Kündigungsfrist Mietvertrag: Gesetze, Regeln & Pflichten!

Sobald ein Mietvertrag vom Vermieter und Mieter unterzeichnet wurde, ist er für beide Parteien bindend. Das vertragliche Mietverhältnis kann nur durch eine schriftliche Kündigung beendet werden. Es endet aber nicht sofort, denn dabei spielt die Kündigungsfrist eine wichtige Rolle. Daher geht es in diesem Beitrag rund um das Thema Kündigungsfrist Mietvertrag.

Wie hoch ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter?

Damit die Kündigung rechtswirksam wird, müssen die Kündigungsfristen eingehalten werden. Beim Verhältnis über Wohnraum gibt der Gesetzgeber eine Kündigungsfrist vor. Damit schützt er die Interessen des Mieters. Maßgebend für das Mietrecht sind die §§ 535 bis 580, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) niedergeschrieben sind. Die Kündigung einer Mietwohnung ist nur in schriftlicher Form (nicht über Telefon oder WhatsApp) wirksam.

Für Mieter gilt in der Regel eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Montags beim Vermieter eingehen, damit sie bis zum übernächsten Monatsende auch wirksam wird. Allerdings kann im Mietvertrag ebenso eine kürzere Frist zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Fristen, die über die gesetzlichen drei Monate hinausgehen, sind aber nicht wirksam. Der Mieter muss keinen besonderen Grund für seine Kündigung angeben. Das Schreiben sollte aber folgende Information enthalten:

• In der Betreffzeile: das Wort Kündigung
• Anschrift des Vermieters: Das Schriftstück muss an alle Vermieter adressiert sein
• Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk und Türnummer
• Zeitpunkt der Kündigung
• Unterschrift aller Hauptmieter

Anzumerken gilt es, dass Mieter bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht haben. Das gilt ebenso, wenn umfassende Sanierungen geplant sind.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?

Geht es darum, einen Mietvertrag zu kündigen, dann ist zu unterscheiden, wer kündigt. Während Mieter ihre Wohnung immer kündigen können, ist es Vermietern nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, das Mietverhältnis zu beenden. Die Kündigungsfristen sind in § 573c Bundesgesetzbuch geregelt. Diese Fristen sind von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig. Der Mietvertrag kann vom Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden.

Die Kündigungszeit beträgt bei einer Mietdauer unter fünf Jahren ebenfalls drei Monate. Allerdings verlängert sich diese Frist bei einer ununterbrochenen Mitlaufzeit von fünf bis acht Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Bei einer Mietdauer von über zehn Jahre erweitert sich die Kündigungsfrist auf 12 Monate (gilt für alte Mietverträge bis Herbst 2001). Wurde ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen, kann der Mieter nicht ohne einen anerkannten Grund gekündigt werden. Allerdings müssen selbst dann die angeführten Kündigungsfristen eingehalten werden.

Welche Gründe für eine Kündigung gibt es seitens des Vermieters?

Eine der häufigsten Gründe für eine Kündigung aufseiten des Vermieters ist der Eigenbedarf. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Familienmitglieder, Kinder eines Lebenspartners oder für Pflegepersonal benötigt. Grundsätzlich gilt die gestaffelte Kündigungsfrist, § 573c BGB. Die Eigenbedarfskündigung wird nur mit einer nachvollziehbaren Begründung und in Schriftform wirksam.

Damit der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, müssen schon sehr gravierende Gründe vorliegen. (Im Allgemeinen muss vorher eine Abmahnung erfolgen.)

Gründe für eine fristlose Kündigung sind: Wenn der Mieter seine Miete zwei Monate in Folge nicht bezahlt oder den Mietzins fortwährend unpünktlich entrichtet. Falls das Mietobjekt schwer vernachlässigt wird. Eine andauernde Störung des Hausfriedens sowie eine unerlaubte Untervermietung und das unerlaubte Betreiben eines Gewerbes sind ebenfalls Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags.

Hat man immer 3 Monate Kündigungsfrist?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) gilt bei den meisten Mietverträgen für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wie bereits kurz angemerkt, muss das Kündigungsschreiben spätestens bis zum 3. Werktag beim Vermieter eingehen, damit das Mietverhältnis bis zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird. Als Werktage gelten alle Kalendertage außer Sonn- und Feiertage. Ausnahmen bei den Kündigungsfristen sind allerdings möglich.

Mieter und Vermieter können eine individuelle Kündigungsfrist vereinbaren. Damit sie wirksam ist, muss sie allerdings kürzer als drei Monate sein. Wurde von beiden Parteien ein Kündigungsausschluss vereinbart, dann ist dieser nur gültig, wenn er für Mieter und Vermieter gilt. Die Kündigungsfrist bleibt dennoch gleich. Der Kündigungsverzicht darf nach deutscher Rechtsprechung vier Jahre nicht überschreiten, andernfalls ist die Vereinbarung unwirksam. Wird ein Mietvertrag nicht schriftlich abgefasst, gilt die Kündigungsfrist für die Wohnung wie bei einem herkömmlichen, unbefristeten Mietvertrag.

Welche Fristen gelten bei einer Sonderkündigung?

Stehen umfassende Sanierungen an oder wurde vom Vermieter eine Mieterhöhung angekündigt, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das bedeutet, Sie können bis zum Ende des Folgemonats kündigen und das Mietverhältnis zum übernächsten Monat beenden. Weist die Mietwohnung schwere Mängel auf, ist sie baufällig und stellt eine Gefahr für die Mieter dar, können Sie als Mieter ebenfalls fristlos kündigen. Der Mietvertrag endet in dem Monat, in dem die Kündigung an den Eigentümer versandt wurde.

Wie berechnet man die Kündigungsfrist für eine Mietwohnung?

Wie bereits berichtet, muss die Kündigung für eine Mietwohnung spätestens am 3. Werktag beim Vermieter eingehen. Wenn die Kündigung den Vermieter also am 3. September erreicht, so beginnt die Kündigungsfrist noch mit dem ersten Tag des Monats. Das Mietverhältnis endet daher am 30. November. Fällt das Ende dieser "Karenzzeit" auf den Samstag, so haben einige Gerichte entschieden, dass sich die Kündigung auf den nächsten Werktag, den Montag, den 5. September 2022 verlängert.

Sie sollten daher auf jeden Fall frühzeitig kündigen. Im Jahre 2005 hat der Bundesgerichtshof zwar entschieden, dass der Samstag als Werktag gilt, falls der erste oder zweite Tag der dreitägigen Karenzfrist ein Samstag ist. Ob das auch für den dritten Tag gilt, ist bis jetzt nicht höchstrichterlich geklärt, es ist daher vom jeweiligen Gericht abhängig.

Rechenbeispiel: Beginnt die Kündigungsfrist am Samstag, dem 1. Oktober 2022 um 00:00 Uhr, dann endet die Frist am Samstag, dem 31. Dezember 2022 um 24 Uhr.

Kann man die 3 Monate Kündigungsfrist für eine Wohnung umgehen?

In Situationen, in denen weder das Sonderkündigungsrecht wirkt, noch eine fristlose Kündigung wirksam wird, gilt für Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Mieter und Eigentümer der Wohnung können allerdings eine gemeinsame Absprache treffen und die Kündigungsfrist außer Kraft setzen. Eventuell ist der Vermieter damit einverstanden, dass sein Mieter einen Nachmieter sucht und findet. Der Eigentümer muss allerdings zustimmen, dass ein neuer Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist in die Wohnung einzieht.

Wenn die beiden Parteien das Mietverhältnis vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden möchten, gibt es die Möglichkeit einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Der Mieter ist allerdings darauf angewiesen, dass der Eigentümer mit dem Abschluss des Aufhebungsvertrages einverstanden ist. Die Parteien einigen sich dabei, auf einen bestimmten Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis endet. Dazu wird häufig vereinbart, dass der Vermieter für die Nachteile, die ihm durch die vorzeitige Beendung entstehen, eine Ausgleichszahlung erhält. In vielen Fällen wird es besser (günstiger) sein, den Zahlungsverpflichtungen bis zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist nachzukommen, auch wenn die Wohnung nicht mehr genutzt wird.

Wie lange ist die Kündigungsfrist, wenn nichts im Mietvertrag steht?

Steht nichts über eine Kündigungsfrist im Mietvertrag, gelten hierzulande die gesetzlichen Grundlagen als Anhaltspunkt. Wurde mit dem Eigentümer einer Wohnung kein Mietvertrag auf Zeit abgeschlossen, dann ist davon auszugehen, dass Sie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen sind. Dann gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, ganz gleich, wie lange Sie schon in der Wohnung gelebt haben.

Wollen Sie kündigen, muss das unterschriebene Schriftstück spätestens am dritten Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter eintreffen, damit die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird. Beispiel: Sie wollen Ihren Mietvertrag zum 30. September kündigen. Die Kündigung sollte daher spätestens am 3. Juli bei Ihrem Vermieter eingetroffen sein. Sie müssen die Kündigung nicht begründen. Obendrein haben Sie die Möglichkeit, mit Ihrem Vermieter eine kürzere Kündigungszeit zu vereinbaren. Gelangen Sie zu unserem Mietvertrag Muster.

Als Vermieter dürfen Sie den Mietvertrag allerdings nicht ohne gesetzlich anerkannten Grund auflösen. Begeht Ihr Mieter aber einen groben Regelverstoß, dann können Sie den Vertrag auch außerordentlich kündigen. Außerdem gibt es Sonderfälle wie etwa Eigenbedarf. Mieter können in bestimmten Fällen wie einer fortgeschrittenen Schwangerschaft, bei einer schweren Krankheit oder Invalidität Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen. Dafür haben sie zwei Monate Zeit.

Fazit zum Thema Kündigungsfrist Mietvertrag

Wenn Sie umziehen wollen, dann kann es nicht schaden, den Mietvertrag gründlich zu studieren und sich dabei nicht nur über die Kündigungsfristen, sondern auch über mögliche Sonderregelungen zu informieren. Ein Mieter, der vor Ablauf des Mietvertrags aus der Wohnung auszieht, muss seinen Mietzins inklusive der angefallenen Nebenkosten weiterzahlen. Bei einem befristeten Untermietverhältnis endet die Frist nach Ablauf des Mietverhältnisses automatisch. Wenn Sie Vermieter sind, hängt die Kündigungsfrist von der Mietlaufzeit ab.