Das Wohnrecht auf Lebenszeit berechtigt eine Person dazu, bis zu ihrem Tod in einer Wohnung oder einem Gebäude, die nicht zu seinem Eigentum gehört, zu leben. Wohnrechteinhaber erhalten in dem Zusammenhang einige Rechte und Pflichten, die sie beachten müssen. Vor allem die Unterschiede zu einem Mietvertrag auf Lebenszeit und dem Nießbrauch sollten klar sein.

Für ebendiesen Zweck gibt es das Wohnrecht auf Lebenszeit, sodass der Immobilienverkauf erst nach dem Lebensende stattfindet.

Was bedeutet es, Wohnrecht auf Lebenszeit zu haben?

Das Wohnrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genau geregelt. Wohnrecht auf Lebenszeit bedeutet, dass der Wohnende bis zu seinem Lebensende ein Recht auf das Wohnen in den vereinbarten Räumlichkeiten hat. Gemäß § 1093 BGB hat der Wohnrechteinhaber sogar das Recht, den Eigentümer des Wohnraumes von diesem Wohnraum auszuschließen. Schließlich wird der Wohnraum sozusagen zu seiner Privatsphäre.

Rechte und Pflichten im Rahmen des Wohnrechts

Wohnrecht geht nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten einher. Zu den Rechten des Wohnraumberechtigten gehören vor allem das Aufnahmerecht, das Bleiberecht und das Nutzungsrecht. Das Aufnahmerecht ist in § 1093 BGB geregelt. Demnach darf der Wohnberechtigte Familienmitglieder, Partner und Partnerinnen, Kinder und Pflegepersonen in den Haushalt aufnehmen. Familien können so jederzeit zusammen finden.

Das Bleiberecht beinhaltet das Recht des Wohnberechtigen, in der Wohnung oder dem Zimmer zu verbleiben, selbst wenn der Eigentümer wechselt. Wird die Immobilie verkauft, hat der Wohnraumberechtigte grundsätzlich das Recht, in dem Wohnraum zu verbleiben.

Das Nutzungsrecht schließlich umfasst das Recht der umfassenden Nutzung an allen Räumlichkeiten des Wohnraumes. Unter dieses Nutzungsrecht fällt auch das Recht zur Nutzung der zugehörigen Immobilienanlagen. Dazu zählen vor allem Heizungen. Ebenso fällt das Recht der Nutzung der Gemeinschaftsräume unter das Nutzungsrecht, etwa die Nutzung der Waschküche oder eines (Fahrrad-) Kellers.

Zu den Pflichten des Wohnraumberechtigten fällt die Zahlung von Nebenkosten bzw. die Kostenübernahme bestimmter Ausgaben. Mehr über die Nebenkostenabrechnung erfahren! Dazu zählen insbesondere Reparaturkosten, die für den Erhalt der Immobilie wichtig sind.

Das Wohnungsnutzungsrecht kann nicht vorher erlischen!

Kann das Wohnrecht auf Lebenszeit erlöschen?

Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Wohnraumberechtigten. Soll das Recht vor diesem Zeitpunkt erlöschen, muss dies im gegenseitigen Einverständnis geschehen. Wie die Beantragung des Rechts erfolgt in dem Fall auch die Aufhebung durch einen Vertrag vor einem Notar.

Ohne gegenseitiges Einverständnis gibt es nur wenige Voraussetzungen, unter denen Vermieter oder Eigentümer das Wohnrecht wieder entziehen können. Dazu zählen insbesondere solche Fälle, in denen der Wohnrechtsinhaber Vertragsvereinbarungen verletzt. Regelmäßig wird dies Bestand haben, wenn Schadensersatz oder Unterhaltsanspruch durch Gericht bestätigt wurden, wenn das Wohnrecht von vornherein auf Dritte übertragbar gewesen ist und wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt.

Auch Wohnrechtsinhaber können das Recht nur in Ausnahmefällen einseitig beenden. Auch Mieter können das Wohnrecht entsprechend nicht kündigen. Ein Kündigungsgrund liegt nicht allein dadurch vor, dass ein Mieter ein Wohnrecht nicht nutzt. Vielmehr erlischt das Wohnrecht nach gegenseitig einvernehmlicher Aushebung, kraft Gesetzes oder wenn die Ausübung des Wohnrechts ausgeschlossen ist. Für letzteren Fall muss die Nutzung des Rechts tatsächlich oder rechtlich durchgehend ausgeschlossen sein. Ob ein solcher Grund vorliegt, muss im Einzelfall durch Abwägung der Umstände entschieden werden.

Ist ein Wohnrecht zugesichert worden und wird der Wohnraum an einen neuen Eigentümer übergeben, darf der neue Eigentümer dem Wohnraumberechtigten nicht ohne Weiteres kündigen. Der Wohnraumberechtigte hat zumindest dann ein Bleiberecht, denn der neue Eigentümer über das Wohnrecht informiert war und dieses auch im Kaufvertrag festgehalten wurde. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies bestätigt.

Dem lebenslangen Wohnrecht sind einige Bedingungen und Regelungen vorausgesetzt.

Wann und warum wird Wohnrecht vereinbart?

Lebenslanges Wohnrecht wird vor allem aus zwei Hauptgründen vereinbart: finanzielle Vorteile und persönliche Gründe. Zu den finanziellen Vorteilen zählen vor allem steuerliche Vorteile. Eltern, die ihren Kindern ein Bleiberecht in einer Immobilie verschaffen wollen, müssten im Falle einer Vererbung oder einer Schenkung erheblich Steuerzahlungen einplanen. Selbst im Falle einer Schenkung und einer Wohnrechtsübertragung an die Eltern entstehen deutliche steuerliche Vorteile. Alle zehn Jahre kann der Schenkungsfreibetrag in Höhe von 400.000 € gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz genutzt werden.

Zu den persönlichen Gründen zählen vor allem Absicherungen. Immobilienbesitzer können sich so beispielsweise absichern, wenn sie eine Immobilie verschenken möchten, bis zu ihrem Tod aber noch darin leben wollen. Wird ein Wohnrecht offiziell und notariell vereinbart, brauchen sie sich keine Sorgen darüberzumachen, was passiert, wenn sich das Verhältnis zu dem Beschenkten deutlich verschlechtert. Auch als Absicherung gegen erbrechtliche Ansprüche an einen Lebenspartner sind solche Vereinbarungen sinnvoll.

Wie wird ein lebenslanges Wohnrecht mietrechtlich vereinbart?

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit wird in der Regel in Form eines (schuldrechtlichen) Vertrages vereinbart. In dem Vertrag werden die individuellen Konditionen des Vertrages festgehalten. Empfehlenswert, wenngleich nicht verpflichtend, ist die Eintragung des Wohnrechts in das Grundbuch. Auf die Art schützt das Recht auch gegenüber Dritten. Ein Vertrag ohne Grundbucheintragung schützt den Wohnberechtigten nur gegenüber dem Wohnraumeigentümer.

Soll das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen werden, gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder das Wohnrecht auf Lebenszeit wird als persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen oder das Wohnrecht wird als dingliches Recht eingetragen. Als solches gilt es auch für Familienangehörige oder Pflegepersonen aufseiten des Wohnberechtigten.

Welche steuerlichen Verpflichtungen gehen mit dem Wohnrecht einher?

Wer ein lebenslanges Wohnrecht erhalten hat und dafür keine Miete zahlen muss, verfügt rechtlich betrachtet über einen Geldwert: Schließlich bewohnt er kostenfrei einen Wohnraum und darf dort bis zu seinem Lebensende verweilen. Auf diesen Geldwert sind daher Steuern zu zahlen. Die Höhe der Steuern wird durch die Jahreskaltmiete und dem Kapitalwert des Wohnraumes berechnet. Die Jahreskaltmiete wird durch das zuständige Finanzamt anhand des regionalen Mietspiegels ermittelt. Der Wert der Jahreskaltmiete wird mit dem Kapitalwert multipliziert (das heißt, der noch zu erwarteten Wohndauer). Die Berechnung des Kapitalwertes findet ebenfalls durch das zuständige Finanzamt statt. Dafür wird die Kapitalwerttabelle des Bundesfinanzministeriums zur Hilfe gezogen.

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Kann man das Wohnrecht auf Lebenszeit in Geld umwandeln?

Viele Menschen fragen sich, ob eine Ausgleichszahlung möglich ist, wenn das Wohnrecht schon nicht einseitig gekündigt werden kann. Dies ist jedoch nur in sehr seltenen Fällen möglich. Ist etwa eine Geschäftsgrundlage weggefallen und waren die Änderungen nicht vorhersehbar, ist eine Umwandlung in einen Geldanspruch oder eine andere Anpassung möglich. Eine Störung der Geschäftsgrundlage liegt etwa dann vor, wenn der Wohnrechtsinhaber dauerhaft in ein Pflegeheim zieht und beide Vertragsparteien nicht damit gerechnet haben.

Alternativ können sich Wohnrechtsinhaber einen Untermieter (zum passenden Untermietvertrag Muster) suchen, der finanzielle Einnahmen generiert. Einem solchen Untermieter muss der Wohnrechtsinhaber jedoch offen sein. Den Anspruch in einen Geldanspruch umzuwandeln ist entsprechend schwierig und erfordert unter Umständen anwaltliche Hilfe.

Wohnrecht gegen Mietvertrag auf Lebenszeit – welche Unterschiede sind zu beachten?

Anders als das Wohnrecht auf Lebenszeit beinhaltet ein Mietvertrag auf Lebenszeit das Recht, die Wohnung bis ans Lebensende (kostenpflichtig) zu mieten. Dabei handelt es sich grundsätzlich um einen normalen Mietvertrag, mit dem einzigen Unterschied, dass die Befristung durch die Lebensdauer des Mieters erfolgt. Miete, Reparaturzahlungen und andere Kosten müssen ganz normal, wie bei anderen Mietverträgen auch, bezahlt werden.

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Wohnrecht oder Nießbrauch – was sind die Unterschiede?

Das Wohnungsrecht aus § 1093 BGB ist im Grunde eine Unterkategorie des Nutzungsrechts, das auf eine einzige Immobilie beschränkt ist. Der Begriff Nießbrauch hingegen bedeutet wörtlich den Fruchtgenuss (aus dem Lateinischen „usus fructus“). Das bedeutet, wer Nießbrauch an einem Wohnraum hat, darf nicht nur den Wohnraum nutzen, sondern auch Früchte daraus ziehen. Das gilt für alle Sachen, an denen eine Person Nießbrauch erhält – nicht nur Wohnungen oder andere Immobilien. Das heißt, ein Nießbraucher darf eine Wohnung beispielsweise auch vermieten, um daraus Mieteinnahmen (die Früchte) zu ziehen. Jemand, der Nießbrauch an einem Garten hat, darf nicht nur in dem Garten verweilen, sondern auch Früchte eventuell vorhandener Sträucher, Bäume oder anderer Pflanzen ziehen.

Eine Person, die Wohnrecht innehat, darf wiederum nur den Wohnraum nutzen – keine Früchte daraus ziehen. Wer Wohnrecht auf Lebenszeit hat, darf entsprechend bis zu seinem Tod in einer Wohnung bleiben, darf den Wohnraum wiederum jedoch nicht vermieten und dadurch Geld erzielen. Wohnrecht kann außerdem auf einzelne Räume und Bereiche beschränkt werden.

Das lebenslange Wohnrecht in dem eigenen Haus oder der Wohnung ist die optimale Lösung für solch eine Wohnsituation.

Fazit: Lebenslanges Wohnrecht

Wohnrecht auf Lebenszeiten verschafft einem Menschen die Möglichkeit, bis zu seinem Tod ein Recht auf Nutzung und Bleibe in einem Wohnraum zu haben. Mit diesem Recht gehen auch einige Pflichten einher, die Sie beachten müssen. Wichtig ist vor allem Wohnrecht nicht mit Nießbrauch oder anderen ähnlichen Rechten zu verwechseln.

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung kann auf verschiedene Arten beendet werden. Man unterscheidet zwischen dem Mietverhältnis, das von Anfang an befristet war (sogenanntes Zeitmietverhältnis) und dem, was auf unbefristete Zeit vereinbart wurde. Das unbefristete Mietverhältnis kann nur durch Kündigung einer der beiden Parteien beendet werden. In der Regel gelten dabei Kündigungsfristen. Nur in Ausnahmefällen sind auch fristlose Kündigungen möglich.

Die Wohnungskündigung bzw. Kündigung der Mietverhältnisse ist nicht so leicht möglich!

Was ist eine ordentliche Kündigung?

Die Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen nennt sich ordentliche Kündigung. Die Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung seitens des Mieters beträgt drei Monate. Im Mietvertrag dürfen kürzere Fristen vereinbart werden. Längere, die dem Mieter die Kündigung erschweren würden, sind nicht zulässig.

Was ist eine außerordentliche Kündigung?

Gemäß § 543 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist es darüber hinaus jeder Vertragspartei gestattet, in Ausnahmefällen fristlos zu kündigen. Diese Kündigung nennt sich außerordentliche Kündigung. Für die außerordentliche Kündigung muss allerdings ein wichtiger Grund vorliegen. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn es nach Abwägung der Umstände dem Kündigenden unzumutbar ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Frist aufrechtzuerhalten. Dabei müssen insbesondere die Umstände des Einzelfalles berücksichtigt werden (etwa ein Verschulden einer Vertragspartei). Außerdem müssen die Interessen beider Parteien gegeneinander abgewogen werden.

Da die Gründe stark vom Einzelfall abhängen, kommt es nicht selten zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Der Kündigende muss die Kündigungsgründe vor Gericht genau aufzeigen und im Zweifelsfall beweisen. Aufseiten des Mieter können die Gründe unter anderem vorliegen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht gewährleistet ist, von der Wohnung eine Gesundheitsgefährdung ausgeht oder der Vermieter nachhaltig den Hausfrieden stört.

Zahlt der Mieter die Miete nicht mehr regelmäßig, so ist die Aufhebung des Mietverhältnisses rechtens!

Außerordentliche Kündigung bei einem Zeitmietvertrag

Für den Zeitmietvertrag gelten besondere Regelungen. Eine ordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrags ist in der Regel nicht möglich, da der Mietvertrag von vornherein auf eine bestimmte Dauer festgelegt ist. Eine außerordentliche Kündigung ist hingegen unter den gleichen Umständen wie bei einem unbefristeten Mietverhältnis möglich. Soll das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitraum ablaufen, bedarf es keiner gesonderten Kündigung.

Die Wohnungskündigung muss auch einige Formalitäten beinhalten!

Welche Form muss die fristlose Kündigung haben?

Eine Kündigung, gleich welcher Art, bedarf der Schriftform. Sie muss außerdem innerhalb der gesetzlichen oder vereinbarten Frist eingereicht werden.

Welche Kündigungsfrist gelten hierbei?

Für die gesetzliche Frist ist jeweils der dritte Werktag eines Monats Stichtag. Wird das Schreiben zu spät eingereicht, verlängert sich die Frist um einen vollen Monat. Vermieter müssen in ihrem Kündigungsschreiben einen Kündigungsgrund benennen.

Die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich mit zunehmender Mietdauer. Festgelegt sind die Fristen in § 573c Abs. 1 BGB. Demnach beträgt die Frist drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren. Bei einer längeren Mietdauer von bis zu acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Beträgt die Mietdauer mehr als acht Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist erneut auf neun Monate. Grund dafür ist der Mieterschutz und das jahrelang bestehende Vertrauensverhältnis. Für einige Altverträge, die vor Herbst des Jahres 2001 geschlossen wurden, gelten noch längere Fristen. Bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren beträgt sie beispielsweise 12 Monate. Auch in diesen Fällen dürfen abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag festgehalten werden – jedoch niemals zum Nachteil des Mieters.

Bei der fristlosen Kündigung seitens des Vermieters gibt es auch einige Regeln die beachtet werden müssen!

Was passiert, wenn der Vermieter fristlos kündigt?

Auch für Vermieter bedarf es bei einer fristlosen Kündigung eines wichtigen Grundes. Ein solcher Grund findet sich üblicherweise in einer schwerwiegenden Vertragsverletzung seitens des Mieters. Er wird genau im Kündigungsschreiben erläutert und muss im Zweifelsfall vor Gericht Bestand halten.

Der Klassiker der Fälle ist die fristlose Kündigung aufgrund eines erheblichen Mietrückstands. Das bedeutet, der Mieter ist der Mietzahlung in erheblichem Maße nicht nachgekommen. Detaillierte Regelungen für alle Fälle sind in den Paragrafen 543 und 569 BGB festgehalten. Zulässige fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückstand liegen demnach unter den folgenden Bedingungen vor:

Mieter erhalten allerdings eine Schonfrist für die Rückzahlung von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage. Zahlen Sie innerhalb dieser Frist die ausstehenden Beträge, wird die fristlose Kündigung automatisch unwirksam.

Für die Kündigung aufgrund von Mietrückständen muss der Vermieter keine Abmahnung einreichen. Für eine außerordentliche Kündigung aus anderen Gründen benötigt er dieser schon. Eine Kündigung nach vorheriger Abmahnung kann beispielsweise aus folgenden Gründe erfolgen:
anhaltende Lärmbelästigung durch den Mieter

Zudem kann der Vermieter regelmäßig aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Dies ist allerdings nur in bestimmten Fällen und unter Beachtung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen möglich.

Fristlose Kündigung Wohnung: Das müssen Mieter & Vermieter über das Mieten wissen!

Fristlose Kündigung Wohnung: Besonderheiten bei möblierten Wohnräumen

Für die Vermietung von möblierten Wohnräumen gelten besondere Regelungen. Vermieter haben für möblierte Wohnungen die gleichen Kündigungsfristen einzuhalten, die in § 573c BGB festgehalten sind. Für möblierte Zimmer gelten jedoch verkürzte Fristen – allerdings unter der Voraussetzung, dass der Vermieter die Wohnung selber bewohnt. Der Vermieter kann in dem Fall gemäß § 542 Abs. 2 BGB dem Mieter zum Monatsende kündigen. Dafür muss das Kündigungsschreiben bis zum 15. Tag des jeweiligen Monats den Mieter erreichen. Bewohnt der Mieter die möblierten Räumlichkeiten mit einer Person gemeinsam, mit der er einen auf Dauer ausgelegten gemeinsamen Haushalt führt, ist dies jedoch nicht möglich. Es greifen dann erneut die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Abweichende Fristen können auch in diesen Fällen vertraglich vereinbart werden, sofern sie nicht nachteilig für den Mieter sind.

Möchte man dem Mieter fristlos kündigen, so muss einiges beachtet werden!

Fazit: Fristlose Kündigung vom Mietvertrag

Fristlose Kündigungen von Wohnräumen sind nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. Aufgrund des Mieterschutzes gelten für Kündigungen durch den Vermieter in der Regel strengere Regeln. Vermieter müssen in ihren Kündigungsschreiben die genauen Kündigungsgründe festhalten. Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter sind Mietrückstände, die jedoch erheblich sein müssen und in ihrem Ausmaß gesetzlich geregelt sind. Ob ein Kündigungsgrund tatsächlich ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes ist, muss im Einzelfall entschieden werden.

Ein Immobilienmakler ist nicht nur auf die Vermittlung von Immobilien, die zum Verkauf stehen, spezialisiert, sondern spielt auch im Bereich der Wohnraumvermietung eine wesentliche Rolle.

Obwohl es überwiegend die Vermieter sind, welche einen Makler mit der Vermittlung ihrer Immobilie beauftragen, werden die hierdurch entstehenden Kosten bislang nahezu ausschließlich von den Mietern getragen.

Gerade in Großstädten steht häufig eine hohe Nachfrage einem knappen Angebot an Wohnraum gegenüber. Vermieter haben daher kaum Probleme, die Kosten für den Makler auf die Mieter abzuwälzen: Wer aus einer großen Anzahl an Interessenten schließlich den Zuschlag für das begehrte Wohnobjekt erhalten hat, wird auch die Maklerprovision in Kauf nehmen, wenn der Abschluss des Mietvertrages davon abhängt. Vor dem Hintergrund, dass der Mieter neben der Provision, die bis zu 2,38 Monatskaltmieten betragen kann, meist auch eine Mietkaution in Höhe von 2 bis 3 Monatsmieten leisten muss, stellt dies eine erhebliche finanzielle Belastung für ihn dar.

Durch das geplante Mietrechtsnovellierungsgesetz sollen Regelungen eingeführt werden, welche die Situation der Mieter deutlich verbessern.

Wie ist die bisherige Rechtslage?

Die rechtliche Grundlage für die Maklerprovision findet sich bereits jetzt in den Vorschriften der §§ 652 – 655 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG).

Nach § 2 Absatz 1 der jetzigen Fassung des WoVermRG steht dem Makler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt.

Das Zustandekommen des Mietvertrages ist auch maßgeblich für die Fälligkeit der Provision, entscheidet also darüber, wann der Makler die Zahlung der Provision verlangen kann. Spätestens mit der Unterzeichnung des Mietvertrages ist auch der Provisionsanspruch fällig. Da jedoch der Immobilienmakler verpflichtet ist, eine Rechnung zu erstellen, wird er eine solche übermitteln und in der Regel für deren Ausgleich eine angemessene Frist einräumen. Die Rechnung muss den Anforderungen des Umsatzsteuergesetzes entsprechen, also etwa Rechnungsnummer und Steuernummer enthalten, sowie die Mehrwertsteuer ausweisen. Fehlen diese Angaben, ändert dies nichts an der Fälligkeit des Provisionsanspruchs, der Zahlungspflichtige hat allerdings ein Zurückbehaltungsrecht, er kann also vom Makler zunächst eine ordnungsgemäße Rechnung verlangen, bevor er den Rechnungsbetrag bezahlt.

Die derzeit geltenden Vorschriften beschreiben die grundsätzlichen Voraussetzungen für das Entstehen des Provisionsanspruchs – bezüglich der Frage, wer dem Makler gegenüber zahlungspflichtig ist, fehlt bisher eine gesetzliche Regelung.

Was besagt die neue Rechtsgrundlage?

Mit der Gesetzesänderung werden einige Neuerungen bezüglich der Maklerprovision eingeführt, welche durch Änderungen insbesondere der § 2 Absatz 1, 1a und 5 sowie in § 8 WoVermRG, manifestiert werden.

Die maßgeblichen Unterschiede zur bisher geltenden Rechtslage liegen in den folgenden Punkten:

Welche Rolle spielt das Bestellerprinzip?

Durch die Gesetzesänderung wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass Zahlungspflichtiger der Maklerprovision derjenige ist, der den Makler beauftragt. Dieser hat daher künftig gegenüber dem Mieter nur dann einen Zahlungsanspruch, wenn dieser selbst Auftraggeber, also Besteller ist. Da dies selten der Fall sein dürfte, ist davon auszugehen, dass sich die bisherige Situation umkehren wird und zukünftig nahezu ausschließlich die Vermieter die Maklerprovision bezahlen müssen.

Umgehungsverbote

Um zu verhindern, dass durch abweichende Vereinbarungen die Zahlungspflicht dem Mieter aufgebürdet wird, normiert der neu gefasste Absatz 5 des § 2 WoVermRG ein ausdrückliches Umgehungsverbot, indem klargestellt wird, dass derartige Vereinbarungen unwirksam sind.

Hat daher der Vermieter den Immobilienmakler beauftragt, darf der Makler vom Mieter keine Provision verlangen, Verstöße gegen dieses Verbot können mit Bußgeldern verfolgt werden.

Aber auch der Vermieter darf durch eine individuelle Vereinbarung mit dem Wohnungssuchenden die Zahlungspflicht nicht auf ihn abwälzen. Stimmt der Mieter einer solchen – unwirksamen – Vereinbarung zu, zahlt die Kosten für den Makler und zieht sodann in die Wohnung ein, kann er diese Kosten vom Vermieter zurückverlangen, ohne aus der Wohnung wieder ausziehen zu müssen. Der Mietvertrag ist unabhängig von einer separaten Vereinbarung über die Maklerkosten zu betrachten. Die Unwirksamkeit einer solchen Vereinbarung führt nicht auch zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, sodass dem Mieter sämtliche mietvertraglichen Ansprüche zustehen.

Sollte der Vermieter den Abschluss des Mietvertrages nur unter der Bedingung anbieten, dass der Wohnungssuchende sich verpflichtet, die Provision zu bezahlen, kann diese Vereinbarung unter Umständen sogar sittenwidrig und damit nichtig sein, wenn etwa der Wohnungssuchende dringend auf die Wohnung angewiesen ist und der Vermieter diese Notlage auszunutzen versucht. Hier bleibt die Möglichkeit, den Vermieter auf die gesetzlichen Regelungen hinzuweisen und gegebenenfalls vom Abschluss des Mietvertrages Abstand zu nehmen, möglicherweise kommen auch Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht. Eine Sanktion des Vermieters ist den neuen Regelungen des WoVermRG nicht zu entnehmen.

Ab wann gelten die neuen Regelungen?

Das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz befindet sich derzeit noch im parlamentarischen Verfahren, sodass bislang nicht abschließend geklärt ist, wann genau es in Kraft tritt. Voraussichtlich wird dies frühestens am 1. April 2015 der Fall sein, solange gelten in jedem Fall noch die bisherigen Regelungen.

Welche Auswirkungen haben die neuen Regelungen?

Die Einführung des Bestellerprinzips stellt für die Wohnungssuchenden grundsätzlich eine finanzielle Entlastung dar. Während der Vermieter die Provision stets von der Einkommenssteuer absetzen kann, besteht diese Möglichkeit für den Mieter nur dann, wenn er aus beruflichen Gründen neue Räumlichkeiten oder eine Zweitwohnung anmieten muss, etwa weil ihn sein Arbeitgeber in eine andere Stadt versetzt hat.

Aus Sicht der Vermieter stellt sich die Frage, ob angesichts der Kosten möglicherweise auf die Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers verzichtet werden sollte. Dies wiederum hat Auswirkungen auf die Tätigkeit der Makler, die nun einen deutlichen Rückgang der Aufträge befürchten.
Aufgrund des gesetzlichen Verbotes, die Pflicht zur Übernahme der Maklerkosten vertraglich auf den Mieter abzuwälzen, bleibt den Vermietern im Zweifel nur die Möglichkeit, die Kaltmiete für die angebotenen Räumlichkeiten zu erhöhen, um so die zusätzliche Kostenbelastung zu kompensieren.

Fazit: Die Maklerprovision bei Vermietung

Mit der Einführung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes wird die finanzielle Belastung der Mieter hinsichtlich der Maklerprovision deutlich gemindert. Das Bestellerprinzip sorgt dafür, dass nur der Auftraggeber des Maklers – in der Regel der Vermieter – zur Zahlung der Provision verpflichtet ist. Diese gesetzliche Neuregelung soll das Mietrecht fairer gestalten und eine bisherige Praxis, die vor allem in Großstädten mit Wohnungsknappheit Mieter stark belastete, beenden. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich die Änderungen auf die Vermietungspraxis auswirken und ob Vermieter versuchen werden, die entstehenden Kosten auf andere Weise zu kompensieren.

Nicht jeder Name, der schön klingt, ist als Vorname erlaubt. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass Sie sich nicht mit jedem erlaubten Vornamen ein Leben lang herumschlagen müssen. Der Name eines Menschen ist dazu da, um ihn eindeutig zu identifizieren. Innerhalb von Behörden ist er deshalb heilig und nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen zu ändern. Wie Sie Ihren Vornamen oder Familiennamen ändern lassen, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber

Wann kann ich meinen Namen ändern?

Der Name einer Person beurteilt sich üblicherweise nach familienrechtlichen Vorschriften und Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eine Namensänderung kommt insbesondere bei Änderungen von familienrechtlichen Situationen in Betracht. Folgende Szenarien können eine Namensänderung zulassen:

Möchten Sie in einem dieser Fälle eine Namensänderung vornehmen, so reicht hierfür oftmals eine namensrechtliche Erklärung durch die zuständige Behörde (im Regelfall die Standesämter). Alle Änderungen werden dann im Personenstandsregister dokumentiert.

So können Sie Ihren Vornamen ändern lassen!

Wie kann ich meinen Vornamen ändern lassen?

In Deutschland ist die Änderung des Vornamens eine langwierige Angelegenheit und ist nicht immer von Erfolg gekrönt. Es muss ein absoluter Ausnahmefall vorliegen, damit die Behörden eine Namensänderung zulassen. Grund hierfür kann sein, dass der Name für Sie nachweislich eine Belastung darstellt. Selbst, wenn Ihr Vorname ein anstößiges Wortspiel, Anfeindungen und Mobbing zulassen würde, ist dies noch lange kein Grund für eine Namensänderung.

Einfacher geschieht die Änderung Ihres Vornamens, wenn Sie beispielsweise nach einer Geschlechtsumwandlung einen anderen Vornamen annehmen möchten, da Ihr alter Vorname einer anderen Identität (weiblich beziehungsweise männlich) entsprochen hat. Sie können den Vornamen auch ändern, wenn Sie einen ausländischen Vornamen besitzen, den Sie eindeutschen lassen möchten. Wenn dies nicht möglich ist, können Sie auch dann einen neuen Vornamen wählen. Haben Sie ein Kind adoptiert, können Sie unter Umständen auch den Vornamen des Kindes ändern lassen.

Vorsicht: Haben Sie zwei oder mehrere Vornamen, so wird es wohl nicht möglich sein, einen davon loszuwerden. Die Behörde würde dann damit argumentieren, dass sie einen einzigen Namen davon als Rufnamen auswählen können. Doch auch diese Tatsache war nicht immer so. Früher oblag es den Eltern, die Anzahl der Namen sowie deren Reihenfolge und die daraus resultierende Entstehung des Rufnamens selbst festzulegen. Heutzutage sind alle Vornamen gleichberechtigt und Sie können selbst wählen, welchen Sie hauptsächlich nutzen möchten. Wenn Sie dennoch einen dieser Vornamen streichen lassen möchten, brauchen Sie dafür Nachweise, dass dieser eine Name für Sie untragbar ist. Beispielsweise, wenn Ihr Vorname (oder einer davon) Osama oder Adolf wäre, würde die Behörde vermutlich einer Namensstreichung zustimmen.

Eine Namensänderung muss in jedem Fall schriftlich beantragt werden. Dies geschieht entweder beim Bürgeramt oder beim zuständigen Standesamt. Je nach Bundesland kann dies jedoch auch variieren. Sie sollten Ihrem Antrag eine ausführliche Begründung beifügen, weshalb der Name geändert werden soll. Haben Sie hierzu psychologische oder ärztliche Gutachten vorliegen, ist es sinnvoll, den Antrag mit diesen Dokumenten zu ergänzen.

Wie kann ich meinen Nachnamen ändern lassen?

Wenn Sie Ihren Nachnamen ändern lassen möchten, ist dies meist einfacher als den Vornamen zu ändern; zumindest dann, wenn die nötigen Bedingungen gegeben sind. Es gibt allein schon einige Lebenssituationen, in denen die Änderung des Familiennamens sowieso schon vorgesehen ist (s. hierzu Abschnitt: „Wann kann ich meinen Namen ändern?“).

Welche Voraussetzungen müssen für eine willkürliche Änderung vorliegen?

Wie bereits erwähnt, kann ein Nachname nur schwer geändert werden, wenn nicht gerade die Änderung des Familienstands ansteht. Um den Nachnamen ändern zu lassen, benötigen Sie einen wichtigen Grund (§ 3 Abs. 1 NamÄndG). Der wichtige Grund kann dadurch belegt sein, dass Ihnen der Nachname unzumutbare Nachteile bereithält. Für eine Änderung müssen Sie jedoch auch entsprechende Nachweise vorlegen. Üblicherweise wird sich darauf berufen, dass man psychisch unter dem Nachnamen leidet. Halten Sie vor der Antragstellung Rücksprache mit Ihrem zuständigen Standesamt.

Folgende Nachteile Ihres Nachnamens könnten zu einer Namensänderung führen:

Fazit zum Recht auf Namensänderung

Wie Sie sehen, ist eine Namensänderung in Deutschland nur mit einem sehr hohen bürokratischen Aufwand verbunden. Nur, weil Ihnen Ihr Vor- oder Nachname nicht gefällt, haben Sie noch keinen Grund, eine willkürliche Namensänderung vornehmen zu lassen. Deshalb ist die Namensänderung nur mit einem triftigen Grund zulässig. Klingt er anstößig, abwertend oder sorgt er für psychische Belastungen, so haben Sie gute Chancen auf eine Namensänderung. Ebenso haben Sie nach einer Geschlechtsangleichung das Recht auf Namensänderung.

Mit Urteil vom 15.03.2017, Az.: 10 C 3.16 entschied das Bundesverwaltungsgericht, dass öffentlich-rechtliche Erstattungsansprüche genau wie zivilrechtliche Bereicherungsansprüche zu behandeln sind und deshalb auch innerhalb von drei Jahren gemäß § 195 BGB verjähren.

Ab wann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen?

Üblicherweise beginnt die Verjährungsfrist für öffentlich-rechtliche Forderungen – beispielsweise für Kostenbeitragsforderungen – mit dem Ende des Jahres,

  1. in dem die Forderung entstanden ist und
  2. der Gläubiger Kenntnis vom begründeten Anspruch und der Person des Schuldners erhält.

(§ 199 Abs. 1 BGB)

Demnach müssen also alle öffentlich-rechtlichen Forderungen gegenüber dem Schuldner innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden. Hemmen kann man diese Verjährung durch besondere Mittel, wie beispielsweise Vollstreckungsmaßnahmen. In manchen Fällen beginnen die Verjährungsfristen auch wieder von vorn zu laufen (vgl. §§ 204, 209 und 212 BGB).

Gut zu wissen:

Liegt ein rechtskräftiger Titel, etwa ein Kostenbeitragsbescheid vor, kann die Durchsetzung der Forderung gemäß § 52 Abs. 2 SGB X noch innerhalb von 30 Jahren erfolgen!

Im Gegensatz zu Geldforderungen von anderen Unternehmen gibt es bei Forderungen von Ämtern und Behörden andere Fristen.

Wie kann die Verjährungsfrist verlängert werden?

Viele gehen davon aus, dass eine Mahnung die Verjährung hemmen könnte. Dies ist falsch. Es ist auch nirgendwo festgehalten, dass eine offene Forderung erst zweimal angemahnt werden muss, damit sie dann gerichtlich verfolgt werden kann. Eine Mahnung ändert nichts an der Verjährungsfrist. Anders sieht dies eventuell aus, wenn Gläubiger und Schuldner entsprechende Verhandlungen über den Anspruch führen. Gemäß § 203 BGB ist dann die Verjährung nämlich so lange gehemmt, bis einer der beiden Verhandlungspartner die Fortsetzung der Verhandlung verweigert. Zu beachten gilt jedoch, dass allein der Umstand einer oder mehrerer vorliegender Mahnungen nicht den Tatbestand einer Verhandlung darstellt.

Droht eine Forderung zu verjähren, sollte sie gerichtlich geltend gemacht werden. Hierfür gibt es zwei Alternativen: Zum einen kann die Forderung mittels einer Klage geltend gemacht und zum anderen mithilfe eines Mahnbescheids eingefordert werden. Bei einem Mahnbescheid spricht man von einem vereinfachten Mahnverfahren. Gegen diesen Mahnbescheid können Schuldner dann Widerspruch einlegen. Ergeht ein Vollstreckungsbescheid aus dem Mahnbescheid, kann gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch eingelegt werden. Versäumt der Schuldner, rechtzeitig Rechtsmittel einzulegen, hat der Gläubiger sodann einen rechtskräftigen Titel gegen den Schuldner in der Hand, mit dem er einen Gerichtsvollzieher beauftragen kann.

Sechsmonatige Verlängerung

Wird ein Mahnbescheid eingereicht, verlängert sich die Frist automatisch um sechs Monate. Besonders zu beachten gilt es sowohl bei Mahnbescheiden als auch bei Klageeinreichungen, dass diese noch vor Ablauf der Verjährungsfrist eingehen. Dies bedeutet also bis spätestens zum 31.12. eines Jahres, in dem der Anspruch normalerweise bislang nicht verjährt ist.

Tritt die Verjährung automatisch in Kraft?

Der Schuldner ist dazu verpflichtet, die Verjährung ausdrücklich geltend zu machen, da es sich dabei um eine sogenannte Einrede handelt. Das Gericht prüft somit nicht automatisch, ob die Forderung verjährt ist, sondern erst, nachdem der Schuldner sich ausdrücklich gegen die Forderung mit der Begründung „Verjährung“ wehrt. Sobald eine Forderung durch den Schuldner gezahlt wird, obwohl die Forderung schon verjährt war, kann diese nicht mehr zurückgefordert werden (§ 214 Abs. 2 BGB).

Fazit: Dieses Recht gilt bei den Verjährungsfristen.

Fazit zur Verjährung von Forderungen

Der 31.12. ist für viele Gläubiger ein wichtiges Datum. Haben Sie einen offenen Zahlungsanspruch gemäß §§ 195, 199 BGB (dreijährige Verjährungsfrist) gegenüber einem Schuldner, verjährt Ihr Anspruch mit Ablauf des 31.12.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass Sie Ihren Schuldner und Ihren Anspruch kennen. Normalerweise ist dies der Fall. Zum Jahresende müssen hier also viele Gläubiger handeln, denn wenn erst einmal die Verjährung eingetreten ist, kann sich der Schuldner darauf berufen und Gläubiger haben dann das Nachsehen, obwohl der Anspruch an sich ja weiterhin besteht.

Sofern Sie Empfänger von Arbeitslosengeld sind, unterfallen Sie dem Regelungsbereich des zweiten Sozialgesetzbuches (SGB II): Dieses regelt Ihre Rechte und Pflichten umfassend und enthält dabei auch Regelungen für den Fall des Wohnungswechsels, die Sie unbedingt beachten sollten. Welche dies sind, insbesondere ob das Arbeitsamt einen Umzug zahlt, ob das Jobcenter einen Umzug sogar verbieten kann und was Sie unternehmen müssen, wenn Sie umziehen wollen, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.

Wann zahlt das Arbeitsamt einen Umzug?

Nicht jeder Umzug wird vom Arbeitsamt bezahlt: Das Amt prüft den Wohnungswechsel stets auf Angemessenheit und Notwendigkeit. Wann der Umzug notwendig und die Kosten der neuen Wohnung angemessen sind, liegt dabei im Ermessen der Behörde: Als Kriterien herangezogen werden etwa die Größe des Haushalts, der Mietspiegel, die Wohnungsgröße und Höhe der Miete.

Zusätzliche Anforderungen bestehen bei Personen unter 25 Jahren. Erforderlich ist, dass Sie aus schwerwiegenden sozialen Gründen nicht auf die Wohnung der Eltern oder eines Elternteils verwiesen werden können (1.), der Bezug der neuen Wohnung erforderlich ist, um eine Eingliederung in den Arbeitsmarkt zu gewährleisten (2.) oder ein sonstiger ähnlich schwerer Grund vorliegt (3.).

Nicht anerkannt als Umzugsgründe sind insbesondere leicht zu behebende Mietmängel in der alten Wohnung oder die Familienzusammenführung. Auch kann man sich nicht auf die verbesserten Jobchancen in einer anderen Stadt berufen, ohne ein konkretes Jobangebot vorweisen zu können.

Was übernimmt das Amt beim Umzug?

Das Jobcenter ist sich der teilweise hohen Kosten, die ein Umzug mit sich bringt, bewusst. Daher werden viele Umzugskosten bei Bedarf übernommen.

Achtung: Die Kostenvornahme muss vorab stets beim Arbeitsamt beantragt werden! Wir empfehlen, dem Antrag die jeweiligen Kostenvoranschläge beizulegen. Dies vereinfacht die Bearbeitung (und damit die Bewilligung).

Übernahmefähig sind etwa:

Wichtig: Häufig ist die Beauftragung eines Umzugsunternehmens die bequemere Lösung, als den Umzug in Eigenregie (ggf. mit befreundeten Helfern) durchzuführen. Die Kosten hierfür werden jedoch grundsätzlich nicht erstattet. Ausnahmen können dann gegeben sein, wenn es triftige Gründe hierfür gibt. Anerkannt sind etwa Krankheit oder ein hohes Alter. Auch hier müssen Sie aber unbedingt einen Antrag auf Kostenübernahme stellen. Zusätzlich sind im Krankheitsfall ein ärztliches Attest oder ein sonstiger adäquater Nachweis zu erbringen sowie stets mindestens drei Angebote von verschiedenen Umzugsunternehmen vorzulegen.

Laut einem Urteil kann das Jobcenter einen Umzug auch mit Begründung ablehenen. Eine Zustimmung / Genehmigung seitens des Jobcenters ist also erforderlich!

Kann das Jobcenter eine Wohnung bzw. einen Umzug ablehnen?

Ja, eine Ablehnung ist aus den oben genannten Gründen möglich. Zieht man dennoch um, bleibt man entsprechend auf den Kosten sitzen. Wichtig daher: Kostenübernahme beantragen und den neuen Mietvertrag erst unterschreiben, wenn das Jobcenter zugestimmt hat!

Interessant: Umgekehrt kann das Jobcenter einen Umzug sogar anordnen! Etwa dann, wenn Sie als Hartz-IV-Empfänger in einer “zu großen” oder “zu teuren” Wohnung leben.

Was braucht das Jobcenter um eine Wohnung zu genehmigen?

Welche Unterlagen das Jobcenter benötigt, ist von Region zu Region unterschiedlich. Wenden Sie sich am besten so früh wie möglich an Ihren Sachbearbeiter und fragen nach, welche Unterlagen Sie einreichen sollen/müssen. Regelmäßig erforderlich sind neben dem wahrheitsgemäß ausgefüllten Antrag Angaben zu Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Wohnfläche und zur genauen Anschrift.

Wer zahlt, wenn das Jobcenter nicht zahlt?

Ganz einfach: War der Umzug nicht vom Jobcenter genehmigt bzw. die Kostenübernahme nicht zugesichert, haben Sie selbst die Kosten zu tragen. Dies gilt auch für etwaige Mehrkosten für die Wohnung! Zudem drohen Ihnen Leistungskürzungen.

Fazit: Werden die Kosten von einem Umzug vom Jobcenter getragen?

Fazit zum Thema Jobcenter & Umzug

Die Kostenübernahme für einen Umzug durch das Jobcenter ist von individuellen Kriterien wie Notwendigkeit und Angemessenheit abhängig. Vorab muss die Kostenübernahme beantragt und genehmigt werden, ansonsten liegen die Umzugskosten bei den Empfängern der Leistungen. Wichtig ist, dass das Jobcenter sowohl einen Umzug ablehnen als auch anordnen kann. Die notwendigen Unterlagen für die Genehmigung eines Umzugs können regional variieren und sollten rechtzeitig erfragt werden. Bei Nicht-Genehmigung durch das Jobcenter trägt der Antragsteller die Kosten selbst und es könnten Leistungskürzungen drohen.

Oftmals stehen Vermieter vor dem Problem, dass ihre Mieter – unabhängig davon, ob das Mietobjekt gewerblich oder privat genutzt wird – fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen vornehmen. Nicht selten geraten die Vermieter selbst durch die unpünktlichen Mietzahlungen in finanziellen Schwierigkeiten.

Was kann jedoch der Vermieter tun, wenn der Mieter stets unpünktlich zahlt. Dass dies kein Dauerzustand sein kann und stets geduldet werden muss, steht fest. Damit der Vermieter auf der rechtssicheren Seite stehen kann, muss er einige Punkte einhalten.

Warum wirkt sich das Dulden negativ auf die Vermieter aus?

Als Vermieter sollte gewusst sein, dass Geduld und Verständnis in solchen Fällen oft zu eigenen Schwierigkeiten führen kann. Denn nicht selten hat die Rechtsprechung Kündigungen als unwirksam angesehen, in denen der Vermieter zwar ordnungsgemäß abgemahnt hat, jedoch nach einem längeren Zeitraum erst die Kündigung ausgesprochen hat. In solchen Situationen hat die Rechtsprechung die Ernsthaftigkeit des Vermieters nicht mehr gesehen und sich für den Mieter ausgesprochen. Der Mieter hätte nicht mehr nach einer langen Zeit davon ausgehen dürfen, dass ihm wegen des vertragswidrigen Verhaltens noch gekündigt wird.

Er habe nämlich darauf vertraut, dass der Vermieter nicht mehr kündigen werde und es nun duldet. Zudem führt das Gericht vor, dass der Vermieter, dem die unpünktliche Mietzahlung unzumutbar ist, nicht lange warten und unverzüglich handeln wird.

Bei wiederholenden fortdauernden unpünktlichen Mietzahlungen darf der Vermieter somit nicht über einen längeren Zeitraum dieses vertragswidrige Verhalten widerspruchslos dulden, sondern durch Abmahnung den Mieter auffordern, sein vertragswidriges Verhalten zu verbessern und darüber aufklären, dass falls sich dieses Verhalten nicht ändert, er berechtigt ist, das Mietverhältnis aus wichtigen Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung fristlos zu kündigen. Das schweigende Dulden schadet somit dem Vermieter mehr als es auf Anhieb zu sehen ist. Zudem sollte der Vermieter auch nach der Abmahnung darauf bei der gleich nächsten Mietzahlung achten, ob sein Mieter pünktlich zahlt. Zahlt dieser nicht und ist die Pünktlichkeit nicht mehr unerheblich, so sollte der Vermieter unverzüglich kündigen.

Allen Kündigungen voraus in solchen Situationen ist die ordnungsgemäße Abmahnung des Vermieters seinen Mietern gegenüber. Die Abmahnung macht erst die Kündigung möglich (vgl. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Ohne eine vorherige erfolglose Abmahnung in dieser Sache kann der Vermieter nicht kündigen.

Diese Rolle spielt die Abmahnung im Mietrecht.

Was ist eine Abmahnung?

Eine Abmahnung ist ein schriftliches Schreiben des Vermieters an seinen Mieter, der dieser Gelegenheit dazu gibt, dass sich das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herstellt. Die Abmahnung erlaubt somit dem Mieter vor der Vertragsbeendigung, sich wieder vertragsgemäß zu verhalten, sein abgemahntes Verhalten zu verbessern und den Vermieter davon zu überzeugen. Falls Sie mehr über die Mahnung bei Mietrückstand erfahren wollen, so lesen Sie unseren umfassenden Ratgeber zu ebendiesem Thema.

Der Erfolg der Abmahnung liegt darin, dass das beanstandete Verhalten des Mieters nicht wiederholt wird (BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 (Az.: VIII ZR 364/04)).

Abmahnung gegenüber allen Mietern des Mietobjektes

Wichtig bei der Abmahnung ist, dass der Vermieter allen Mietern eines und desselben Mietobjektes gleichzeitig abmahnt und entsprechend in die Anrede aufnimmt oder gleich – wie es bei Wohngemeinschaften ist – separat jeden Mieter schriftlich abmahnt.

Form der Abmahnung

Die Abmahnung muss schriftlich erfolgen.

Zugang der Abmahnung

Der Vermieter sollte entweder in Gegenwart von Zeugen die Abmahnung an den Mieter zustellen (durch Einwurf in den Briefkasten mit Protokoll, wer dabei war und um welche Uhrzeit, Zeuge sollte das Protokoll eigenhändig unterschreiben; oder durch persönliche Übergabe der Abmahnung an der Tür mit Zeugen, hier sollte auch ein Protokoll darüber angefertigt werden; durch Einschreiben per Rückschein etc.).

Das Wort „Abmahnung“ sollte enthalten sein

Weiter relevant ist es, dass der Vermieter den Mietern klar und deutlich veranschaulicht, welches Verhalten vertragswidrig ist und abgemahnt wird. Angesichts dessen ist es unverzichtbar in den Betreff des Schreibens aufzunehmen, dass es sich dabei um eine „Abmahnung“ handelt.

Das vertragswidrige Verhalten benennen

Das vertragswidrige Verhalten des Mieters/der Mieter muss explizit genau erläutert werden. Gerade wenn es um die unpünktliche Mietzahlung geht, müssen die einzelnen Zahlungseingänge dargelegt und zudem aufgezeigt werden, wann sie hätten eigentlich eingehen müssen. Der Vermieter muss Ihnen diesen Fällen beweisen, wann der Zahlungseingang tatsächlich durch die Mieter eingegangen ist.

Zudem wäre es hilfreich, damit zu argumentieren, dass die Zahlung der Miete die Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag ist und dass dessen Verletzung sehr erheblich ist.

Fristsetzung zur Zahlung der Miete

Ferner sollte der Vermieter innerhalb der Abmahnung festhalten, bis wann der Mieter seine unpünktliche Mietzahlung vornehmen soll, wenn er dies nicht schon getan hat.

Ernsthaftigkeit darlegen und mit Kündigung drohen

Wichtig ist auch im Rahmen der Abmahnung die Ernsthaftigkeit aufzuzeigen. Aus diesem Grund sollte der Vermieter die Situation in der Abmahnung beschreiben, was sein könnte, wenn der Mieter weiterhin seine Vertragspflicht verletzt. Hier kommt die Kündigung in Betracht. Es wird daher auch juristisch von einer „qualifizierten Abmahnung“ gesprochen, d.h. hier wird in der Abmahnung mit der Kündigung angedroht.

Mieter legt Gründe für seine verzögerte Zahlungsweise dar

Auch wenn der Mieter versucht Gründe darzulegen, warum er seine Miete unpünktlich zahlt, sollte der Vermieter eine angemessene Frist setzen, in dem der Mieter versuchen kann, seine Miete pünktlich zu zahlen und trotzdem darauf bestehen, dass der Mieter für dieses Verhalten abgemahnt wurde. Der Vermieter sollte unter keinen Umständen die Abmahnung zurücknehmen.

Wann kann der Vermieter nicht abmahnen und kündigen?

Ausgenommen sind solche Fälle, in denen der Mieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes empfängt, sprich staatliche Leistungen (ALG I, ALG II, Sozialhilfe, BAföG, Wohngeld etc.). In diesem Fällen muss der Vermieter einige Tage Verspätung der Miete dulden, da der Mieter selbst nicht verantwortlich für seine verspätete Zahlung ist.

Die Mieter haben jedoch in einer solchen Konstellation die Pflicht, Ihren Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen und um Geduld zu bitten.

Vorherige erfolglose Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB

Der Vermieter darf dann kündigen, wenn er vorher abgemahnt hat.

Das sind mögliche Kündigungsgründe bei unpünktlichen Mietzahlungen.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Wann der Vermieter kündigen darf, hängt von dem Umfang der Pflichtverletzung des Mieters ab.

Die Zahlung der Miete stellt die Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag dar. Sie ist gem. § 556 b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zu entrichten.

Bei Verletzung dieser Pflicht, kann der Vermieter berechtigt sein, eine Kündigung auszusprechen. Jedoch nur dann, wenn er zuvor erfolglos eine Abmahnung ausgesprochen hat.

Zu fragen ist daher, ob der Mieter seine vertragliche Pflicht schuldhaft in erheblichen Umfang verletzt hat. Eine bloße, unerhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters rechtfertigt keine Kündigung. Das sind Fälle, in denen der Mieter lediglich ein bis zwei Tage mit Verspätung die Miete auf das Vermieterkonto überweist.

Recht zur Kündigung

Es ist allgemein anerkannt, dass fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter nicht nur zur ordentlichen, sondern auch zur fristlosen Kündigung berechtigen können.

Eine Vertragsverletzung liegt immer dann vor, wenn der Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten wird und dies dem Willen des Vermieters widerspricht.

Da die monatliche Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig gewesen ist, hat der Mieter somit die Miete während eines langen Zeitraums unpünktlich jeweils gezahlt.

Wichtig ist, dass kein Rechtsirrtum seitens der Mieter darüber vorliegen darf, dass diese die Miete zu einem anderen Zeitpunkt zahlen durften. Falls ein Rechtsirrtum darüber tatsächlich vorliegt, rechtfertigt dies keine Kündigung (BGH-Urteil vom 1. Juni 2011, Az.: VIII ZR 91/10). Bei einem vermeidbaren Rechtsirrtum wäre die Kündigung dennoch wirksam.

Gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt dann ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB).

Dieses vertragswidrige Verhalten ist für eine Kündigung ausschlaggebend.

Welches vertragswidrige Verhalten ist ausschlaggebend für die Kündigung?

Lange Zeit war es in der Rechtsprechung nicht sicher, welche vertragswidrigen Verhalten für die Kündigung ausschlaggebend waren, d.h. welches vertragswidrige Verhalten unzumutbar war.

Früher:

Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setzt voraus, dass die Miete nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens dreimal verspätet gezahlt werde (BGH-Urteil vom 11. Januar 2006, Az.: VIII ZR 364/04). Wenn der Mahnung wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind, konnten diese dahinstehen, weil sie nicht für die Kündigung herangezogen werden durften. Nachhaltigkeit zeige sich erst dadurch, wenn der Mieter nach der Abmahnung sich vertragswidrig verhält.

Heute (BGH-Urteil vom 11. Januar 2006, Az.: VIII ZR 364/04):

Es ist zwar richtig, dass nur nachhaltig unpünktliche Mietzahlungen den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB erfüllen können, jedoch muss die fortdauernde Unpünktlichkeit sich aber nicht in der Zeit nach der Abmahnung verwirklicht haben.

Erst wenn das vertragswidrige Verhalten eine gewisse Nachhaltigkeit zeigt, kann wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gem. § 543 Abs. 1 BGB gekündigt werden. Angesichts dessen ist eine Kündigung deshalb schon nicht unwirksam, wenn zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin vorliegt, zu dem die Miete wieder nicht pünktlich eingegangen ist.

Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Ein solcher Umstand liegt dann nicht vor, wenn der Mieter auf die Abmahnung nicht reagiert und sein Verhalten auch danach fortsetzt. Damit macht er deutlich, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen. Es ist vom Mieter zu erwarten, dass eine pünktliche, vollständige Mietzahlung stets und gerade nach der Abmahnung vorliegt.

Ständige unpünktliche Mietzahlungen können ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung auch schon vor der Abmahnung begründen.

Greift § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch bei der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ein?

Gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist es dem Mieter möglich, noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die Zahlung der offenen Forderungen zu erbringen. Nur dann, wenn die gesamte Forderung vollständig innerhalb dieser Frist bezahlt wird, greift die Kündigung nicht mehr ein – sie wird unwirksam.

Bei einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen kann sich der Mieter nicht darauf berufen. D.h. die Kündigung kann dadurch nicht nachträglich durch die Bezahlung unwirksam gemacht werden.

Kostenlose Vorlagen: Mietzahlung Abmahnung & fristlose Kündigung aufgrund von unpünktlicher Mietzahlung

Im Anhang befinden sich zwei Vorlagen. Eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen und eine Vorlage für eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung.

Word-Vorlage: Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung
Word-Vorlage: Abmahnung bei unpünktlicher Mietzahlung

Fazit zum Thema Mieter zahlt nicht pünktlich

Das Thema unpünktlicher Mietzahlungen ist komplex und erfordert von Vermietern ein umsichtiges Vorgehen. Die Schlüsselmaßnahme in solchen Fällen ist die Abmahnung, die den Mietern die Möglichkeit gibt, ihr Verhalten zu korrigieren. Vermieter müssen jedoch die Ernsthaftigkeit ihrer Absichten durch konsequentes Handeln bei anhaltender Unpünktlichkeit zeigen. Das Ziel ist es, eine Balance zwischen der Wahrung der Rechte des Vermieters und dem Angebot einer fairen Chance für den Mieter zur Verbesserung zu finden.

Sicherlich ist für jeden Menschen, der plötzlich auf das Bürgergeld (ehemals Hartz IV) angewiesen ist, ein tiefer Einschnitt. Insbesondere Eigentümer von Wohnungen oder eines Hauses bangen dann um ihr Eigentum, da sie befürchten, aufgrund dessen kein Anspruch mehr auf Sozialleistungen des Jobcenters zu haben. In vielen Fällen ist diese Angst allerdings grundlos. In angemessener Größe gehört Wohneigentum nämlich zum sogenannten Schonvermögen und somit steht auch dem Bezug von Bürgergeld nichts im Wege.

Was passiert mit den Hartz IV Bezügen, wenn man ein Haus erbt?

Ob eine Anrechnung einer Erbschaft auf die Hartz IV Leistung erfolgen darf, entscheidet der Zeitpunkt des Erbes. Erben Sie während der Bezugszeit von Sozialleistungen, dann wird dies als einmaliges Einkommen auf das Bürgergeld angerechnet. Üblicherweise wird im Erbfall die Sozialleistung so lange eingestellt, bis das komplette Erbe, also auch eine Immobilie, verbraucht und verwertet ist.

Haben Sie allerdings schon vor Bezug von Hartz IV ein Haus geerbt, so wird Ihnen dies als Vermögen angerechnet. In diesem Fall haben Sie das Recht, gewisse Freibeträge geltend zu machen, damit Sie einen Teil der Erbschaft behalten können.

Kann das Jobcenter den Verkauf der geerbten Immobilie verlangen?

In einigen Fällen kann die geerbte Immobilie zum Schonvermögen (§ 90 SGB XII) zählen, sofern Sie sie selbst bewohnen. Das Schonvermögen hat nämlich keinen Einfluss bei der Berechnung des Hartz 4 Bezuges. Das Jobcenter kann nur dann die Veräußerung Ihrer Immobilie verlangen, wenn sie unangemessen groß oder ausgestattet ist. Wann dies zutrifft, entscheidet meist der Einzelfall.

Sollte sich jedoch herausstellen, dass der Verkauf einer Immobilie für Sie eine soziale Härte bedeuten würde oder die Veräußerung unwirtschaftlich ist, dürfen Sie in einigen Fällen auch trotz unangemessener Größe oder Ausstattung im Haus verbleiben (§ 12 Abs. 1 Nr. 7 SGB II).

In diesen Fällen dürfen Sie das Haus behalten.

Wann darf man das Haus behalten?

Sie dürfen Ihr Haus so lange behalten, als dass es vom Jobcenter als angemessen bewertet wird. Zudem dürfen Sie dann auch zusätzlich Bürgergeld beziehen. Das ausschlaggebendste Kriterium bei der Frage, ob Sie das Eigentum behalten dürfen oder nicht, ist die Größe der Immobilie. Oftmals sind Eigentümer hier auch bessergestellt als Mieter, denn für diese gibt es oft strengere Regelungen hinsichtlich der Wohngröße. Dazu werden aber auch noch andere Kriterien, wie beispielsweise Mietspiegel des betreffenden Wohnorts oder der Quadratmeterpreis berücksichtigt.

Welche Größe für selbst genutztes Wohneigentum als angemessen gilt, unterscheidet das Gesetz nochmals zwischen Eigentumswohnungen und Häusern. Hinzu kommt noch die Grundstücksgröße, die ebenfalls bei angemessenem Wohneigentum berücksichtigt werden muss. Folgende Werte werden üblicherweise zugrunde gelegt:

Selbst genutzte Eigentumswohnungen

Selbst genutzte Einfamilienhäuser

Leben mehr als vier Personen im Haushalt beziehungsweise in einer Bedarfsgemeinschaft, erhält man einen Zuschlag von 20 qm bezogen auf die Gesamtwohnfläche. In manchen Einzelfällen kann es auch erlaubt sein, größere Eigentumswohnungen oder Häuser zu besitzen. Gründe hierfür können etwa berufliche oder andere besondere persönliche Bedürfnisse des Eigentümers darstellen. Auch bei einer häuslichen Pflege von Angehörigen kann eine Ausnahme bestehen.

Größe des Grundstücks

Fazit zur Hausüberschreibung bei Hartz IV (Bürgergeld)

Üblicherweise bewilligt das Jobcenter einen Antrag auf Hartz IV nur, wenn der Antragsteller auch hilfebedürftig ist. Dies ist dann nicht der Fall, wenn der Betroffene noch über Grundbesitz, Einkommen oder Barvermögen verfügt. Ein Grundstück mit Haus wäre somit zu verkaufen, damit die Erlössumme dem Lebensunterhalt dient. Anders sieht dies wiederum bei selbst bewohnten Immobilien aus, sofern die Wohnfläche als angemessen gilt.