Mieterhöhung langjähriger Mieter: Pflichten, Fristen & mehr!

Ein Vermieter muss nicht jahrzehntelang einer Mietpreisentwicklung zusehen, ohne einem langjährigen Mieter die Miete zu erhöhen. Ein Vermieter hat das Recht, die Miete zu erhöhen, sobald sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ermittelt wird diese ortsübliche Vergleichsmiete über den Durchschnitt von anderen Mieten in der Umgebung für vergleichbare Wohnungen innerhalb der letzten vier Jahre. Normalerweise greift man dazu auf den offiziellen Mietspiegel der Gemeinde zurück.

Dieser wird jedoch nicht in jeder Gemeinde ermittelt. Auch wenn ein Mietspiegel vorhanden ist, kann der Vermieter sich auf drei vergleichbare Wohnungen als Grundlage berufen. Zu beachten gilt es hier, dass die Miete dann nur auf das ortsübliche Niveau angehoben werden darf. Bei Neuvermietungen kann der Vermieter sogar 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten. In diesem Ratgeber erhalten Sie die wichtigsten Informationen rund um das Thema Mieterhöhung langjähriger Mieter.

Wie viel Mieterhöhung nach 10 Jahren?

Bei Mietererhöhungen muss der Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze einhalten. Mit dieser Kappungsgrenze wurde geregelt, dass die Miete nur innerhalb von drei Jahren höchsten um 20 % angehoben werden darf. In manchen Gemeinden liegt diese Kappungsgrenze sogar bei 15 %.

Mieterhöhungen wirken sich immer nur auf die Kaltmiete aus. Die Vorauszahlung der Nebenkosten ergibt sich ausschließlich aus der Nebenkostenabrechnung, für diese andere Regeln gelten. Ein „Beitrag für Schönheitsreparaturen“ stellt hingegen nur einen ausgewiesenen Teil der Kaltmiete dar und darf deshalb nicht willkürlich erhöht werden. Zudem sollte sich die ortsübliche Vergleichsmiete immer auf die reelle Wohnungsgröße beziehen, selbst dann, wenn im Mietvertrag irrtümlicherweise eine andere Quadratmeterzahl angegeben ist.

Wie oft dürfen Vermieter die Miete erhöhen?

Als Mieter stehen Sie nach der Mieterhöhung schon vor der neuen Mieterhöhung. Der Vermieter darf frühestens nach einem Jahr seit der letzten Mieterhöhung die Miete erneut anheben. Diese kann dann frühestens nach drei weiteren Monaten wirksam werden. Die meisten Mieter erhalten deshalb alle 15 Monate Post von ihrem Vermieter. In diesen Briefen steht dann häufig, dass andere Wohnungen noch teurer wären. Deswegen sei auch für diese Wohnung eine höhere Miete fällig.

Prinzipiell reicht diese Begründung für eine Zustimmung zur Mieterhöhung aus. Jedoch muss der Vermieter erklären, wie er darauf kommt, dass andere vergleichbare Wohnungen höhere Mieten besitzen. Hierbei kann sich der Vermieter auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank, den Mietspiegel, auf Mieten von mindestens drei Vergleichswohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten beziehen.

Welche Formvorschriften und Fristen müssen bei einer Mieterhöhung eingehalten werden?

Nicht nur die dreijährige Frist der Kappungsgrenze ist von Vermieterseite aus zu beachten, sondern noch weitere. Nach einer Mieterhöhung oder nach einem Einzug eines Mieters darf der Vermieter ein Jahr keine Mieterhöhung vornehmen. Hinzu kommt, dass dem Mieter eine Überlegungsfrist ab Zustellung der Mieterhöhung eingeräumt werden muss. Diese läuft bis zum Ende des übernächsten Monats. Dann erst könnte eine Mieterhöhung wirksam werden. Dies bedeutet, dass insgesamt seit der letzten Mieterhöhung 15 Monate ins Land gegangen sein müssen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Vorsicht:

Die einjährige Frist bei Mieterhöhungen gilt nur für solche, bei denen die Mieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden (§ 558 BGB). Wenn die Miete zuvor schon aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen angehoben wurde, kann die Miete trotzdem noch zusätzlich an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Mehr über das Thema Mieterhöhung nach Modernisierung.

Vermieter müssen außerdem bei der Mieterhöhung einige Formvorschriften einhalten. Werden diese nicht eingehalten, ist die Mieterhöhung unwirksam. Deshalb muss eine Erhöhung immer schriftlich erfolgen. Gibt es mehrere Vermieter, beispielsweise als Erbengemeinschaft, müssen auch alle zusammen eine Erhöhung aussprechen. Ein Anwalt oder eine Hausverwaltung müssen beim Aussprechen von Mieterhöhungen eine Vollmacht vorlegen.

Stehen mehrere Mieter im Mietvertrag, muss die Erhöhung auch allen Mietern gegenüber ausgesprochen werden. Der Vermieter muss im Schreiben nicht nur den konkreten Erhöhungsbetrag, sondern auch das Datum des Inkrafttretens aufführen. Die Mietererhöhung muss er darüber hinaus auch begründen. Hierbei reichen allgemeine Verweise auf gestiegene Kosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete nicht aus. Er muss genau angeben, ob er sich auf Mieten von vergleichbaren Wohnungen oder auf den offiziellen Mietspiegel bezieht. Bezieht er sich auf andere Wohnungen, müssen diese auch benannt werden.

Worauf sollte bei einer Mieterhöhung geachtet werden?

Die Regelungen zur Mieterhöhung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch eigentlich klar definiert. Dennoch gibt es immer wieder Streit zwischen Vermietern und Mietern.

In etwa einem Viertel der Fälle verlangen laut diversen Mietervereinen die Vermieter oftmals mehr Miete, als Ihnen zusteht. Manchmal wird der Mietspiegel falsch angewendet oder sie berufen sich auf ein fehlerhaftes Zahlenwerk. Von Anfang an ungültig ist eine Mieterhöhung, wenn der Vermieter die Erhöhung nicht von allen Mietern, die im Mietvertrag aufgeführt sind, verlangt. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen.

Für Laien ist die Rechtslage oft undurchschaubar und kompliziert. Wenn Sie eine Mieterhöhung nicht akzeptieren möchten, sollten Sie sich unbedingt von einem Mietrechtsspezialisten informieren lassen. Wer falsch reagiert, für den könnte es teuer werden. Sobald Sie als Mieter einer Mieterhöhung zustimmen, ist die Erhöhung gültig; egal ob die Erhöhung rechtens ist oder nicht. Andersherum ist es, wenn die Mieterhöhung korrekt begründet wurde und Sie als Mieter Ihre Zustimmung zur Erhöhung verweigern. Dann könnte der Vermieter Ihre Zustimmung einklagen. Auf den Mieter kommen dann noch Rechtsanwalts- und Gerichtskosten zu.

Tipps für Vermieter

Wahren Sie die Form

Die Mieterhöhungen sollten gut vorbereitet sein. Lassen Sie sie am besten von einem Juristen eines Vermieter- oder Hausbesitzer-Verbands prüfen. Ärgerlich wären Formfehler, die dann zur Unwirksamkeit des Forderungsschreibens führen würden.

Schalten Sie die Behörde ein

Besitzen Sie im sozialen Wohnungsbau Wohnungen, können Sie sich an die zuständige Behörde wenden, falls Sie mit den Mieten nicht auskommen, damit Sie alle Kosten bestreiten können. Je nach Bundesland sind dafür Städte, Kreise oder Kommunen zuständig.

Tipps für Mieter

Holen Sie sich rechtlichen Rat ein

Bevor Sie auf ein Forderungsschreiben des Vermieters reagieren, sollten Sie sich unbedingt von einem Mietrechtsspezialisten beraten lassen. Für Laien ist es leider nicht immer gleich beurteilbar, ob das Forderungsschreiben formal wirksam ist. Wenn Ihr Vermieter Ihnen ein unwirksames Schreiben geschickt hat, ist es zumeist sogar besser, gar nicht darauf zu reagieren. Denn: Solange der Vermieter seinen Fehler nicht bemerkt, kann er ihn auch nicht korrigieren. Dies bedeutet, dass die Miete erst einmal so bleibt, wie sie ist.

Fordern Sie Belege ein

Wenn Sie Mieter einer Sozialwohnung sind, können Sie sich beim Vermieter Auskünfte über die Zusammensetzung und Ermittlung der Kostenmiete einholen. Sie können sich auch die Genehmigungen zeigen lassen. Antwortet Ihr Vermieter nur unzureichend oder gar nicht, informieren Sie sich bei der zuständigen Stelle. Auch hier sind je nach Bundesland entweder Städte, Kreise oder Kommunen verantwortlich. Sollte der Vermieter hier mehr Miete abgegriffen haben als erlaubt, muss er das zu viel gezahlte Geld mit Zinsen vergüten.

Welche Rechte haben langjährige Mieter?

Treten Schäden an der Substanz der Wohnung beziehungsweise des Hauses auf, müssen diese vom Vermieter beseitigt werden. Sind bei Ihnen im Bad die Fugen kaputt, der mitgemietete Einbauschrank schließt nicht mehr richtig oder sind Fenster und Türen verzogen? Laut Expertenmeinungen liegen diese Fälle ganz klar. Die Frage ist immer: Wie war der Zustand bei Einzug in das Objekt und wie ist er jetzt? Im Zweifelsfall kann Ihnen hier das Übergabeprotokoll behilflich sein.

Wenn Verschlechterungen während der Mietzeit auftreten, dann muss der Vermieter für diese Mängel auch aufkommen. Zumindest dann, wenn Sie als Mieter die Räume auch so genutzt haben, wie vertraglich vereinbart. Solange ein Mangel besteht, haben Sie als Mieter sogar das Recht, die Miete zu kürzen. Dies soll ein Ausgleich dafür sein, dass die Wohnung nicht 100 % wert ist und Sie deshalb auch nicht 100 % Miete zahlen müssen. Welche Mietminderung im Einzelfall angemessen ist, stellen häufig die Gerichte in ihren Urteilen fest.

Welche Rechte haben Mieter nach 10 Jahren?

Der Vermieter hat im Vergleich zu Mietern eine gestaffelte Kündigungsfrist. Beträgt die Mietdauer bis zu fünf Jahren, können Vermieter mit einem Kündigungsgrund innerhalb von drei Monaten kündigen. Besteht das Mietverhältnis schon länger als fünf Jahre, haben Vermieter eine Frist zur Kündigung von sechs Monaten. Wohnen Sie als Mieter schon länger als acht Jahre in einer Wohnung, besitzt der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten. Mehr über das Thema Kündigungsfrist Mietvertrag erfahren.

Oftmals finden sich in alten Mietverträgen, die bis zum Herbst 2001 abgeschlossen wurden, Regelungen, dass nach einem zehnjährigen Mietverhältnis der Vermieter eine zwölfmonatige Kündigungsfrist besitzt. Solche Regelungen gelten auch noch in der heutigen Zeit. Vermieter müssen sich dann an die vertraglichen Vereinbarungen halten und können somit nur mit einer Frist von zwölf Monaten kündigen. Bei Mietern hingegen gelten solche Vertragsregelungen heute nicht mehr. Hier greift zwingend das Gesetz.

Welche Rechte haben Mieter nach 20 Jahren?

Sind beim normalen Gebrauch einer Mietsache gewisse Dinge nach 20 Jahren abgewohnt, ist nicht der Mieter dafür verantwortlich, sie zu ersetzen. Hierunter fällt beispielsweise abgelaufene Auslegeware. Schon nach zehn Jahren gilt Teppich oder Laminat als abgewohnt.

Wann ist ein Mieter unkündbar?

In bestimmten Härtefällen kann das Wohnrecht eines Mieters stärker sein, als das Recht eines Eigentümers. Diese Bestimmung findet sich nämlich ganz in der Nähe des Eigenbedarfs, nämlich in § 574 BGB. Ein Mieter muss demnach nicht ausziehen, wenn dies für ihn eine außerordentliche Härte darstellen würde. Ein solcher Härtefall liegt zum Beispiel dann vor, wenn durch einen Umzug eine dem Haushalt angehörige Person oder der Gesundheitszustand des Mieters gefährdet wäre.

Gerade in der heutigen Zeit des demografischen Wandels führt dies zu der Frage, ob Mieter pauschal unkündbar werden? Die Antwort hierauf lautet jedoch leider „nein“. Eine übermäßige Härte kann nicht pauschal gelten, sondern muss immer im Einzelfall entschieden werden. So urteilten die Richter am Bundesgerichtshof in zwei Fällen (Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Können langjährige Mieter gekündigt werden?

Der häufigste Grund, den Vermieter bei ordentlichen Wohnungskündigungen angeben, ist der Eigenbedarf. Gemäß § 573 BGB dürfen Vermieter eine Wohnung kündigen, wenn er die Räume entweder für sich, für Angehörige seines Haushalts oder Familienangehörige benötigt. Dies bedeutet, dass der Vermieter bei Eigenbedarf nicht zwingend selbst dort einziehen muss.

Er kann die Wohnung dann auch einem Familienmitglied, welches mit ihm bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert ist, überlassen. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist jedoch nur bei Mietverträgen mit unbefristeter Laufzeit möglich. Sie können jedoch bei Vertragsschluss auch die Kündigung wegen Eigenbedarf ausschließen lassen. Haben Sie einen befristeten Zeitmietvertrag, kann dieser nur durch eine fristlose Kündigung frühzeitig aufgelöst werden.

Kündigung wegen Eigenbedarf bei langjährigen Mietern?

Mit Urteil vom 03.03.2021 (Az. VIII ZR 68/19) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass allein eine langjährige Mietdauer noch nicht ausreicht, um sich auf eine tiefgründige Verwurzelung am Ort der Mietsache zu berufen.

So lag der Fall

Zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens lebte die Beklagte schon über 18 Jahre in der Wohnung. Ihr wurde dann wegen Eigenbedarf gekündigt. Als Begründung gab die Klägerin an, dass sie nunmehr, anstatt – wie bisher – mit ihrem Sohn zusammen, nunmehr allein in der in ihrem Eigentum befindlichen Wohnung wohnen möchte. Die Beklagte wehrte sich gegen die Kündigung mit der Begründung, dass sie aufgrund ihrer langjährigen Verwurzelung am Ort des Objekts eine Fortführung des Mietverhältnisses fordert (§§ 574, 574a BGB).

Entscheidungsgründe des BGH

Der BGH entschied mit seinem Urteil, dass eine lange Mietdauer allein nicht auf eine tiefe soziale Verwurzelung hindeute. Diese Verwurzelung hänge maßgeblich von der individuellen Lebensführung eines jeden Mieters ab. Somit deuten unter anderem folgende Gegebenheiten auf eine tiefe soziale Verwurzelung hin:

• In der näheren Umgebung befinden sich Geschäfte, um Einkäufe des täglichen Lebensbedarfs zu decken.
• Es befinden sich medizinische oder andere Dienstleistungen in der Umgebung, die in Anspruch genommen wurden.
• Der Mieter hat soziale Kontakte in der unmittelbaren Nachbarschaft.
• Der Mieter nimmt an religiösen, kulturellen oder sportlichen Veranstaltungen in der Nähe des Mietobjekts teil.

Nichtsdestotrotz führe aber auch eine belegte tiefe, soziale Verwurzelung noch nicht automatisch zur Befürwortung einer Härte gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Wird eine tiefe Verwurzelung festgestellt, erfolgt im nächsten Schritt eine Ermittlung der tatsächlichen Folgen, die bei einem Wohnungswechsel entstehen würden.

Bei dieser Ermittlung seien die konkreten Umstände im Einzelfall ausschlaggebend. Es ist zudem unzulässig – unabhängig vom Einzelfall – bestimmte Belange einer Partei ein größeres Gewicht beizumessen als der anderen Partei. Mehr über das Thema Kündigung Mietvertrag erfahren.

Besteht ein Sonderkündigungsrecht nach der Mieterhöhung?

Sobald Sie einer Mieterhöhung zugestimmt haben, kann diese nicht mehr widerrufen werden. Das Recht auf Widerruf greift für Mieter nicht, da die Mieter durch die gesetzlichen Bestimmungen zur Mieterhöhung genügend geschützt sind (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2018, Az. VIII ZR 94/17).

Jedoch steht Ihnen als Mieter im Falle einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu. Befinden Sie sich noch in der Zeit der Zustimmungsfrist, können Sie die Wohnung mit einer Frist von zwei Monaten kündigen.

Fazit zum Thema Mieterhöhung langjähriger Mieter

Eine Mieterhöhung durchzuführen ist nicht immer einfach. Bei einer Erhöhung müssen diverse Formen, Fristen sowie Gesetzgebungen beachtet werden. Vor allem bedarf es einer guten Begründung. Mit der Mietspiegelreform sollen Ungereimtheiten in Bezug auf die Mieterhöhung vermieden werden. Als Vermieter erleichtern Ihnen die Mindeststandards an den Mietspiegel die Durchsetzung einer begründeten Erhöhung. Bevor Sie als Vermieter also eine Mieterhöhung aussprechen, sollten Sie vorab sicherstellen, dass alles Wichtige beachtet wurde, damit es keinen Streit mit dem Mieter gibt und das gute Verhältnis – insbesondere von langjährigen Mietern – erhalten bleibt.