Die Pläne im Leben können sich schnell ändern. Doch was ist, wenn man sich für eine neue Wohnung entschieden kann und diese aufgrund der neuen Pläne nicht mehr beziehen will beziehungsweise kann?
Müssen die drei Monatsmieten bezahlt werden?
Grundsätzlich müssen Sie leider die drei Monatsmieten zahlen – auch wenn Sie noch nicht in die Wohnung eingezogen sind, da Sie an den Mietvertrag, der zwischen Ihnen und dem Vermieter entstanden ist, gebunden sind.
Aufgrund dieser rechtlichen Bindung an den Mietvertrag, müssen Sie sodann die dafür erforderlichen Kündigungsbedingungen und Kündigungsfristen beachten.
Diese ergeben sich aus §§ 568 Abs. 1, 573 c BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/568.html; http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html).
Deshalb können Sie nur bei Einhaltung dieser Bedingungen kündigen.
Rechtlich spricht man hierbei von der ordentlichen Kündigung eines Wohnmietverhältnisses, gemäß § 573 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html).
Gemäß § 573 c BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html) wird die Kündigungsfrist des Mietvertrages geregelt.
Hierbei steht, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist (folglich die Frist über die drei Monate).
Diese Frist verlängert sich lediglich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Auch können in Ihrem Mietvertrag andere Regelungen, folglich abweichende Vereinbarungen, hinsichtlich der Kündigungsfrist getroffen sein, an denen Sie sich grundsätzlich halten müssen, es sei denn diese Vereinbarungen stellen einen Nachteil für Sie dar.
Falls dies so sein sollte, sind diese Vereinbarungen aus dem Mietvertrag unwirksam, gemäß § 573 c Abs. 4 BGB.
Daher sollten Sie auch einmal einen Blick auf Ihren Mietvertrag werfen.
Der Sinn und Zweck dieser drei Monate liegt darin, dass dem Vermieter durch Ihre persönliche Lage kein Schaden entstehen darf, daher hat er über drei Monate Zeit, einen anderen Mieter zu finden und nicht auf die Miete durch Ihre Kündigung verzichten zu müssen.
Beispiel zur Fristberechnung gemäß § 573 c Abs. 1 BGB:
Um die Frist bei einer ordentlichen Kündigung einhalten zu können, muss Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eintreffen. Diese ersten drei Werktage des Kalendermonats werden auch als sogenannte dreitägige Karenzzeit benannt. Ob nun auch der Samstag wie ein Werktag zu behandeln ist, ist strittig.
Der BGH hat sich hierzu mit seinem Urteil vom 27. April 2005 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 206/04 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Ger…) wie folgt geäußert:
Der Sonnabend ist als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenfrist auf diesen Tag fällt. Er wird deshalb als Werktag angesehen, weil nach dem gesetzlichen und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch der Sonnabend stets ein Werktag darstellt. Zudem steht der Sonnabend nicht den Sonn- und Feiertagen gleich. Auch gem. § 193 BGB stellt stets auf den letzten Tag der Frist ab. D.h. wenn der letzte Tag der dreitägigen Karenzzeit auf einen Sonnabend fällt, verschiebt sich der letzte Tag der Karenzzeit auf einen Montag. Liegt der erste Tag der dreitägigen Karenzzeit auf dem Sonnabend, wird dieser wie ein Werktag behandelt. Zudem muss die Kündigung am dritten Tag eines Kalendermonats dem Vermieter vorliegen, folglich muss die Kündigung dem Vermieter zugegangen sein.
Weiter ist für die Kündigung notwendig, dass diese dem Vermieter auch rechtzeitig zugeht. Diese Kündigungserklärung ist dann dem Vermieter erfolgt, wenn es dem Vermieter unter gewöhnlichen Umständen möglich war, von der Erklärung Kenntnis zu nehmen, gem. § 130 Abs. 1 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/130.html). Das ist jedenfalls bei den üblichen Geschäfts- und Öffnungszeiten des Verwaltungsbüros der Fall. Auch sollten Sie wissen, dass bei gewerblichen Vermietern oder bevollmächtigten Immobilienverwaltern in aller Regel ein Zugang der Kündigungserklärung während des Wochenendes nicht möglich sein wird. Kündigungen, die Samstag in den Machtbereich (Bürobriefkasten) einer Verwaltungsgesellschaft gelangen, gehen regelmäßig erst am kommenden Montag zu.
Deshalb sollten Sie stets rechtszeitig die Kündigung abschicken. Am besten sollten Sie es vermeiden über einen Samstag Ihre Kündigung abzuschicken, damit diese Problematik vorgebeugt werden kann. Ihre Kündigung sollten Sie dann per Einschreiben per Rückschein abschicken.
Wenn das Kündigungsschreiben dem Vermieter am Montag, den 1. Oktober 2012 vorgelegt wird, ist die Kündigung zum 31. Dezember 2012 wirksam.
Wird jedoch das Kündigungsschreiben, am Donnerstag, den 4. Oktober 2012 dem Vermieter vorgelegt, ist die Kündigung aufgrund der Nichteinhaltung der Frist zum dritten Werktag des Kalendermonats, erst am 31. Januar 2013 wirksam.
Beginnt die dreitägige Karenzzeit am Freitag, d.h. dass dann der Samstag der zweite Kalendertag ist. Hierbei bleibt der Samstag als Werktag bestehen. Wäre nun der letzte der dreitägigen Karenzzeit an einem Samstag, würde sie sich nun auf den Montag verschieben. Daher wäre die Kündigung auch am Montag wirksam.
Beachtung sollten Mietverträge erhalten, die viele aufgeführte Mieter zum Gegenstand hat, die zu Beginn der Mietzeit unterschrieben haben, um in die Mietwohnung einzuziehen.
Damit hierbei die Kündigung wirksam werden soll, ist es notwendig, dass alle Mieter die Kündigung unterschreiben – sonst ist die Kündigung unwirksam.
Als Mieter können Sie den Mietvertrag ohne Nennung eines Grundes kündigen. Ein Vermieter kann erst dann eine Wohnung kündigen, wenn er hierfür gemäß § 573 BGB ein konkretes und berechtigtes Interesse vorweisen kann.
Ferner müssen Sie die Kündigung schriftlich dem Vermieter vorlegen, gemäß § 568 BGB.
Ausnahmen von der dreimonatigen Frist
Es besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter mit Ihnen einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren kann, um Sie früher aus dem Mietverhältnis zu entlassen.
Ein Mietaufhebungsvertrag wird und kann jederzeit im Einvernehmen zwischen einem Mieter und Vermieter vereinbart werden, der sodann ein vorzeitiges Beenden des Mietverhältnisses ermöglicht.
In Ihrem Fall könnte ein solches Mietaufhebungsvertrag sehr interessant sein, da Sie sich gerne unverzüglich vom Mietverhältnis lösen wollen würden, um die Kosten hierfür zu sparen.
Aus dem Grund sollten Sie bei dem Ausnahmen von der dreimonatigen Frist
Es besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter mit Ihnen einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren kann, um Sie früher aus dem Mietverhältnis zu entlassen.
Ein Mietaufhebungsvertrag wird und kann jederzeit im Einvernehmen zwischen einem Mieter und Vermieter vereinbart werden, der sodann ein vorzeitiges Beenden des Mietverhältnisses ermöglicht.
In Ihrem Fall könnte ein solches Mietaufhebungsvertrag sehr interessant sein, da Sie sich gerne unverzüglich vom Mietverhältnis lösen wollen würden, um die Kosten hierfür zu sparen.
Aus dem Grund sollten Sie bei dem Ausspruch Ihrer Kündigung vorsorglich darauf hinweisen, dass Sie gerne bereit wären, einen Mietaufhebungsvertrag mit Ihrem Vermieter zu vereinbaren. Ggf. können Sie ihm anbieten, bei der Suche nach einem Nachmieter behilflich zu sein oder die Kaution dem Vermieter zu überlassen.
Nachfolgend habe ich Ihnen eine Vorlage der Kündigung mit der vorsorglichen Bitte eines Mietaufhebungsvertrages zu vereinbaren verfasst.
Vorlage zur Kündigung des Mietverhältnisses mit der vorsorglichen Bitte eines Mietaufhebungsvertrages
Kündigung des Mietverhältnisses
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit kündige ich meinen mit Ihnen beschlossenen Mietvertrag vom _______________ für die Wohnung in der Musterstraße, Musternummer, Musterpostleitzahl, Musteretage unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Frist von drei Monaten rechtzeitig zum _______________.
Vorsorglich möchte ich vortragen, dass ich mich sehr darüber freuen würde, wenn die Möglichkeit bestehen würde, mich früher vom Mietverhältnis lösen zu können. Ich bin auch bereit einen Mietaufhebungsvertrag mit Ihnen einzugehen. Da ich noch nicht in die Wohnung eingezogen bin, ist die Wohnung noch in dem Zustand, in dem sie mir ausgehändigt wurde, sodass keine Nachteile für Sie entstanden sind. Ich bin auch gerne bereit, bei der Suche nach einem Nachmieter zu helfen.
Hinsichtlich der eventuellen Besichtigungstermine anlässlich der zukünftigen Mieter, bitte ich Sie mich rechtzeitig darüber schriftlich oder telefonisch zu benachrichtigen.
Gerne können Sie mich umgehend zwecks eines Mietaufhebungsvertrages oder eventueller Rückfragen telefonisch unter dieser Nummer erreichen:______________.
Mit dem Wirksamwerden der Kündigung des bestehenden Mietvertrages erlischt die Ihnen erteilte Einzugsermächtigung der monatlichen Miete von meinem Konto. Die hinterlegte Mietkaution bitte ich Sie an die unten genannte Kontoverbindung zu überweisen :
Kontoinhaber: ____________________
Kontonummer: ____________________
BLZ: ________________
Bankinstitut: __________________
Zudem bitte ich Sie vorerst um eine schriftliche Kündigungsbestätigung mit Nennung des Endes der Mietdauer und unter Angabe eines Termins sowohl für die Wohnungsübergabe als auch der Kautionszahlung, samt einer Anfertigung eines Übergabeprotokolls. Zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe werde ich Ihnen die Wohnung ordnungsgemäß übergeben.
Falls es Ihnen möglich ist oder Sie bereit wären, mir entgegen zu kommen im Sinne eines Mietaufhebungsvertrages oder mich früher vom Mietverhältnis zu lösen, würde ich mich freuen, wenn wir einen Termin vereinbaren könnten, um darüber persönlich zu reden.
Ich bedanke Ihnen Ihnen schon einmal im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Mustername
