Immobilien-GmbH gründen: Ablauf, Dauer & Kosten

Der Großteil der deutschen Unternehmen wird gegründet, um ein operatives Geschäft aufzubauen, mit dem Gewinne erzielt werden sollen. Die Geschäftsmodelle sind dabei vielfältig und reichen von Produktions- und Handelsunternehmen hin zu Dienstleistungsunternehmen. Einen anderen Zweck verfolgt die sog. Immobilien GmbH, die sich, wie der Name schon sagt, ausschließlich mit Immobilien beschäftigt. Was die genaue Tätigkeit einer solchen Immobilien GmbH ist, welche Vorteile sie bietet und wie sie überhaupt funktioniert, wird in diesem Beitrag verständlich erläutert.

Was ist eine Immobilien GmbH?

Die Immobilien GmbH ist eine Unterform der sog. vermögensverwaltenden GmbH. Mehr über die vermögensverwaltende GmbH erfahren Sie in unserem Beitrag zu diesem Thema. Ihr einziger Zweck besteht darin, Immobilien zu halten und diese zu verwalten. Theoretisch sind für die Immobilien GmbH auch andere Unternehmensformen der Kapitalgesellschaften möglich, also die UG (haftungsbeschränkt), die AG, die englische Limited oder andere ausländische Rechtsformen, die nach deutschem Recht wie GmbHs behandelt werden.

Welche Vorteile hat eine Immobilien GmbH?

Der wohl größte Vorteil einer Immobilien GmbH liegt in der Versteuerung. Werden durch die Immobilien Mieteinnahmen erzielt, so sind diese, sofern die Immobilien im privaten Vermögen einer Person liegen, nach dem individuellen Steuersatz zu besteuern. Bei Gutverdienern sind damit bis zu 45 % der Einnahmen zu versteuern. Befindet sich die Immobilie hingegen im Eigentum bzw. Vermögen einer GmbH, beträgt der Steuersatz etwas weniger als 16 %. Der Grund: Kapitalgesellschaften sind nur mit der Körperschaftssteuer, die mit 15 % zu Buche schlägt, sowie dem Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % auf den Körperschaftssteuersatz + Kirchensteuer, zu besteuern.

Sofern die Immobilien GmbH nicht gewerblich tätig ist, sprich kein Handel mit Immobilien getrieben wird, entfällt zudem die Gewerbesteuer. Es darf ausschließlich das eigene Vermögen verwaltet werden. Hierzu gehört auch, dass die Immobilie nicht eigenständig saniert oder renoviert werden darf.

Wie funktioniert eine Immobilien GmbH?

Die Vorteile der Immobilien GmbH können folgendermaßen ausgespielt werden: Die Immobilie befindet sich nicht im Privateigentum, sondern im Eigentum der Immobilien GmbH. Angesichts dessen werden Mieteinkünfte nicht mit dem persönlichen Steuersatz der betreffenden Privatperson, sondern mit dem oben bereits genannten Steuersatz, der der Immobiliengesellschaft besteuert.

Wann lohnt sich eine Immobilien GmbH?

Ab wann sich eine Immobilien GmbH lohnt, also man mit der Gründung einer solchen Gesellschaft besser fährt, als die Immobilien in seinem Privatvermögen zu halten, ist vom individuellen Steuersatz, der Höhe der Mieteinkünfte sowie vom Wert der Immobilien abhängig. Generell gilt aber: Je mehr Immobilien man hat bzw. je höher der Wert der Immobilien (und damit auch die möglichen Mieteinnahmen) liegt bzw. liegen, desto eher eignet sich eine Immobilien GmbH.

Außerdem ist das Modell auch dann besonders lohnenswert, wenn sehr viel Fremdkapital in Form eines Bankkredites aufgenommen wird. Für kleinere Objekte bzw. Investitionssummen ist eher der Kauf als Privatperson zu empfehlen.

Was braucht man um eine Immobilienfirma zu gründen?

Sofern die Immobiliengesellschaft in der Rechtsform der GmbH gegründet werden soll – was die in der Praxis für solche Zwecke am häufigsten vorkommende Rechtsform ist – sind eine Vielzahl von Schritten erforderlich. Da wir zu diesem Thema bereits einen ausführlichen Artikel unter GmbH gründen verfasst haben, werden nachfolgend die wesentlichen Punkte in Kurzfassung erläutert.

Nachdem sich für einen Namen für die GmbH entschieden wurde, ist der Gesellschaftsvertrag, häufig auch als „Satzung“ bezeichnet, aufzusetzen. Anschließend muss dieser notariell beurkundet werden. In ihm werden die wichtigsten Rechte und Pflichten der Personen, die an der GmbH beteiligt sein sollen, festgehalten. Er beinhaltet insbesondere den Gegenstand des Unternehmens, den Firmensitz sowie die Zahl- und Nennbeträge der Geschäftsanteile der GmbH Gesellschafter. Häufig werden auch schon die Geschäftsführer der GmbH bei der Gründung im Gesellschaftsvertrag festgelegt, was jedoch nicht zwingend geschehen muss (vgl. § 6 Abs. 3 Satz 2 GmbH Gesetz).

Im Rahmen der anschließenden notariellen Beurkundung wird der Gesellschaftsvertrag den Gründergesellschaftern vorgelesen, anschließend muss der Gesellschaftsvertrag von allen Gesellschaftern unterschrieben werden. 

Außerdem sind Gründer einer GmbH verpflichtet, ein Bankkonto, das ausschließlich für die geschäftlichen Zwecke der GmbH verwendet wird, also ein Geschäftskonto, zu eröffnen. Je nach Größe bzw. Komplexität des Unternehmens kann es sich sogar anbieten, mehrere Geschäftskonten zu eröffnen, um einen besseren Überblick über die verschiedenen Zahlungsaus- und Eingänge zu behalten. Anschließend muss dann die Stammeinlage der GmbH auf das Geschäftskonto eingezahlt werden, wobei insgesamt 25.000 Euro (voller Betrag) oder zumindest die Hälfte (12.500 Euro) erreicht werden müssen.

Mit einem Beleg der Zahlung ist ein erneuter Gang zum Notar notwendig. Dieser meldet die GmbH dann im Handelsregister an. Die Prüfung der eingereichten Dokumente und Eintragung der GmbH kann dabei beim Handelsregister einige Tage bis hin zu einigen Wochen dauern. Wird der für die Eintragung im Handelsregister fällige Geldbetrag bezahlt, wird der Eintrag im Handelsregister veröffentlicht.

Ist all dies geschafft, muss noch ein Gewerbe angemeldet werden. Hierfür muss beim zuständigen Gewerbeamt ein entsprechender Antrag gestellt werden, für den es (auch Online-) Formulare gibt. Mehr über die Gewerbeanmeldung erfahren.

Nach der Eintragung ins Handelsregister muss die GmbH noch dem Finanzamt zwecks steuerlicher Erfassung gemeldet werden. Das Finanzamt meldet sich in der Regel automatisch bei Ihnen, sobald das Gewerbe angemeldet wurde. Dies dauert regelmäßig 1 – 2 Wochen. Anschließend müssen Sie den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung ausfüllen und dem zuständigen Finanzamt zurücksenden.

Achtung: Um von der Gewerbesteuerbefreiung zu profitieren, sollten Gründer einen entsprechenden Befreiungsantrag beim zuständigen Finanzamt stellen.

Beachte: Steht die Immobilie im Privateigentum und soll in die gegründete Immobilien GmbH eingebracht werden, so fällt dabei grundsätzlich Grunderwerbssteuer an. Der Grund: Grunderwerbssteuer fällt immer dann an, wenn Immobilieneigentum von einer Person auf eine andere übertragen wird. Obwohl die Privatperson und Gesellschafter der GmbH in tatsächlicher Hinsicht ein und dieselbe Person sind, werden die GmbH und die Privatperson als zwei unterschiedliche Personen betrachtet, da die GmbH eigene Rechtspersönlichkeit besitzt.

Fazit: Die Immobilien-GmbH Gründung

Die Immobilien GmbH ist eine häufig genutzte Rechtsform, um bei Erträgen aus Immobilien Steuern zu sparen. Anders als gemeinhin angenommen, kann sich der Aufbau einer solchen Struktur auch schon bei 3-4 eigenen Immobilien lohnen. Mit in diese Rechnung einzubeziehen sind jedoch neben den Gründungskosten der GmbH auch die laufenden Kosten.