In aller Regel ist der Vermieter für die Instandhaltung einer Wohnung verantwortlich. Für kleinere Reparaturen oder Bagatellschäden darf er allerdings die Kosten auf die Mieter übertragen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn eine solche Vereinbarung auch schriftlich im Mietvertrag unter der Berücksichtigung bestimmter Kriterien festgehalten wurde. Daher behandeln wir in diesem Artikel alles rund um das Thema Mietvertrag Kleinstreparaturen.
Was sind Kleinstreparaturen?
Sie fragen sich höchstwahrscheinlich, was Kleinreparaturen überhaupt sind? Um es einfach zu halten, geht es hierbei um Reparaturen bis 100 Euro. Dies aber auch nur an Gegenständen, die zur Wohnung gehören und die Sie als Mieter auch unmittelbar nutzen und gebrauchen. Manchmal werden die Kleinreparaturen auch als „kleine Instandhaltungen“ bezeichnet.
Muss der Mieter in jedem Fall die Kleinreparaturen bezahlen?
Der Mieter hat für diese Kleinreparaturen nur aufzukommen, wenn dies auch explizit im Mietvertrag festgehalten wurde. So kann der Mieter zur Zahlung von „Beseitigungen von Bagatellschäden“ oder „kleinere Instandsetzungen“ herangezogen werden. Damit die sogenannte Kleinreparaturklausel auch Gültigkeit erlangt, muss sie strenge Grenzen beachten. Ist die Klausel gültig, so haftet der Mieter auch für kleinere Reparaturen, deren Schäden nicht durch ihn entstanden sind. Dies bedeutet also, dass es keine Rolle spielt, ob der Schaden fahrlässig oder vorsätzlich verursacht wurde.
Welche Angaben müssen im Mietvertrag gemacht werden?
Aus einem Mietvertrag muss ersichtlich sein, welche Teile des Mietobjekts unter eine Kostentragungspflicht fallen. Hierbei darf es auch nur um Teile gehen, mit denen der Mieter häufig in Kontakt steht (BGH NJW 189/2248). Neben den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. BV genannten Gegenstände, gehören hierzu auch Markisen, Rollläden, Jalousien und unter Umständen sogar mitvermietete Gegenstände wie Waschmaschinen, Kühlschränke oder sonstiges. Nach Ansicht des BGH ist diese Beschränkung notwendig, da der Mieter ja schließlich auch für Schäden haftet, die nicht durch ihn verschuldet wurden.
Oberflächliche Klauseln, in denen beispielsweise nur steht „Der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung“ sind somit unwirksam. Damit würde der Vermieter auf den Reparaturkosten sitzen bleiben, da die Klausel weder den Umfang noch den Betrag begrenzt. Deshalb werden auch in fast allen Mietverträgen parallel zu den Gegenständen, die in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung genannt werden, zusätzlich folgende „kleinere Instandhaltungen“ aufgelistet:
- Gas und Wasser,
- Elektrizität
- Tür- und Fensterverschlüsse sowie
- Verschlussvorrichtungen von Markisen, Fensterläden und Jalousien.
Was zählt alles zu den Kleinreparaturen?
Nachstehend möchten wir Ihnen einen kleinen, aber detaillierten Einblick in Gegenstände geben, die den Kleinreparaturen angehören:
Elektrizität
Antennen- und Internetanschlussdosen, Steckdosen, Klingelanlage der Wohnungstür, Schalter, Raumstrahler.
Wasser
Mischbatterien, Wasserhähne, Brauseschläuche und Duschköpfe, WC-Spülkästen, Ventile, Spül-, Wasch- und Toilettenbecken, Badewannen, Duschtassen.
Gas
Gasabsperrhähne, Warmwasserbereiter.
Heiz- und Kocheinrichtungen
Kachelöfen, Öfen, Kochplatten und Kochherde, Heizkörperventile.
Fenster- und Türverschlüsse
Verschlussriegel, Fenster- und Türgriffe, Türschlösser (auch Sicherheitsschlösser), Umstellvorrichtungen zum Öffnen oder Kippen von Fenster und Türen, hydraulische Türschließer.
Verschlussvorrichtungen an Fensterläden
Elektrische Rollladenöffner und -schließer, Rollladengurte.
Wie viel muss ich als Mieter zahlen, wenn ich zahlen muss?
Eine genaue Höchstgrenze durch den Vermieter gibt es nicht. Im Einzelfall wird dies von den Gerichten bestimmt. Als Höchstgrenze wird hier unter anderem eine Handwerkerstunde zuzüglich Material, Fahrtkosten und Mehrwertsteuer herangezogen. Der Bundesgerichtshof hatte hierzu im Jahr 1989 eine Klausel gebilligt, in der ein Mieter eine Reparatur in Höhe von 50 Euro zu zahlen hatte (Urteil BGH vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88). Im Verlauf der letzten Jahre wurde diese Höchstgrenze immer wieder von den Gerichten erhöht.
Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hatte mit Urteil vom 03.08.2017 (Az.: 106 C 46/17) entschieden, dass es eine Höchstgrenze von 120 Euro für angemessen erachtet. Welche Summe letztlich das zuständige Gericht im Einzelfall für angemessen hält, ist nur schwer vorherzusagen. Gesichert dürfte derzeit jedoch der Höchstbetrag von 100 Euro sein. Ob die 120 Euro ebenso gerechtfertigt sind, wird wohl noch eine Weile umstritten bleiben. Dies wissen auch die Eigentümerverbände, weshalb sie ihre Mietvertragsvordrucke entsprechend sensibilisiert formulieren.
Gut zu wissen:
Da die letzten Jahre die Handwerkerpreise immer weiter steigen, dürfen auch die Höchstgrenzen zur Kleinreparaturklausel höher ausfallen. Dies gilt aber immer nur bei Neuvermietungen. Während eines laufenden Mietvertrags hat der Vermieter kein Recht, die Kostengrenze eigenmächtig nach oben zu setzen. Würde also als Kostengrenze für Kleinreparaturen ein Betrag in Höhe von 50 Euro im Mietvertrag stehen, so muss der Vermieter sich auch daran halten, selbst wenn bei Neuverträgen schon 100 Euro zulässig wären. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen.
Wie hoch ist die jährliche Höchstgrenze?
Für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen in einem Jahr anfallen, muss hierfür eine jährliche Höchstgrenze im Mietvertrag festgehalten werden. Aktuell beläuft sich dieser auf 75 Euro bis 110 Euro je Einzelreparatur und 6 % (Urteil BGH vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91) bis 10 % (OLG Hamburg, WM 1991, Seite 385) der Kaltmiete als jährlichen Gesamtbetrag.
Umstritten ist bisher aber noch, ob der Gesamtbetrag als absoluter oder prozentualer Wert ausgewiesen sein muss. Gegner des prozentualen Ausweises begründen dies mit einem Verstoß gegen § 307 BGB, da die Miete im Verlauf der Zeit bedingt durch Mieterhöhungen steigen kann.
Muss ich auch für Kleinreparaturen am Haus der Mietwohnung aufkommen?
Die Reparaturkosten dürfen sich nur auf Gegenstände beziehen, die sich in der angemieteten Wohnung befinden. Das bedeutet, dass eine defekte Flurbeleuchtung oder der brummende Klingelknopf am Klingeltableau voll zulasten des Vermieters geht.
Wer muss den Handwerker beauftragen?
Steht bei Ihnen in der Mietwohnung eine Reparatur an, so ist es Aufgabe des Vermieters, einen Handwerker einzubestellen. Er muss ihn zunächst sogar auch bezahlen. Wenn in Ihrem Mietvertrag vereinbart wurde, dass Sie als Mieter den Handwerker bestellen und zuerst zahlen sollen, dann ist die Klausel unwirksam! Demnach heißt es im Urteil des BGH vom 06.05.1992 (Az.: VIII ZR 129/91) wörtlich:
„Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen.“
Darf der Vermieter eine anteilige Kostenübernahme verlangen?
Nein. Es kommt immer auf den tatsächlichen Rechnungsbetrag an. Der Mieter muss nur für Zahlungen aufkommen, deren Rechnungsbetrag insgesamt den festgelegten Betrag nicht übersteigt. Der Vermieter kann also nicht verlangen, dass Sie sich als Mieter anteilig an der Rechnung beteiligen.
Als Vermieter sollten Sie sich immer getrennte Rechnungen ausstellen lassen. Angenommen, Vermieter und Mieter haben sich auf einen Kleinreparaturbetrag in Höhe von 80 Euro geeinigt. Der Vermieter lässt nun einen defekten Klingelknopf und einen tropfenden Wasserhahn im Bad des Mieters von einem Hausmeisterdienst wechseln. Um unnötigen Diskussionen aus dem Weg zu gehen, ist es ratsam, dass der Vermieter für beide Reparaturen auch gesonderte Rechnungen verlangt.
Fazit zum Thema Mietvertrag Kleinstreparaturen
Im Mietvertrag muss zum einen immer angegeben sein, wie hoch der Betrag höchstens für einzelne Reparaturen und zum anderen, wie hoch er jährlich für alle Kleinreparaturen sein darf. Die Kleinreparaturklausel gilt nur für Gegenstände, zu denen der Mieter auch häufigen Zugriff hat. Als Mieter müssen Sie nur der Zahlung der Reparatur nachkommen, nicht aber der Durchführung der Reparatur. Liegen die Reparaturkosten über dem vereinbarten Betrag, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, anteilmäßig die Kosten zu tragen.
Die ordentliche Kündigung beschreibt die Kündigung unter den normalen gesetzlichen Bedingungen. Doch was bedeutet das für Mieter und Vermieter? Welche Vorschriften müssen eingehalten werden und was unterscheidet die ordentliche von einer außerordentlichen Kündigung? Diese und andere Fragen rund um das Thema ordentliche Kündigung Mietvertrag werden Ihnen im Folgenden beantwortet.
Wie sieht ordentliche Kündigung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch aus?
Die Regelungen zur ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages finden sich in den §§ 542 und 573c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Demzufolge haben Mieter und Vermieter eine generelle Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Für den Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren Mietzeit um jeweils weitere drei Monate. Nach einem Mietvertrag, der länger als acht Jahre lief, kommt der Vermieter somit auf eine ordentliche Kündigungsfrist von neun Monaten. Um die Kündigungsfrist einzuhalten, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats zugestellt worden sein. Mehr über das Thema Kündigungsfrist – Mietvertrag erfahren.
Die Kündigung des Mietvertrages bedarf der Schriftform (vgl. § 568 BGB). Um der Schriftform zu genügen, ist insbesondere die handschriftliche Unterschrift wichtig. Dafür reicht eine eingescannte oder kopierte Version nicht aus. Die einzige Alternative für die handschriftliche Unterzeichnung ist die sogenannte qualifizierte elektronische Unterschrift.
Der sicherste Weg der Zustellung des Kündigungsschreibens ist das persönliche Einreichen. Alternativ eignet sich das Einschreiben per Post gut. Der elektronische Versand (mit qualifizierter elektronischer Unterschrift) und der einfache Brief können Schwierigkeiten bringen, wenn im Streitfall Beweise für die rechtzeitige Zustellung verlangt werden. Mehr über das Thema Mietvertrag per E-Mail kündigen erfahren.
Was unterscheidet die ordentliche von der außerordentlichen Kündigung?
Die ordentliche Kündigung kann nur unter den gesetzlichen Bedingungen stattfinden. Sie regelt den Normalfall, wenn keine größeren Probleme stattgefunden haben. Hingegen bieten die außerordentlichen Kündigungsgründe Möglichkeiten, außerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen zu kündigen. Dazu gehört hauptsächlich die Möglichkeit der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Die außerordentlichen Kündigungsgründe sind im BGB abschließend festgehalten. Mieter und Vermieter haben verschiedene Kündigungsgründe zu beachten.
Wie kündige ich als Mieter ordentlich?
Als Mieter ist insbesondere die Einhaltung der Dreimonatsfrist zu beachten. Wird die Kündigung auch nur einen Tag zu spät zugestellt, verlängert sich die Frist um einen ganzen Monat. Eine kürzere Frist darf vertraglich vereinbart werden. Abweichende Fristen dürfen jedoch niemals zulasten des Mieters vereinbart werden. Eine längere Kündigungsfrist würde den Auszug des Mieters ungerechtfertigt erschweren, weshalb diese grundsätzlich nicht gestattet ist.
Wohnen mehrere Hauptmieter in einer Wohnung, müssen sie gemeinsam kündigen – das bedeutet, von allen Hauptmietern wird eine Unterschrift verlangt. Wird hingegen gegenüber mehreren Vermietern gekündigt, müssen alle Vermieter im Kündigungsschreiben erwähnt werden. Die Kündigung muss allen Vermietern zugestellt werden. Untermieter müssen das Kündigungsschreiben nicht unterzeichnen. Sie kündigen nur ihrem Hauptmieter gegenüber.
Welche Besonderheiten gelten für Vermieter?
Für Vermieter gelten besondere Kündigungsregeln. Sie dürfen dem Mieter nur ordentlich kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dies dient dem Mieterschutz. Geregelt ist diese Besonderheit – einschließlich Nennung der möglichen Gründe – in § 573 BGB. Demzufolge hat der Vermieter zur ordentlichen Kündigung in folgenden Fällen berechtigt:
- Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt
- Der Vermieter benötigt die vermieteten Räumlichkeiten für sich selber, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes
- Das Mietverhältnis würde den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes verhindern und dadurch würden ihm erhebliche Nachteile entstehen
Die Beendigung des Mietverhältnisses zur Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Der Vermieter muss ferner beachten, dass er dem Mieter die Kündigungsgründe schriftlich mitteilen muss. Idealerweise sind sie im Kündigungsschreiben ausdrücklich erklärt.
Mieter und Vermieter müssen außerdem die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters beachten.
So haben Mieter in bestimmten Härtefällen ein Widerspruchsrecht. Dies gilt beispielsweise dann, wenn eine zumutbare Ersatzwohnung nicht zu beschaffen wäre. Auch Alter und Krankheiten können einen Härtefall begründen. Geregelt ist die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters in § 572 BGB. Auch der Widerspruch muss in Schriftform eingereicht werden.
Letztlich muss auch der Vermieter darauf achten, dass er allen Mietern kündigt. Kündigen mehrere Vermieter gemeinsam, müssen beide das Kündigungsschreiben unterzeichnen.
Folgen der ordentlichen Kündigung
Die ordentliche Kündigung des Mieters sorgt dafür – sofern sie den gesetzlichen Bedingungen genügt – dass der Mieter zum Kündigungstermin ausziehen darf. Er muss sich an die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Regelungen zur Renovierung der Wohnung halten.
Die ordentliche Kündigung des Vermieters endet mit der Auszugspflicht des Mieters (sofern die Kündigung den gesetzlichen Bedingungen genügt). Zieht der Mieter nicht aus, hat der Vermieter das Recht, Räumungsklage zu erheben. Eigenständig räumen darf er die Wohnung jedoch nicht.
Fazit – ordentliche Kündigung Mietvertrag
Die ordentliche Kündigung stellt den Normalfall der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten eines Mietvertrages dar. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen. Mieter und Vermieter müssen insbesondere die Schriftform sowie die gesetzliche (oder vertraglich vereinbarte) Kündigungsfrist beachten. Die ordentliche Kündigung führt zum Auszug des Mieters. Kündigt der Vermieter, kann der Mieter in einem Härtefall Widerspruch einlegen.
Sobald ein Mietvertrag vom Vermieter und Mieter unterzeichnet wurde, ist er für beide Parteien bindend. Das vertragliche Mietverhältnis kann nur durch eine schriftliche Kündigung beendet werden. Es endet aber nicht sofort, denn dabei spielt die Kündigungsfrist eine wichtige Rolle. Daher geht es in diesem Beitrag rund um das Thema Kündigungsfrist Mietvertrag.
Wie hoch ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter?
Damit die Kündigung rechtswirksam wird, müssen die Kündigungsfristen eingehalten werden. Beim Verhältnis über Wohnraum gibt der Gesetzgeber eine Kündigungsfrist vor. Damit schützt er die Interessen des Mieters. Maßgebend für das Mietrecht sind die §§ 535 bis 580, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) niedergeschrieben sind. Die Kündigung einer Mietwohnung ist nur in schriftlicher Form (nicht über Telefon oder WhatsApp) wirksam.
Für Mieter gilt in der Regel eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Montags beim Vermieter eingehen, damit sie bis zum übernächsten Monatsende auch wirksam wird. Allerdings kann im Mietvertrag ebenso eine kürzere Frist zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Fristen, die über die gesetzlichen drei Monate hinausgehen, sind aber nicht wirksam. Der Mieter muss keinen besonderen Grund für seine Kündigung angeben. Das Schreiben sollte aber folgende Information enthalten:
- In der Betreffzeile: das Wort Kündigung
- Anschrift des Vermieters: Das Schriftstück muss an alle Vermieter adressiert sein
- Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk und Türnummer
- Zeitpunkt der Kündigung
- Unterschrift aller Hauptmieter
Anzumerken gilt es, dass Mieter bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht haben. Das gilt ebenso, wenn umfassende Sanierungen geplant sind.
Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?
Geht es darum, einen Mietvertrag zu kündigen, dann ist zu unterscheiden, wer kündigt. Während Mieter ihre Wohnung immer kündigen können, ist es Vermietern nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, das Mietverhältnis zu beenden. Die Kündigungsfristen sind in § 573c Bundesgesetzbuch geregelt. Diese Fristen sind von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig. Der Mietvertrag kann vom Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden.
Die Kündigungszeit beträgt bei einer Mietdauer unter fünf Jahren ebenfalls drei Monate. Allerdings verlängert sich diese Frist bei einer ununterbrochenen Mitlaufzeit von fünf bis acht Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Bei einer Mietdauer von über zehn Jahre erweitert sich die Kündigungsfrist auf 12 Monate (gilt für alte Mietverträge bis Herbst 2001). Wurde ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen, kann der Mieter nicht ohne einen anerkannten Grund gekündigt werden. Allerdings müssen selbst dann die angeführten Kündigungsfristen eingehalten werden.
Welche Gründe für eine Kündigung gibt es seitens des Vermieters?
Eine der häufigsten Gründe für eine Kündigung aufseiten des Vermieters ist der Eigenbedarf. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Familienmitglieder, Kinder eines Lebenspartners oder für Pflegepersonal benötigt. Grundsätzlich gilt die gestaffelte Kündigungsfrist, § 573c BGB. Die Eigenbedarfskündigung wird nur mit einer nachvollziehbaren Begründung und in Schriftform wirksam.
Damit der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, müssen schon sehr gravierende Gründe vorliegen. (Im Allgemeinen muss vorher eine Abmahnung erfolgen.)
Gründe für eine fristlose Kündigung sind: Wenn der Mieter seine Miete zwei Monate in Folge nicht bezahlt oder den Mietzins fortwährend unpünktlich entrichtet. Falls das Mietobjekt schwer vernachlässigt wird. Eine andauernde Störung des Hausfriedens sowie eine unerlaubte Untervermietung und das unerlaubte Betreiben eines Gewerbes sind ebenfalls Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags.
Hat man immer 3 Monate Kündigungsfrist?
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) gilt bei den meisten Mietverträgen für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wie bereits kurz angemerkt, muss das Kündigungsschreiben spätestens bis zum 3. Werktag beim Vermieter eingehen, damit das Mietverhältnis bis zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird. Als Werktage gelten alle Kalendertage außer Sonn- und Feiertage. Ausnahmen bei den Kündigungsfristen sind allerdings möglich.
Mieter und Vermieter können eine individuelle Kündigungsfrist vereinbaren. Damit sie wirksam ist, muss sie allerdings kürzer als drei Monate sein. Wurde von beiden Parteien ein Kündigungsausschluss vereinbart, dann ist dieser nur gültig, wenn er für Mieter und Vermieter gilt. Die Kündigungsfrist bleibt dennoch gleich. Der Kündigungsverzicht darf nach deutscher Rechtsprechung vier Jahre nicht überschreiten, andernfalls ist die Vereinbarung unwirksam. Wird ein Mietvertrag nicht schriftlich abgefasst, gilt die Kündigungsfrist für die Wohnung wie bei einem herkömmlichen, unbefristeten Mietvertrag.
Welche Fristen gelten bei einer Sonderkündigung?
Stehen umfassende Sanierungen an oder wurde vom Vermieter eine Mieterhöhung angekündigt, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das bedeutet, Sie können bis zum Ende des Folgemonats kündigen und das Mietverhältnis zum übernächsten Monat beenden. Weist die Mietwohnung schwere Mängel auf, ist sie baufällig und stellt eine Gefahr für die Mieter dar, können Sie als Mieter ebenfalls fristlos kündigen. Der Mietvertrag endet in dem Monat, in dem die Kündigung an den Eigentümer versandt wurde.
Wie berechnet man die Kündigungsfrist für eine Mietwohnung?
Wie bereits berichtet, muss die Kündigung für eine Mietwohnung spätestens am 3. Werktag beim Vermieter eingehen. Wenn die Kündigung den Vermieter also am 3. September erreicht, so beginnt die Kündigungsfrist noch mit dem ersten Tag des Monats. Das Mietverhältnis endet daher am 30. November. Fällt das Ende dieser “Karenzzeit” auf den Samstag, so haben einige Gerichte entschieden, dass sich die Kündigung auf den nächsten Werktag, den Montag, den 5. September 2022 verlängert.
Sie sollten daher auf jeden Fall frühzeitig kündigen. Im Jahre 2005 hat der Bundesgerichtshof zwar entschieden, dass der Samstag als Werktag gilt, falls der erste oder zweite Tag der dreitägigen Karenzfrist ein Samstag ist. Ob das auch für den dritten Tag gilt, ist bis jetzt nicht höchstrichterlich geklärt, es ist daher vom jeweiligen Gericht abhängig.
Rechenbeispiel: Beginnt die Kündigungsfrist am Samstag, dem 1. Oktober 2022 um 00:00 Uhr, dann endet die Frist am Samstag, dem 31. Dezember 2022 um 24 Uhr.
Kann man die 3 Monate Kündigungsfrist für eine Wohnung umgehen?
In Situationen, in denen weder das Sonderkündigungsrecht wirkt, noch eine fristlose Kündigung wirksam wird, gilt für Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Mieter und Eigentümer der Wohnung können allerdings eine gemeinsame Absprache treffen und die Kündigungsfrist außer Kraft setzen. Eventuell ist der Vermieter damit einverstanden, dass sein Mieter einen Nachmieter sucht und findet. Der Eigentümer muss allerdings zustimmen, dass ein neuer Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist in die Wohnung einzieht.
Wenn die beiden Parteien das Mietverhältnis vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden möchten, gibt es die Möglichkeit einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Der Mieter ist allerdings darauf angewiesen, dass der Eigentümer mit dem Abschluss des Aufhebungsvertrages einverstanden ist. Die Parteien einigen sich dabei, auf einen bestimmten Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis endet. Dazu wird häufig vereinbart, dass der Vermieter für die Nachteile, die ihm durch die vorzeitige Beendung entstehen, eine Ausgleichszahlung erhält. In vielen Fällen wird es besser (günstiger) sein, den Zahlungsverpflichtungen bis zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist nachzukommen, auch wenn die Wohnung nicht mehr genutzt wird.
Wie lange ist die Kündigungsfrist, wenn nichts im Mietvertrag steht?
Steht nichts über eine Kündigungsfrist im Mietvertrag, gelten hierzulande die gesetzlichen Grundlagen als Anhaltspunkt. Wurde mit dem Eigentümer einer Wohnung kein Mietvertrag auf Zeit abgeschlossen, dann ist davon auszugehen, dass Sie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen sind. Dann gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, ganz gleich, wie lange Sie schon in der Wohnung gelebt haben.
Wollen Sie kündigen, muss das unterschriebene Schriftstück spätestens am dritten Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter eintreffen, damit die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird. Beispiel: Sie wollen Ihren Mietvertrag zum 30. September kündigen. Die Kündigung sollte daher spätestens am 3. Juli bei Ihrem Vermieter eingetroffen sein. Sie müssen die Kündigung nicht begründen. Obendrein haben Sie die Möglichkeit, mit Ihrem Vermieter eine kürzere Kündigungszeit zu vereinbaren. Gelangen Sie zu unserem Mietvertrag Muster.
Als Vermieter dürfen Sie den Mietvertrag allerdings nicht ohne gesetzlich anerkannten Grund auflösen. Begeht Ihr Mieter aber einen groben Regelverstoß, dann können Sie den Vertrag auch außerordentlich kündigen. Außerdem gibt es Sonderfälle wie etwa Eigenbedarf. Mieter können in bestimmten Fällen wie einer fortgeschrittenen Schwangerschaft, bei einer schweren Krankheit oder Invalidität Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen. Dafür haben sie zwei Monate Zeit.
Fazit zum Thema Kündigungsfrist Mietvertrag
Wenn Sie umziehen wollen, dann kann es nicht schaden, den Mietvertrag gründlich zu studieren und sich dabei nicht nur über die Kündigungsfristen, sondern auch über mögliche Sonderregelungen zu informieren. Ein Mieter, der vor Ablauf des Mietvertrags aus der Wohnung auszieht, muss seinen Mietzins inklusive der angefallenen Nebenkosten weiterzahlen. Bei einem befristeten Untermietverhältnis endet die Frist nach Ablauf des Mietverhältnisses automatisch. Wenn Sie Vermieter sind, hängt die Kündigungsfrist von der Mietlaufzeit ab.
In der heutigen Welt sind die meisten Menschen es gewohnt, alles bequem online regeln zu können. Über E-Mails, Fax, Online-Portale und Apps lassen sich heutzutage sogar offizielle Angelegenheiten wie Steuern klären. Für viele ist es daher nahe liegend, dass auch ein Mietvertrag per Mail gekündigt werden kann. Doch hier lauert die Falle: So einfach lassen sich Mietverträge in der Regel nicht kündigen. Was im Detail bei der Kündigung zu beachten ist, lesen Sie im folgenden Beitrag zum Thema Mietvertrag per E-Mail kündigen.
Wie lauten die Formvorgaben des Mietvertrags und dessen Kündigung?
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich in jeder beliebigen Form abgeschlossen werden. Hier gilt im deutschen Recht die sogenannte Vertragsfreiheit. Demnach dürfen Vertragspartner ihren Vertrag nach eigenen Vorlieben gestalten. Prinzipiell ist auch ein mündlicher Mietvertrag gültig (auch wenn dies in der Praxis für beide Parteien ungünstig ist, da mündliche Vereinbarungen nur schwer zu beweisen sind). Die einzige Ausnahme: Steht im Vertrag explizit geschrieben, dass er nur schriftlich abgeschlossen werden darf, reicht die mündliche Zustimmung einer Vertragspartei nicht aus. In dem Fall hat der Vertragsinhalt Vorrang.
Für die Kündigung des Mietvertrags gelten jedoch andere Rahmenbedingungen. §568 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) besagt, dass eine Kündigung schriftlich erfolgen muss. Schriftlich bezieht sich auf die Schriftform des BGB, die in § 126 festgehalten wird. Demzufolge ist die Schriftform nur mit einer handschriftlichen Unterschrift vollständig. Diese ist durch einen E-Mail-Text nicht gegeben. Auch ein eingescanntes Dokument als E-Mail-Anhang genügt dieser Anforderung nicht. Diese Formvorschrift gilt bei der Kündigung eines jeden Mietvertrags – auch, wenn der Mietvertrag selber beispielsweise nur mündlich abgeschlossen wurde.
Kann man einen Mietvertrag trotzdem per E-Mail kündigen?
Gemäß § 126a BGB kann die sogenannte qualifizierte elektronische Unterschrift die Schriftform des § 126 BGB ersetzen. Findet dies beispielsweise auf einer PDF-Datei statt, kann dieses Dokument als E-Mail-Anhang verschickt werden. Nur in diesem Ausnahmefall ist eine per E-Mail verschickte Kündigung wirksam. In allen anderen Fällen ist sie ungültig und muss wiederholt werden.
Was ist sonst noch zu beachten?
Wenn Sie die Kündigung per E-Mail verschicken möchten, sollten Sie sich über die Beweisfunktion im Klaren sein. Eine E-Mail ist dahin gehend selten so gut wie die Zustellung per Post mit Einschreiben. Behauptet die andere Partei, die E-Mail sei nicht angekommen, wird dies schwer zu beweisen sein. Es ist gut möglich, dass eine E-Mail aus technischen Gründen tatsächlich nicht ankommt.
Um das Gegenteil zu beweisen, ist es selten ausreichend, zu zeigen, dass die E-Mail Ihr Postfach tatsächlich verließ. Selbst, wenn Sie noch einen Freund in den CC gesetzt haben, heißt das nicht, dass die E-Mail auch bei Ihrem Vertragspartner ankam. Eine solche Streitigkeit muss nicht unbedingt zu einer unwirksamen Kündigung führen. Sie kann allerdings zu größeren Problemen und sogar zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Wer auf der sicheren Seite sein will, kündigt daher mit handschriftlicher Unterzeichnung per Post und Einschreiben.
Fazit: Wohnungskündigung per Mail
Dem Gesetz nach muss eine Mietvertragskündigung eine schriftliche Unterschrift aufweisen. Die einzige rechtskräftige Alternative dazu ist die qualifizierte elektronische Schriftform nach § 126 a BGB. Kündigungen ohne diese Unterschriften sind nicht gültig und müssen wiederholt werden, um rechtskräftig zu werden. Die handschriftliche Unterschrift und die Einsendung per Post mit Einschreiben haben außerdem den Vorteil, dass der Zugang beim Vertragspartner leichter zu beweisen ist.
Sobald ein Auszug aus einer Mietwohnung ansteht, kommt das Thema “Schönheitsreparatur” auf den Tisch. Mieter und Vermieter stellen sich immer wieder die Frage, wer diese Arbeiten eigentlich durchführen muss. Schönheitsreparaturen können allerdings durch eine Vereinbarung im Mietvertrag geregelt werden. Alles und noch mehr erfahren Sie in diesem Artikel zum Thema Mietvertrag & Schönheitsreparaturen.
Wann sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam?
Enthält der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen. Renovierungsklauseln müssen allerdings den Vorschriften des BGH über die Wirksamkeit allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechen. Häufig ist diese Klausel allerdings unwirksam. Denn hat der Vermieter beispielsweise die Wohnung unrenoviert übergeben und dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, kann er nicht auf eine Renovierung pochen. Sie würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Nach einer Rechtsprechung des BGH benachteiligen solche Schönheitsreparaturklausel den Mieter ebenso, wenn der Vermieter Reparaturen nach Ablauf festgelegter Fristen, etwa nach 3, 4 oder 5 Jahren fordern kann, ohne sie vom Zustand der Mietwohnung abhängig zu machen.
Was passiert, wenn der Mietvertrag vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen beendet wird?
In einem solchen Fall kann der Vermieter die Durchführung der laufenden Renovierung nicht fordern. Wurde beispielsweise vereinbart, dass der Mieter Renovierungskosten angepasst an seine Nutzungszeit übernimmt (Quotenabgeltungsklauseln), so ist diese Regelung unwirksam. Sie bezieht sich nämlich auf starre Fristen, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung einzubeziehen. Auch darin sah der Bundesgerichtshof eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Laut der neuen Rechtsprechung des BGH sind sogenannte Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen wegen der Schwierigkeit der Berechnung immer unwirksam.
Sind Bedarfsklauseln wirksam?
Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Wohnung “bei Bedarf” zu renovieren hat, dann ist diese Klausel nur wirksam, wenn ihm beim Einzug eine renovierte Wohnung übergeben wurde. Musste er die Mietwohnung erst instand setzen lassen (renovieren), bestand bereits beim Einzug Renovierungsbedarf und er ist nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das gilt ebenso, wenn dem Mieter bereits bei Mietbeginn auferlegt wird, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Schäden an der Mietsache, die vom Mieter verursacht wurden, muss dieser unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel wieder in Ordnung bringen. Er muss zum Beispiel eine (rote) Wand wieder neutral streichen.
Welche Arbeiten fallen unter den Begriff Schönheitsreparaturen?
Welche Arbeiten der Vermieter durch eine wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen kann, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht klar definiert. Im Allgemeinen handelt es sich um kosmetische Ausbesserungen. Laut der gängigen Rechtsprechung werden folgende Arbeiten als Schönheitsreparatur gewertet:
- Streichen der Decken
- Bohrlöcher verschließen
- Streichen der Wände
- Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren sowie deren Rahmen
- Anstreichen der Heizungsrohre und Heizkörper
- Streichen von Holzfußböden
Was sind keine Schönheitsreparaturen?
Der Bundesgerichtshof hat allerdings definiert, was nicht als Schönheitsreparatur gilt. Dazu gehören etwa das Erneuern eines kaputten Teppichbodens, das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, sowie das Streichen von Sockel- oder Fußleisten und das Beseitigen von Rissen an den Wänden. Mieter müssen zudem Fußböden nicht flicken. Der Vermieter darf dem Mieter, die Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht ohne Ausgleich übertragen, wenn die Mietwohnung bei der Übernahme renovierungsbedürftig war.
Allerdings darf der Mieter im Falle, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat, vom Vermieter Renovierungsarbeiten verlangen. Dies gilt sogar, wenn er laut Mietvertrag selbst streichen und tapezieren müsste. Allerdings muss der Mieter (laut BGH; Urteile vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18), für die Hälfte der Renovierungskosten aufkommen.
Falls im Mietvertrag noch weitere Verpflichtungen angeführt sind, so sind diese unwirksam und müssen daher nicht ausgeführt werden. Im Fall, dass im Vertrag nichts bezüglich Schönheitsreparaturen vereinbart wurde, dann liegt die Pflicht für all diese Arbeiten laut Bundesgerichtshof allein beim Vermieter. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen!
Was tun, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde?
Im August 2018, urteilte der BGH zudem, dass der Mieter eine unrenoviert übernommene Wohnung nach Beendung des Mietverhältnisses auch dann nicht renovieren muss, wenn dies mit seinem Vormieter vereinbart wurde. Denn laut BGH wirke sich eine solche Übereinkunft nicht auf die Verpflichtungen zwischen Mieter und Vermieter aus. Das bedeutet, dass sich der Vermieter nicht auf die Vereinbarung zwischen “neuem” und “altem” Mieter berufen kann. Der Mieter sollte allerdings beim Einzug ein Übergabeprotokoll einfordern. Das Protokoll kann beim Auszug von Bedeutung sein.
Welche Rechtsfolgen gibt es bei unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln?
Mieter, die bald ausziehen, sollten sich ihren Vertrag noch einmal vornehmen und genau durchlesen. Wenn sie zum Ergebnis kommen, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag unwirksam sind, müssen sie weder Wände streichen noch tapezieren. Nur wenn die Renovierungen rechtswirksam vereinbart wurden, muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen. Er kann nicht einmal dazu verpflichtet werden, anteilige Zahlungen (zur Renovierung) für den Nutzungszeitraum des Mietobjekts zu entrichten.
Allerdings sollte der Mieter seinem Vermieter mitteilen, falls er nicht vorhat zu renovieren. Er kann das, damit begründen, dass die Vereinbarung im Mietvertrag nicht rechtswirksam ist. Einfach nur auszuziehen und die Wohnung unrenoviert zurücklassen, könnte unter Umständen gerichtlichen Ärger nach sich ziehen. Ist der Vermieter uneinsichtig und verlangt dennoch, dass Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, sollte sich der Mieter entweder an seinen Rechtsanwalt oder an den Mieterverein wenden. Dort wird er garantiert Unterstützung finden.
Wann müssen vom Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?
In der Regel ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Das ergibt sich aus den Hauptpflichten des Mietvertrages, die unter § 535 BGB geregelt sind. Daraus ergeht, dass der Vermieter den Mietgegenstand in einem vertragsgemäßen geeigneten Zustand zu überlassen hat und der Zustand während der Mietzeit erhalten bleiben muss.
Zieht der Mieter in ein frisch renoviertes Mietobjekt ein oder wird die Abnutzung (der nicht renovierten Wohnung) abgegolten, hat der Vermieter die Möglichkeit, im rechtswirksamen Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel einzufügen und damit die Renovierung auf den Mieter zu übertragen. Der Mieter darf allerdings nicht gezwungen werden, zu einem bestimmten Zeitpunkt zu handeln.
Fazit
Wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält, muss der Mieter für kosmetische Ausbesserungen in der Wohnung aufkommen. Unter Schönheitsreparaturen sind Arbeiten wie das Streichen der Decken und Wände sowie der innen liegenden Fenster und Türen und deren Rahmen zu verstehen. Auch das Schließen von Bohr- und Nagellöchern sowie das Tapezieren gehört zu den kosmetischen Renovierungen. Wurden im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen vereinbart, muss der Vermieter die Renovierung übernehmen.
Möchten sich Mieter und Vermieter bei unbefristeten Mietverträgen für einen bestimmten Zeitraum absichern, vereinbaren sie manchmal einen Kündigungsverzicht. Dieser Verzicht, auch Kündigungsausschluss genannt, kann entweder auf eine zeitliche Dauer oder bestimmte Formen der Kündigung begrenzt werden. Was genau ein solcher Verzicht bedeutet, welche Folgen er hat und was sonst beachtet werden soll, wird im Folgenden erläutert.
Was bedeutet Kündigungsverzicht?
Ein Kündigungsverzicht wird mit einer Klausel im Mietvertrag vereinbart. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen! Die Klausel kann durch gemeinsame Arbeit entstehe oder einseitig festgelegt werden. Grundsätzlich ist der Verzicht nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich, da befristete Mietverträge von vornherein eine festgelegte Dauer vereinbaren. Während dieser Dauer ist eine ordentliche Kündigung ohnehin nicht möglich. Ein Kündigungsverzicht, dessen Dauer weniger als ein Jahr beträgt, darf ohne schriftliche Vereinbarung festgehalten werden, obgleich dabei ein Beweis im Streitfall nur schwer erbracht werden kann. Kündigungsverzichte, die eine Dauer von über einem Jahr haben, müssen schriftlich festgehalten werden.
Der Kündigungsausschluss bezieht sich stets auf die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Außerordentliche Kündigungsrechte bleiben unberührt. Während der vereinbarten Dauer darf der Mietvertrag als Folge nicht ordentlich gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung wird allerdings zum Ablauf des Zeitraums wieder möglich. Wurde nichts abweichend vereinbart, gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen. Alternativ können sich Mieter und Vermieter auch auf andere Fristen einigen – allerdings niemals zum Nachteil des Mieters.
Die vereinbarte Frist der Klausel gilt von dem Tag des Vertragsschlusses an. Sie ist für beide Parteien bindend. Soll die Kündigung zum Ende des Zeitraums stattfinden, muss sich die kündigende Partei auch hier an die gesetzliche oder vereinbarte Frist halten. In der Regel bedeutet dies, dass die Kündigung des Mietvertrags drei Monate vor dem Enddatum eingereicht werden muss. Die gesetzliche Regel zur Einhaltung der Kündigungsfrist ist in § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach muss die Kündigung zum Ablauf des Kalendermonats erfolgen.
Kündigungsausschluss als Formularklausel
Ein Mietvertrag kann einen Kündigungsausschluss als sogenannte Individualvereinbarung oder durch Formularklauseln beinhalten. In dem Fall wurde die Ausschlussklauseln nicht gemeinschaftlich erarbeitet, sondern einseitig vorgegeben. Dies ist für die Wirksamkeit der Klauseln kein unerheblicher Faktor.
Handelt es sich um einen Formularmietvertrag, also einen, der bereits einseitig vorgegeben wurde, darf der Kündigungsverzicht keine längere Dauer als vier Jahre betragen. Diese Regel entspricht der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2010. Die meisten Verträge beinhalten solche Klauseln mit geringerer Dauer. Üblich ist eine Vereinbarung über einen Kündigungsverzicht für zwei Jahre. Ist die Klausel wirksam, kann sie in der Regel im Nachhinein nicht verändert werden. Ist eine Klausel jedoch einseitig für mehr als vier Jahre vorgegeben, ist die Klausel nicht wirksam.
Die Kündigungsverzichtsklausel kann auch nur eine der Mietparteien betreffen. So kann es beispielsweise vorkommen, dass nur Mieter dazu verpflichtet werden, auf eine Kündigung zu verzichten. Dies gilt allerdings nur bei sogenannten Staffelmietverträgen. Verzichtet wiederum nur der Vermieter einseitig auf die Kündigung, unterliegt dies keiner zusätzlichen Beschränkung. Da das Mietrecht vor allem Regelungen zum Mieterschutz beinhaltet, darf ein Vermieter sogar für einen längeren Zeitraum auf das Kündigungsrecht verzichten. Da auch dies jedoch die außerordentlichen Kündigungen nicht einschließt, gilt der Verzicht im Grunde nur für die Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf. Zu unserem Eigenbedarfskündigung Muster gelangen.
Kündigungsausschluss als gemeinsame Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
Vereinbaren Mieter und Vermieter gemeinsam eine individuelle Ausschlussklausel über die Kündigung, gelten abweichende Regelungen. So darf eine Kündigungsausschlussklausel eine Dauer von mehr als vier Jahren beinhalten, sofern der Vermieter den Mieter ausdrücklich darauf hinweist, dass ihre Vereinbarung von den üblichen gesetzlichen Bestimmungen abweicht. Allerdings ist eine Dauer, die über vier Jahre hinaus geht, auch hier nicht bei Staffelmietverträgen erlaubt. Das gilt sowohl für Vereinbarungen, die einseitig den Mieter treffen als auch für solche, die sich auf beide Parteien beziehen. Eine Vereinbarung, die nur den Vermieter betrifft, darf wiederum stets mit längerer Dauer vereinbart werden.
Überschreitet die Dauer einer individuell vereinbarten Ausschlussklausel die zulässige Dauer, wird die Klausel nicht vollständig unwirksam. Vielmehr wird nur der Teil der Dauer unwirksam, der über die zulässige Dauer hinausgeht. Sind beispielsweise vier Jahre wirksam möglich gewesen, die Klausel betrifft jedoch fünf Jahre, dann müssen sich die Parteien an die Vier-Jahres-Frist halten.
Welche Vor- und Nachteile hat der Kündigungsverzicht?
Der Kündigungsverzicht kann eine oder beide Vertragsparteien absichern. Für den Mieter bedeutet dies zumeist, dass ihm während der vereinbarten Dauer kein Rauswurf wegen Eigenbedarf droht. Der Vermieter hat die Sicherheit, über den vereinbarten Zeitraum einen zuverlässigen Mieter zu haben. Allerdings nimmt der Kündigungsverzicht den Parteien auch die Freiheit und Flexibilität, die ohne einen solchen Ausschluss kommt. Mieter können beispielsweise nicht flexibel auf Umstände reagieren, die sie andernfalls zum Auszug motivieren würden. Eine Ausschlussklausel sollte daher vor Unterzeichnung gut durchdacht werden.
Ist die Kündigungsausschlussklausel wirksam?
Nicht jeder vereinbarte Kündigungsverzicht ist auch automatisch wirksam. Der wichtigste Aspekt der Wirksamkeit liegt in der Dauer des Kündigungsverzichts. Überschreitet die vereinbarte Dauer die zulässige Länge, kann das zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen. Während individuell vereinbarte Klauseln nur teilweise unwirksam werden, gelten für vorformulierte Klauseln andere Regeln. Das Überschreiten der Frist führt in diesen Fällen zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung.
Eine andere Ausnahme betrifft Studierende. Der BGH entschied im Jahr 2009, dass bei Mietverträgen mit Studierenden ein Kündigungsverzicht von maximal zwei Jahren vereinbart werden darf. Das gilt für alle Zimmer oder Wohnungen, die zum Zweck der Studienaufnahme angemietet werden. Diese Regelung soll auf die stetig wechselnden und oft unbeständigen Lebensverhältnisse von Studierenden reagieren.
Außerordentliche Kündigungen
Das BGB hält einige Gründe für sogenannte außerordentliche Kündigungen fest. Dies sind Kündigungen des Mietverhältnisses aufgrund von besonderen Umständen. Einige Gründe führen sogar dazu, dass die gesetzliche Kündigungsfrist nicht eingehalten werden muss. Außerordentliche Kündigungsgründe sind vorwiegend eine Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses für eine Partei oder besondere Umstände, die nicht in der Macht des Kündigenden liegt. Das sind beispielsweise erhebliche Vertragsverletzungen einer Partei oder Familienzuwachs des Mieters, der das Weiterleben in der bisherigen Wohnung unzumutbar macht. Solche Gründe sind vom Kündigungsausschluss unberührt.
Fazit: Kündigungsverzicht Mietvertrag
Der Kündigungsverzicht kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter Sicherheit für eine gewisse Dauer geben. Es sollte allerdings beachtet werden, dass der Ausschluss den jeweiligen Parteien ein nicht unerhebliches Maß an Flexibilität nimmt. Der Ausschluss sollte daher gut durchdacht werden. In der Regel ist eine Dauer von vier Jahren gestattet. Außerordentliche Kündigungen bleiben von Verzichtserklärungen unberührt. Sie sind in jedem Fall weiterhin gestattet.
Welche Regelungen gelten, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt? Einfach gesagt, eine mündliche Vereinbarung ist genauso rechtsverbindlich wie ein schriftlicher Mietvertrag. Allerdings ist es nicht unbedingt ratsam eine Vereinbarung, ohne einen schriftlichen Vertrag zu treffen. Daher wird ein Vermieter in der Regel an einem schriftlichen Mietvertrag, in dem die Höhe der monatlichen Mietkosten, die genaue Bezeichnung des Mietobjektes und der Beginn und eventuell das Ende des Mietverhältnisses angeführt sind, interessiert sein. Freilich ist es keine Pflicht, den Mietvertrag in schriftlicher Form zu erstellen. Zur Mietvertrag Vorlage gelangen.
Ein Mietverhältnis kann auch zustande kommen, wenn der Vertrag nicht schriftlich fixiert wurde. Beim Wohnen ohne Mietvertrag einigen sich Vermieter und Mieter über die Gebrauchsüberlassung des Mietobjektes (Haus, Wohnung). Neben dem monatlich abzuführenden Mietzins werden in der Regel keine Vereinbarungen getroffen. Ist kein schriftlicher Mietvertrag vorhanden, dann sind die Regeln des BGB §535 ff für Mieter und Vermieter bindend. Sie beinhalten die Fälligkeiten der zu zahlenden Miete, Kündigungsfristen sowie das Recht auf Mietminderung bei vorhandenen Mängeln.
Zu beachten: Haben die Mietparteien keine Vereinbarung über eine Tierhaltung getroffen, ist es dem Mieter erlaubt, Kleintiere wie Hamster, Zierfische oder Ziervögel in der Wohnung zu halten. Bei größeren Tieren wird meist im Einzelfall entschieden.
Was passiert, wenn ich keinen Mietvertrag habe?
Unentgeltliches Wohnen
Überlässt ein Vermieter einer anderen Person (Verwandten, Freund) eine Wohnung ohne dafür Entgelt zu verlangen, wurde kein Mietverhältnis begründet. Das “Wohnen ohne Mietvertrag” ohne einen vereinbarten Mietzins ist in diesem Fall als Leihe einzuordnen. Unter Freunden und Verwandten kommt es nicht selten vor, dass für die Nutzung einer Wohnung kein Entgelt verlangt wird. Wird dafür keine Gegenleistung erbracht, liegt in der Regel auch kein Mietverhältnis vor. Wenn die Vereinbarung als “Leihvertrag” einzuordnen ist, richten sich die Rechte und Pflichten der Parteien nach den §§ 598 ff. BGB. Der Entleiher eines Wohnraums genießt allerdings nicht den geltenden Mieterschutz, der in den §§ 549- 577a BGB geregelt ist.
Entgeltliches Wohnen ohne Mietvertrag
Sobald ein Vermieter einem Mieter den Zutritt zur Wohnung gewährt, ihm die Schlüssel übergibt und die Mietzahlung entgegennimmt, kommt ein mündlicher Mietvertrag zustande. Eine Vermietung ohne Mietvertrag ist rechtlich zulässig. Mieter und Vermieter befinden sich keinesfalls im rechtsfreien Raum. Diese Form der Vermietung ohne Mietvertrag bietet dem Mieter, wie bereits berichtet, alle gesetzlichen Rechte, die einem regulären Mieter mit Vertrag zustehen, einschließlich Wasser, Heizung, einer sicheren Umgebung usw.
Er ist aber auch verpflichtet, seinen Mietzins pünktlich zu bezahlen. Es gelten die Regelungen des BGB. Der Vermieter steht bei dieser Art der Vermietung in der Regel schlechter da als sein Mieter. Denn im Falle von Streitigkeiten gilt die im Bundesgesetzbuch festgehaltene Beweispflicht. Daher ist es ratsam, wenigstens die wichtigsten Punkte, die das Mietverhältnis betreffen, schriftlich festzuhalten. Bei einem mündlich abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich automatisch um einen unbefristeten Vertrag. Mündliche Absprachen sind nicht gültig. Ein zeitlich befristeter Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.
Miete ohne Mietvertrag: Nebenkosten
Bei einem Mietverhältnis ohne schriftlichen Mietvertrag geht aus § 556 BGB hervor, dass der Vermieter mit seinem Mieter beim Einzug mündlich vereinbaren kann, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Liegt kein schriftlicher Vertrag vor und gab es zudem auch keine mündliche Vereinbarung bezüglich der Nebenkosten, so hat der Vermieter Neben- und Betriebskosten zu bezahlen. Eventuell wurde ohnehin eine Inklusivmiete (inklusive der Nebenkosten) vereinbart.
Eine Nebenkostenrechnung ist in einem solchen Fall für den Mieter irrelevant, denn für eventuell entstandene Nachzahlungen muss der Vermieter aufkommen. Ebenso verhält es sich mit Schönheitsreparaturen, die während des Mietverhältnisses anfallen. Sie sind Sache des Vermieters, der daher gewiss an einem schriftlichen Mietvertrag interessiert sein wird. Wird ein schriftlicher Vertrag erstellt, der die Verantwortlichkeiten von Mieter und Vermieter anführt, weiß jeder, wo er steht und was er zu erwarten hat. In der Folge lassen sich spätere Streitigkeiten einfacher vermeiden.
Wohnen ohne Mietvertrag, wann ist die Miete fällig?
Wurde nicht schriftlich vereinbart, zu welchem Zeitpunkt der Mietzins spätestens zu entrichten ist, gibt der § 556b Abs.1 BGB die Fristen vor. Das Bundesgesetzbuch bestimmt, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte (Monate) zu bezahlen ist, nach denen sie bemessen ist. Das bedeutet, dass der Mieter seinen Mietzins spätestens bis zum dritten Werktag eines neuen Monats, im Voraus entrichten muss. Der Sonnabend gilt laut dem Urteil, des BGH vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09-, nicht als Werktag.
Kündigungsfristen beim Wohnen ohne Mietvertrag
Um vertragsrechtlich geschützt zu sein, muss ein Mieter lediglich das Datum des Einzugs in die Wohnung (das Haus) und die Zahlung der Miete nachweisen. Nachdem dies festgestellt wurde, gelten für das Mietverhältnis gewissermaßen die gleichen Grundlagen wie bei einer schriftlich geschlossenen Vereinbarung. Wenn kein Mietvertrag vorliegt, der auf die Kündigungsfrist von Vermieter und Mieter eingeht, ergeben sich die Fristen der ordentlichen Kündigung aus dem Mietrecht § 573c BGB. Danach ist es zulässig, dass der Vermieter seinem Mieter bis zum 3. Werktag eines Monats zum übernächsten Monat kündigt. Dieselbe Kündigungszeit gilt auch für den Mieter. Es gibt allerdings gewisse Voraussetzungen, bei denen das Mietrecht kürzere oder längere Kündigungsfristen vorsieht.
Fazit: Miete ohne Mietvertrag
Unter dem “Wohnen ohne Mietvertrag” versteht man im Allgemeinen, dass ein mündlicher Mietvertrag geschlossen wurde, aber dass keine Vertragsurkunde existiert, in der die Rechte und Pflichten der Parteien festgehalten sind. Wird die Wohnung einem Freund oder Verwandten aufgrund eines Leihvertrags unentgeltlich überlassen, dann handelt es sich um kein Mietverhältnis, sondern im Allgemeinen um eine Leihgabe.
Im Leben können immer wieder unvorhergesehene Ereignisse eintreten, die dafür sorgen, dass eine Wohnung noch vor Ablauf einer Kündigungsfrist verlassen werden muss. Normalerweise beträgt diese Frist die gesetzlichen drei Monate. In dem Fall versuchen viele Mieter einen Nachmieter zu finden, der bereit ist, früher einzuziehen. Doch unter welchen Bedingungen sollte sich der Mieter um einen passenden Nachmieter kümmern? Und darf der Vermieter potenzielle Nachmieter einfach ablehnen? Diese und andere Fragen werden im folgenden Beitrag zum Thema Nachmieter vorschlagen beantwortet.
Wann hat der Mieter das Recht einen Nachmieter zu suchen?
Das Mietrecht ist allgemein im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ein Recht darauf, das Mietverhältnis durch Suche eines Nachmieters vorzeitig zu beenden, gibt es dort allerdings nicht. Auch sonst gibt es keine ausdrücklichen Regelungen zur Nachmietersuche. Das bedeutet, dass der Vermieter grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass ein Mieter das Mietverhältnis innerhalb der ordnungsgemäßen Frist beendet.
Ein Anspruch auf Nachmietersuche besteht in wenigen Fällen auf Basis der Regelung zu Treu und Glauben aus § 242 BGB. Hat ein Mieter demnach ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung, darf er sich auf die Nachmietersuche berufen. Alternativ enthalten einige Mietverträge eine sogenannte Nachmieterklausel. In dieser ist geregelt, dass ein Mieter vorzeitig ausziehen darf, wenn ein Nachmieter gefunden wird. Wer für die Nachmietersuche verantwortlich ist und unter welchen Bedingungen der Vermieter den Nachmieter akzeptieren muss, ist in der Regel ebenfalls klar festgehalten. Besteht weder ein berechtigtes Interesse noch eine Nachmieterklausel, kann der Mieter nur darauf hoffen, dass sich der Vermieter freiwillig dazu bereit erklärt, einen Nachmieter zu akzeptieren. In diesem Fall ist ein frühzeitiges Gespräch sinnvoll.
Wann ist ein berechtigtes Interesse des Mieters gegeben?
Das berechtigte Interesse des Mieters, die Wohnung frühzeitig zu verlassen, ist nur in den Fällen gegeben, in denen ein wichtiger Grund für den Umzug vorliegt. Der alleinige Wunsch die Wohnung zu wechseln, reicht nicht aus. Beispiele für berechtigtes Interesse sind etwa:
- eine Ortsversetzung durch den Arbeitgeber
- die Geburt eines Kindes steht an und die Wohnung würde dadurch überbelegt
- die Unterbringung des Mieters in ein Pflegeheim
- Umzug aus gesundheitlichen Gründen
In der Regel handelt es sich dabei also um Fälle, in denen der Mieter die Wohnung nicht freiwillig aufgibt.
Was ist die Nachmieterklausel?
Eine Nachmieterklausel vereinbart die Konditionen, unter denen ein Mieter einen Nachmieter benennen darf. Man unterscheidet dabei regelmäßig zwischen einer sogenannten echten Nachmieterklausel und einer unechten Nachmieterklausel. Die echte Nachmieterklausel ermächtigt den Mieter zur Nachmieterstellung. Sie kommt allerdings selten vor. Viel häufiger kommen die unechten Nachmieterklauseln vor. Die unechte Nachmieterklausel beinhaltet das Recht, einen Nachmieter vorzuschlagen – der Vermieter darf ihn allerdings ablehnen und sich eigenständig auf die Suche machen. Ist ein geeigneter Nachmieter gefunden, kommt der Mieter aber in beiden Fällen aus dem Vertrag raus. Einen Anspruch darauf, dass sich der Vermieter alleine um die Suche kümmert, hat der Mieter meistens nicht.
Wie oft darf der Vermieter Nachmieter ablehnen?
Häufig wird angenommen, dass der Mieter maximal drei potenzielle Nachmieter vorzuschlagen hat, bis der Vermieter einen akzeptieren muss. Dies ist jedoch ein verbreiteter Irrglaube. Einerseits reicht bereits ein potenzieller Kandidatenvorschlag aus – andererseits muss dieser die Anforderungen eines geeigneten Nachmieters erfüllen. Der Kandidat muss grundsätzlich in etwa derselben Einkommensklasse angehören, wie der vorherige Mieter. Das soll verhindern, dass sich für den Vermieter das Risiko eines Mietausfalls erhöht. Der Nachmieter muss weiterhin die Wohnräume zu den gleichen Bedingungen akzeptieren, wie der bisherige Mieter. Er kann keine Forderungen stellen, die zwischen Mieter und Vermieter bislang nicht vereinbart wurden. Erfüllt keiner der Nachmieterkandidaten diese Voraussetzungen, muss der Vermieter auch vier oder mehr Vorschläge nicht akzeptieren.
Keinen zumutbaren Nachmieter gefunden – und jetzt?
Wer keinen zumutbaren Nachmieter findet oder von vornherein keinen Anspruch auf Nachmietersuche hat, kann sich auf die Suche nach alternativen Lösungen machen, um eine doppelte Mietbelastung zu vermeiden.
Eine Alternative könnte ein gemeinsamer Aufhebungsvertrag sein. Ein Aufhebungsvertrag kann sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen erstellt werden. In diesem Vertrag klären Mieter und Vermieter gemeinsam, unter welchen Konditionen der Mietvertrag frühzeitig beendet wird. In der Regel werden darin Kompromisse zwischen den Interessen auf beiden Seiten vereinbart, da beide Seiten einen größeren Konflikt vermeiden möchten. Allerdings kommt der Aufhebungsvertrag nur unter Zustimmung und Mitarbeit des Vermieters zustande.
Eine andere Wahl ist das Suchen eines Untermieters, der für die verbleibende Laufzeit die Mietkosten übernimmt. Auch einem Untermieter muss der Vermieter allerdings zustimmen. Ist vertraglich nichts zum Thema Untermiete festgehalten, hat der Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. In dem Fall kann er nur darauf hoffen, dass der Vermieter ihm entgegenkommt.
Fazit: Nachmieter stellen / Nachmieter vorschlagen
Wer vorzeitig aus einer Wohnung ausziehen und sich von einem Mietvertrag lösen möchte, muss sich rechtzeitig um die Konditionen der Kündigung kümmern. Nur in wenigen Fällen hat ein Mieter einen Anspruch auf Nachmietersuche im Sinne der Regelung nach Treu und Glauben aus § 242 BGB. Andernfalls kann er nur auf eine Nachmieterklausel im Vertrag oder auf das freiwillige Entgegenkommen des Vermieters hoffen. Auch wenn er vertraglich ein Nachmietervorschlagsrecht hat, muss der Vermieter nicht jeden beliebigen Kandidaten annehmen. Die Details sollten hier im Vorfeld geklärt werden. Um größere Konflikte zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Sachlage rechtzeitig mit dem Vermieter zu besprechen.
Viele Menschen kennen die Situation: Man ist verliebt und verbringt beinahe jede Nacht zusammen. Ein Partner hat schon lange einen Großteil seines alltäglichen Hab und Guts beim anderen – warum sollte man also doppelt Miete zahlen? Rund um das Zusammenziehen gibt es allerdings ein paar mietrechtliche Dinge, die beachtet werden sollten. Was passiert beispielsweise mit dem Mietvertrag? Soll oder muss er geändert werden? Und darf der Vermieter nach Einzug des Partners die Miete erhöhen – oder das Einziehen des Partners gar verbieten? Diese und weitere Fragen rund um die rechtliche Situation des Zusammenziehens werden hier erklärt.
Rechtsfolge des gemeinsamen Mietvertrags – Gesamtschuldnerstellung
Zieht der Partner ein, sollte man überlegen, den Mietvertrag zu ändern. Für einige Paare hat der gemeinsame Mietvertrag eine symbolische Bedeutung. Man darf jedoch nicht vergessen, dass es ebenfalls die Rechtslage verändert, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen. Der Partner wird dann gleichberechtigter Mitmieter der Wohnung. Wünschen sich beide Partner eine gleichberechtigte Stellung gegenüber dem Vermieter, ist die Änderung durchaus sinnvoll. Verpflichtend ist eine Mietvertragsänderung hingegen nicht.
Wird der Mietvertrag dahingehend geändert, dass beide Partner Hauptmieter werden, entsteht eine Gesamtschuldnerstellung im Sinne des § 421 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gegenüber dem Vermieter. Das bedeutet zunächst, dass beide Partner gleichermaßen Haftung für Miet- und Betriebskosten übernehmen. Vermieter begrüßen diese Änderung häufig, da sie nun zwei Ansprechpartner und damit eine doppelte Absicherung im Bezug auf die Mietkosten haben. Da beide Partner vollumfänglich haften, kann sich der Vermieter im Zweifelsfall aussuchen, von wem er die Miete verlangt. Er kann sie von jedem Mieter im vollen Umfang verlangen (allerdings nur einmal pro Monat). In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter im Falle einer Trennung sogar die ganze Miete von dem Partner verlangen kann, der bereits physisch ausgezogen ist. In § 426 BGB ist dafür wiederum ein Ausgleichsanspruch des zahlenden Gesamtschuldners gegenüber dem anderen Gesamtschuldner geregelt. Der zahlende Partner darf sich dann in der Regel die Hälfte des Geldes (je nach interner Vereinbarung auch des gesamten Betrag) vom anderen Partner wiederholen.
Die gemeinsame Bindung ist eine weitere Folge des gemeinsamen Mietvertrags. Beide Partner sind demnach gemeinsam an den Mietvertrag gebunden, was zur Folge hat, dass sie nur gemeinsam kündigen können. Möchte ein Mieter hingegen alleine ausziehen, benötigt er einen Entlassungsvertrag. Dafür brauchte er die Einwilligung des Vermieters. Andersherum heißt das auch, dass der Partner, der zuerst in der Wohnung lebte, den anderen nicht ohne Weiteres herauswerfen kann. Für den zugezogenen Partner kann dies eine zusätzliche Absicherung sein.
Gleichzeitig erhalten beide Partner die gleichen Rechte gegenüber dem Vermieter. So haben beide Ansprüche auf Zahlung der Kaution oder Nebenkostenrückerstattungen. Der Vermieter kann solche Beträge jedem Mieter schuldbefreiend zahlen. Dies ist über die Gesamtgläubigerschaft aus § 428 BGB geregelt. Im Extremfall kann das beispielsweise im Fall von Auszug und Trennung bedeuten, dass ein Partner die gesamte Kaution zurückerhält, obwohl er sie nie bezahlt hat. In § 430 BGB ist zwar ein Ausgleichsanspruch für diese Fälle geregelt, in der Praxis kann die Durchsetzung dessen allerdings schwierig sein (beispielsweise wenn der Partner mittellos ist oder unbekannt verzieht).
Rechtslage ohne Änderung des Vertrages
Wird keine Veränderung des Mietvertrags vorgenommen, bleibt der Partner, der bisher in der Wohnung gelebt hat, alleiniger Mieter. Das bedeutet, egal, was geschieht, er ist dem Vermieter gegenüber alleine verpflichtet und berechtigt. Er haftet im Zweifelsfall auch für Verschulden des Partners. Andersherum hat der Partner keinerlei Rechte an der Wohnung. Er kann keine Forderungen gegenüber dem Vermieter stellen und auf die Vertragsbeendigung nicht einwirken.
Alternativen zum gemeinsamen Mietvertrag
Wer keinen gemeinsamen Mietvertrag möchte und sich dennoch rechtlich absichern will, kann alternativ einen Untermietvertrag erstellen. Dieser entsteht zwischen dem Hauptmieter (der bisherige Mieter der Wohnung) und dem neuen Untermieter (dem neu eingezogenen Partner). Der neue Untermieter erhält dadurch zwar keine Rechte dem Vermieter gegenüber, allerdings entstehen Rechte und Pflichten zwischen Hauptmieter und Untermieter. In diesem Vertrag können die beiden Partner beispielsweise Miet- und Betriebskostenzahlungen vereinbaren, sich gegen Schadensersatzansprüche absichern und Kündigungsfristen für den Fall eines Auszugs (beispielsweise aufgrund einer Trennung) festhalten.
Höhere Kosten nach Zusammenziehen
Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht darauf, die Miete nach Einzug des Partners zu erhöhen. Das darf auf Grundlage des § 553 BGB geschehen. Demnach handelt es sich bei der Mieterhöhung in dem Fall nicht um einen Zuschlag neben der Miete, sondern um eine Vertragsanpassung aufgrund des erhöhten Mietgebrauchs. In einigen Fällen verzichten die Vermieter allerdings auf diese Mieterhöhung. Wahrscheinlicher ist, dass die Betriebskosten steigen. Schließlich erhöht sich der Verbrauch von Wasser, Strom, Heizung und auch Müll nach dem Einzug einer zweiten Person.
Die Mietkaution hingegen darf aufgrund des Einzugs einer weiteren Person in der Regel nicht erhöht werden. Laut Gesetz darf sie maximal das Dreifache einer Monatsmiete betragen (ohne Pauschale oder Vorauszahlung für Betriebskosten). Beträgt die Kaution bereits drei Monatsmieten, darf der Vermieter sie nicht erhöhen. Wenn Partner sich die Kaution dennoch teilen wollen, kann der neu eingezogene Partner dem bisherigen Mieter die Hälfte der eingezahlten Kaution auf das eigene Konto überweisen. Allerdings sollte man für den Fall einer Trennung genau darauf achten, ob und wie man dies regeln möchte.
Brauche ich eine Erlaubnis des Vermieters?
Wer seinen Partner in die eigene Wohnung einziehen lassen möchte, sollte sich vor dem Einziehen die Erlaubnis des Vermieters einholen. In der Regel ist dies eine reine Formalie. Der Vermieter wird selten etwas gegen den Einzug des Partners haben – und darf rechtlich gesehen auch nur in Ausnahmefällen Nein sagen.
Ausnahmen bestehen für den Fall, dass familiäre Verbindungen zum Zugezogenen bestehen: Kinder, Eltern oder auch bereits verheiratete Partner dürfen auch ohne Erlaubnis des Vermieters einziehen. Um Unstimmigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, schadet es jedoch auch hier nicht, vorher mit dem Vermieter zu sprechen.
Übrigens gibt es keine Regel dafür, wie lange Besucher in der eigenen Wohnung bleiben dürfen. Das gehört zum geschützten Teil der Privatsphäre des Mieters. Wenn ein Partner also monatelang bereits wie ein Gast in der eigenen Wohnung übernachtet (seinen eigentlichen Lebensmittelpunkt aber noch in der eigenen Wohnung hat), darf der Vermieter nichts dagegen sagen. Anders sieht die Sache nur aus, wenn Geld eine Rolle spielt. Wer von seinem Besuch Aufenthaltsgeld kassiert oder gar Miete verlangt, muss mit dem Vermieter sprechen. Auch wenn der Partner dauerhaft in die eigene Wohnung einzieht, muss der Vermieter informiert werden – egal, ob er sich an der Miete beteiligt oder nicht.
Und wenn der Vermieter mit dem zusätzlichen Bewohner nicht einverstanden ist?
Vermieter müssen dem Zuzog des Partners in der Regel zustimmen. Die Personenangaben im Mietvertrag sind grundsätzlich Richtwerte – das bedeutet, sie sind nicht bindend. Der Vermieter darf dem Einzug des Partners nur widersprechen, wenn er dafür besondere überwiegende Gründe hat. Rechtlich basiert dies auf dem § 553 BGB. Anders sieht dies übrigens bei Untermietern im Allgemeinen aus. Ein Lebenspartner zählt jedoch nicht als Untermieter, auch wenn er einen Teil der Miete zahlt und dies vertraglich festgehalten wurde.
Überwiegende Gründe des Vermieters bestehen nur in Einzelfällen. Herkunft und finanzielle Situation des Partners dürfen beispielsweise keine Rolle spielen. Gründe sind unter anderem dann gegeben, wenn durch die Aufnahme des Partners eine Überbelegung der Wohnung eintritt (und dadurch etwa eine übermäßige Abnutzung erwartet wird) oder wenn negative Auswirkungen auf die Hausgemeinschaft zu erwarten sind. Für eine Überbelegung der Wohnung existiert keine genaue Definition, allerdings sind die Fälle nur sehr begrenzt und selten relevant. Gründe sind auch dann gegeben, wenn der Partner für den Vermieter unzumutbar ist.
Um sich rechtlich abzusichern, sollten Mieter den Lebenspartner mit vollem Namen, der derzeitigen Anschrift und seiner Tätigkeit in einem Schreiben ankündigen. Dies gilt vor allem, wenn der Mietvertrag geändert werden soll. Dann sollte auch der Wunsch nach Aufnahme in den Mietvertrag begründet werden. Dafür reicht es, die Planung einer gemeinsamen Lebensgestaltung anzukündigen. Idealerweise wird vermerkt, dass der Wunsch nach dieser gemeinsamen Lebensgestaltung erst nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten ist.
Fazit – Zusammenziehen: Mietvertrag ändern?
Möchten Partner zusammenziehen, haben sie die Möglichkeit, den Mietvertrag dahin gehend zu ändern, dass beide Partner aufgenommen werden. Dies ist nicht verpflichtend. Ob es sich lohnt, hängt häufig von der individuellen Situation des Paares ab. Werden beide Partner aufgenommen, erhalten Sie dem Vermieter gegenüber die gleichen Rechte und Pflichten. Bleibt nur der erste Mieter im Mietvertrag stehen, gehören ihm diese Rechte und Pflichten alleine. Beide Varianten bringen Vor- und Nachteile mit. Alternativ besteht die Möglichkeit einen Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und zugezogenem Partner aufzustellen. Dieser stellt eine rechtliche Absicherung dar und gewährleistet gleichzeitig ein höheres Maß an Autonomie.
Der Vermieter möchte einen Fahrstuhl ins Gebäude einbauen, vielleicht sogar eine neue Heizungsanlage – darüber freuen sich Mieter häufig nur im ersten Moment. Was zunächst nach mehr Komfort im Eigenheim klingt, kann sich schnell in Form von einer Mieterhöhung in eine Unannehmlichkeit umwandeln. Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Unter welchen Bedingungen und was Sie sonst noch zum Thema Mieterhöhung nach Modernisierung wissen müssen, lesen Sie hier.
Was bedeutet Modernisierung genau?
In § 555b Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Begriff der Modernisierung geregelt. Demnach gehören zur Modernisierung bauliche Veränderungen, die im Gesetz genau benannt sind. Dazu zählen:
- energetische Modernisierungen
- Maßnahmen, die zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder zum Klimaschutz beitragen, sofern keine energetische Modernisierung vorliegt
- Maßnahmen zur Einsparung von Wasser
- Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen
- Maßnahmen, durch die eine Mietsache erstmalig an ein öffentliches Netz im Sinne des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird
- Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern
- Maßnahmen, die auf Umständen basieren, die der Vermieter nicht vertreten muss, sofern sie keine Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a BGB darstellen
- Maßnahmen, die der Erschaffung neuen Wohnraumes dienen
Alle Modernisierungsmaßnahmen haben gemeinsam, dass sie der Verbesserung des Mietobjektes dienen. Ob sie in der Mietwohnung selber oder an einem anderen Ort auf dem Grundstück des Wohnobjektes durchgeführt werden, ist unerheblich. Typische Maßnahmen sind der Einbau eines Fahrstuhls, die Errichtung eines Balkons, Schallschutzmaßnahmen wie der Einbau von Schallschutzfenstern und -wänden, der Austausch eines Gasherds gegen einen Ceran-Elektroherd, die Installation einer Klingel mit Gegensprechanlage oder der Einbau eines Einbruchsschutzes an der Haustür. Auch Maßnahmen wie der Einbau eines Fahrradkellers im Gebäude oder einer Gartenanlage auf dem Hof gehören dazu. Für solche Modernisierungsmaßnahmen kann eine Mieterhöhung gerechtfertigt sein.
Worin unterscheiden sich diese von Erhaltungsmaßnahmen?
Modernisierungsmaßnahmen in dem oben genannten Sinne müssen klar von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a BGB abgegrenzt werden. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die der Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache dienen. Sie führen also zu keiner allgemeinen Verbesserung, sondern sorgen lediglich dafür, dass der vereinbarte oder gebrauchsgemäße Zustand erhalten bleibt. Dazu zählen etwa einfache Reparaturmaßnahmen, um Mängel und Schäden zu beheben. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters und dürfen nicht auf den Mieter abgeladen werden. Werden im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen auch Reparaturmaßnahmen vorgenommen, muss der Vermieter diese Kosten von den Modernisierungskosten abziehen.
Welche Voraussetzungen gelten für eine Mieterhöhung nach Modernisierung?
Modernisierungsmaßnahmen können sich nur unter bestimmten Bedingungen in einer Mieterhöhung niederschlagen. Vor allem muss der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen. Dafür gilt eine Frist von drei Monaten vor Baubeginn. Die Information muss dem Mieter in Textform vorgelegt werden. Eine solche Modernisierungsankündigung muss gemäß § 555c BGB die Art und den Umfang (in wesentlichen Zügen) der Modernisierungsmaßnahme ankündigen. Außerdem muss sie den voraussichtlichen Baubeginn sowie die voraussichtliche Dauer der Bauarbeiten benennen. Letztlich ist der Mieter mit der Ankündigung auch über die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten zu informieren. Nur wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Mieter die Maßnahmen dulden.
Im Anschluss muss eine konkrete Mieterhöhung in Form einer Mieterhöhungserklärung (in Textform) angekündigt werden. In dieser muss dem Mieter nachvollziehbar dargestellt werden, welche Modernisierungskosten angefallen sind und wie sie sich auf die zukünftige Miete auswirken werden. Eine erhöhte Miete darf mit Beginn des dritten Monats nach Zugang dieser Erklärung verlangt werden.
Erfolgt keine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen, darf der Mieter sich dagegen wehren und beispielsweise sogar Bauarbeitern den Zutritt zur Wohnung verbieten. Duldet der Mieter die Baumaßnahmen dennoch, darf der Vermieter auch eine Mieterhöhung verlangen. Allerdings kann er sie in dem Fall erst neun Monate nach Zugang einer Mieterhöhungsausklärung einfordern.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?
Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Haben die für die Modernisierungsmaßnahmen beispielsweise 1000 € gekostet, darf der Vermieter theoretisch die Jahresmiete um 110 € anheben. Haben die Modernisierungsmaßnahmen mehrere Wohnräume betroffen (beispielsweise durch Einbau eines Fahrstuhls oder Fahrradkellers) muss er die Kosten angemessen auf alle Wohnungen aufteilen, wie bei den Nebenkosten sonst auch. Dabei steht dem Vermieter jedoch ein Ermessensspielraum zu.
Unzumutbarkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung
In einigen Fällen kann eine Mieterhöhung nach Modernisierung dem Mieter unzumutbar sein. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa der tatsächlichen Höhe der angefallenen Kosten. Für den Ausschluss der Mieterhöhung muss ein Härtefall im Sinne des § 559 Abs. 4 BGB vorliegen. Das ist der Fall, wenn die Mieterhöhung dem Mieter eine Härte darstellt, die unter Würdigung aller berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Das wiederum bedeutet, dass eine Abwägung aller Interessen auf beiden Seiten stattfinden muss.
Die Abwägung der Interessen hat die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters zu berücksichtigen. Dazu gehört, das Nettoeinkommen zu betrachten und die möglicherweise durch die Modernisierung gesunkenen Betriebskosten einzubeziehen. Eine Pauschalisierung der Zumutbarkeitsgrenze ist für solche Fälle nicht möglich. Vielmehr muss auf den konkreten Einzelfall der jeweiligen Personen Rücksicht genommen werden. Grundsätzlich soll dem Mieter nach Zahlung der Miete ein Einkommen verbleiben, mit dem er seine bisherigen Lebensverhältnisse beibehalten kann.
Auch für diese Interessenabwägung gibt es wiederum Ausnahmen. Die bestehen dann, wenn die Modernisierung stattfand, um einen Zustand zu erwirken, der allgemein üblich ist. Das Gleiche gilt für Modernisierungen, die aufgrund von Umständen stattfinden, die der Vermieter nicht vertreten muss – etwa energetische Maßnahmen aufgrund von einer neuen Energiesparverordnung.
Was kann ich im Falle einer Unzumutbarkeit machen?
Wer glaubt, dass die Mieterhöhung unzumutbar ist, muss dies dem Vermieter rechtzeitig mitteilen. Die Mitteilung ist spätestens bis zum Ende des Monats nach Erhalt der Modernisierungserklärung einzureichen. Das bedeutet, der Mieter muss die eventuelle Unzumutbarkeit bereits vor Zugang der Mieterhöhungserklärung einreichen. Das liegt daran, dass eine eventuell anstehende Mieterhöhung bereits in der Modernisierungserklärung festgehalten wird. Die Mitteilung des Mieters muss in Textform eingereicht werden. Dem Vermieter sind die Umstände des Härtefalls zu erklären. Wer die Frist versäumt, hat in der Regel kaum Chancen, einen Härtefall rechtlich zu begründen.
Ausnahmen bestehen in den Fällen, in denen die Modernisierungserklärung fehlerhaft ist. Fehlen Angaben, insbesondere über die Fristen zur Härtefallerklärung, beginnt die Frist für den Mieter nicht zu laufen. Dann reicht es aus, wenn der Mieter den Vermieter über einen Härtefall bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen informiert.
Fazit: Mieterhöhung nach Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen können mit einer Erhöhung der Jahresmiete um bis zu 11 % der angefallenen Kosten einhergehen. Dies ist rechtlich nur in den geregelten Fällen der Modernisierungsmaßnahmen möglich. Hier ist insbesondere die Trennung zu reinen Erhaltungsmaßnahmen zu beachten. Der Vermieter muss den Mieter über die Details der Modernisierungsmaßnahmen und einer erwarteten Mieterhöhung informieren. Gegen diese Mieterhöhung nach Modernisierung kann sich der Mieter in den Fällen wehren, in denen die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder fehlerhaft angekündigt wurden oder sofern ein Härtefall vorliegt. In Fällen, in denen es zu Streitigkeiten kommt, hilft anwaltliche Beratung. Zu den häufigsten Fällen, in denen gerichtliche Schritte eingeleitet werden, zählen solche, in denen keine klare Trennlinie zwischen Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen gezogen werden kann.