug heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuschte, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz gegen seinen Vermieter, den er gerichtlich durchsetzen kann.

b) Der Vermieter handelt rechtsmissbräuchlich

Schließt der Vermieter keinen befristeten Vertrag ab, obwohl er die alsbaldige Eigennutzung schon beim Vertragsschluss ernsthaft in Betracht gezogen hat, verhält er sich widersprüchlich und damit rechtsmissbräuchlich, wenn er wegen dieses Eigenbedarfs kündigt (BGH NJW 2009, 1139).

Kommt der Mieter zu dem Ergebnis, dass der Eigenbedarf aus Sicht des Vermieters zumindest vorhersehbar war, kann der Vermieter Ihnen wegen dieses bei Vertragsschluss bereits vorhandenen oder vorhersehbaren Eigenbedarfs für die Dauer von fünf Jahren nicht kündigen (LG Berlin NZM 1998, 433).

c) Der Vermieter begründet den Eigenbedarf nicht/nicht ausreichend

Gemäß § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben angeben. Fehlen diese, so ist die Kündigung schon aus formellen Gründen unwirksam. Besteht der Mietvertrag mit mehreren Vermietern, so muss die Kündigung außerdem von allen erklärt werden.

Die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung kann sich aber auch daraus ergeben, dass die Begründung unzureichend ausfällt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter die Bedarfsperson nicht eindeutig benennt oder der konkrete Bedarfsgrund nicht klar wird. Zwar ist das Nennen eines konkreten Namens nicht erforderlich, umgekehrt reicht die Bezeichnung “ein Familienangehöriger” nicht aus (LG Hamburg WuM 1988, 111).

Außerdem kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass er den Eigenbedarf später noch begründen wird: Ein solches “Nachschieben” der Begründung ist nämlich nur im Ausnahmefall zulässig, wenn es um Gründe geht, die nach der Kündigungserklärung eingetreten sind, § 573 Abs. 3 S. 2 BGB.

d) Sonderfall: Erleichtertes Kündigungsrecht bei Zweifamilienhaus

Sofern der Mieter einen Fehler in der Kündigungserklärung findet und sich womöglich bereits über deren Unwirksamkeit freut, muss er jedoch noch eines beachten: Wohnt er in einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus, in dem die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht, § 573a Abs. 1 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter auch dann kündigen kann, wenn er gar kein berechtigtes Interesse hieran hat. Die Tatsache, dass die Eigenbedarfskündigung beispielsweise nicht richtig begründet wurde der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuschte, ändert in diesen Fällen nichts an der Wirksamkeit der Kündigung. Einziger Vorteil für den Mieter: Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um 3 Monate.

3. Sperrfrist überprüfen

Eine Sonderregelung besteht auch für die Situation einer sogenannten Wohnungsumwandlung. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf die Anmeldung von Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Hierzu folgendes Beispiel:

Sie sind Mieter einer vom Vermieter Valentin vermieteten Wohnung. Valentin wandelt die Wohnung in Wohneigentum um, da er Geldsorgen hat. Dieses Wohneigentum veräußert er dann an den Käufer Konrad.

Möchte Konrad nun Eigenbedarf an der Wohnung, in der Sie wohnen, anmelden, so ist dies nicht möglich: Bis zum Ablauf von drei Jahren seit dem Kauf der Wohnung wird die Eigenbedarfskündigung gesperrt, § 577a BGB.

Sind Sie von einer Eigenbedarfskündigung betroffen, sollten Sie sich erkundigen, ob diese Konstellation auf Sie zutrifft.

4. Letzter Ausweg: Aufhebungsvertrag

Hat der Mieter kein Widerspruchsrecht und lassen sich im Kündigungsschreiben weder formelle, noch materielle Fehler finden, so kann er zumindest versuchen, den Vermieter zum Abschluss eines Aufhebungsvertrags zu bewegen. Dies hat insbesondere dann Aussicht auf Erfolg, wenn der Vermieter die Wohnung zeitnah beziehen möchte, die Kündigungsfrist aber wegen der langen Mietdauer 9 Monate beträgt. Durch einen Aufhebungsvertrag könnte der Vermieter die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist beziehen. Aufgrund dieses “Entgegenkommens” des Mieters könnten Mieter und Vermieter im Gegenzug beispielsweise vereinbaren, dass der Vermieter die Umzugskosten des Mieters übernimmt oder Schönheitsreparaturen, die normalerweise der Mieter zu tragen hätte, selbst durchführt.

Für Vermieter: Eigenbedarfskündigung Vorlage und Übersicht

Für Vermieter haben wir auch ein paar Sachen vorbereitet. Sie können unsere kostenlose Vorlage für eine Eigenbedarfskündigung nutzen, um ihren Mieter zu kündigen.

Zudem haben wir die häufigsten Gründe und die Sperrfrist im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung in diesem Blogbeitrag behandelt.

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