Eigenbedarfskündigung nach Kauf: Sperrfrist & Pflichten beim Hauskauf

Wenn Sie vor dem Erwerb einer Immobilie stehen, stellen Sie sich bestimmt folgende Frage: Lieber ein leer stehendes Objekt erwerben oder doch ein Haus kaufen, welches vermietet ist? Beides hat Vor- und Nachteile. Insbesondere, wenn Sie planen, an einem vermieteten Haus nach dem Kauf Eigenbedarf anzumelden, sind einige Fristen und Regeln zu beachten. Ob die Eigenbedarfsanmeldung überhaupt zulässig ist und welche Voraussetzungen dafür gegeben sein müssen, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.

Kann Eigenbedarf angemeldet werden, wenn ein vermietetes Objekt gekauft wird?

Oftmals besteht Ungewissheit darüber, ab welchem Zeitpunkt eine Kündigung wegen Eigenbedarf überhaupt erlaubt ist. Das Gesetz sieht hier allerdings ganz klare Regeln vor: Eigenbedarf kann dann ab dem Zeitpunkt angemeldet werden, seitdem Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Zu beachten gilt es hier jedoch für Käufer, dass das Gesetz auch hier die Rechte der Mieter besonders schützt. Deshalb ist es für Käufer von Immobilien oftmals etwas schwierig, sein Recht durchzusetzen und ist meist mit vielen Hürden verbunden. Außerdem muss die Eigenbedarfsanmeldung hieb- und stichfeste Gründe haben.

Wann ist die Eigenbedarfskündigung wirksam?

Für Mieter ändert sich nach dem Verkauf einer bewohnten Immobilie erst einmal nichts. Das Gesetz sieht zunächst vor, dass der neue Käufer in alle Pflichten und Rechte des ehemaligen Vermieters eintritt (§ 566 BGB). Getreu dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ tritt der neue Käufer zunächst in das laufende Mietverhältnis ein.

Welche Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?

Möchten Sie ein vermietetes Objekt erwerben, so haben Sie sich erst einmal an gesetzliche Vorgaben des Mietrechts zu halten. Auch, wenn in den Mietverträgen ein besonderer Schutz der Mieter geregelt ist, können Sie daran nichts ändern. Erst, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, haben Sie die Möglichkeit, den Mietern zu kündigen; dies jedoch auch nicht ohne Weiteres.

Möchten Sie das bewohnte Objekt selbst nutzen, steht Ihnen als neuer Eigentümer nur der Weg über die Eigenbedarfskündigung offen. Insbesondere dann, wenn sich der Mieter ordnungsgemäß und vertragskonform verhält, kann er nicht außerordentlich gekündigt werden. Wohnen die Mieter unter Umständen schon über einen längeren Zeitraum in dem Objekt, greift die sogenannte Härtefallregelung.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird nur dann wirksam, wenn Sie die Kündigung nachvollziehbar und ausführlich erläutern, keine Sperrzeiten mehr einzuhalten sind und alle Kündigungsfristen eingehalten wurden. Zudem müssen Sie die Gründe im Kündigungsschreiben detailliert darlegen und angeben, welche Personen, die zu dem begünstigten Personenkreis gehören, dort einziehen sollen. Sie müssen als Käufer also ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorweisen können. Dies bedeutet, dass Sie die Wohnräume nur für sich, für Familienangehörige oder Personen, die Ihrem Haushalt beiwohnen, nutzen dürfen.

Welche Rechte hat der Mieter nach der Eigenbedarfskündigung?

Auch Mieter stehen nach einer Kündigung nicht mittellos da. Sie haben das Recht, Widerspruch einzulegen. Möchten Mieter ihr Interesse darlegen, müssen Sie das sogar tun. Verpasst ein Mieter den Zeitpunkt, rechtzeitig Widerspruch einzulegen, wird sein Interesse nicht berücksichtigt. Die Frist zur Einlegung des Widerspruchs läuft zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses ab. Besonders dann, wenn der Auszug aus der gekündigten Immobilie für ihn, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen eine besondere Härte darstellt, kann und sollte ein Mieter Widerspruch einlegen.

Nicht selten landen Kündigungen wegen Eigenbedarf vor Gericht

Selbst, wenn Sie als neuer Eigentümer alles richtig gemacht haben, sich an alle Fristen gehalten haben und Ihre Kündigung auch triftig begründen können, kann es teilweise schwierig werden, Ihr Recht durchzusetzen. In den vergangenen Jahren ergingen einige Gerichtsurteile, die verschiedene Einschränkungen ergeben haben. Solche Einschränkungen können beispielsweise dann bestehen, wenn:

• Streit zwischen Ihnen und dem Mieter besteht. Bei einer Kündigung Ihrerseits könnte der Streit dann als Auslöser gewertet werden.
• ein Mieter schon ein fortgeschrittenes Alter aufweist und gebrechlich ist. Hier stellt eine Kündigung eine unzumutbare Härte dar.
• Sie mehrere Immobilien besitzen. In diesem Fall müssen Sie dem Gericht detailliert darlegen, weshalb Sie ausgerechnet diese Immobilie bewohnen möchten.
• Sie die Immobilie nur vorübergehend nutzen möchten. Dies wäre der Fall, wenn Sie ein Trennungsjahr durchleben müssen.

TIPP

Sie sollten schon vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie das Gespräch mit dem Mieter suchen und sollten sich gut mit ihm stellen. Ein gutes Verhältnis erleichtert das spätere Vorgehen. Zudem sollten Sie sich frühzeitig um einen Rechtsanwalt bekümmern und gegebenenfalls Rechtsbeirat einholen.

Wegen Eigenbedarf kündigen – Was gilt es zu beachten?

Wie bereits erwähnt, lohnt es sich, im Vorfeld schon das Gespräch mit den Mietern zu suchen. Eine plötzliche Kündigung führt bei vielen Mietern zu einem regelrechten Schock, denn sie müssen ihr komplettes Leben wieder neu sortieren. Auf alle Fälle sollten Sie behutsam und verständnisvoll an die Sache herangehen und Ihren Mietern so viel Zeit einräumen, wie sie benötigen.

Als Eigentümer müssen Sie gemäß § 573c BGB folgende Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung einhalten:

• Besteht das Mietverhältnis länger als acht Jahre: Neun Monate Kündigungsfrist
• Besteht das Mietverhältnis fünf bis acht Jahre: Sechs Monate Kündigungsfrist
• Besteht das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre: Drei Monate Kündigungsfrist

Zudem müssen Sie als Eigentümer darauf achten, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats bei dem Mieter eingeht. Bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren wäre die Kündigung dann zum Ende des übernächsten Monats wirksam.

Ein Beispiel

Wenn Sie Ihrem Mieter zum 2. April kündigen, endet das Mietverhältnis Ende Juni.

Worauf muss bei der Kündigung geachtet werden?

Damit Sie Ihre Kündigung gegenüber dem Mieter nachweisen können, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass Sie die Kündigung per Einschreiben versenden. Besser ist es sogar, wenn Sie die Kündigung persönlich übergeben und dafür auch noch Zeugen anwesend sind. Es kommt nicht selten vor, dass Mieter plötzlich bestreiten, jemals eine Kündigung erhalten zu haben. Nur das Abschicken selbst reicht als Beleg der ordnungsgemäßen Zustellung nicht aus.

Meistens haben die Kündigungen wegen Eigenbedarf Erfolg, wenn die Schreiben ordentlich aufgesetzt sind, alle Fristen eingehalten wurden und die Gründe für die Kündigung plausibel und nachvollziehbar sind. Das Gericht macht sich dann die Sichtweise des Eigentümers zu eigen, wonach der Vermieter von seinem Recht an der Benutzung seines Eigentums Gebrauch macht.

Nach erfolgter Kündigung wegen Eigenbedarf steht Ihnen als Vermieter außerdem ein Besichtigungsrecht zu. Hier können Sie sich ein Bild davon machen, ob noch eventuelle Renovierungsmaßnahmen erforderlich sind. Aber Vorsicht: Ihr Besichtigungsrecht sollten Sie mit aller Behutsamkeit beim Mieter einfordern, damit es keine Konflikte gibt. Alternativ können Sie auch unser kostenloses Eigenbedarfskündigung Muster verwenden.

Wie lange darf die Wohnung nach dem Auszug des Mieters leer stehen?

Hier gibt es keine genauen Vorschriften. Nachdem die Kündigung wegen Eigenbedarf durch ist und alle Mieter ausgezogen sind, darf das Objekt unbestimmte Zeit leer stehen. Die Gründe für einen verzögerten Einzug können dabei verschiedene Ursachen haben:

• Die Person, für die die Wohnung vorgesehen war, konnte aus gesundheitlichen Gründen erst später einziehen.
• Bevor in die Wohnung eingezogen wird, soll sie saniert oder renoviert werden.

Hinweis

Der Grund des Eigenbedarfs muss nur bis zum Ende der Kündigungsfrist vorliegen. Etwaige Zweifel an den Gründen für Eigenbedarf müssen vom Vermieter nachgewiesen werden. So kann ausgeschlossen werden, dass es sich nicht um einen vorgetäuschten Eigenbedarf handelt (vgl. Urteil BGH vom 09.11.2005, Az.: VIII ZR 339/04).

In diesem Urteil ging es darum, dass die Klägerin den Eigenbedarf des Vermieters anzweifelte. Dieser kündigte auf Eigenbedarf für seine Schwiegermutter. Im Laufe des Räumungsprozesses verstarb die Schwiegermutter allerdings. Daraufhin verlangte die ausgezogene Mieterin und Klägerin Schadensersatz vom Vermieter. Der BGH wies die Klage zurück, mit der Begründung, dass es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf lediglich auf den Zeitpunkt ankommt, an dem dieser besteht und in dem das Mietverhältnis endet. Ansonsten wäre ein Mieter, der sich gegen die Kündigung wehrt, beziehungsweise dagegen klagt, bessergestellt als ein Mieter, der ordnungsgemäß zum Ablauf der Kündigungsfrist auszieht.

Was hat es mit der Sperrfrist auf sich?

Sobald eine Sperrfrist bezüglich der Kündigung eines Mietverhältnisses vorliegt, hat der Vermieter zunächst diese Sperrfrist abzuwarten, bevor er wegen Eigenbedarf kündigen kann. Eine Sperrfrist existiert beispielsweise bei umgewandeltem Wohnraum.

Ein kurzes Beispiel:

Eine bestehende Mietwohnung wird in Eigentum umgewandelt und ist vor Umwandlung vermietet. Bevor Sie nun als neuer Wohnungseigentümer die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, haben Sie zunächst eine Sperrfrist einzuhalten.

Folgende Voraussetzungen müssen gegeben sein, wenn eine Sperrfrist einzuhalten ist:

• Nach Einzug des Mieters wird die Wohnung in Wohnraum umgewandelt.
• Bei der Mietwohnung handelt es sich um eine vermietete Wohnung.
• Die Wohnung wird verkauft, nachdem sie in Wohneigentum umgewandelt wurde.

Übrigens gilt auch eine solche Sperrfrist, wenn eine komplette Reihenhaussiedlung in einzelne Grundstücke gesplittet und sodann verkauft wird. Hier kann demnach auch eine Sperrfrist bei Eigenbedarf bestehen, wenn Sie ein Haus erwerben möchten.

Es existiert jedoch nicht immer eine Sperrfrist bei Eigentumswohnungen. Wenn die Wohnung schon vor Beginn des Mietverhältnisses in Wohnraum umgewandelt wurde, gilt nach wie vor die reguläre Kündigungsfrist, wenn Sie wegen Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel kündigen möchten. Dies aber auch nur, wenn Sie als Privatperson fungieren. Anders sieht es aus, wenn es sich um eine Miteigentümergemeinschaft oder Personengesellschaft handelt.

Fazit zur Eigenbedarfskündigung nach Kauf

Kurzgesagt: Kauf bricht nicht Miete!

Als Käufer eines vermieteten Objekts müssen Sie vor der Anmeldung zum Eigenbedarf einige Dinge beachten. Sie sollten sich nicht nur über die gesetzlichen Kündigungsfristen, sondern auch über etwaige Sperrfristen informieren. Zudem können Sie erst wegen Eigenbedarf kündigen, sobald sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Eine reine Auflassungsvormerkung reicht dazu noch nicht aus! Legt der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung ein, sollten Sie diesen genau auf einen Härtefall überprüfen lassen. Zudem müssen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben auch den Mieter über sein Widerspruchsrecht informieren. Stichfeste Gründe für die Eigenbedarfskündigung müssen Sie bereits im Kündigungsschreiben aufführen.