Amela Zahirovic (LL.M.) • JuraRat • Seite 2 von 5

Mit diesem Thema beschäftigten sich Vermieter erst, wenn plötzlich ein Teil der Miete vom Mieter fehlt. Einem Mieter steht es nämlich gesetzlich zu, die Miete bei Mängeln zu mindern. Dies bedeutet aber nicht im Umkehrschluss, dass auch jede Mietminderung gerechtfertigt ist. Die Rechtslage ist nicht immer ganz klar, deshalb möchten wir Ihnen einige wichtige Grundkriterien zum Thema Mietminderung näher bringen.

Was versteht man unter Mietminderung?

Von einer Mietminderung wird gesprochen, wenn der Mieter ausnahmsweise dazu berechtigt ist, weniger Miete zu zahlen, als er eigentlich müsste. Ein Mieter muss sich normalerweise an den Mietvertrag halten und die vereinbarte Miete an den Vermieter bezahlen. Zahlt der Mieter zu wenig Miete, kann der Vermieter den Rest einfordern. Es gibt jedoch einige Ausnahmefälle, in denen ein Mieter berechtigt ist, weniger Miete zu bezahlen. Dazu gehört beispielsweise dieser Ausnahmefall, der in § 536 BGB geregelt ist. Daraus geht hervor, dass der Mieter zur Kürzung der Miete berechtigt ist, wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist und wenn durch diesen Mangel eine ordnungsgemäße Nutzung der Mietsache nicht mehr gewährleistet ist.

Welche Gründe gibt es für Mietminderung?

Bei Rechts- und Sachmängeln steht es Mietern gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu, die Miete zu kürzen. So heißt es wörtlich:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Somit ergeben sich im alltäglichen Leben unterschiedliche Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen. Berechtigte Gründe können unter anderem sein:

Die Heizung ist defekt
Die Fenster sind undicht
Die Wohnung erlitt einen Wasserschaden durch Starkregen, der durch das undichte Fenster vorgedrungen ist
Erhebliche Unterschreitung der im Vertrag angegebenen Mietfläche (zum Beispiel, wenn die Quadratmeterzahl der Wohnfläche 15 % kleiner ist, als angegeben)
Befall mit Ungeziefer, zum Beispiel Ratten
Kompletter Ausfall der Elektrizität
Gesundheitliche Gefährdung durch Schadstoffe
Schimmel in der Wohnung
Lärmbelästigung durch Nachbarn
Zur Wohnung gehörendes Bestandteil ist nicht nutzbar
Es befindet sich ein Bordell im Mietshaus
Bauarbeiten in der Nacht

In der Regel geht aus allen Mietminderungsgründen hervor, dass eine Tauglichkeit des Mietobjekts, die vertraglich bestimmt wurde, nicht mehr gegeben ist. Oftmals muss diese „Tauglichkeit“ (oder Nicht-Tauglichkeit) durch einen Gerichtsbeschluss erzielt werden. Denn eine allgemeine Liste mit anerkannten Mängeln, die eine Mietminderung rechtfertigen würden, gibt es nicht.

Was sind keine Gründe für eine Mietminderung?

Mietminderungen sind nur zulässig, wenn der entstandene Mangel nicht durch schuldhaftes Verhalten entstanden ist. Ein Wasserschaden, den der Mieter selbst verursacht hat, zählt beispielsweise nicht zu den Mietminderungsgründen. Ausgeschlossen für eine Mietminderung sind folgende Fälle:

Der Mieter hat den Mangel gar nicht angezeigt.
Der Mieter wusste vor Zustandekommen des Mietverhältnisses über den Mangel Bescheid, ist aber dennoch das Mietverhältnis eingegangen.
Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ist nur sehr gering beeinträchtigt.
Der Mangel besteht wegen energetischen Sanierungsmaßnahmen, die aber nicht länger als drei Monate dauern.

Was ist die Mietminderungstabelle?

Es gibt verschiedene Internetseiten, auf denen man die Mietminderungstabelle einsehen kann. Diese Tabelle basiert auf verschiedenen Gerichtsurteilen.

Aus dieser Tabelle ist dann der jeweilige Mietminderungsgrund sowie die entsprechende Höhe der Minderung ersichtlich. Tatsächlich entscheiden jedoch in erster Linie Sie als Mieter selbst, wie hoch die Mietminderung ausfallen soll. Sollte darüber gerichtlich verhandelt werden, entscheidet das Gericht.

Deshalb sollten Sie die nachstehende Liste wirklich nur als möglichen Richtwert nutzen. Möchten Sie eine Mietminderung durchführen, empfehlen wir Ihnen, sich im Vorfeld mit dem Mieterverein oder einem fachkundigen Rechtsanwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist, beraten zu lassen. Besitzen Sie eine Mietrechtsschutzversicherung, wird diese die Kosten für eine Beratung höchstwahrscheinlich übernehmen.

Mietminderungsgrund	Mietminderungshöhe
Gesundheitsgefährdung durch Schimmelbefall	100 %
Kompletter Heizungsausfall (September bis Februar)	100 %
Permanente Durchfeuchtung der Wände sowie Rattenbefall	100 %
Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche von Schimmel befallen und massiv durchfeuchtet	80 %
Nässeschäden am Teppichboden aufgrund Starkregen sowie dadurch entstandene erhebliche Geruchsbelästigung für zwei bis drei Wochen	80 %
Schimmel in allen Zimmern nach Erstbezug eines Neubaus	75 %
Ausfall der Heizungsanlage im Zeitraum Anfang Oktober bis Anfang Dezember	70 %
Extreme Bauarbeiten im Dachgeschoss des Hauses	60 %
Gesundheitsgefährdende Konzentration von Formaldehyd	50 %
Umfangreiche Sanierungs- und Bauarbeiten	50 %
Lärmbelästigung durch lautes Musikhören des Nachbarn	50 %
Gesundheitsgefährdung wegen starker Feuchtigkeit in der Wohnung	40 %
Stinkendes Wasser aus Toilette und Badewanne tritt aufgrund Abwasserstau aus	38 %
Durch Gaststätte erheblichen Lärm bis nach Mitternacht	37 %
Immense Lärmbelästigung durch den Nachbar	35 %
Einzige Bade- oder Duschmöglichkeit nicht funktionsfähig	33 %
Lärmbelästigung wegen Ausbau des Dachstuhls	30 %
Im Mietshaus befindet sich ein Bordell	30 %
Bauarbeiten in der Nacht	30 %
Extremer Baulärm im Neubaugebiet	25 %
Überschreitung des Formaldehyd-Grenzwertes	25 %
Über ein halbes Jahr lang Bauarbeiten am und im Haus	22 %
Extreme Feuchtigkeit in der Wohnung	20 %
Keine Wohnungstür vorhanden	15 %
Teppichboden birgt Stolpergefahr	15 %
Aufzug fällt im 4. Stock aus	10 %
Lärm wegen Garagentore	10 %

Was muss ich als Mieter wissen?

Zwar haben Sie als Mieter das Recht, die Miete zu kürzen, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Jedoch birgt die Mietminderung auch einige Tücken.

Sie müssen als Mieter detailliert nachweisen können, dass es sich wirklich um einen minderungswürdigen Mangel handelt. Dafür sollten Sie bestenfalls Belege erbringen. Für eine Lärmbelästigung sollten Sie deshalb ein Lärmprotokoll führen, welches Sie als Beleg vorzeigen können. Bei defekten Heizungen können Fotos Ihnen als Beleg dienen.

Was muss ich als Vermieter wissen?

Genauso wie für Mieter ist es auch für Vermieter wichtig, im Vorfeld die Rechtfertigung der Mietminderung zu prüfen. Diese Prüfung bewegt sich teilweise im Bürgerlichen Gesetzbuch. Außerdem muss zusätzlich noch geprüft werden, ob der festgestellte Mangel tatsächlich dem Vermieter zugeschrieben werden kann.

Eine ausschlaggebende Rolle spielt der Mietvertrag, denn in diesem ist genau festgehalten, welchen Zustand die Mietsache vorweisen sollte. Deshalb ist es für Vermieter wichtig, schon bei Vertragsabschluss festzuhalten, welche Mängel nicht behoben werden können.

Insbesondere sollte auch im Mietvertrag die exakte Quadratmeterzahl der Wohnfläche angegeben sein. Wenn sich später herausstellt, dass die Wohnfläche deutlich geringer ausfällt, als im Mietvertrag angegeben, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung. Hier gelangen Sie zu unserer Mietvertrag Vorlage.

Wenn Ihr Mieter einen berechtigten Mangel feststellt, sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, diesen Mangel innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist zu beseitigen. Beseitigen Sie als Vermieter den Mangel innerhalb der Frist, hat der Mieter danach auch keinen Anspruch mehr auf Mietminderung.

Wie gehe ich bei einer Mietminderung am besten vor?

In jedem Fall ist es empfehlenswert einen Anwalt bei Mietminderungen einzuschalten. Ein Anwalt kann dem Mieter schon im Vorfeld aufgrund diverser Gerichtsurteile erläutern, wie viel Mietminderung realistisch ist.

Wie lange darf ich die Miete kürzen?

Als Mieter sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass ein Vermieter dazu berechtigt ist, Ihnen fristlos zu kündigen, sobald zwei Monatsmieten ausgefallen sind. Mindern Sie beispielsweise Ihre Miete über 5 Monate lang um 40 %, sind Sie demnach mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Wenn sich herausstellt, dass der Minderungsgrund nicht gerechtfertigt war, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Wir empfehlen Ihnen, den geminderten Anteil der Miete immer auf die Seite zu legen. Sollte sich dann herausstellt, dass Sie nicht zur Mietminderung berechtigt waren, können Sie den Mietrückstand sofort ausgleichen.

Was sind die Voraussetzungen für eine Mietminderung?

Wenn Sie als Mieter einen Mietmangel feststellen, ist es wichtig, diesen Mangel direkt dem Vermieter gegenüber anzuzeigen. Zeitgleich mit der Mängelanzeige dürfen Sie als Mieter einen Teil der Miete einbehalten.

Schlüssigen Nachweis bereithalten

Als Mieter haben Sie nur ein Recht auf Mietminderung, wenn Sie den Mangel beweisen können. Eine konkrete Beschreibung nach Ort, Art und Zeitpunkt der aufgetretenen Mängel ist erforderlich. Ein lapidarer Hinweis auf eine eingeschränkte Wohnungsnutzung genügt in diesem Fall nicht.

Kann ich eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Üblicherweise ist der Mieter erst zur Mietminderung berechtigt, sobald er Mängel angezeigt hat. In einigen Ausnahmefällen besteht jedoch das Anrecht auf eine rückwirkende Mietminderung. Hierzu wären folgende Fallkonstellationen denkbar:

wenn Ihnen der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags bekannte Mängel verschwieg,
wenn Ihnen als Mieter erst nach einiger Zeit auffällt, dass die Wohnfläche wesentlich kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben (in diesem Fall besteht sogar noch nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Mietminderung),
wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein Rückforderungsrecht für die Vergangenheit vermerkt wurde.

Wie rechne ich die Mietminderung aus?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem konkreten Einzelfall. Hier fließen unter anderem Umstände ein, wie sehr die Wohnung von dem Mangel betroffen ist und wie lange die Funktionseinschränkung besteht. Die Mietminderung erfolgt prozentual auf Basis der Gesamtmiete, also inklusive Heiz- und Nebenkosten. Mehr über die Nebenkostenabrechnung erfahren!

Besteht ein erheblicher Mangel (beispielsweise durch extremen Schimmelbefall mit Gesundheitsgefährdung), wäre sogar eine Mietminderung in Höhe von 100 % denkbar.

Berechnungsbeispiel

Sie sollten nicht nur nach „Gefühl“ die Miete mindern. Die Berechnung an sich ist ziemlich komplex, bei der einige Faktoren berücksichtigt werden müssen. Damit Sie bei der Berechnung zur Mietminderung auf der sicheren Seite sind, sollten Sie sich diesbezüglich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder dem Mieterschutzbund wenden. Wenn Sie die Miete unangemessen hoch kürzen, kann es schnell zu einem Mietrückstand kommen. Die schlimmste Folge eines Mietrückstandes kann die fristlose Kündigung sein.

Anhand des nachfolgenden Beispiels könnte sich eine Mietminderung wie folgt berechnen:

Geht man von einer Kaltmiete von 500 Euro aus, zu dem noch ein Betriebskostenvorschuss in Höhe von 100 Euro sowie Heizkostenvorauszahlung von 100 Euro hinzukommen, ergibt dies eine Bruttowarmmiete in Höhe von 700 Euro. Durch einen Wasserschaden entsteht an der Mietsache ein Mangel, weshalb vorübergehend ein Zimmer in der Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann. Ein Anwalt ermittelt nach sorgfältiger Überprüfung eine Minderungsquote von 30 %. Demnach würden 30 % von 700 Euro abgehen. Die Mietminderung beträgt also in diesem Fall 210 Euro, wonach der Mieter nur noch eine Miete von 490 Euro zu zahlen hätte.

Fazit: Die Mietminderung im Überblick

Wenn Sie Vermieter sind und Ihr Mieter die Miete kürzt, sollten Sie zunächst einmal Ruhe bewahren. Überprüfen Sie zunächst, ob die Mietminderung überhaupt rechtens und angemessen in der Höhe ist. Vielleicht wäre ein gemeinsames Gespräch zwischen Mieter und Vermieter ratsam. Manchmal lässt sich dadurch unkompliziert ein Mangel an der Wohnung schnell beseitigen. So würde sich auch die Dauer und Höhe der Mietminderung in Grenzen halten. Wenn ein Mieter zu Unrecht die Miete mindert und auch nicht für ein Einigungsgespräch bereit ist, hilft nur noch die Einschaltung eines Fachanwaltes.

Jeder Vermieter hofft, sein Eigentum an jemanden zu vermieten, der pünktlich die Miete bezahlt, sich um das Haus oder die Wohnung kümmert und zudem noch ein rücksichtsvoller Nachbar ist. Nicht selten laufen die Dinge aber anders als geplant. Es gibt Situationen, in denen Vermieter an ihre Mieter eine Abmahnung schicken müssen. Damit machen sie diese auf ihr Fehlverhalten aufmerksam und ermutigen sie, ihr Verhalten zu ändern. Zu den gängigsten Fällen gehören: Zahlungsrückstände oder die unerlaubte Weitergabe der Mietwohnung an Dritte oder der Mieter stört seine Nachbarn (insbesondere) zu Ruhezeiten.

Wie schreibe ich eine Abmahnung an den Mieter?

Eine Abmahnung zu schreiben, gehört gewiss nicht zu den angenehmsten Aufgaben eines Vermieters. Eigentlich könnte eine Abmahnung hierzulande auch mündlich ausgesprochen werden. Es sollte dann aber unbedingt ein Zeuge zugegen sein. Denn die Beweislast im Falle einer Räumung liegt nämlich beim Vermieter. Im Allgemeinen erfolgt die Abmahnung aber schriftlich per Brief oder E-Mail. Dabei gilt es, auf den Ton zu achten. Das Schreiben sollte in einem höflichen, professionellen Ton verfasst werden. Es gilt alles zu vermeiden, was als bedrohlich und als Belästigung empfunden werden könnte. Zudem muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Abmahnung dem Mieter tatsächlich zugegangen ist.

Was muss in einer Abmahnung vom Vermieter stehen?

Obwohl im deutschen Mietrecht keine gesetzliche Form der Abmahnung vorgeschrieben ist, ist es essenziell, auf die korrekte Form zu achten. Die Abmahnung sollte daher Folgendes beinhalten:

Die Adressierung der Abmahnung an alle im Mietvertrag stehenden Mieter. Zudem sollte der Sachverhalt (Grund der Abmahnung) möglichst genau dargestellt werden, am besten inklusive Datum, Uhrzeit und eventuell vorhandener Zeugen. Für die Beseitigung der Pflichtverletzungen bzw. zur Aufnahme der Pflichten wird eine angemessene Frist gesetzt. “Die Autoreifen im Gang des Kellers sind bis zum 22.7.2022 um 20 Uhr zu entfernen!” Danach werden die rechtlichen Konsequenzen und Folgen, die bei Nichteinhaltung (fristlose Kündigung, Schadenersatzforderung) drohen, angeführt. Natürlich muss die Frist so gesetzt werden, dass der Mieter ausreichend Gelegenheit hat, sein Verhalten zu ändern und seinen Pflichten nachzukommen. Das Schriftstück wird von allen im Mietvertrag genannten Vermietern unterschrieben.

Wofür kann man Mieter abmahnen?

Wenn sich der Mieter vertragswidrig verhält, kann er abgemahnt werden. Hilft ein persönliches Gespräch nicht und der Mieter fällt dauernd durch Zahlungsrückstände auf oder bezahlt seine Miete gar nicht, so darf ihn der Vermieter abmahnen. Dem Mieter wird durch die Abmahnung die Gelegenheit gegeben, die fristlose Kündigung abzuwenden, indem er seine Mietschulden begleicht. Andernfalls können Vermieter laut § 940a Zivilprozessordnung (ZPO) eine Räumungsklage einreichen. Ab Zustellung der Räumungsklage bleiben dem Mieter immer noch zwei Monate Zeit, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen und die Mietschulden zu begleichen. Ausnahme: wenn neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin erteilt wurde.

Weitere Abmahngründe sind die unerlaubte Weitergabe der Wohnung an Dritte. Lärmbelästigung durch häufige und laute Partys oder Renovierungsarbeiten zu Ruhezeiten. Die Abmahnung wird auch erteilt, falls der Mieter seinen Pflichten zu vereinbarten Reinigungsarbeiten oder zu Schönheitsreparaturen nicht nachkommt. Zudem, wenn mehrere Personen als vertraglich vereinbart in der Wohnung wohnen oder wenn es durch falsches Lüften und Heizen zur Schimmelbildung kommt. Ein weiterer Grund für eine Abmahnung ist, wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt oder er den Vermieter oder Nachbarn bedroht oder verletzt.

Wie viele Abmahnungen vor Kündigung der Mieter?

Mit der Abmahnung zeigt der Vermieter dem Mieter die Gelbe Karte. Kommt der Mieter den Abmahnungen nicht fristgerecht nach, kann der Vermieter für die entstandene Schäden Schadenersatz fordern (vgl. § 280 BGB). Hält der Mieter etwa seine Verpflichtungen bei den Reinigungsarbeiten weiter nicht ein, wird er erneuert gemahnt. Danach kann eine fristlose Kündigung der letzte Schritt sein. Wegen Kleinigkeiten haben es Vermieter in der Regel aber schwer, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen.

Wann ist eine Wohnung verwahrlost?

Eine Wohnung gilt als verwahrlost, wenn sie komplett zugestellt ist, sodass kein Luftaustausch mehr möglich ist und sich Schimmel bildet. Dringt Gestank ins Treppenhaus oder in andere Wohnungen, sodass sich die anderen Mieter belästigt fühlen, ist eine fristlose Kündigung unter Berufung auf ein Urteil des Amtsgerichts Münster (Aktenzeichen: 3 C 4334/10) gerechtfertigt. Da die andere Hausbewohner dadurch beeinträchtigt werden, sei auch der Hausfrieden gestört.

Wie schreibe ich eine Abmahnung an den Vermieter?

Wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt, ist es auch möglich, dass Mietparteien ihren Vermieter abmahnen. Falls ein persönliches Gespräch erfolglos bleibt und er auch weiterhin seinen Aufgaben nicht nachkommt, dürfen Mieter eine Abmahnung an ihren Vermieter aussprechen. Dieses Vorgehen hat im Allgemeinen auch vor Gericht Bestand, denn auch ein Vermieter muss den Auflagen und Pflichten, die im Mietvertrag verankert sind, nachkommen. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen!

Die Abmahnung an den Vermieter muss von Fall zu Fall unterschiedlich abgefasst werden. Nach dem Absender und dem Datum folgt die Anschrift des Vermieters. Danach folgen die genaue Bezeichnung der Mietwohnung und der detaillierte Sachverhalt. Kommen Sie mit dem Zweck Ihrer Abmahnung direkt auf den Punkt und weisen Sie frühzeitig auf den Mietvertrag und eventuelle Verstöße hin. Das kann zum Beispiel eine notwendige Reparatur oder Instandsetzung sein. Mithilfe von Beweisfotos lässt sich der Mietmangel vielfach zusätzlich aufzeigen. Reparaturanfragen schriftlich zu formulieren, kann ein effektiver Weg sein, um Ergebnisse zu erzielen.

Eventuell wird der Mietgebrauch durch Lärmbelästigungen durch die Nachbarn oder den Vermieter selbst gestört. Mögliche Folgen wie gesundheitliche Probleme, Brand, Einbruch oder Überfall erwähnen, wenn das Problem nicht umgehend behoben wird. In der Abmahnung wird eine angemessene Abhilfefrist gesetzt. Danach werden noch (in einem sachlichen Ton) die Konsequenzen aufgezeigt, die sich aus dem Nichteinhalten der Verpflichtungen ergeben. Am Ende folgt die Unterschrift des Mieters/der Mietparteien. Um den Fall zu stärken, sollte der Brief von so vielen Mietern wie möglich unterschrieben werden.

Fazit: Abmahnung Mieter – diese Möglichkeiten haben Sie!

Vermieter stellen eine Abmahnung aus, um den Mieter auf sein Fehlverhalten aufmerksam zu machen. Mietparteien, die in ein Haus oder in eine Wohnanlage einziehen, müssen sich an die im Mietvertrag festgelegten Bedingungen und Vorschriften halten. Mit der Unterzeichnung sind sie an einen rechtsgültigen Vertrag gebunden. Wenn Mieter ihr Fehlverhalten auch nach der Abmahnung nicht ändern, dürfen sie vom Mieter gekündigt werden. Denn mit der Abmahnung werden sie vom Vermieter auf ein Problem aufmerksam gemacht, das gelöst werden muss, um ein erfolgreiches Mietverhältnis aufrechtzuerhalten.

Als außerordentliche Kündigungen werden Kündigungen bezeichnet, die abseits der normal gültigen Regeln erfolgen. Für den Mieter gelten normalerweise drei Monate Kündigungsfrist und Kündigung durch Einreichen eines Kündigungsschreibens. Eine außerordentliche Kündigung kann nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen. Welche das sind und was noch beachtet werden muss, wird im Folgenden erläutert.

Was kennzeichnet die außerordentliche Kündigung?

Außerordentliche Kündigungen können durch den Mieter oder den Vermieter geschehen. Für sie gelten andere Regelungen, als für die ordentliche Kündigung, also die Kündigung unter Einhaltung der normalen Regeln. So gibt es etwa außerordentliche Kündigungen, die fristlos eingereicht werden dürfen. Außerordentliche Kündigungen können ganz unterschiedlich gestaltet sein. Eine Pauschaldefinition gibt es daher nicht.

Welche Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung gibt es?

Die Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden. In § 543 BGB ist festgehalten, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung nur aus wichtigen Gründen und nach Abwägung beiderseitiger Interessen stattfinden kann. Zu diesen Gründen gehören entsprechend § 543 Abs. 2 BGB die folgenden:

Dem Mieter werden die Wohnräume nicht vertragsgemäß oder nicht vollständig überlassen oder entzogen
Der Mieter sorgt für eine erhebliche Gefährdung der Mietsache, beispielsweise durch Vernachlässigung
Der Mieter überlässt die Mietsache unbefugt einem Dritten
Es bestehen erhebliche Mietrückstände

Wichtige Gründe im Sinne des § 543 BGB sind gemäß § 569 BGB außerdem die folgenden:

Es besteht eine erhebliche Gesundheitsgefährdung in der Wohnung, beispielsweise durch Schimmel
Der Hausfrieden wird durch eine Vertragspartei nachhaltig gestört
Der Mieter ist mit Zahlung einer Sicherheitsleistung im Verzug

Kündigungsgründe, die in einer Vertragsverletzung begründet sind, müssen zuvor abgemahnt oder durch eine Fristsetzung zur Verbesserung angeklagt werden. Dies ausnahmsweise nur irrelevant, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich nicht erfolgsversprechend ist oder die sofortige Kündigung unter Abwägung aller Interessen gerechtfertigt ist. Auch bei einem erheblichen Mietverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist keine Abmahnung mehr notwendig.

Handelt es sich bei jeder außerordentlichen Kündigung um eine fristlose Kündigung?

Außerordentliche Kündigungen sind nicht zwangsläufig fristlose Kündigungen. In den oben genannten Fällen darf der Mieter oder der Vermieter ohne eine Kündigungsfrist kündigen, da es sich um besonders wichtige Gründe handelt. Daneben kennt das BGB noch einige andere Gründe, aus denen eine Kündigung abseits der Norm unter Einhaltung einer bestimmten Frist möglich ist.

Gründe für außerordentliche Kündigungen unter Fristsetzung

Fristgerechte Kündigungen betreffen beispielsweise den Vermieter, der nur in wenigen Fällen ein ordentliches Kündigungsrecht hat. Mieter können in diesen Fällen beispielsweise trotz eines Zeitmietvertrages vorzeitig kündigen oder unter Einhaltung einer kürzeren Frist. Es handelt sich dabei insgesamt regelmäßig um Situationen, in denen Mieter oder Vermieter unter normalen Umständen nicht auch innerhalb einer (dreimonatigen) Frist kündigen könnten. Die Gründe finden sich in den §§ 543 ff BGB. Oftmals werden sie auch als Sonderkündigungsrechte bezeichnet.

Mieter haben beispielsweise gemäß § 561 BGB das Recht darauf, bei einer angekündigten Mieterhöhung zu kündigen. Dabei müssen sie keine dreimonatige Frist abwarten. Sie haben die Möglichkeit zum Ende übernächsten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungsankündigung zu kündigen. Dadurch erhalten sie zwar nur einen kleinen Vorteil, werden aber innerhalb dieses Zeitraums nicht von der Mieterhöhung betroffen.

Im Falle von Modernisierungsmaßnahmen und darauffolgender Mieterhöhung haben Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall dürfen sie sogar bis zum Ende des nächsten Monats kündigen, da bei Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig eine hohe Lärm- und Schmutzbelästigung zu erwarten ist.

Auch der Tod des Mieters ist ein Grund für eine außerordentliche Kündigung unter Einhaltung einer Frist. Der Mietvertrag endet nämlich nicht automatisch mit dem Tod des Mieters.

Vielmehr wird der Mietvertrag mit den sogenannten eintrittsberechtigten Personen oder sonstigen Erben fortgeführt. Haben die Angehörigen oder weitere Personen mit dem Verstorbenen in einem Haushalt gelebt, haben sie das Recht, den Mietvertrag innerhalb eines Monats außerordentlich zu kündigen. Die Frist beginnt mit dem Datum der Kenntnisnahme des Todes. Der Vermieter darf den Verbliebenen hingegen nur kündigen, wenn ein triftiger Grund vorliegt (beispielsweise weil die Fortführung des Mietverhältnisses mit den Verbliebenen dem Vermieter unzumutbar ist). Sind solche eintrittsberechtigten Personen nicht vorhanden, wird der Mietvertrag mit den Erben fortgeführt. In diesem Fall haben allerdings sowohl Erben als auch Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einmonatiger Frist nach Kenntnisnahme des Todesfalls.

Ein weiterer Grund zur außerordentlichen Kündigung besteht bei einem Zeitmietvertrag mit einer Dauer von mehr als 30 Jahren. Nach Ablauf der ersten 30 Jahre ist eine Kündigung unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist möglich. Kündigungsgründe müssen in dem Fall nicht benannt werden.

Letztlich hat auch der Käufer im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Recht zur außerordentlichen fristgerechten Kündigung. Allerdings muss er dafür einen wichtigen Grund wie Eigenbedarf angeben. In jedem Fall behält der Mieter ein Widerspruchsrecht, falls es sich um einen Härtefall handelt. Ob es sich im einzelnen Fall um einen Fall besonderer Härte handelt, muss anhand der Einzelheiten der Lage bestimmt werden.

Fazit zur außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag

Die außerordentliche Kündigung ist ein Kündigungsrecht abseits der normalen Umstände und Regelungen. Sie berechtigt Mieter oder Vermieter beispielsweise zu einer fristlosen Kündigung. Nicht jede außerordentliche Kündigung ist eine fristlose Kündigung. In einigen Fällen wird Mieter oder Vermieter zu einer Kündigung unter Einhaltung einer verkürzten Frist oder trotz vertraglicher geregelter Mindestlaufzeit des Mietvertrages berechtigt. In der Regel müssen für die außerordentliche Kündigung besondere Gründe angegeben werden. In vielen Fällen muss zudem anschließend eine Interessenabwägung beider Seiten vorgenommen werden.

Was ist ein mündlicher Mietvertrag?

Mieter und Vermieter geben sich die Hand darauf; auch ein mündlicher Mietvertrag ist bindend. Der mündliche Mietvertrag ist ein nicht schriftlich niedergelegter Vertrag. Er ist uneingeschränkt gültig, sobald zwischen Vermieter und Mieter eine Einigung über das Mietobjekt (die Möblierung), dem Beginn des Mietverhältnisses und dem (monatlichen) Mietpreis besteht. Beide Parteien müssen gewillt sein, miteinander einen Vertrag einzugehen. Das gilt ebenso, wenn ein Untermieter mit dem Hauptmieter einen mündlichen Mietvertrag abschließt.

Sobald eine der beiden Parteien das Angebot des anderen angenommen hat, ist der mündliche Mietvertrag gültig. Wegen der Beweisbarkeit spricht allerdings viel für einen schriftlich festgehaltenen Vertrag. Der Abschluss eines mündlichen Mietvertrags klingt für viele Menschen attraktiv, da er einfach und kostengünstig ist. Anzumerken gilt es, dass auch bei einem mündlichen Vertrag, der Zeitpunkt des Einzugs, die Mietdauer und die Miethöhe klar festgelegt werden müssen. Zudem müssen die Vertragspartner und das Mietobjekt klar benannt werden.

Kann ein Mietvertrag mündlich geschlossen werden?

Der Vermieter hat mit einem Mieter eine mündliche Vereinbarung über ein Mietobjekt und über die Miethöhe getroffen, ist diese gültig? Verträge werden im Allgemeinen schriftlich geschlossen. Ein Mietvertrag in mündlicher Form kann nur dann geschlossen werden, wenn die Nutzung des Mietobjekts (Haus, Wohnung, Gewerberäume) auf unbestimmte Zeit festgelegt wurde. Befristete Verträge bedürfen zwingend der Schriftform. In der Folge werden mündlich festgelegte Zeitmietverträge nach einem Jahr automatisch zu einem unbefristeten Vertrag. Gelange zu unserem befristeten Mietvertrag Muster. Die Bedingungen für Mietverträge sind hierzulande im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgegeben. Das kann für den Mieter durchaus von Vorteil sein.

Denn in schriftlichen Verträgen gibt es in der Regel Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Bei mündlichen Verträgen wird dagegen nur der feste Mietpreis vereinbart. Es gelten nur (falls nichts anderes vereinbart wurde) die Bestimmungen aus dem BGB. Demzufolge muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen und die Nebenkosten nur bezahlen, wenn es dazu eine Absprache gibt. Bei einer Inklusivmiete sind die Nebenkosten bereits inkludiert.

Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?

Ein Mietvertrag ist auch dann zulässig und gültig, wenn eine schriftliche Fixierung fehlt. Die schriftliche Form dient als Beweis für die Vertragsinhalte. Es ist jedoch üblich, dass Vermieter diese Vereinbarungen in einem Vertrag mit dem Mieter schriftlich festhalten. Jetzt zum Mietvertrag Muster gelangen! Dann kann es im Nachhinein zu keinen Missverständnissen über diese Vereinbarungen kommen. Eine mündliche Absprache muss nachweisbar sein, beispielsweise mithilfe der monatlichen Mietüberweisungen. Wie bereits angeführt, kann ein mündlicher Mietvertrag nur dann abgeschlossen werden, wenn die Nutzung des Mietobjekts auf unbestimmte Zeit festgelegt wurde. Denn befristete Verträge bedürfen der Schriftform, andernfalls werden sie automatisch zu einem unbefristeten Vertrag.

Ein befristeter Mietvertrag nach § 542 Abs.2 BGB kann im Mietrecht nur noch als “qualifizierter Zeitmietvertrag” abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass der Vermieter bereits bei Abschluss des befristeten Vertrages den Grund (Eigennutzung, bauliche Maßnahmen, Vermietung an Dienstverpflichtete), mitteilen muss. Anzumerken gilt es zusätzlich, dass auch bei einem mündlich vereinbarten Mietvertrag, eine gültige Kündigung nur schriftlich erfolgen kann.

Ist eine mündliche Zusage zum Mietvertrag bindend?

Für den Mietvertrag gelten hierzulande keine besonderen Formerfordernisse. Das bedeutet auch, dass der Mietvertrag zu seiner Rechtswirksamkeit keiner bestimmten Form bedarf. Ratsam ist es dennoch, Vereinbarungen immer schriftlich festzuhalten. Wird das versäumt, kann es im Nachhinein zu Beweisproblemen darüber kommen, was genau vereinbart wurde. Wird ein mündlicher Vertrag über die Vermietung einer Wohnung (Haus) ohne schriftliche Fixierung geschlossen und ist der Wohnungsschlüssel übergeben und die Miete einbezahlt, ist spätestens, wenn der Mieter einzieht, davon auszugehen, dass ein Mietverhältnis besteht. Dann finden auch die gesetzlichen Regelungen der §§ 535 ff. BGB zur Mietzahlung, den Kündigungsrechten etc., ihre ganz normale Anwendung. Der Vermieter darf auch bei einer mündlichen Vereinbarung den Mietvertrag nicht ohne Grund beenden. Denn auch eine mündliche Zusage zur Begründung eines Mietverhältnisses ist in Deutschland zulässig und bindend.

Des Weiteren kann durch eine mündliche Zusage auch ein mündlicher Mietvorvertrag geschlossen werden. Laut “BGH NJW 07,1817” bedarf es auch keiner bestimmten Form, wenn sich Mieter und Vermieter verpflichten, einen Mietvertrag abzuschließen. Allerdings müssen der Mietvertragsgegenstand, der Zeitpunkt des Einzugs sowie die Miethöhe genau bestimmt sein. Auf mündliche Zusagen neben dem Mietvertrag, wie der Nutzung eines Kellers oder Gartens kann sich der Mieter ebenso berufen. Denn Vereinbarungen, die der Mieter mit seinem Vermieter im Kontext des Mietvertrags getroffen hat, sind ein Vertragsbestandteil des Mietverhältnisses. Bei Nichterfüllung können diese Rechte mit Mietminderung oder Schadensersatzforderungen durchgesetzt werden.

Wie kommt ein mündlicher Mietvertrag zustande?

Ein rechtlich bindender Mietvertrag kommt durch die bloße Vereinbarung von Vermieter und Mieter zustande. Die Parteien müssen sich auf die wesentlichen Bestandteile einigen, nämlich die tatsächliche Immobilie, den Mietbeginn und die monatliche Miethöhe. Dann ist der mündliche Mietvertrag gültig. Eine schriftliche Fixierung ist nicht erforderlich. Als Grundlage für mündliche oder per Handschlag abgeschlossene Mietverträge gelten die Regelungen in den §§ 535 bis 580 BGB. Wie bereits berichtet, ist bei mündlich geschlossenen Mietverträgen eine Befristung nicht möglich, wenn sie für mehr als ein Jahr abgeschlossen werden. Der mündliche Vertrag ist zwar rechtens, aber die Befristung ist nicht zulässig. Gibt es Unstimmigkeiten bei der Miethöhe, liegt die Beweislast beim Vermieter.

Was gilt, wenn kein Mietvertrag vorliegt?

Ist kein Mietvertrag vorhanden, dann gelten die Regelungen nach § 542 BGB – § 546 a BGB. Dazu kommt noch eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Kündigung muss bei jedem Mietvertrag schriftlich unter Einhaltung aller Formalitäten erfolgen. Eine Vermietung ohne Mietvertrag ist gesetzlich unbedenklich. Aber Mieterinnen und Mieter haben alle Mietrechte. Im Falle von Unstimmigkeiten und auftretenden Streitereien zwischen Vermieter und Mieter gilt die im BGB festgehaltene Beweispflicht.

Fazit: Mündlicher Mietvertrag

Sind sich Vermieter und Mieter in den wesentlichen Vertragspunkten einig, dann kann hierzulande auch ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen werden. Als Grundlage für eine solche Vereinbarung gelten die Regelungen in den §§ 535 bis 580 BGB. Da ein mündlicher Mietvertrag den Mietern größere Vorteile als den Vermietern bietet, sind Vermieter im Allgemeinen an einem schriftlichen Mietvertrag interessiert.

Schönheitsreparaturen können für Mieter und Vermieter ein unangenehmes Thema sein. Immer wieder treten Streitigkeiten im Bezug auf Schönheitsreparaturen auf. Wer ist dafür verantwortlich? Wann müssen sie vorgenommen werden? Was muss der Mieter erledigen, wenn er eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat? Wer sich rechtzeitig mit diesen und anderen Fragen beschäftigt, kann möglicherweise größeren Problemen aus dem Weg gehen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist in § 28 Abs. 4 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BVO) festgehalten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören entsprechend die folgenden Tätigkeiten:

Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre
Streichen von Innentüren, Außentüren (von innen) und Fenstern

Enthält ein sogenannter Formularmietvertrag (das heißt, ein Mietvertrag, der wie ein Formblatt für eine Vielzahl von Mietverträgen vorformuliert wurde) zusätzliche Forderungen, kann es sich dabei um unwirksame Klauseln handeln. Das gilt beispielsweise für die Forderung, die Außentür auch von außen anzustreichen. Eine solche Erweiterung lässt die ganze Klausel unwirksam werden.

Grundsätzliche gesetzliche Regelungen

Grundsätzlich hat der Vermieter die Aufgabe, Reparaturen und Schönheitsreparaturen durchzuführen. Mittlerweile ist es im Mietrecht jedoch üblich, dem Mieter die Pflicht für die gesetzlich festgelegten Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Dies ist – sofern es sich dabei ausschließlich um die genannten Schönheitsreparaturen handelt – auch zulässig. Allerdings muss ein Mieter in keinem Fall Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn er weniger als ein Jahr in den Wohnräumen gelebt hat. Die einzige Ausnahme besteht dann, wenn in dieser Zeit Schäden verursacht wurden, die nicht Teil des normalen Mietgebrauchs war. Unwesentliche Gebrauchsspuren, die Teil des normalen Mietgebrauch sind, müssen hingegen nicht verbessert werden.

Abweichende Vereinbarungen – wann sind sie wirksam und was muss beachtet werden?

Immer wieder werden auch in Formularmietverträgen abweichende Regelungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen festgehalten. Ist dies der Fall, wird die Wirksamkeit anhand der Inhaltskontrolle aus § 307 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gemessen. Demnach sind Bestimmungen in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (oder in diesem Fall vorformulierten Verträgen) dann unwirksam, wenn sie den anderen unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist nicht eindeutig identifiziert und muss im Einzelfall entschieden werden. Sie wird beispielsweise angenommen, wenn:

eine Bestimmung nicht klar verständlich ist
eine Bestimmung mit den wesentlichen Kerngedanken der Bestimmung, von der sie abweicht, unvereinbar ist
eine Bestimmung wesentliche Rechte oder Pflichten eines Vertrags einschränkt, sodass der Sinn und Zweck des Vertrags gefährdet ist

Starre Fristen, Fachhandwerkklauseln und mehr – was wurde gerichtlich gestattet und was nicht?

In der Vergangenheit wurden immer wieder gerichtliche Entscheidungen darüber getroffen, welche Klauseln im Bezug auf Schönheitsreparaturen wirksam sind und welche nicht. So wurde beispielsweise entschieden, dass feste, starre Fristen für Schönheitsreparaturen nicht erlaubt sind (das Urteil des Bundesgerichtshofs ist hier zu finden: BGH 18.10.06 Az. VIII ZR 52/06). Eine Regelung, die festhält, dass immer wieder nach bestimmten Fristen Schönheitsreparaturen anfallen, ist entsprechend eine unwirksame Klausel. Fristpläne sind ausnahmsweise nur dann wirksam, wenn sie sich an dem Zustand der Wohnung und der Abnutzung orientieren und nachvollziehbare Zeiträume gewählt wurden.

Außerdem dürfen sie auch dann nur als Orientierungsplan dienen und nicht als feste, unveränderliche Frist. Klauseln, die Schönheitsreparaturen „spätestens“ nach Ablauf einer bestimmten Dauer notwendig machen, sind nicht wirksam (beispielsweise „spätestens nach fünf Jahren“). Ändert sich die Formulierung hingegen zu „in der Regel“, „normalerweise“ oder einer anderen Ausdrucksweise, die deutlich macht, dass es keine starre Frist ist, bleibt die Klausel wirksam (beispielsweise „in der Regel nach fünf Jahren“). Das Gleiche gilt für Schönheitsreparaturen, die „regelmäßig“ stattfinden sollen. In diesen Fällen ist es möglich, von der Orientierungshilfe abzuweichen und auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abzustellen.

Eine andere Entscheidung des BGH betraf die isolierte Endrenovierungsklausel (BGH 12.09.07 Az. VIII ZR 316/06). Klauseln, die eine Renovierung zum Ende des Mietverhältnisses festlegen, wurden ebenfalls als unzulässig festgehalten. Das wird damit begründet, dass auch diese Klauseln nicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad abstellen. So könnte es zwar sein, dass Mieter dank dieser Klausel erst nach fünf Jahren renovieren muss, allerdings bedeute das auch, dass er nach einer sehr kurzen Mietdauer renovieren müsste. Nach einer sehr kurzen Mietdauer würde der erforderliche Abnutzungsgrad sehr wahrscheinlich bislang nicht vorhanden sein. Angesichts dessen würde der Mieter ungerechtfertigt benachteiligt.

Weiterhin wurde entschieden, dass ein Mieter das Recht darauf hat, Schönheitsreparaturen eigenhändig durchzuführen, sofern er damit eine Renovierung mittlerer Art und Güte erreicht. Klauseln, die die Selbstvornahme verbieten oder gar zum Bestellen eines Fachhandwerkers verpflichten (sogenannte Fachhandwerkerklauseln), sind entsprechend unzulässig.

Klauseln zur Farbauswahl können ebenfalls unwirksam sein. Hier kommt es besonders auf die richtige Formulierung an. Hat der Mieter entsprechend der Klauseln Schönheitsreparaturen generell in „neutralen“, „deckenden“ oder „hellen“ Farben auszuführen, lässt sich daraus lesen, dass dies auch für Renovierungen während der Mietdauer gilt. Dies ist als Klausel unzulässig. Mieter haben das Recht darauf, während der Mietdauer die Wohnung so zu gestalten, wie es ihnen gefällt. Farben dürfen daher – auch im Bezug auf Renovierungsarbeiten – nicht vorgeschrieben werden. Eine Farbwahlklausel macht die ganze Renovierungsklausel unwirksam.

Anders sieht dies aus, wenn es um die Farbauswahl bei Endrenovierungen vorgeschrieben wird. Mieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, die Wohnung in einer Farbe zurückzugeben, die wahrscheinlich von vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Beinhaltete der Vertrag daher eine Klausel, die die vorschreibt, dass die Wohnung in hellen und neutralen Farben zurückzugeben ist, hat diese Klausel durchaus Wirksamkeit. Allerdings darf auch hier die Farbe nicht exakt vorgeschrieben werden. Eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung weiß zu streichen, ist etwa unwirksam. Das Gleiche gilt nicht nur für Wände und Decken, sondern auch für Holzteile. Auch Klauseln, die vorschreiben, lackierte Holzteile in den vorgefundenen Farben zurückzugeben, wurden gerichtlich als wirksam entschieden.

Zu beachten ist ferner, dass Schönheitsreparaturklauseln auch dann unwirksam sein können, wenn die Gesamtheit mehrerer (zum Teil wirksamer) Klauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt. Ist etwa eine Klausel zu einer starren Fristenregelung enthalten, dann sorgt sie für die Gesamtunwirksamkeit aller Klauseln. Das ist auch dann der Fall, wenn alle anderen Klauseln zu Schönheitsreparaturen auf die tatsächliche Abnutzung der Wohnräume abstellen.

Was ist, wenn die Wohnung nicht renoviert übernommen wurde?

Wurde die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übernommen, sind Renovierungsarbeiten bei Rückgabe der Wohnung nicht immer notwendig. Hat der Mieter beispielsweise eine nicht renovierte Wohnung übernommen und Renovierungsarbeiten – wie Malerarbeiten – selber übernehmen müssen, ist er nicht dazu verpflichtet, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben. Er muss vor Auszug keinesfalls noch einmal Renovierungsarbeiten oder andere Schönheitsreparaturen durchführen. Vertraglich lässt sich dies nur regeln, wenn er einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Ob der Ausgleich angemessen ist, muss im Einzelfall entschieden werden. Wichtig ist dabei auch, ob die Wohnung insgesamt einen nicht renovierten Eindruck macht oder ob es sich lediglich um kleinere Gebrauchsspuren handelt.

Hat ein Mieter hingegen eine unrenovierte Wohnung übernommen und spätere, nach Verschlechterung des Zustands, eine Renovierung gefordert, sieht die Situation anders aus. Der Mieter hat das Recht auf die Renovierung, wird dann aber besser gestellt als der Vermieter. In dem Fall ist es nur angemessen, wenn der Mieter sich an Schönheitsreparaturen beteiligt.

Die Quotenabgeltungsklauseln

Früher fanden sich in Mietverträgen immer wieder sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Jetzt direkt zur Mietvertrag Vorlage gelangen! Sie wurden zumeist in Verbindung mit starren Fristen für Schönheitsreparaturen festgehalten. Solche Klauseln verpflichten den Mieter zur (anteiligen) Zahlung der Kosten für Schönheitsreparaturen, wenn der Auszug vor Ablauf der Frist erfolgte. Standen solche Klauseln in einem angemessenen Verhältnis zur Mietdauer und dem voraussichtlich zu erwartenden Renovierungsbedarf, waren diese Klauseln eine Zeit lang gültig.

Das lag vor allem daran, da man dann von flexiblen Fristen ausgehen durfte. Seit einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2015 sind solche Quotenabgeltungsklauseln allerdings unwirksam. Die Entscheidung begründet sich vor allem darin, dass der tatsächliche Renovierungsbedarf bei Vertragsschluss nicht vorgesehen werden kann. Das wiederum führt dazu, dass der Mieter eventuell entstehende finanzielle Belastungen nicht ausreichend einschätzen kann. Quotenabgeltungsklauseln sind mittlerweile immer unwirksam, egal, ob sie in Verbindung mit starren oder flexiblen Fristen stehen.

Unterschiede bei Gewerberäumen

Die genannten Entscheidungen und Regelungen gelten insbesondere für das Wohnraummietrecht. Im Gewerberaummietrecht hingegen kann die Sachlage anders aussehen. Im Gewerberaummietrecht sind Mieter und Vermieter Kaufleute und damit gleichgestellt. Der besondere Schutz, den Mieter im Wohnraumrecht genießen, greift daher grundsätzlich nicht. Dennoch gilt auch im Gewerberaummietrecht prinzipiell, dass ein Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligt sein darf. So sind Klauseln zu starren Fristen beispielsweise auch dort unwirksam, da Renovierungsarbeiten nur dann fällig sind, wenn tatsächlich Bedarf besteht. Andernfalls würde eine Vertragspartei unangemessen benachteiligt werden.

Fazit: Die Schönheitsreparatur ist nicht immer notwendig

Schönheitsreparaturen führen im Mietrecht häufig zu Streitigkeiten. Das liegt vor allem daran, dass vielen Parteien nicht klar ist, welche Reparaturen rechtlich gefordert werden dürfen. Wer sich rechtzeitig informiert und bereits bei Vertragsschluss Unstimmigkeiten beiseite räumt, kann sich viel Zeit und Ärger sparen. Mieter müssen vor allem wissen, dass Schönheitsreparaturen in der Regel nur nach tatsächlicher Abnutzung vorgeschrieben sind.

In einigen Verträgen wird eine Mindestmiete vereinbart, in der keine Kündigung erfolgen darf. Bei der Mindestmietdauer handelt es sich um einen Sonderfall im Mietrecht. Doch welche Faktoren sollte man beim Vereinbaren der Mindestmiete beachten?

Was bedeutet Mindestmietdauer?

Mietverträge laufen in der Regel unbefristet. In einigen Fällen wird jedoch eine Mietdauer vereinbart. Das betrifft insbesondere die sogenannten Zeitmietverträge im Sinne des § 575 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Solche befristeten Mietverträge können nicht ordentlich gekündigt werden, sondern laufen automatisch ab oder werden nach Ablauf der Zeit zu einem unbefristeten Mietvertrag umgewandelt. Dieser kann dann nach den Regelungen der ordentlichen Kündigung beendet werden.

Daneben gibt es Mietverträge mit einer Mindestmiete, die aber ansonsten unbegrenzt laufen. Die Mindestmiete vereinbart lediglich, wie ihr Name verrät, eine Mindestdauer für die Miete. Weiterhin kann sie unbegrenzt weitergeführt werden. Während des vereinbarten Mindestzeitraums darf weder Mieter noch Vermieter kündigen. Selbst, wenn der Mieter faktisch ausziehen muss, muss er dann die Miete fortzahlen.

Die Mindestmiete bei unbefristeten Mietverträgen wird durch eine Kündigungsausschlussklausel beschlossen. Dabei handelt es sich um eine Vertragsergänzung eines grundsätzlich unbefristeten Mietvertrages. Mit dieser Klausel verzichten beide Parteien für eine festgelegte Dauer auf ihr ordentliches Kündigungsrecht. Einer solchen Klausel spricht das deutsche Mietrecht nicht entgegen, allerdings bestehen Einschränkungen in Bezug auf die Dauer der Mindestmiete.

Wozu dient die Mindestmietdauer?

Die Mindestmietdauer dient der Sicherheit der Miete für beide Parteien. Mieter wissen, dass sie während dieser Zeit ohne Einschränkungen in den Wohnräumen verweilen dürfen. Vermieter wissen für den geregelten Zeitraum ihre Mieteinnahmen gesichert. Die Mindestmietdauer kann daher für beide Vertragsparteien Stabilität bringen.

Ist die Mindestmietdauer im Mietvertrag zulässig?

Eine Mindestmietdauer ist nur dann zulässig, wenn sie ausdrücklich vertraglich vereinbart worden ist. Dafür ist die Schriftform gemäß § 550 BGB notwendig. Ohne das Einhalten der Form ist die Mindestdauer unwirksam und die Klausel damit nichtig. Der Mietvertrag gilt dann als unbefristeter Mietvertrag, der jederzeit nach den gesetzlichen Regelungen der ordentlichen Kündigung gekündigt werden kann.

Wird der Mieter durch die Mindestmietdauer unzulässig benachteiligt, ist die Klausel unzulässig. Dies ergibt sich aus § 307 BGB. Angesichts dessen hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass eine Mindestvertragslaufzeit eine bestimmte Dauer nicht überschreiten darf. Andernfalls würde der Mieter unzumutbar lange an einen Wohnraum gefesselt werden. Wurde eine Klausel unzulässiger Weise vereinbart, gilt sie als unwirksam und der Vertrag als unbefristet.

Kann man trotz Mindestmietdauer außerordentlich kündigen?

Ist ein Vertrag mit zulässiger Kündigungsausschlussklausel vereinbart worden, müssen sich Mieter und Vermieter grundsätzlich daran halten. Nur wenige Umstände erlauben trotz Mindestlaufzeit eine vorzeitige Kündigung. Dafür muss ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne der §§ 543 und 569 BGB vorliegen. Dazu zählen etwa die folgenden Gründe:

Umzug aus beruflichen Gründen, wenn Pendeln unzumutbar ist
Umzug aufgrund eines Hochschulwechsels
Umzug aufgrund von Familienzuwachs
Umzug aufgrund von erheblichen Mietmängeln

Ob im Einzelfall ein besonderer Grund vorliegt, wird durch Abwägung beider Interessen entschieden. Dem Mieter ist eine Kündigung jedenfalls gestattet, wenn ihm ein Festhalten an der Vertragslaufzeit nicht zuzumuten ist. Die Gründe für die Unzumutbarkeit dürfen allerdings nicht selbst verschuldet oder vorhersehbar gewesen sein. So kann ein Umzug aus beruflichen Gründen ein Problem darstellen, wenn der Mieter freiwillig den Arbeitsplatz wechselt. Wurde er hingegen vom Arbeitgeber versetzt, ist die Kündigung regelmäßig unproblematisch. Studierenden muss grundsätzlich ein gewisses Maß an Flexibilität zugesprochen werden, sodass Umzüge aufgrund eines Hochschulwechsels in der Regel unproblematisch sind. Familienzuwachs kann wiederum dann ein Problem bei der Kündigung darstellen, wenn über die Schwangerschaft bereits bei Vertragsschluss Kenntnisse bestanden.

Bestehen keine wichtigen Gründe für die Kündigung, können Mieter versuchen, sich mit dem Vermieter zu einigen. Die beste Möglichkeit besteht zumeist darin, einen Nachmieter zu finden, der zum gewünschten Auszugsdatum des Mieters einzieht. Verpflichtet zu einem solchen Kompromiss ist der Vermieter allerdings nicht.

Was ist die höchste zulässige Mindestmietdauer?

Mindestmietdauern dürfen nicht unbegrenzt lange vereinbart werden. Üblicherweise werden die Laufzeiten für ein bis zwei Jahre geregelt. Die Maximaldauer beträgt bei vorformulierten Klauseln laut BGH-Urteil vier Jahre. Dabei handelt es sich um Klauseln, die durch den Vermieter vorgegeben wurden und über die keine Vertragsverhandlungen stattfanden. Sie werden auch als formularmäßige Klauseln bezeichnet.

Wurde die Mindestmiete hingegen gemeinschaftlich vertraglich ausgehandelt und nicht vom Vermieter vorgegeben, gilt laut BGH-Urteil eine Maximaldauer von bis zu fünf Jahren. Die längere Maximaldauer begründet sich darauf, dass der Mieter bei ausgehandelten Klauseln ein hohes Mitspracherecht hat. Ihm ist damit auch das höhere Risiko zuzumuten. Handelt es sich hingegen um eine vorformulierte Klausel durch den Vermieter, ist der Mieter grundsätzlich schlechter gestellt und dadurch schützenswerter.

Wurde eine längere Mietdauer in der Klausel vereinbart, gilt die gesamte Klausel als ungültig und der Mietvertrag wird als normaler unbefristeter Mietvertrag behandelt. Bei sogenannten Staffelmietverträgen gilt ebenfalls eine Maximaldauer von vier Jahren. Als Beginn wird dabei der Zeitpunkt der Staffelmietvereinbarung gewertet. Wird bei einem Staffelmietvertrag eine Mindestlaufzeit vereinbart, wird die Klausel ebenfalls unwirksam. Allerdings wird der Mietvertrag dadurch nicht automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag. Vielmehr entfällt lediglich die Mindestmietvereinbarung.

Fazit: der Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht

Eine Mindestmietdauer wird durch eine vertragliche Klausel geregelt und hält den Verzicht beider Vertragsparteien auf ihr ordentliches Kündigungsrecht fest. Mieter und Vermieter verpflichten sich damit zur Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses für die festgelegte Dauer. Typischerweise werden Laufzeiten von ein bis zwei Jahren vereinbart. Die Maximaldauer beträgt bei vorformulierten Klauseln durch den Vermieter vier Jahre, bei gemeinsam verhandelten Klauseln fünf Jahre.

Durch diese Einschränkung soll insbesondere der Mieter geschützt werden. Treten wichtige Gründe ein, aus denen die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, behalten beide Parteien ein Recht auf außerordentliche Kündigung. Ob solche wichtigen Gründe im Sinne des BGB vorliegen, muss im Einzelfall nach Interessenabwägung entschieden werden.

Die Mietpreisbremse dient dazu, dass die Mieten von Wohnungen nicht über ein bestimmtes Maß hinaus gehen. Die Mietpreisbremse wird einzeln von den Bundesländern festgelegt. Eine gesetzliche Definition der Mietpreisbremse gibt es nicht. Meistens ist im Zusammenspiel bei Begrenzungen von Miethöhen bei Wieder- oder Neuvermietung die Rede von der Mietpreisbremse. Des Weiteren ist der Begriff der Mietpreisbremse auch im Zusammenhang mit der im Jahr 2013 eingeführten Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von Bestandsmietverhältnissen gebräuchlich.

Was ist die Mietpreisbremse?

Seit 2015 gibt es das Gesetz zur Mietpreisbremse. Dieses Gesetz sieht vor, dass bei Abschluss eines Mietvertrages die Miete nicht höher als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf. Davon sind aber sanierte Wohnungen und Neubauten ausgenommen.

Die Bundesländer können für fünf Jahre festlegen, für welche Gebiete die Mietpreisbremse gelten soll. Mehrere Bundesländer haben sich diese Rechtsverordnung zu eigen gemacht und einige Gebiete definiert, die diesem Gesetz unterworfen sind.

Allerdings haben einige Gerichte entschieden, dass die beschlossenen Rechtsverordnungen aufgrund formeller Fehler unwirksam sind. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass es einer Begründung zur Umsetzung der Mietpreisbremse bedarf. Es reicht nicht aus, die Begründung einer Verordnung erst nachträglich zu veröffentlichen.

Im August 2019 hat das Bundesverfassungsgericht jedoch entschieden, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse rechtskonform sind. Vermieter sind somit nicht in ihren Rechten beeinträchtigt.

Der Bundestag hat im Februar 2020 beschlossen, dass die Umsetzung der Mietpreisbremse durch die Bundesländer verlängert werden kann. Somit haben die Bundesländer nunmehr die Möglichkeit, die Mietpreisbremse, die in manchen Orten in den Jahren 2020/21 ausgelaufen wäre, bis Ende des Jahres 2025 umzusetzen. Die Regelungen zur Mietpreisbremse werden bis 2029 verlängert – so besagt es die Verständigung im Koalitionsvertrag zwischen SPD, Grüne und FDP.

Wie verhält sich die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen?

Bei bestehenden Mietverträgen hat ein Vermieter die Möglichkeit, die Miete innerhalb von drei Jahren maximal 20 % anzuheben (Kappungsgrenze). Die Mieterhöhung ist aber in jedem Fall durch die ortsübliche Vergleichsmiete gedeckelt. Nachgewiesen werden kann die ortsübliche Vergleichsmiete entweder aufgrund Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten, des Mietspiegels oder auch einer Auskunft aus der Mietdatenbank. Eine Ausnahme besteht bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen. Hier gilt diese Beschränkung nicht. Das Gesetz sieht hierzu eine Sondervorschrift vor.

Für bestehende Mietverträge wurde deshalb eine Änderung im Jahr 2013 eingeführt – die sogenannte Mietpreisbremse. Per Rechtsverordnung können also die Bundesländer selbst bestimmen, welche Gebiete unter die Mietpreisbremse fallen. Vor allem Gebiete mit knappem, bezahlbarem Wohnraum fallen darunter. In diesen Gebieten liegt die Kappungsgrenze dann bei 15 % innerhalb von drei Jahren und nicht – wie normalerweise – bei 20 %. Insgesamt haben sich (damals) 13 Bundesländer (heute 14) auf eine Mietpreisbremse eingelassen. Welche dazugehören, erfahren Sie weiter unten.

Auch die Vergleichsmieten unterliegen dem Gesetz

Die Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete ist im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) geregelt.

Der Vermieter kann also nicht willkürlich eine Mieterhöhung vornehmen, sondern muss sich an das Gesetz halten. Damit der Vermieter die Mieterhöhung begründen kann, muss er die ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen. Aber auch für Mieter ist die Vergleichsmiete essenziell. Denn anhand dieser können Sie als Mieter feststellen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt und angemessen ist.

Wie Sie die Vergleichsmiete berechnen, beleuchten wir im Nachfolgenden noch etwas näher. Auch der Unterschied zwischen Vergleichsmiete und Mietspiegel wird noch einmal verdeutlicht.

Das Wichtigste zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Was bedeutet eigentlich „ortsübliche Vergleichsmiete“?

Genau genommen können Sie anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete feststellen, wie der Mietpreis vor Ort für ähnliche Wohnungen ist.

Wer bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete?

Aus § 558 BGB können Sie entnehmen, was eine ortsübliche Vergleichsmiete ist. Die Faktoren, die in diesem Paragrafen geregelt sind, ergeben dann die übliche Miete an einem bestimmten Ort. Sämtliche dort gemachten Angaben richten sich an Mietobjekte für Wohnraum, die sich auf dem freien Markt ohne Mietpreisbindung befinden. Dies bedeutet, dass sich die Miete auch nach Angebot und Nachfrage richtet.

Wo ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu finden?

Einsehen können Sie die Übersicht normalerweise in einer Mietdatenbank oder in Form eines Mietspiegels.

Erläuterung der vier Varianten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete können Sie mit 4 verschiedenen Möglichkeiten ermitteln. Diese Möglichkeiten sind folgende:

Ermittlung über den Mietspiegel,
Ermittlung über ein Sachverständigengutachten,
Ermittlung anhand von Vergleichswohnungen,
Ermittlung aufgrund einer Auskunft der Mietdatenbank.

Eines dieser 4 Verfahren kann also von einem Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 BGB als Begründung für eine Mieterhöhung dienen.

Die Ermittlung der Vergleichsmiete anhand dem Mietspiegel

Natürlich ist die Vergleichsmiete einfacher zu ermitteln, wenn es für den Ort oder die Stadt einen Mietspiegel gibt. Herausgegeben wird dieser Mietspiegel von den zuständigen Gemeinden bzw. der jeweiligen Stadt und den Vermieter- und Mieterverbänden. Aus diesem Mietspiegel geht hervor, wie viel Miete für einen Wohnraum in einem jeweiligen Gebiet gerade gezahlt wird. Unterschieden wird dabei nochmals zwischen einem qualifizierten und einfachen Mietspiegel.

Der einfache Mietspiegel
Bei einem einfachen Mietspiegel erhalten Sie Auskunft über die ortsüblichen Mieten oder bzw. um die zu zahlenden Entgelte in ähnlichen Gebieten. Erstellt wird dieser Mietspiegel – wie bereits erwähnt – zwischen der Interessenvertretung der Vermieter und Mieter und der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde. Alle 2 Jahre wird dieser Mietspiegel der Marktentwicklung angepasst.

Der qualifizierte Mietspiegel
Auch aus dem qualifizierten Mietspiegel können Sie die ortsüblichen Vergleichsmieten ersehen. Dieser wird ebenfalls von der Interessenvertretung der Vermieter und Mieter und der Stadt erstellt. Allerdings wird der qualifizierte Mietspiegel aufgrund anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen festgelegt. Der qualifizierte Mietspiegel muss ebenfalls alle 2 Jahre der Marktentwicklung angepasst werden. Nach vier Jahren muss er aber zwingend neu erstellt werden.

Aus rechtlicher Sicht wird davon ausgegangen, dass alle gesetzlichen Vorgaben des qualifizierten Mietspiegels dann erfüllt sind, wenn sich die aus dem qualifizierten Mietspiegel ablesbaren Werte auch tatsächlich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete decken.

Die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen berechnen

Ist in einem Ort oder einer Stadt kein Mietspiegel vorhanden, können auch Wohnungen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Möchte also Ihr Vermieter eine Mieterhöhung erzielen, muss er zunächst drei unterschiedliche Wohnungen finden, die Ihrer sehr ähnlich sind.

Folgende Merkmale spielen dabei eine Rolle:

Die Größe: Die Quadratmeterzahlen sollten möglichst nah an der Ihrer Wohnung liegen. Je mehr sie von Ihrer abweicht, umso schwieriger wird es, für Ihren Vermieter, die Mieterhöhung zu begründen.
Anzahl der Räume: Nicht nur die Quadratmeterzahl ist entscheidend. Wichtig ist auch, wie viele Räume die Wohnungen besitzen, denn natürlich lässt es sich in einer 70 m² Wohnung mit 2 Zimmern komfortabler wohnen als mit 4 Zimmern.
Lage: Die Lage der Vergleichswohnungen muss mit Ihrer Wohnung ungefähr ähnlich sein. Befindet sich Ihre Wohnung in einem gutbürgerlichen Viertel, können keine Wohnungen aus einer problematischen Gegend herangezogen werden.
Das Baujahr: Auch das Alter der Vergleichswohnungen sollte ungefähr dem Alter Ihrer Wohnung entsprechen.
Ausstattung: Auch dieser Aspekt spielt eine große Rolle. Das ist bei Ihnen etwa Fußbodenheizung sowie ein teurer Parkettboden verlegt und haben eine gehobene Einbauküche oder besitzt Ihre Wohnung moderne Fenster; all das muss natürlich auch bei den Vergleichswohnungen vorhanden sein.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Vergleichswohnungen so zu wählen, dass Sie als Mieter auch die Richtigkeit der Angaben überprüfen können. Hierzu sollte der Vermieter auf jeden Fall die genaue Adresse, Geschossangabe und Lage der Wohnung angeben.

Gut zu wissen:
Wählt Ihr Vermieter die Variante mithilfe von drei Vergleichswohnungen die Mieterhöhung zu ermitteln, zählt nicht der Mittelwert dieser drei Wohnungen. Lediglich die Wohnung mit der niedrigsten Miete darf als Ausgangspunkt genommen werden. Die Erhöhung darf nicht dazu führen, dass Ihre Wohnung teurer ist, als die Wohnung, mit der niedrigsten Miete der 3 vergleichbaren Wohnobjekte.

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mithilfe eines Sachverständigengutachtens

Auch die Ermittlung aufgrund eines Sachverständigengutachtens kann in Betracht gezogen werden. Der Sachverständige muss öffentlich bestellt und vereidigt sein und sein erstelltes Gutachten auch begründen.

Er muss beispielsweise angeben, wie er auf die ortsübliche Vergleichsmiete gekommen ist. Normalerweise wird ein Experte ebenfalls 3 Vergleichswohnungen heranziehen. Benennen muss er diese Wohnungen in seinem Gutachten jedoch nicht. Lediglich die ermittelten Mietpreisspannen muss er anführen.

Aus dem Gutachten muss außerdem hervorgehen, dass der Sachverständige anhand von Bestands- und Neumieten die Vergleichsmiete ermittelt hat. Ebenso muss er die betreffende Wohnung, in der die Miete erhöht werden soll, auch besichtigt haben. Bei größeren Wohnanlagen kann sich der Gutachter auch noch eine andere vergleichbare Wohnung anschauen.

Wenn Ihr Vermieter auf Grundlage eines Gutachtens die Miete erhöht, hat er dieses Gutachten in vollem Umfang beizufügen.

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der Mietdatenbank

Bei der Mietdatenbank geht es um eine „Sammlung“ aller fortlaufenden Mieten, die die Gemeinden und Interessenvertreter der Mieter und Vermieter anerkannt oder geführt haben.

Innerhalb des betrachteten Wohnbereichs kann aufgrund der Mietdatenbank für einzelne Wohnungen ein Rückschluss auf die zum Zeitpunkt geltende Vergleichsmiete gezogen werden. Aufgrund der stetigen fortlaufenden Führung dieser Datenbank ist sie sogar aktueller als der Mietspiegel.

Wie kann ich die ortsübliche Vergleichsmiete ausfindig machen?

Nicht nur Geschäftsleute können die ortsübliche Vergleichsmiete einsehen, sondern auch Privatpersonen. Der Mietspiegel und deren Änderungen sollen nämlich nach § 558c Abs. 4 Satz 2 BGB veröffentlicht werden.

Liegt ein Mietspiegel in Ihrer Gemeinde vor, so können Sie diesen bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung einsehen.

Als Privatperson können Sie aber auch Einblick in die Mietdatenbank erhalten. Manchmal fällt hierfür jedoch eine Gebühr an. Eingesehen kann diese Datenbank entweder bei der Stadt oder bei den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter, je nachdem, wer diese Datenbank führt.

Welche Bundesländer führen eine Mietpreisbremse?

Nachfolgend können Sie ersehen, welche Bundesländer die Mietpreisbremse eingeführt haben.

Bayern mit aktuell insgesamt 203 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Regensburg, Nürnberg, Ingolstadt, München, Bamberg.
Baden-Württemberg mit aktuell 89 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Freiburg i. Br., Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg.
Berlin (ganz Berlin)
Brandenburg mit aktuell 19 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Hoppegarten, Potsdam.
Bremen (ganz Bremen außer Bremerhaven)
Hamburg (ganz Hamburg)
Hessen mit aktuell 49 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Wiesbaden, Frankfurt a. M., Darmstadt.
Mecklenburg-Vorpommern (Greifswald und Rostock)
Niedersachsen mit aktuell 18 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Braunschweig, Hannover, Wolfsburg.
Nordrhein-Westfalen mit aktuell 18 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Münster, Köln, Düsseldorf, Bonn
Rheinland-Pfalz (Landau in der Pfalz, Mainz, Trier, Speyer)
Sachsen (Leipzig, Dresden)
Schleswig-Holstein mit aktuell 12 Gemeinden und Städten, darunter u. a.: Wyk auf Föhr, Sylt, Kiel, Kampen.
Thüringen (Jena und Erfurt)

Wie Vermieter ganz bewusst die Mietpreisbremse umgehen

Hierbei sind der Kreativität keine Grenzen gesetzt. Ein beliebter Trick von Vermietern sind die sogenannten wohnwerterhöhenden Merkmale. Hierzu gibt der Vermieter etwa eine Barrierefreiheit an, die eine höhere Miete begründen würde. Oftmals sind diese Vorgaben aber nicht gegeben, was die Mieter meistens gar nicht wissen. Auch bei Modernisierungen schummeln Vermieter gerne. Häufig geben Sie an, die Mietpreisbremse gilt bei Modernisierungsmaßnahmen nicht. Dieses Argument machen sie sich zu eigen und erhöhen die Miete. Werden die Modernisierungsmaßnahmen dann überprüft, zeigt sich, dass die Anforderungen an eine umfassende Modernisierung keinesfalls erfüllt wurden.

Was für eine Art Vermieter sind diese Leute?

Der Schwerpunkt dieser Vermieter liegt eindeutig bei den großen Immobilienkonzernen. Hierzu gehören beispielsweise Akelius, Deutsche Wohnen oder auch GMRE. In letzter Zeit tritt auch Vonovia häufig in Erscheinung. Beinahe alle großen Vermietungsgesellschaften werden aktenkundig. Dies ist aber auch nicht verwunderlich, da sie börsenorientiert arbeiten und natürlich auf maximale Gewinnerzielung aus sind. Hinzu kommt, dass sie es vom Gesetzgeber einfach zu leicht gemacht bekommen, mit einer Gesetzesverletzung noch einmal davonzukommen. Deshalb haben sie auch überhaupt keine Skrupel vor Gesetzesverletzungen. Unterschätzen Sie jedoch nicht jene Vermieter, die sich oft durch größere Hausverwaltungen vertreten lassen.

Fazit: Die Mietpreisbremse

Schlussfolgernd kann festgehalten werden, dass die Mietpreisbremse eine deutliche Verlangsamung des Mietanstiegs hervorgerufen hat. Sie wird zwar nicht immer ganz strikt eingehalten, aber dennoch entfaltet sie einen messbaren Bremseffekt.

In diesem Beitrag schauen wir uns die Staffelmiete im Detail an, welche Regeln für einen Staffelmietvertrag gelten und was man bei der Verwendung (sowohl als Mieter als auch Vermieter) beachten muss.

Was ist eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete legt in einem bestimmten Zeitraum die Höhe der Miete fest. Dies erfolgt durch eine festgelegte Mieterhöhung. Festgehalten wird die Vereinbarung zur Staffelmiete im Mietvertrag.

Gemäß § 557a BGB muss eine Mietstaffel ein Jahr unverändert bleiben. Werden an der Mietwohnung Reparaturen durchgeführt, ist dies kein Grund für eine weitere Mieterhöhung. Erst, wenn die letzte Staffelmiete ausgezahlt wurde, kann der Vermieter die Miete wieder wie gewöhnlich erhöhen.

Welche Regeln bezüglich der Mieterhöhung gelten bei einer Staffelmiete?

Im Mietvertrag wird ein Zeitpunkt für die Mieterhöhung festgelegt. Diese Erhöhung erfolgt schrittweise mit einer bestimmten Summe. Hierbei sind wichtige Regeln zu beachten:

Der Zeitpunkt und der Wert der Erhöhung müssen im Mietvertrag explizit festgehalten werden.
Gemäß § 557a BGB muss ein Staffelungszeitraum mindestens ein Jahr laufen.
Die jeweiligen Staffelungen der Erhöhungen können zwar unterschiedlich hoch ausfallen, jedoch muss im Vertrag immer ein fester Wert festgehalten werden. Prozentuale Beträge dürfen hier nicht ausgewiesen sein.
Sowohl in einem unbefristeten, als auch befristeten Mietvertrag können Staffelmieten vereinbart werden.
Der Vermieter kann im Mietvertrag festhalten, dass das ordentliche Kündigungsrecht seitens des Mieters bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden kann.
Während der Staffelmietlaufzeit sind extra Mieterhöhungen nicht zulässig. Auch im Hinblick auf evtl. Modernisierungsarbeiten nicht. Wenn die Zeit der Staffelmiete abgelaufen ist, können Mieten nur noch anhand von Vergleichsmietenverfahren durchgeführt werden. Sie können als Mieter auch ein erneutes Einverständnis zur Staffelmiete geben, welches dann wieder vertraglich festgehalten wird. Es gibt eine kleine Ausnahme für Mieterhöhungen während der Laufzeit der Staffelungen: Nämlich, wenn die Betriebskosten gestiegen sind. Allerdings geht dies nur, wenn das auch explizit im Vertrag vereinbart wurde!
In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Staffelmiete nicht höher als zehn Prozent der ortsüblichen Miete liegen. In Regionen, in denen es keine Mietpreisbremse gibt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % angehoben werden, sofern eine Wohnungsknappheit herrscht. Die gesetzliche Grundlage hierzu findet sich in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Hinweis für Regionen mit Mietpreisbremse:

Die Entwicklungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nicht immer genau vorhersehbar, deshalb sollten Vermieter die Mietpreisentwicklungen beobachten. Allerdings kann kein Vermieter im Vorfeld genau die Staffelungen definieren. Wenn der Vermieter eine zu hohe Staffelung festgelegt hat, verfällt die Miete in der Höhe, in der sie über der Grenze liegt. Deshalb sollten Vermieter auch ruhig ihre Staffelungen etwas höher ansetzen, als die zu erwartende Mietpreissteigerung. Somit ist man als Vermieter auf der sicheren Seite. Sollte der Vermieter die Staffelungen geringer angesetzt haben, als die ortsübliche Vergleichsmiete, hat dieser kein Recht sie entsprechend anzupassen.

Worin unterscheidet sich die Staffelmiete von der Indexmiete?

Diese beiden Verträge enthalten Angaben darüber, um welchen Betrag und zu welchem Zeitpunkt sich ein Mietpreis verändert.

Die Staffelmiete

Dieser Vertrag legt einen genauen Zeitpunkt und die Höhe von zukünftigen Mietanpassungen fest. In der Regel laufen diese Verträge maximal 4 Jahre und kommen auch bei unbefristeten Mietverträgen zum Einsatz. Ist eine Vereinbarung zur Staffelmiete abgelaufen, gelten die Mieterhöhungsregeln zur Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB.

Die Indexmiete

In diesem Vertrag werden die Miethöhenveränderungen der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst. Dies bedeutet, wenn die Lebensunterhaltungskosten steigen, haben Vermieter auch das Recht, die Miete zu erhöhen. Bei den Indexmietverträgen gibt es keine Laufzeit; sie können unbefristet abgeschlossen werden.

Erfahren Sie noch mehr über die Indexmiete in unserem Beitrag „Indexmiete: Alles über die Mieterhöhung und die Indexmiete!“

Beispiel einer Indexklausel in einem Mietvertrag
Eine gängige Klausel zur Indexmiete könnte folgendermaßen lauten: „Wenn sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr 2010: 100 Punkte) um mindestens vier Prozent gegenüber dem ersten Monat des Mietverhältnisses bzw. gegenüber dem Monat der letzten Mietanpassung ändert, so verändert sich die Miete um denselben Prozentsatz.“

Verbraucherpreisindex für Deutschland

Anhand dieses Indexes lassen sich Preisveränderungen für den typischen „Warenkorb“ der Deutschen verdeutlichen. Er zeigt alle gekauften Dienstleistungen und Waren von privaten Haushalten. Angepasst wird die Gewichtung dieses Warenkorbs alle fünf Jahre aufgrund des Konsumverhaltens der Verbraucher.

Wie lange darf eine Staffelmiete dauern?

Eine Grenze, wie lange eine Staffelmiete dauern darf, gibt es nicht. Deshalb ist es Vermietern auch gestattet, eine Erhöhung der Miete für 15 oder 20 Jahre festzuhalten. Auch gut zu wissen ist, dass Vermieter neben der Staffelmiete, eine vierjährige Kündigung ausschließen dürfen (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Als Mieter besitzt man dann wenig Handlungsspielraum. Natürlich kann es immer einmal Notfälle geben, weshalb man eine Wohnung kündigen muss. Um in solch einem Fall früher aus dem Vertrag herauszukommen, sollten Sie auf alle Fälle eine Nachmieterklausel vereinbaren.

Ein Beispiel für eine typische Nachmieterklausel könnte so formuliert werden: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wobei er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Personen als Ersatzmieter vorschlägt.“

Auch aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind weitere Mieterhöhungen während der Laufzeit des Staffelmietvertrages unzulässig. Ausgenommen hiervon sind nur die Betriebskosten, die der Vermieter trotz Staffelmiete im Bedarfsfall erhöhen darf.

Ist die Staffelmiete ausgelaufen, hat der Vermieter das Recht, eine erneute Staffelmiete mit dem Mieter zu vereinbaren. Alleine festlegen darf der Vermieter die Staffelmiete jedoch nicht. Wenn die letzte Mietstaffel abgelaufen ist, würde im Normalfall wieder die Vergleichsmiete für die nächste Mieterhöhung gelten.

Welche Nachteile hat eine Staffelmiete für Mieter?

Wenn keine Staffelmiete vereinbart wird, hat der Vermieter erst nach 15 Monaten das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Die 15 Monate setzen sich aus der einjährigen Wartefrist sowie aus der zweimonatigen Zustimmungsfrist für den Mieter zusammen. Bei Staffelmieten hingegen kann der Vermieter schon nach 12 Monaten die erste Erhöhung verlangen.

Auch ein Nachteil der Staffelmiete ist, dass die Mietstaffel nicht begrenzt ist, sofern es keine Mietpreisbremse in der betreffenden Region bzw. Stadt gibt.

Auch die Kappungsgrenze bei einer Mietpreiserhöhung greift bei einer Staffelmiete nicht. Dies trifft vor allem Mieter, die in einer Region ohne Mietpreisbremse leben, denn bei einer Kappungsgrenze darf die Miete nicht mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren steigen.

Versucht der Vermieter die Staffelmiete mit einem Kündigungsausschluss zu kombinieren, sollte von einem solchen Vertrag eher abgesehen werden. Zwar ist der Kündigungsausschluss zulässig, jedoch schränkt es den Mieter sehr in seinen Handlungsmöglichkeiten ein.

Wann ist ein Staffelmietvertrag ungültig?

Zwischen zwei Mietpreisstaffeln muss mindestens 1 Jahr liegen. So das Gesetz. Deshalb wäre auch eine Staffelmiete im Halbjahresrhythmus unzulässig. Im Mietvertrag Muster muss zwingend entweder der jeweilige Erhöhungsbetrag oder die zu zahlende Monatsmiete festgehalten werden. Würde im Mietvertrag stehen, dass sich die Monatsmiete im Jahr um 5 % erhöht, wäre das unwirksam. Auch unzulässig wäre, wenn am Anfang die Staffelmiete mit Geldbeträgen beziffert ist und später nur noch in Prozentsätzen ausgewiesen wird.

Normalerweise kann ein Mieter im Rahmen eines unbefristeten Staffelmietvertrages die Wohnung jederzeit innerhalb von drei Monaten kündigen. Allerdings vereinbaren Vermieter gerne neben dem Staffelmietvertrag einen Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss. Dieser ist jedoch nicht länger als 4 Jahre zulässig. Sobald die Vier-Jahres-Frist abläuft, hat der Mieter das Recht, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten, zu kündigen.

Enthält ein Vertrag mehr als vier Jahre Kündigungsausschluss, so ist die Vereinbarung insgesamt unwirksam. Hier hätte der Mieter das Recht, jederzeit fristgerecht zu kündigen.

Fazit zur Staffelmiete

Die Staffelmiete bietet eine klare Struktur für die zukünftige Mietentwicklung, indem sie exakte Erhöhungen und Zeitpunkte festlegt. Während sie den Vermietern eine gewisse Sicherheit in Bezug auf zukünftige Mieteinnahmen bietet, müssen Mieter sich über die langfristigen finanziellen Auswirkungen bewusst sein. Wichtig ist, dass alle Erhöhungen und Bedingungen im Mietvertrag deutlich festgehalten werden. Trotz der klaren Regeln kann die Staffelmiete, insbesondere in Regionen ohne Mietpreisbremse, zu erheblichen Mieterhöhungen führen.

Als Vermieter Wohnung betreten: Aus Sicht des Vermieters gibt es verschiedene Gründe, die Wohnung seines Mieters betreten zu wollen. Denkbar sind insbesondere anstehende Reparaturen, geplante Wohnungsbesichtigungen oder einfach nur der Wunsch, mal “nach dem Rechten” zu sehen. Ob dem Vermieter hierzu überhaupt grundsätzlich ein Recht zusteht, in welchen Fällen er die Wohnung betreten darf, ob und wie sich der Mieter gegen den Zutritt wehren darf und wann der Vermieter durch sein Verhalten sogar den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs verwirklicht, wird in diesem Beitrag erläutert.

Hat der Vermieter das Recht die Wohnung zu betreten?

Ja, unter gewissen, aufgrund der Schutzwürdigkeit des Mieters sehr engen Voraussetzungen darf der Vermieter die Wohnung betreten: Allerdings muss stets ein konkretes, berechtigtes Interesse des Vermieters hierfür gegeben sein. Ein generelles Zutritts- oder Besichtigungsrecht steht dem Vermieter nicht zu. Der Grund: Während der Dauer des Mietvertrages gewährt § 535 BGB allein dem Mieter das Recht, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen. Dieses Interesse ist zudem sogar als Grundrecht in Art. 13 Abs. 1 des Grundgesetzes geschützt.

Da das Thema eines Zutrittsrechts in der Praxis höchst umstritten ist, haben sich deutsche Gerichte seit jeher häufig mit diesen Fragen befasst. Im nächsten Unterpunkt werden die gängigsten Gründe für ein Zutrittsrecht des Vermieters dargestellt.

Als Vermieter Wohnung betreten: Wann darf der Vermieter die Mieträume betreten?

Ein zum Zutritt berechtigendes Interesse des Vermieters ist insbesondere in folgenden Fällen anzunehmen:

Geplante Erhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen
Gemäß §§ 555a, 555d BGB ist der Mieter verpflichtet, erforderliche Maßnahmen zur Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung zu dulden. Da der Vermieter für diese Maßnahmen konkrete Vorkehrungen treffen sowie untersuchen muss, ob überhaupt Bedarf für diese besteht, steht ihm in diesen Fällen ein Zutrittsrecht zu.
Installation von Verbrauchsmessgeräten sowie Ablesen des Verbrauchs
Ein Betretungsrecht der Wohnung besteht auch dann, wenn Messgeräte zur Erfassung des jeweiligen Verbrauchs von Wasser, Strom oder Gas installiert werden oder die Werte abgelesen werden müssen.
Kauf- oder Mietinteressenten
Ein berechtigtes Interesse ist ferner dann gegeben, wenn der Vermieter den Verkauf der Mietwohnung oder eine Neuvermietung beabsichtigt. Ansonsten wäre dem Vermieter die Möglichkeit genommen, geeignete Käufer bzw. im Neuvermietungsfall Mieter zu finden – wer kauft bzw. mietet schon eine Wohnung, ohne diese vorher besichtigt zu haben?
Vermieterpfandrecht
Auch wenn der Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend macht, ist ein Betretungsrecht gegeben. Ein solches kann an in die Mietwohnung eingebrachten Sachen des Mieters entstehen, sofern dieser seine Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht begleicht. Da das Vermieterpfandrecht nur durchgesetzt werden kann, wenn der Vermieter die Wohnung betreten kann, wird ihm für diesen Fall ein Zutrittsrecht zugesprochen.
Individuelle Vereinbarung im Mietvertrag
Weiterhin kann sich ein Zutrittsrecht unmittelbar aus dem Mietvertrag (zum Mietvertrag Muster) ergeben, sofern eine entsprechende (wirksame!) Klausel enthalten ist.

Bei allen Zutritten des Vermieters gilt: Der Zutritt hat so schonend wie nur möglich erfolgen. Hierzu gehört insbesondere, dass der Vermieter sich grundsätzlich unter Wahrung einer angemessenen Frist ankündigen muss. Für den Mieter wäre es inakzeptabel, stets damit rechnen zu müssen, dass der Vermieter in die Wohnung “hereinplatzt”.

Als Frist werden mindestens 24 Stunden vor dem geplanten Besuch als angemessen erachtet. Um auf Nummer Sicher zu gehen, sollten Vermieter den geplanten Besuch so früh wie nur möglich mitteilen. Auch die Besuchszeiten an sich müssen angemessen sein; so entschied beispielsweise das Landgericht Frankfurt, dass Besuche nur ausnahmsweise bis 20 Uhr erfolgen können. Des Weiteren ist auch die Besuchsdauer relevant: Diese sollte so kurz wie nötig gehalten werden, um den Mieter nicht unangemessen zu belasten.

Demgegenüber besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH, NZM 2014, 635), kein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, völlig unabhängig von einem konkreten Anlass die Mietwohnung zu betreten, um zu überprüfen, ob “alles in Ordnung” ist. Selbiges gilt natürlich auch dann, wenn der Vermieter in periodischen Abständen die Wohnung betreten möchte, um immer wieder “nach dem Rechten” zu sehen.

Wie lange vorher muss sich der Vermieter ankündigen?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter sich mindestens 24 Stunden vorher ankündigen muss. Bei besonderen Umständen, die den Mieter besonders belasten (beispielsweise wenn eine umfassende, mehrere Stunden dauernde Untersuchung der Wohnung auf Schädlings- oder Schimmelbefall und sonstige Mängel vom Vermieter geplant ist) ist dem Mieter mehr Zeit einzuräumen, um sich auf den Besuch einstellen zu können.

Darf der Vermieter auch ohne Erlaubnis in die Wohnung?

Das Recht, die Wohnung auch ohne Erlaubnis des Mieters zu betreten, beschränkt sich nur auf Notfälle, beispielsweise bei einem von einem anderen Mieter mitgeteilten Brand aus der Wohnung oder einem Wasserrohrbruch.

Wie oft muss ich meinen Vermieter in die Wohnung lassen?

Die Frage, wie oft der Vermieter ein Recht zum Betreten der Wohnung hat, lässt sich nicht pauschal beantworten und ist stets vom Einzelfall abhängig. Sofern der Vermieter jedoch keinen konkreten Anlass zum Betreten der Wohnung hat, ist ihm dies nicht erlaubt.

Darf ich dem Vermieter den Zutritt verweigern?

Als Mieter dürfen sie dem Vermieter den Zutritt zunächst verweigern, selbst wenn er eigentlich ein Recht zum Betreten der Wohnung hat (beispielsweise weil ein solches Recht wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde oder er die Wohnung betreten möchte, um Modernisierungsmaßnahmen vorzubereiten). Doch aufgepasst: Eine solche unberechtigte Verweigerung kann für den Mieter mit folgenschweren Konsequenzen verbunden sein. Wird die Besichtigung nämlich unberechtigterweise verweigert, so begründet dies für den Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5.10.2010 – VIII ZR 221/09).

Wann begeht der Vermieter Hausfriedensbruch?

Ein Betreten der Wohnung durch den Vermieter kann sogar strafrechtliche Konsequenzen haben: Betritt er die Wohnung gegen den Willen des Mieters und ist das Betreten nicht gerechtfertigt, beispielsweise deshalb, weil er durch das Betreten eine drohende Gefahr abwenden möchte (etwa einen Brand oder einen Wasserschaden durch Wasserrohrbruch), ist eine Verurteilung wegen Hausfriedensbruchs denkbar. Dies zieht in den meisten Fällen eine Geldstrafe nach sich, kann im Einzelfall jedoch auch mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet werden, § 123 Abs. 1 StGB.

Fazit zum Thema: Als Vermieter die Wohnung betreten

Ein Vermieter hat nicht das grundsätzliche Recht, die Wohnung seines Mieters zu betreten. Er benötigt immer ein konkretes und berechtigtes Interesse. Dieses Interesse ist durch Gesetze und Gerichtsurteile eng definiert und dient dem Schutz der Privatsphäre des Mieters. Unberechtigtes Betreten kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich strafrechtlicher Verfolgung. Daher sollten Vermieter immer sicherstellen, dass sie ein berechtigtes Interesse haben und die notwendigen Formalitäten, wie die rechtzeitige Ankündigung, einhalten.

Für die Zusammenarbeit mit einem Fotografen ist es unabdingbar, einen schriftlichen Vertrag zu schließen. Rechtlich gesehen, ist dies jedoch nicht zwingend notwendig, denn solch eine Vereinbarung kann auch mündlich getroffen werden. Trotzdem schließt jeder gute Fotograf einen Vertrag ab, um auch sich selbst abzusichern beziehungsweise seine Rechte festzuhalten und abzuklären. Im späteren Streitfall können somit Ungereimtheiten aufgrund der geschlossenen schriftlichen Grundlage beseitigt werden. Die wichtigsten Anhaltspunkte, auf die Sie achten sollten, wenn es um die Beauftragung eines Fotografen geht, erfahren Sie im nachfolgenden Artikel.

Wem gehören die Fotos vom Fotografen?

Grundsätzlich gilt festzuhalten, dass immer der Fotograf der Urheber des Fotos ist. Natürlich kann ein Fotograf jedoch jedem Dritten auch ein Werknutzungsrecht gemäß § 31 UrhG einräumen. Ist ein Fotograf beauftragt und bezahlt, dürfen die Fotos vom Auftraggeber im üblichen Rahmen weiterverwendet werden.

Vorsicht: Es sollte immer im Auge behalten werden, dass es sich beim Urheber- und Leistungsschutzrecht von Fotos sowie beim Recht am eigenen Bild um zwei unterschiedliche Themen handelt. Hierbei wird nämlich zwischen dem Persönlichkeitsrecht und dem Urheberrecht unterschieden.

Kann ich Schadensersatz für schlechte Fotos verlangen?

Beauftragen Sie einen Fotografen, erhalten später die Fotos und sind mit diesen nicht zufrieden, stellt sich schnell die Frage, ob man dafür Schadensersatz verlangen kann. Als Kunde hat man häufig ganz spezielle Vorstellungen darüber, wie die Fotos später aussehen sollen. Werden diese Vorstellungen und Wünsche des Kunden nicht erfüllt, möchte dieser oftmals Schadensersatz für schlechte Fotos verlangen. Doch besteht tatsächlich die Möglichkeit, einen solchen Schadensersatz zu erhalten?

Grundsätzlich gilt, dass es kein Recht auf schöne Fotos gibt. Grob gesagt bedeutet dies, dass das „reine Nichtgefallen“ der Bilder keinen Anlass für eine Verweigerung der Honorarzahlung an den Fotografen darstellt.

Dürfen Fotos ohne Erlaubnis veröffentlicht werden?

Oftmals werden das Urheberrecht (UrhG) und das Recht am eigenen Bild (§ 22 KunstUrhG) verwechselt und in einen Topf geworfen. Erhalten Sie Fotos von einem Fotografen und sind der Meinung, dass Sie diese uneingeschränkt veröffentlichen dürfen, nur weil Sie darauf abgebildet sind, dann liegen Sie falsch. Auch der Fotograf muss umgekehrt die Persönlichkeitsrechte des Abgebildeten honorieren.

Das Recht am eigenen Bild, welches aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht folgt, steht dem Abgebildeten kraft Gesetz zu. In § 22 KunstUrhG ist festgehalten, dass Fotos, auf denen Personen abgebildet sind (im Gesetz wird dies als „Bildnis“ bezeichnet), nur mit der Einwilligung des Abgebildeten veröffentlicht werden dürfen. Jedoch gibt es wichtige Ausnahmen zu beachten. Gemäß § 23 KunstUrhG ist in einigen Fällen eine Veröffentlichung auch ohne Einwilligung des Abgebildeten zulässig. Dies betrifft Fälle, in denen es sich um Aufnahmen handelt, auf denen:

Personen nur als unbeachtetes Beiwerk, beispielsweise auf einer Landschaftsaufnahme, zu sehen sind.
das Zeitgeschehen dokumentiert wird, wie zum Beispiel bei journalistischen Bildberichterstattungen.
rein künstlerische Zwecke verfolgt werden, wobei das Gesetz hier ein höheres Interesse der Kunst fordert.
Personen bei öffentlichen Veranstaltungen, wie beispielsweise Fastnachtsumzüge oder Demos zu sehen sind.

Wie muss ein Vertrag mit dem Fotografen aussehen?

Die Grundlage des Vertrags ist immer der Anlass des Shootings, wie beispielsweise eine Hochzeit. Deshalb sollten auch die Eckdaten des Anlasses unbedingt in den Vertrag einfließen. Die Rede ist hierbei vom Ort, Datum sowie der Uhrzeit und auch die Dauer des Shootings. Beide Parteien, sprich der Fotograf und die Abzubildenden, sollten mit Name, Adresse und Kontaktmöglichkeiten im Vertrag aufgeführt werden.

Der wichtigste Punkt in einem Vertrag sollte die „Lieferung der Bilder“ sein. Insbesondere nach einer Hochzeit kann man es kaum abwarten, die Bilder in den Händen zu halten. Zur Lieferung der Bilder sollten Sie mit dem Fotografen einen bestimmten Zeitraum oder auch ein exaktes Datum im Vertrag festlegen. Zudem sollten Sie regeln, in welcher Form er die Bilder an Sie liefern muss. Dies kann entweder mittels einer Online-Galerie, einem USB-Stick oder auf einer DVD erfolgen. Mit in den Vertrag gehören außerdem der „Vermerk auf Bearbeitung“ sowie die „Mindestanzahl der Bilder“. Weitere Themen, die in den Vertrag mit einfließen sollten, sind:

Honorar und Überstundenregelung
Leistungspakete und Motive
Fahrtkosten/Spesen
Zusätzliche Leistungen
Bildrechte
Zahlungsmodalitäten
Haftung
Vertragsrücktritt/Ausfall

Fazit zum Thema Fotograf liefert Bilder nicht

Auch wenn Sie einen Vertrag mit dem Fotografen geschlossen haben, kann es immer wieder zu Streitigkeiten kommen. Entweder, weil er die Bilder nicht rechtzeitig liefert oder weil Sie mit der Qualität der Bilder nicht einverstanden sind. Mit einer auf Fotorecht spezialisierten Kanzlei können Sie Ihre individuelle Lage rechtlich beurteilen lassen. Es kann festgestellt werden, ob tatsächlich handwerkliche Fehler seitens des Fotografen vorliegen oder nicht.