Wir haben von der Nutzerin Meli folgende Anfrage erhalten:
Hallo,
folgendes Problem haben wir:
wir sind dabei ein Haus (DHH) zu kaufen, dieses ist vermietet an Hartz 4 Empfänger (zur Miete seid Juni 2012). Jetzt habe ich gehört, es ist schwer diese wegen Eigenbedarf zu kündigen ( 4 Kinder)! Wie gehe ich am besten vor?
Schreibe ich auch das Jobcenter an?
Wir wollen schnell einziehen, wir haben ein Neugeborenes und ein Kleinkind (19monate) in unserer jetzigen Wohnung gibt es keinen Spielplatz in der Nähe und der Kindergarten unserer Kinder wird in der Nähe des Hauses gebaut!
Bringt eine Eigentumsrechtschutz was? Zahlen sie, wenn es vor Gericht gehen würde, auch wenn ich die Kündigung selber schreibe?
Ach ja die Mieter haben schon angekündigt, dass sie nicht ausziehen wollen.
Meinung unserer Nutzerin Melanie zu dem Anliegen:
Liebe Meli,
grundsätzlich können Sie den Eigenbedarf nur geltend machen, wenn sie ein berechtigtes Interesse haben. Der alleinige Wunsch in den eigenen vier Wänden zu leben genügt nicht.
Auch, wenn Sie nun zwei Kleinkinder haben, sind Sie nicht unbedingt berechtigt, Eigenbedarf geltend zu machen. Vielmehr müssen die gesamten Umstände stimmen, damit Sie Ihr berechtigtes Interesse geltend machen können.
Ist Ihre derzeitige Wohnung zu klein für einen Vier-Personen-Haushalt? Warum genügt aus Ihrer Sicht Ihre bisherige Wohnung nicht Ihnen? All diese Gründe müssten Sie offen darlegen. Falls Sie eine Alternativwohnung für Ihre Mieter haben, müssten Sie diese denen unverzüglich mit der Kündigung mitteilen.
Ihre Mieter können Ihrer Eigenbedarfskündigung widersprechen. Häufig sehen diese Fälle so aus, dass die Mieter Ihren Vermeiter nachweisen müssen, dass sie keine anderweitige Wohnung zu ähnlichen Konditionen finden. Dabei spielen auch soziale Punkte eine Rolle. Wenn die Familie vier kleine Kinder haben sollte, die jeweils in ein Kindergarten in der Nähe gehen würden, müssten auch solche Faktoren berücksichtigt werden.
Wichtig ist, dass die Mieter trotz geringerer finanzieller Möglichkeiten Ihrem Vermieter darlegen müssen, wie ihre Wohnungssuche verläuft. Gibt sich bspw. ein Mieter keine Mühe um eine alternative Wohnung, so kann das Gericht verlangen, dass dieser auszieht. Wie Sie sehen, können sich Ihre Mieter nur auf den Widerspruch einlassen, wenn sie auch notwendige Beweise Ihnen liefern.
Je nach Eigentumsrechtsschutz Versicherung kann die Klage bzgl. einer Eigenbedarfskündigung übernommen werden. Diese mussten vor Abschluss der Versicherung nochmals mit dem Unternehmen abgesprochen werden, welche Kosten denn von denen getragen werden.
Das Jobcenter würde ich an Ihrer Stelle vorsichtshalber informieren.
Liebste Grüße,
Melanie
Rückmeldung der Nutzerin Meli zu der erhaltenen Antwort:
Es ist so, das wir zu viert in einer 70 qm Wohnung leben und es in der direkten Nähe auch keinen Spielplatz gibt! Meine Große ( 19 Monate ) fängt im August im Kindergarten an, der in der Nähe es Hauses gebaut wird! Die Kinder des Mieters sind 15 Jahre und älter…
Außerdem würde ich die Miete gerne erhöhen (laut der bisherigen Besitzerin durfte sie die Miete nicht hoch änderen, da das Haus speziell finanziert wurde) jetzt 120qm 795 Euro kalt auf 900 Euro kalt (es gab jemanden, der das Haus vor uns kaufen wollte, der hat sich wohl mit dem Mieter auf 900 Euro geeinigt) geht das denn ohne Probleme?
Gruß Melanie
Meinung unserer Nutzerin Melanie zur neuen Antwort der Nutzerin Meli:
Liebe Melanie,
Sie können gerne versuchen den Eigenbedarf geltend zu machen. Sie können ausführen, dass der Kindergartenplatz essentiell für die Fortführung Ihrer Arbeitstätigkeit ist. Ob die Eigenbedarfskündigung am Ende wirksam ist, kann ich Ihnen jedoch nicht zu 100 % bescheinigen.
Sie können die Miete erhöhen, wenn innerhalb der letzten fünfzehn Monaten keine Mieterhöhung stattgefunden hat. Die Mieterhöhung kann nur zum Zwecke der Anpassung an die ortübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB).
Zudem darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden. Diese Kappungsgrenze kann sogar durch die Landesregierungen niedriger vereinbart werden und müsste in jedem Bundesland nachgelesen werden.
Die Mieterhöhung erfolgt schriftlich und begründet, um die Wirksamkeit zu entfalten.
Sie können nur eine wirksame Mieterhöhung vornehmen, wenn Sie diese schriftlich und begründet, durchführen. Wenn Sie Ihre Miete an die ortübliche Vergleichsmiete anpassen, müssen Sie hierfür ein Beispiel nehmen, die Ihrer Wohnung ähnelt. Hierzu dient der Mietspiel. Eine Kopie des aktuellen Mietspiegels, die Sie für Ihre Begründung heranziehen, müssen Sie Ihrem Mieterhöhungsschreiben nur einfügen, wenn Sie Ihrem Mieter in dem Mieterhöhungsschreiben nicht konkret nennen, wo er diese einsehen kann. Hierfür müssen Sie dem Mieter genau erläutern, wo er den aktuellen Mietspiegel kostenfrei nachsehen kann oder eben eine Kopie des aktuellen Mietspiegels, an dem Sie sich orientieren beilegen.
Im Rahmen der Mieterhöhungsschreibens müssen Sie als Adressaten alle Mieter des Mietobjektes nennen, sind bspw. Ehefrau und Ehemann Mieter des Mietobjektes, müssen Sie diese beiden oben im Adressatenbriefkopf explizit benennen.
Zudem ist die Mieterhöhung nicht mit der nächsten Miete fällig, sondern erst nach drei Monaten.
Dies müssen Sie dem Mieter auch so mitteilen.
Erreicht bspw. die Mieterhöhung Ihre Mieter im März, kann die Mieterhöhung erst im Monat Juli 2015 eingefordert werden. Zudem müssen Sie die Mieter darauf hinweisen, dass ihnen ein Sonderkündigungsrecht zusteht, falls Sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sein sollten. Aus dem Grund dienen die oben genannten drei Monate für die Bedenkzeit.
Zudem müssen Sie Ihre Mieter um Zustimmung zur Mieterhöhung bieten. Hierfür können Sie ein Rückschreiben in Ihre Mieterhöhung einfügen, die der Mieter unterschrieben an Sie zurückschicken kann. Eine bestimmte Form, wie der Mieter dies zu tun hat, steht im Gesetz nicht, sodass dies formfrei ist. Aus beweisrechtlichen Gründen ist jedoch zu raten, eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung seitens des Mieters einzuholen.
Der Mieter hat nach Zugang des Mieterhöhungsschreiben zwei Monate, um seine Zustimmung zu erteilen. Tut er dies nicht, steht Ihnen im gerichtlichen Wege die Klage zur Einholung einer Zustimmung zur Mieterhöhung frei.
Ob die Höhe in Ordnung ist, die Sie dort aufgeschrieben haben, müssten Sie nach dem, was ich Ihnen hier erklärt habe, nachschauen, sprich im aktuellen Mietspiegel für Ihren Wohnraum.
Liebe Grüße,
Melanie
